商業(yè)選址策略

1、北京上奧區(qū)商業(yè)屬性及投資價值高峰論壇房地產門戶-搜房網(wǎng)2007年11月19日09:21 來源：搜房商鋪網(wǎng) 徐倩 “北京上奧區(qū)商業(yè)屬性及投資價值高峰論壇”邀請了中國步行商業(yè)街工作委員會、北京市餐飲行業(yè)協(xié)會、北京中關村不動產商會、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會等商業(yè)界的研究專家，同時20余家餐飲類、娛樂休閑類、零售百貨類的品牌商家代表也將悉數(shù)到場。這是商業(yè)地產界一次難得的交流平臺。在這次論壇中，專家們將以專業(yè)的角度去分析北京上奧區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、區(qū)域消費潛力、區(qū)域內商業(yè)項目成功運作所具備的條件以及上奧區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景。屆時上奧世紀中心的開發(fā)商也將對剛剛面市的“上奧新天地藍調美食廣場”進行總體介紹，作為區(qū)域內唯一

2、城市綜合體的商業(yè)，“上奧新天地”被稱為上奧區(qū)休閑娛樂核，因此必將成為眾多商家和媒體所關注的焦點。商鋪網(wǎng)對此次活動進行全程現(xiàn)場直播。時間：2007年11月17日（周六）下午14：00地點：上奧世紀中心售樓處以下是搜房商鋪網(wǎng)對此次活動的現(xiàn)場直播：北京上奧區(qū)商業(yè)屬性及投資價值高峰論壇現(xiàn)場實況主持人 殷蘇峰：尊敬的各位領導，各位來賓大家下午好！我是樓市傳媒副總經(jīng)理殷蘇峰，非常感謝主辦方邀請擔當本次活動主持。我們樓市雜志將在08年全面改版，其中財訊刊的報道內容將全面圍繞商業(yè)地產和品牌地產進行。因此，今天能夠與眾多商業(yè)地產專家、領導及商業(yè)企業(yè)共聚，感到非常榮幸！也希望大家關注樓市雜志！我先介紹一下參與本次

3、活動的嘉賓：北京市中關村不動產商會會長楊建平；中國人民大學博士生導師，北京商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會副會長黃國雄；中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利；中國連鎖經(jīng)營協(xié)會楚東；北京市飲食行業(yè)協(xié)會發(fā)展部部長馮晟松。其他還有來自不同行業(yè)的商業(yè)企業(yè)代表：希利多日開發(fā)經(jīng)理霍小兵；北京王府井洋華唐公司開發(fā)部長劉??；味多美開發(fā)經(jīng)理阮小??；眉州東坡常務副總經(jīng)理郭曉東；好利來開發(fā)經(jīng)理屈寶良；SUBWAY（賽百味）開發(fā)經(jīng)理李群；北京藍黛文化傳播公司總裁林征宇；一兆韋德總經(jīng)理陳磊；SPORT100開發(fā)經(jīng)理王旭；迪卡儂開發(fā)經(jīng)理支勇；紙老虎副總經(jīng)理王泰；深發(fā)展北京分行張悅逢，我們對他們的到來表示衷心的感謝！主持人 殷蘇峰：大家知道

4、，隨著奧運的日益臨近，奧運經(jīng)濟已成為備受關注的詞匯。一項資料統(tǒng)計：直接或間接的奧運投資約為2800億，而有次創(chuàng)造的奧運經(jīng)濟產業(yè)鏈價值為3萬億。由此可見，奧運對整個社會經(jīng)濟的拉動作用。主持人 殷蘇峰：今天，我們所在的上奧世紀中心，便是身處奧運商圈的一個綜合體項目。大家從他們的案名便可知曉。此外，由于其臨近西臨中關村西區(qū)及上地產業(yè)園區(qū)，東臨高新建材產業(yè)園區(qū)，因而這個區(qū)域所蘊含的價值能量不可低估。主持人 殷蘇峰：今天我們首先邀請中關村不動產商會會長楊建平先生對“上奧區(qū)域的消費潛力”做一下闡釋。在這兒我說一下，楊會長同時是CCIM（國際注冊商業(yè)房地產投資師協(xié)會）中國總會的2007年度主席，首先有請楊會

5、長發(fā)言。 中關村不動產商會會長楊建平楊建平：很高興今天能夠跟大家一起在這個地方一起來交流，因為奧運而給北京市帶來的各種機會，今天跟大家一起交流主要是商業(yè)地產的機會。楊建平：可能大家都是做商業(yè)地產的應該明白，選擇一個商業(yè)地產或者商業(yè)位置，前提條件是有幾個：首先要分析這個地區(qū)人均GDP增長值。其次要分析這個地區(qū)基礎設施長期投入的量以至于決定這個地區(qū)未來是否有良好的基礎設施環(huán)境。楊建平：要選擇這個地區(qū)所帶來的生產產品是為本地區(qū)服務還是為外地區(qū)服務。當然還有其他的條件，我先就這幾個條件跟大家分析一下。楊建平：北京市去年2006年，因為這個地區(qū)是在海淀區(qū)和朝陽區(qū)的中間偏北的地區(qū)，我也認為這個地區(qū)具備了中

6、關村和朝陽區(qū)兩個地區(qū)的優(yōu)勢。2006年海淀區(qū)人均GDP已經(jīng)達到了8000美元，全北京市2006年是6000美元，朝陽區(qū)達到了7200美元，這都是在北京市算富的兩個區(qū)了。楊建平：同時，北京市一共人口是1700萬，海淀區(qū)常住人口是260萬，朝陽區(qū)是280萬。這樣也決定了這兩個地區(qū)人均對全北京市貢獻想是最大的，這是第一個基礎數(shù)據(jù)給大家的分析。楊建平：第二，這個地區(qū)的基礎設施的投入，剛才主持人也講到了2400億這個概念，大概的框可以記這么一個簡單的數(shù)據(jù)是23456。什么叫23456呢，北京市這幾年跟奧運相關的投入200億的水電設施改造投入。300億通訊和電信的技術投入還有設施的該座。400億環(huán)境治理，

7、包括綠色環(huán)境，包括路邊的市政管道等等。500億的軌道設施建設，包括輕軌，包括有軌，包括快速鐵路。600億的場館設施建設，總的來講就是23456，加起來也就是2000多億。楊建平：由于這種長期的和長線對這個地區(qū)基礎設施投入，勢必決定這個地區(qū)將來會有完好的生活和工作環(huán)境，這是第二個因素。楊建平：第三個因素本地區(qū)的生產產品是為那些人服務的？在投資學里面應該有這么一個分析，叫基礎就業(yè)率，也就是說為本地區(qū)以外的人和城市、國家提供生產的勞動就業(yè)率這個水平表現(xiàn)了這個地區(qū)的經(jīng)濟水平。也就是說如果這個地區(qū)的生產只為這個地區(qū)的人的基本生活所服務，這個地區(qū)的經(jīng)濟價值不是太高，而反過來說我們這個地區(qū)的生產產品都是為全

8、國的服務的，為全世界服務的，那這個地區(qū)經(jīng)濟水平是相當過的。楊建平：我們看看海淀區(qū)和朝陽區(qū)，海淀區(qū)現(xiàn)在30%的勞動就業(yè)率是為本地服務的，其他的60-70%是為全國服務和為國際上服務的。朝陽區(qū)也一樣，朝陽區(qū)第三產業(yè)非常發(fā)達，像金融服務業(yè)，像物流業(yè)還有商貿等等這些都是第三服務業(yè)里面，而這些服務業(yè)基本上是為全國和國際服務的。楊建平：這個問題說明了什么呢？說明這兩個地區(qū)有豐富或者有雄厚的經(jīng)濟基礎的資本。以上這些觀點和數(shù)據(jù)表明什么呢？表明這兩個地區(qū)存在著很大的生活的提升價值。楊建平：北奧地區(qū)就是海淀和朝陽中間這個地區(qū)，北京的北邊，隨著奧運場館不斷的完善和建設，勢必給這個地區(qū)帶來更好的生存環(huán)境，也就是說這個

9、地區(qū)可以享樂生活品質的地區(qū)，從大的趨勢來看作為這個項目也應該在這兩個區(qū)域之間。雖然項目不大，但是它已經(jīng)得到了這種全國和政府強力投入帶來的附加的效益。雖然開發(fā)商已經(jīng)盡了力，設計完好，但是實際上更多的獲得好的銷售的結果我覺得是大環(huán)境帶來的，開發(fā)商在這個方面應該更多的去研究，因為不光是你自己的問題，是全國老百姓在這個地方投入使你創(chuàng)造很好的附加值，所以應該很好的研究自己的產品，研究自己的業(yè)態(tài)，將來很好為這個地區(qū)的人提供更好的商業(yè)服務，謝謝大家！主持人 殷蘇峰：聽完楊會長的講話，想必大家對上奧地區(qū)的消費潛在的價值有了更深的體會。剛才我也提到的關于奧運經(jīng)濟所創(chuàng)造的巨大價值，那么下面我們就有請中國人民大學博

10、士生導師，北京商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會副會長黃國雄黃老介紹一下“奧運商機對區(qū)域發(fā)展的影響”。黃國雄：剛才楊會長做了非常詳細，精采的報告。上奧這個區(qū)位特點我談三個特點。昨天香港民報跟我談 中國人民大學博士生導師 北京商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會副會長 黃國雄了將近40分鐘，從北京來看奧運帶來的很大的商機，從這個角度對于整個零售市場至少可以推動了三到五個百分點銷售額，北京整體銷售達到3000多億。所以從北京來看市場是比較廣闊的，這個廣闊不僅以奧運為契機，同時北京作為國際城市，作為首都它的發(fā)展前景應該說還是比較廣闊的，從這個角度來看北京的市場還有很大的發(fā)展突破。黃國雄：從目前來看最近因為奧運推動商業(yè)購物中心項目比較多，

11、這幾天就論證了六個，但是相比之下我認為咱們這個項目應該最區(qū)有優(yōu)勢。為什么這么說呢？這個地區(qū)整個收入、地理位置以及發(fā)展前景應該說都比其他地區(qū)更有發(fā)展優(yōu)勢。這一點作為搞商業(yè)來看還是搞地產來看必須研究它的發(fā)展?jié)摿?。黃國雄：我一直有一個觀點，搞商業(yè)地產不求一時擁有，但有天上擁有，這是我們最大職責。從這個角度來看這個地區(qū)比其他地區(qū)相比具有更多的優(yōu)勢。黃國雄：從開發(fā)商來看，對整個市場的定位來說是科學的，是符合于北京的實際情況，也充分利用了中中關村、奧運會的優(yōu)勢結合起來，定位為消費地區(qū)。黃國雄：實際上現(xiàn)在北京購物中心與世界購物中心的發(fā)展趨勢基本上相同，也就是從歐美國家看這幾年整個購物中心是小型化的。最近福布

12、斯統(tǒng)計十個世界上最大的購物中心八個在亞洲，四個在中國，真正大的美國一個，加拿大一個。整個西方歐美國家購物中心的小型化一個原因是土地昂貴，汽油上漲，以及社區(qū)商業(yè)設施、購物環(huán)境得到了很大的改善。從這個角度購物中心都小型化，區(qū)域化，功能化來更好的滿足本地區(qū)人口的消費需要。這一點我們立足于上奧地區(qū)，立足于西三旗，為他們服務提供多種功能，這位定位是科學的。黃國雄：銷售形式是什么形勢？是只賣不售，這一點很好探討，這一點涉及到了后期經(jīng)營的問題，能不能使后期的經(jīng)營要素有機的結合，能夠持續(xù)的發(fā)展，從這個角度來看應該采取選擇什么體系？我想有三個問題在中國必須考慮。黃國雄：第一，大的品牌店、世界的名牌店一般不去買地

13、，而且從目前來看要給他很多的優(yōu)惠條件他才進來，甚至要裝修好了才肯進來。在這樣情況下大品牌店引進如果不租只售很難接受，大店引不進來。黃國雄：第二，中小這部分作為置業(yè)的角度來考慮，他賣不了經(jīng)營，而且賣了以后現(xiàn)在可以進行一些產業(yè)布局，或者哪一塊地方賣什么，如果作為產權給他以后，今后變化就不是我們可以作主的了。你說這塊應該賣餐飲，但是這個餐飲在這經(jīng)營不下去，他賣次品，這樣整體布局就發(fā)生了很大的變化，就可能打亂了，這就會影響到整體消費傾向，這是作為中小企業(yè)對產權投入的情況。黃國雄：底商的情況作為投資的形勢買了以后租出去，這個東西也無法定位，也類似于第二個情況，第二我們無法進行統(tǒng)一管理。黃國雄：購物中心作

14、為一個多業(yè)態(tài)的結合體，多功能的薈萃，它一個很重要的問題就是要有同管理，同經(jīng)營，能夠協(xié)調各種經(jīng)營單位，促進功能化更好的為社區(qū)服務。如果這點做不到就可能出現(xiàn)各搞各的，我想一個方面要考慮到我們可能面臨的挑戰(zhàn)。這個面臨的挑戰(zhàn)就是說作為海淀來看有一些購物中心已經(jīng)逐步上來了，包括中關村的國際購物中心是日本福旺集團全包下來了，他帶了日本100個專賣店進來了。黃國雄：大鐘寺上來以后作為以休閑為主的購物中心能不能形成一個大的截留，使中關村那邊的客流不一定過來到那邊去了。這些問題作為開發(fā)商來看得考慮，對經(jīng)營商來看既要看到優(yōu)勢，也要看到未來的競爭，要理性的進入來充實這個地區(qū)能夠使商業(yè)整體開發(fā)建設、活潑、發(fā)展，謝謝大

15、家！主持人 殷蘇峰：謝謝黃老，現(xiàn)在已經(jīng)實際上形成了很多區(qū)域中心，比如說在亞運村去北辰購物中心，包括西邊都已經(jīng)形成購物中心了。但是對于如何定位區(qū)域商業(yè)中心，如果一個商業(yè)地產項目想打造一個區(qū)域商業(yè)中心的話應該具備什么條件？我想就這個問題有請中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利對這個問題進行發(fā)言。 中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利 董利：大家好！剛才從楊會長和黃教授我覺得有很多啟發(fā)和收獲。剛才主持人問到這個項目所在的區(qū)位能否打造一個商業(yè)中心。我想從供需兩點來談談對這個項目的看法。董利：如果從需方來講我對這個區(qū)域是這樣認為的，這個區(qū)域不僅是現(xiàn)在，應該說從過去到現(xiàn)在一直在呼喚這個區(qū)域商業(yè)中心的出現(xiàn)。大家

16、知道西三旗這個板塊在過去應該是以毛紡廠為中心，周邊許多大型的企業(yè)、廠礦、國營單位等等，在沒有回龍觀的時候這就是一個很大的居住中心區(qū)域。所以說這個區(qū)域有人群就需要有消費，有消費就需要有消費場所，但是這些年來這方面一直不僅理想，盡管北京市這幾年商業(yè)地產發(fā)展非常之快，但是在這個區(qū)域似乎從使人們感覺到發(fā)展不足，后勁不足，空間也不足，我想有一些原因：董利：首先是這個區(qū)域始終在動蕩和變化，包括交通等等。還有一個原因可能在周邊區(qū)域快速的發(fā)展，周邊區(qū)域價值得到大幅度的提升，可能更多的投資商、開發(fā)商包括一些品牌商家在周邊區(qū)域更多的著眼這些。董利：我想隨著時間的發(fā)展，經(jīng)濟的發(fā)展，這個區(qū)域應該說正在被開發(fā)商或者商家

17、所關注，今天來了這么多品牌商家就能證明這一點。這里面剛才楊會長講了一些數(shù)據(jù)我覺得非常有感慨，數(shù)據(jù)做支撐也說明了這個區(qū)域對商業(yè)的需求，這么高的GDP已經(jīng)遠遠超過國家GDP的數(shù)值了，但是這個GDP數(shù)值跟它相對應的商業(yè)需求我覺得差距還是挺大的。董利：我覺得這個區(qū)域一直在呼喚商業(yè)，呼喚商業(yè)中心，不是坐在這里看這些數(shù)字，我們這條街上都是百八平米的店鋪，盡管這條街每到晚上的時候或者周末假日人流量非常之大。但是本地消費始終沒有得到滿足，大家更多消費習慣，尤其對要求比較高，比如說想買一些品牌，質量或者其他更高的消費類型還到城里去，因為交通也比較方便。在這個區(qū)域一直沒有發(fā)展起來我們所需要的商業(yè)中心，但是現(xiàn)在我覺

18、得機會到來了，從功用角度來看，區(qū)域商業(yè)發(fā)展一定要隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)域消費力的提升，包括區(qū)域交通條件，環(huán)境的改善而得到發(fā)展。董利：我們應該看到再往西藍島，這個開的時間并不長，但是經(jīng)營情況非常之快，這個面積也不大，應該說一些品牌商家，一些百貨或者其他的商業(yè)已經(jīng)看到了這個前景和優(yōu)勢。應該說他們進來在帶動改變這個區(qū)域的消費習慣和理念，他們在培養(yǎng)這個區(qū)域商業(yè)作貢獻，區(qū)域商業(yè)培養(yǎng)應該說可能比一個項目商業(yè)培養(yǎng)時期要更長。董利：大家在過去甚至在十來年之前就在喊回龍觀是一個臥城，望京是一個臥城，商業(yè)得不到發(fā)展。商業(yè)的發(fā)展肯定要滯后人群和地方的發(fā)展，一定是等地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，人群得到高度集中，消費力得到發(fā)展，能夠

19、養(yǎng)活這個商業(yè)之后，商業(yè)才能夠得到發(fā)展。董利：所以說早些進入這個區(qū)域的商業(yè)擔負著對整個區(qū)域商業(yè)培養(yǎng)的責任。所以說我覺得藍島進來，包括其他的商業(yè)正在醞釀進來說明這個時機正在成熟，大家看到了希望，肯定了未來的發(fā)展。因為培養(yǎng)期越來越短了，假如三、五年之前像藍島他們不會進來。但是現(xiàn)在條件應該說得到大幅度改善，機會正在出現(xiàn)，這個經(jīng)濟上有這樣一個觀點，我班門弄斧的說一下，因為楊會長已經(jīng)講了，奧運會的投資是23456加起來2000多億，這個投入帶來的效果是一個乘數(shù)的效果，這對于區(qū)域經(jīng)濟拉動是一個長期的，是一個迅速的。董利：所以說按照我們一些研究和專業(yè)人的觀點，區(qū)域的發(fā)展還會很長。如果有了這個背景、因素，奧運會

20、的因素可能只是一方面，實際它所帶來的發(fā)展是背后的投入，投入拉動經(jīng)濟成倍增長。所以說這個區(qū)域看到了希望，商業(yè)區(qū)域中心我認為現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)，但是氣氛正在逐漸醞釀形成，機會在不斷到來。董利：最后我談一下這個項目，這個項目區(qū)域價值勿庸置疑，他所在地塊價值剛才也說了，這個規(guī)模也不小，而且店鋪應該說開發(fā)商沒有想投資擁有，但是這種方式跟現(xiàn)在的區(qū)域是吻合的，把它賣掉了，投資機會給一些投資者。假如我對這個項目有一個看法和建議，我希望大家一起努力來共同打造這個商業(yè)中心，盡管這個區(qū)域，這個地塊非常大，打造商業(yè)中心并不容易，既是一個整體品牌出現(xiàn)，在這里整體經(jīng)營，統(tǒng)一經(jīng)營管理也需要一兩年，兩三年的時間培養(yǎng)起來，更何況對

21、我們項目而言，因為他主要是銷售。所以這需要花費我們更大的力氣，首先開發(fā)商在銷售同時更多的考慮招商，我覺得今天非常好，請了這么多商家，盡早著手引進商家，為商家更做的進入多做一些工作，多做一些努力。盡快的考慮商業(yè)的統(tǒng)一和經(jīng)營管理，可能這個并不容易，但是我覺得也要去努力，因為統(tǒng)一的經(jīng)營和管理要大大縮短商業(yè)成功培養(yǎng)的階段。董利：所以我希望這個項目開發(fā)商首先要多做一些工作，但是我前面提到一個建議是大家一起努力，不僅開發(fā)商還有投資者，投資者我希望也要把眼光放得長遠一些，可能你購買的商鋪，你早期不要尋求過高的回報，整體的商業(yè)發(fā)展其他以后租金會得到大幅度提升，你在后面會得到回報。如果前幾年投資者、開發(fā)商一起抗

22、這個困難時期，把自己回報盡量短一些和高一些可能會拉大項目市場培養(yǎng)時間。董利：所以我希望開發(fā)商、投資者一起來多為項目早期成功，前期可能要多付出一些，這是我的一個建議。其他的因為楊會長和黃老師講得非?；颍揖椭v到這兒，我希望這個項目能夠獲得成功，能夠盡快使這個區(qū)域人群銷售能夠更多可以選擇的場所，謝謝大家。主持人 殷蘇峰：感謝董先生，說起來也是我們媒體圈經(jīng)常請的顧問專家，也經(jīng)常參與我們媒體各種關于商業(yè)地產的探討活動。另外確實在商業(yè)地產研究領域狠下功夫，包括對于投資客的建議，我覺得不僅僅站在專業(yè)人士角度，而是體現(xiàn)了一種責任感。主持人 殷蘇峰：下面有請中國聯(lián)營經(jīng)營協(xié)會楚東，我想楚先生交流一個課題，這個上

23、奧世紀中心是一個建筑綜合題，其實在北京也有很多的建筑綜合體，包括最做的國貿，包括像現(xiàn)在華貿中心等等都是建筑綜合體。這在一個城市得到快速的發(fā)展，這對城市價值提升能起到什么作用，另外說到商業(yè)，如果商業(yè)在建筑中輔助一個建筑綜合體，他的價值在那兒呢？楚東：大家好，我來自中國聯(lián)營經(jīng)營協(xié)會。前面幾位專家都講到了奧運的商機，我就這個項目從商家的角度講講看法。楚東：第一，我覺得目前城市不斷變遷，其實有一個特點，我們在座差不多每一個人都被城市邊緣化，因為 城市居住成本越來越高，很多主力消費群體都轉移到城市邊緣地區(qū)。同時在商家來說也是這樣，大家原來鐘愛于傳統(tǒng)的商業(yè)中心。但是由于租金高，另外同質化競爭嚴重，使他區(qū)域

24、邊緣化，在城市邊緣化尋找新的發(fā)展空間。楚東：我們現(xiàn)在城市當中出現(xiàn)了很多不同的商業(yè)模式，商業(yè)模式劃分有很多種，我覺得有一種說法很有意思。有一種模式叫做創(chuàng)新模式，創(chuàng)新的商業(yè)模式，這個特點不同于傳統(tǒng)的百貨、超市，這種購物中心，總是能夠找到新一點的，找到存在的空間。楚東：比如說像第五大道這樣的例子創(chuàng)新模式，還有一種叫創(chuàng)意式，所謂創(chuàng)意就是很有新意，超前的。比如說有叫歐洲風情街等等，這些都是創(chuàng)意形式的，也給商家們帶來了一定的生存空間。還有一種叫做創(chuàng)造性的商業(yè)空間。所謂創(chuàng)造性商業(yè)空間是在合適的地理位置，輻射周邊的消費人群。在這個里面創(chuàng)造式的商業(yè)中心更具有價值。楚東：我記得在今年年初從北苑路騎車走到這條街上，

25、當時是為了堵交通堵塞，后來發(fā)現(xiàn)這個從東向西走感覺車水馬龍，到了這個門口人都圍繞得水泄不通了。后來抬頭一看這有一個建筑，一看這是商業(yè)項目，當時給我的印象是這個地方是很好的地段，很好的價值，這個商業(yè)價值在從西到東有一個締結點。楚東：我覺得這個項目應該屬于創(chuàng)造型的商業(yè)中心，應該說這個價值潛力還是非常大的。另外不要忽視專業(yè)性市場的模式，什么叫專業(yè)市場的模式呢？我們畢竟不是一個傳統(tǒng)的商圈，不是西單、王府井，我們在周邊有一些特點，比如說我們有百安居，有居然之家，這些屬于傳統(tǒng)的專業(yè)市場，他確實需要城市邊緣的特點。楚東：還有一種形式，專業(yè)市場是追隨著現(xiàn)在主流的時尚的生活模式。迪卡儂今天也來了，他的消費人群更為

26、廣泛，實際上這種專業(yè)市場對帶動我們周邊其他的商戶有很好的價值。楚東：專業(yè)集合體，同樣這個地方如果有一個差異化的品質化的品牌餐飲集合，這個輻射能力絕不亞于一個百貨商場，在這個地區(qū)我也來過，消費能力還是可以的。所以我覺得從商業(yè)模式上來說在融入專業(yè)化市場模式進來，會使這個地段，會使項目價值得到更大的提升，對所有進入這個項目品牌來說也會有相互陪襯的效果。大概就是這么一個情況，謝謝大家。主持人 殷蘇峰：剛才各位專家也提到了奧運商機，這個奧運商機有一塊就是對北京飲食商業(yè)的機遇，保證很多外地包括國外朋友來到北京，其實對于餐飲行業(yè)來說是隱含著巨大的商機，我們今天請來了北京市飲食行業(yè)發(fā)展部部長馮晟松，請他從商業(yè)

27、角度談一下上奧區(qū)域的現(xiàn)狀？馮晟松：大家好，很高興能夠參加今天的活動，大家經(jīng)常在外面就餐，包括我在內也是?？吹酱罅烤茦?，有得很好，有的一般。目前北京餐飲在四萬多人，法人單位不到7000人。因為酒樓每天都有開的，每天也有關的。但是開一個好的餐飲整個要選選址開始，選址里面有一個關鍵點包括需求、客流，包括風味，我認為需求是很重要因素之一。馮晟松：比如說今天來到上我區(qū)這個項目，這個地理位置剛剛專家說了非常好。我聽開發(fā)商介紹了一下，說餐飲面積我覺得少了，這個位置沒有問題，而且周邊人流也很多，本身這個項目又有寫字樓，又有商務兩用，又有住宅，還有一個廣場，另外要打造這么一個中心的概念。馮晟松：所以也肯定是需求

28、量很大的，在這個區(qū)域餐飲方面需求肯定會很旺盛。現(xiàn)在餐飲娛樂業(yè)在上奧區(qū)發(fā)展會很好。我記得上學的時候提到西三旗覺得很遙遠，現(xiàn)在隨著城市不斷的發(fā)展，現(xiàn)在這個區(qū)域已經(jīng)很繁華了。在我來之前看了一下餐飲情況，這個地區(qū)沒有適合時尚或者適合商務的餐飲企業(yè)，也就是說餐飲發(fā)展還停留在低端的水平。所以說打造中心首先要選擇餐飲，因為有人的地方肯定要吃飯，吃飯的同時也在拉動中心的形成，把人留住，有逛商場的，有寫字樓，有商住兩用的，所以我剛才說餐飲面積太說了，我說以后最好能加一點。馮晟松：我剛才看了一下餐飲方面的發(fā)展，這個地區(qū)跟發(fā)展不相匹配的，而且跟老百姓吃飯餐飲的需求也是不匹配的。包括大家現(xiàn)在有一些新新人類的面孔，但是

29、吸引他們的店很少，一般都是停留在以前概念的店。這一塊我覺得很不匹配，現(xiàn)在全國全年餐飲收入已經(jīng)過萬億了，全國和北京一塊增長率都是兩位數(shù)，所以在高速增長的情況下本地區(qū)的餐飲應該肯定要得到大力的發(fā)展。馮晟松：我在此呼吁一下廣大餐飲企業(yè)能夠到上我區(qū)來看一看，看一看考察一下，對上奧區(qū)餐飲業(yè)的發(fā)展多做一些工作。另外我也希望咱們項目開發(fā)商能夠以餐飲企業(yè)接受的價格，開發(fā)商說只售不租，現(xiàn)在餐飲大家不太清楚，現(xiàn)在租一般是3.3-4塊，如果再高就沒有競爭力了。所以說這個項目能夠以餐飲業(yè)接受的價格，提供質量好的項目供置業(yè)者選擇，我也衷心的希望以后這個地區(qū)可以成為京城的新的亮點。主持人 殷蘇峰：剛才咱們嘉賓談了上奧世紀

30、中心做了介紹，我們項目代理公司秦總，他再把項目重點給大家做一個介紹。秦天：首先在這里我代表甲方，代表開發(fā)商給我們這個項目說一下，感謝今天各位嘉賓、專家以及各位商戶來到我們上奧世紀中心看我們這個項目，關于整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展和投資前景做了一個溝通和交流，很感謝大家。秦天：剛才幾位專家針對我們這個項目提了很多的建議和想法，這一點其實我們很多東西已經(jīng)考慮到了，同 時也有一些想法，這個項目首先名字叫上奧世紀中心，上奧新天地。首先這個區(qū)域楊會長已經(jīng)講到了，各位專家也說到了，這個區(qū)域未來發(fā)展前景很大。我們當時提出上奧區(qū)概念的時候，這個名字從哪兒來，這個西側實際上緊捱著中國硅谷，東側到臨翠路，北側到回龍觀，南側

31、到北五環(huán)，實際上這涉及到兩個商圈的輻射，一邊是中國硅谷，他每平方里土地創(chuàng)造產值是1000億，東邊是奧運商圈，這是2800億打造，未來能創(chuàng)造三萬億產值。我們所在的區(qū)域是北京上奧區(qū)，目前的發(fā)展概念在那兒呢？從交通上來講已經(jīng)形成四大城市功能聚集，一方面是交通聚集，產業(yè)匯集，商業(yè)聚集，以及居住聚集。這從哪兒來，首先交通，整個區(qū)域形成四行，三縱交通體系，所謂四行的概念一個世紀上我們是門前這條路，這條路是這個區(qū)域唯一一條能夠打同上地，中國硅谷到奧運村的東西項干道。秦天：再往南實際上形成一條線清河小營，這個是通向西邊，奔上地產業(yè)基地。另外是北五環(huán)以及北四環(huán)，這是四行。三縱主要是八達嶺高速，還有中關村北大街，

32、一個民翠路，這個未來也會形成南北交通線，這已經(jīng)形成四行三縱的交通體系，這個是交通聚集。從產業(yè)聚集來說，我們這個區(qū)域一共有十三個核心園在這聚集，這十三個核心園涵概了IT、科技、生物、生物科技這幾種類型，已經(jīng)構成了產業(yè)聚集的概念。這個地方目前來講有將近20萬商務人流，這個區(qū)域目前來講也形成了一個商業(yè)的聚集，剛才各位專家也談到了商業(yè)聚集的概念，這個區(qū)域已經(jīng)有一些商家引入進來了。秦天：這個區(qū)域包括西側800米金隅藍島，這個作為藍島集團在北京第一家分店，對于他們來講各位商家比較清楚，他們選擇分店是非常謹慎的，他也看好這個區(qū)域商業(yè)價值以及發(fā)展前景。這個區(qū)域還有中關村國際商城，日本永旺百貨，以及大中、國美，

33、包括東方家園，還有肯德基、麥當勞這些企業(yè)也已經(jīng)進入到這個區(qū)域了，大家都看好這個區(qū)域的未來發(fā)展，已經(jīng)形成初步的商業(yè)聚集性。秦天：再有一個居住聚集，這個片區(qū)涵概四個居住組團，清河小營劇團，上地、回龍觀，西三旗，他們已經(jīng)形成京北最主要的居住板塊，這個地方涵概150萬居住人口。實際上這塊構成了整個上奧區(qū)核心價值，北京上奧區(qū)在城市發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個階段，早期來講各位專家也提到了，相對來講在十幾年以前北京人說進到哪兒，過了清河才算北京，昌平、海淀都不屬于北京區(qū)域，最近實際上經(jīng)濟這十幾年的發(fā)展與沉淀，這個地區(qū)對于居住而且房價超過兩萬元的產品形成，基本上都超過萬元了，說明這個區(qū)域未來消費潛力是巨大的。秦天：

34、對于這個區(qū)域整體來講，北京是一個大中心的城市發(fā)展，對于一個中心來講，咱們北京普遍形成天安門是北京市中心。未來的發(fā)展包括國貿是CBD中心，實際上都形成這個概念，對于市中心在國際通行理論來安排，這實際上是在一個城市特定區(qū)域內，必須形成交通中心，產業(yè)中心，商業(yè)中心，居住中心的概念，這四個類新形成才構成中心的概念。秦天：秦天：剛才提到一個產業(yè)，這個區(qū)域也可以稱之為產業(yè)聚集，因為我們項目往東是被新高新技術產業(yè)園，往西是上地信息產業(yè)基地，這已經(jīng)涵概了建材、高科技和ITD聚集。居住聚集，這個項目周邊已經(jīng)形成了一定的高檔居住公寓以及普通住宅社區(qū)，已經(jīng)構成了這種概念。這已經(jīng)具備了四個中心的價值，在這已經(jīng)形成了。

35、秦天：今天剛才專家也提到了城市綜合題，實際上這具備很強的商業(yè)價值，這個價值在那兒呢？城市綜合體對于商戶來說是一個加速器，這首先是一個城市名牌，對于商家來講只有說所買不動產，你買商鋪，他的臨街有形象，有吸引力，實際上這個項目具備了城市名片的概念，另外需要強大的聚合力。自身來講吸引在于本身有餐飲、居住、商住，這個區(qū)域已經(jīng)構成了所謂的居住區(qū)域，商務產業(yè)區(qū)域。秦天：對于城市綜合體來講是一個全時態(tài)消費中心，對于普通人來說住宅、公寓下面的商業(yè)，只能夠提供夜間消費，白天沒有人，大家下班以后才去消費，對于寫字樓是來自于白天的消費，白天有商務人流，傍晚對于寫字樓來講是死城。對于城市綜合體來講涵概了居住、商務、以

36、及商業(yè)概念，這體現(xiàn)全時態(tài)24小時都可以帶來人流、客流。不管是住宅還是寫字樓來講不可能提供全業(yè)態(tài)的商業(yè)價值。秦天：對于我們這個項目來講，我在這個地方，這個產品是上奧新天地，這個項目是這個區(qū)域唯一的城市綜合體項目，我們項目北側有新龍城、橡樹灣等幾個項目，他們類型都很大，但是所占比重不一樣，他們更加偏重于居住，而我們項目32萬平米十萬平米寫字樓，十萬平米居住，這實際上達到了1：1：1。這個項目80米高度地標建筑之一，而且直接臨西三旗路，這個商業(yè)價值也自然有價值。秦天：對于區(qū)域來說，剛才說到了有標志性建筑，未來各位專家也提到了，我們未來想大作什么，為未來商家能夠帶來什么，我們產品在構建價值的時候突出了

37、一個情趣的公共空間和休閑業(yè)態(tài)，這未來必然會成為一個黃金小點。在一個繁華社區(qū)當中會形成一個結點區(qū)域，我們這個社區(qū)未來具備了黃金漩渦的概念。秦天：我們社區(qū)是開放式的街區(qū)規(guī)劃，這個項目有三個出入口，這個開放式社區(qū)規(guī)劃來講西側是可以跟外面百米綠化帶相連。東部有出入口直接進入社區(qū)，我們看到上下班人流、車流可以從西三旗環(huán)島右轉傳入我們社區(qū)繼續(xù)上八達嶺高速，這未來會形成強大的聚合吸引力，我們在這大作5000平米鉆石夢幻廣場，這個我們是防慕尼黑廣場的，這以后是商務辦公和居住人流是可以休息的，這同時也打造是城市約會地。秦天：我們在商業(yè)價值規(guī)劃上來講形成兩大塊內容，一個是五萬平米商業(yè)構建兩塊，一快是藍調美食廣場，

38、1.1萬平米。剛才專家說這個區(qū)域是商業(yè)中心，在區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)才是最有價值的商業(yè)，對于區(qū)域商業(yè)中心的定義和含義來講有一個說法和概念。正常來講對于大家來說首先區(qū)域商業(yè)中心點必須具備是兩條交通主干道相交的位置，而我們這個項目西側是八達嶺高速，未來門前西三旗路是唯一能夠貫通亞奧和上地的主干道。秦天：對于區(qū)域中心在800米范圍之內形成近兩萬平米的大型百貨，接近一萬平米的區(qū)域休閑娛樂核，以及上百家店鋪集群，這幾點可以構成一個商業(yè)居住中心。董老也說到這個區(qū)域現(xiàn)在還沒有完全形成，實際上上奧新天地是創(chuàng)造這個區(qū)域中心的核心點。我們項目西側800米已經(jīng)形成了藍調百貨，現(xiàn)在營業(yè)還不錯。這個區(qū)域目前來看缺乏一個休閑

39、娛樂核，這個項目藍調美食1.1萬平米的規(guī)劃，在未來要打造這個區(qū)域休閑中心，未來以休閑、娛樂、健身為主要的街區(qū)。秦天：我們1號樓已經(jīng)形成上百家店鋪，已經(jīng)構建了這個區(qū)域的集群，上奧世紀中心誕生會形成區(qū)域商業(yè)中心的核。剛才講到藍調美食廣場的定位，實際上藍調美食廣場我們規(guī)劃了一個夢幻街區(qū)，對于藍調美食廣場是五層商業(yè)，我們首先有一個空間立體街區(qū)，外面有三部觀光梯，還有滾梯溝通，形成垂直的交通體系。在整個街區(qū)當中，我們把外街內置化了，內部會形成情緒街區(qū)，休息形狀態(tài)類型都可以體現(xiàn)。整個內部街區(qū)形成環(huán)狀、溝通性，跟外面形成良好的對接。秦天：在五層有星光大街，未來可以創(chuàng)造客流休閑時光的最佳去處，形成一個多為立體

40、的空間概念。在整個藍調美食廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃來講我們以特色餐飲，主題酒吧、咖啡廳等為主，我們在四、五性想引入動漫產品，健身中心，以及足療保健等業(yè)態(tài)，這些概念是給這個區(qū)域形成休閑娛樂核的感覺。我們一號樓步行商街是由三號樓形成的休閑娛樂中心帶動整個這個地方的商業(yè)價值，我們在精品商業(yè)街來講形成了一個社區(qū)生活街，時尚風情街等幾種業(yè)態(tài)，構建百家店鋪集群，形成這個區(qū)域商業(yè)的核心價值。秦天：這些是帶動我們整個區(qū)域的商業(yè)，未來上奧世紀中心，上奧新天地也會形成這個區(qū)域商業(yè)中心核結構。以上談的是產品的感覺，非常感謝大家！主持人 殷蘇峰：秦總嗓子很大，都不用話筒。剛才各個專家包括開發(fā)商代表也把項目個性的東西闡述比較清楚了

41、，今天也請了很多商家的代表，我們也想利用這個機會聽聽商家在選址方面有哪些獨到的地方。因為今天活動來的媒體也比較多，包括新浪網(wǎng)、搜狐焦點網(wǎng)、搜房網(wǎng)，包括北京晚報，京華時報等30多家媒體，我們也希望于借助于媒體平臺搭建商家、開發(fā)商的平臺，我們專家探討環(huán)節(jié)到這就暫時結束了，也感謝各位專家的光臨！謝謝大家！主持人 殷蘇峰：下面我們下面希利多日開發(fā)經(jīng)理霍小兵；北京王府井洋華堂公司開發(fā)部長劉?。幻贾輺|坡常務副總經(jīng)理郭曉東；北京藍黛文化傳播公司總裁林征宇；迪卡儂開發(fā)經(jīng)理支勇也都來到了現(xiàn)場，我們有請！這個環(huán)節(jié)就比較輕松了，大家就隨便聊一聊，你們針對你們企業(yè)選址方面有什么想法可以說一下，我們借助媒體平臺跟開發(fā)商

42、和投資客交流一下。 迪卡儂開發(fā)經(jīng)理 支勇支勇：大家好是我迪卡儂開發(fā)經(jīng)理支勇，我們剛剛進入北京兩年多一點的時間。目前在做的工作還是在北京繼續(xù)開店選址工作，這個范圍基本上確定在北京城市，北京是一個歐洲業(yè)態(tài)的零售企業(yè)，最早在中國引進歐洲的城市邊緣，交通方便的地方，為消費者提供周末休閑、娛樂、購物于一體的業(yè)態(tài)，在目前北京有一點不同，北京土地價格，包括消費者購物方式還有一些不同，所以現(xiàn)在在北京選址策略有所調整，大體上基于五點因素：支勇：首先是交通，交通強調交通便利性。第二，是模式性。一個商業(yè)項目不能被消費者發(fā)現(xiàn)，不容易被消費者發(fā)現(xiàn)就很難形成一個聚集人流的作用。第三，周邊消費力。剛才很多專家也說了消費力怎

43、么來測算，怎么來預測這個地方的商業(yè)價值。我們也有自己一套評估標準來評估這個區(qū)域之內的居住人群是不是能夠滿足消費需求。第四，商業(yè)環(huán)境，商業(yè)氛圍。迪卡儂在歐洲和許多大的零售店在中國都是這樣，像一些超市、建材包括家居都是進行組團合作，像零售又是一種集群優(yōu)勢，越大的品牌越多的人居住在一起，這個地方人就越旺。第五，地區(qū)的風險性?，F(xiàn)在在北京商業(yè)項目也是非常的多，有很多商業(yè)項目的潛在風險，比如說法律方面，用戶方面的各種各樣的風險。我們選址基于以上幾點。支勇：我最后講一下這個項目的看法，上奧這個項目是2005年知道的，2007年看到這個項目選址和構思，業(yè)態(tài)組合，我認為這是非常不錯的項目。為什么呢？因為交通非常

44、長，八達嶺高速，西三旗主路結合處。路過人群無論是購物，首先在印象里面有一個意識，這里有一個購物中心，這里有什么樣品牌。支勇：周邊的人群，我的感覺來講這個地方現(xiàn)在不是北京像望京、萬柳這樣富人聚集的地方，這個地方在于發(fā)展不夠特別成熟，所以還有潛力，無論是新級別也好，還是城市中心的新貴外遷提供余地。支勇：商業(yè)氛圍，這不是天然培養(yǎng)出來的，有一些大的零售也好還是大的業(yè)態(tài)也好，他們會逐漸的從自己的選址標準當中發(fā)現(xiàn)這個地方的優(yōu)勢，往這個地方聚集。因為有一些因素是天生的會吸引商家，比如說交通，不如說可持續(xù)性，比如說這個地方本身形成了一個傳統(tǒng)的會聚地，在北京居住過的人會說我們在什么地方見面，比如說西三旗橋吧，這

45、是天然形成了，一時無法改變，所以我相信這個地方會發(fā)展非常好。主持人 殷蘇峰：談得非常精采，以前我們也溝通過，剛開業(yè)的時候名氣不是特別大，現(xiàn)在基本上熱愛體育的沒有不知道迪卡儂。因為價廉物美。下面我們有請希利多日開發(fā)經(jīng)理霍小兵談一下關于選址方面的看法?；粜”何矣X得選址開店，尤其在銷售為主的樓盤里面，誰實際上最有決定權，我覺得最終有決定權的是房東。開發(fā)商在很大程度上沒有這個決定權，因為他賣掉了，他也喪失了主要權利。專家就更沒有這個權力，我覺得需要溝通的站在一個真正零售商家的角度上怎么樣把我們的想法告訴投資者，由投資客去評判，要不要投資一個商業(yè)項目，以及你這個商業(yè)項目大概要找一個什么樣商家?；粜”?/p>

46、最終像咱們這個項目，可能最終成功與否決定在什么呢？決定權在于我們這些投資客，以及投資 希利多日開發(fā)經(jīng)理 霍小兵 客和開發(fā)商的斗爭和配合當中。實際上一個真正好的投資客首先關注的不一定是這個項目本身賣多少錢，這個項目本身有多好或者多壞，你首先要找到目標的業(yè)態(tài)，比如說快餐類，比如說服裝類，你要先瞄準一個目標客群，然后分析潛在客戶的需求，以及租金的能力?；粜”洪_發(fā)商的成本是按平米算的，投資客也是按平米算的，零售商在某些方面不是按平米算的，如果你算得多或者縮水他的成本有可能大幅度增加。我想作為好的投資客要熟悉潛在的客群。我們想做一個房東，或者一個麥當勞的房東，我要了解洋快餐靠什么盈利，第二租金支付的能

47、力大概在什么樣范圍。第三，看他有沒有可能性，比如說對面有肯德基，他還賣肯德基，看看有沒有肯定性，分析一下對面肯德基的銷售額。我們分析一下他可能一年給多少租金，他比如說在10%左右就可以在80萬租金。我們反過來推算一下就知道能不能跟他合作，如果能跟他合作沒有問題。這樣一算馬上就知道能不能買這個鋪位，買到核算不合算，這個是一個關系的判斷?；粜”和顿Y心態(tài)的問題，我做房子有八年的時間，在最先投資都非常的直接，告訴我希望買到這個房子兩到三年收回成本，我在西直門就遇到過這樣一個大叔，我說如果兩年回本我自己跟自己簽一個合同就當房東了。從現(xiàn)在來看一個真正可以成熟的商業(yè)項目，我們有十到十二年的時間來收回投資就

48、大家真正投資回報的要求了，現(xiàn)在也有八年收回投資的，由于在奧運概念滿天飛的時候，八年收回投資的項目也很多，如果壓縮多五年真的不行，至少我相信很多大型的專業(yè)性的公司、品牌都不敢跟你合作，因為他承受不了這樣的租金壓力。他承受不了租金壓力可能兩個情況，第一步跟你簽情況，第二他主動毀約，這樣鋪子可能就不好辦了?；粜”哼€有一些小商家他一平米可以給十塊，可以給二十，他給三十我給六十，他這樣搶過來，經(jīng)營不好一夜之間跑了。你通過投資分析算出來他不可能持續(xù)經(jīng)營，他肯定有一天會跑掉的。所以我個人感覺選這個鋪子好不好，開店好不好，對我們項目來說，上奧中心好不好，實際上最終我覺得決定權還是在各位投資客，所以我說大家膽

49、大心細，該出手就出手。主持人 殷蘇峰：下面我們有請北京藍黛文化傳播公司總裁林征宇發(fā)表演講，講一下您對選址方面的看法？林征宇：我們北京藍黛文化傳播公司現(xiàn)在主要業(yè)務還是在大眾的休閑娛樂，也就是解決溫飽問題之后更大量和日常工作當中精神壓力，需要在適當?shù)臅r期進行緩解。我們目前主要是在北京的西部世紀金源大飯店底下有一個不夜城，我們在2002年開了一個綜合業(yè)態(tài)的場所。林征宇：其實現(xiàn)在近兩年我更多的關注到許許多多的商業(yè)地產在做前期所有規(guī)劃的時候，他并不是光考慮到傳統(tǒng)的商業(yè)零售的業(yè)態(tài)，也不僅僅考慮到我們傳統(tǒng)的飲食業(yè)態(tài)。許許多多的商業(yè)地產上已經(jīng)出現(xiàn)今天看到的西三旗的終端業(yè)態(tài)，全部提出的新概念，也就是全時態(tài)功能，

50、一個城市的綜合體的概念。你想把一個商業(yè)做成全時態(tài)的項目，絕對不能少一個板塊，也就是休閑娛樂板塊。林征宇：當我們更多的富裕生活滿足之后，特別是在北京，我們現(xiàn)在常住人口是1600萬，而真正暫住人口，流動人口有200萬，而常住在北京的常住人口有600萬，他大量的工作之余，許許多多，越來越多的大齡青年并不是因為自己沒有時間去找終身伴侶，而是太多的工作壓力沒有得到精神上的舒緩。所以現(xiàn)在北京的娛樂行業(yè)在全國來講數(shù)量也是最多的，并且晚上夜晚消費能力也是很大的。 北京藍黛文化傳播公司總裁 林征宇 林征宇：我們看到最早餐飲，現(xiàn)在有一個后海這些酒吧一條街在建設，晚上這些青年涌向這些夜場。我看到今天這個項目覺得是商

51、業(yè)地產很大的機會。像這種城市結點上，并且考慮城市綜合業(yè)態(tài)的時候盡快的考慮休閑和娛樂業(yè)態(tài)，這對后期的整體招商會有好處。我看功能區(qū)規(guī)劃是在四、五樓引進了一個KTV，其實現(xiàn)在要想把娛樂業(yè)態(tài)做好，如果在娛樂當中單一選擇單一業(yè)態(tài)，比如說KTV這樣單一業(yè)態(tài)，他雖然能夠聚集人群，但是現(xiàn)在年輕人消費心態(tài)不一樣，有可能在前期慢藥吧，酒吧玩得很好，他之后去宵夜，如果還有一點時間會選擇KTV，如果把一個娛樂業(yè)態(tài)全部考慮，做成一個綜合題體的時候，這種聚眾的人會更加廣大。林征宇：我們企業(yè)剛剛在項目往東一點，在清河跟安定路的交界處國美明天第一城項目，我們把整個地下板塊9600多平米拿過來，這個規(guī)劃之后大概可以做到1600

52、0平米，明年藍調不夜城會在那里亮相。那里有迪士高廣場，有酒吧，有新潮的KVT，同時把休閑的茶藝，以及健康足療集合在一起，這樣對明天商業(yè)中心原來十萬平米環(huán)節(jié)當中，我們大概占了10%的比例，他會把整個其他90%真正拿到全時態(tài)來完成產業(yè)鏈的建設。林征宇：所以商業(yè)地產考慮前期的時候，如果考慮到了娛樂業(yè)態(tài)，娛樂業(yè)態(tài)有很多的特殊性，比如說住間距，樓高，因為你做一個迪士高廣場，或者好的酒吧，在室內如果有七米挑空會給人家感覺廣場中間放松的時候心情不會特別壓抑，我來就是為了放松，如果空間感不夠讓人感覺有壓力感，他真正精神放松的狀態(tài)沒有辦法徹底宣泄。娛樂業(yè)態(tài)在早期規(guī)劃會給上下水，電燈供應，空調、消防，以及所有結構

53、在前期規(guī)劃好會給后期招商帶來非常大的便利性。林征宇：現(xiàn)在任何一個投資客不光考慮多少年把投資成本收回來，他希望投資的商業(yè)地產在未來交易的時候有多大的空間升值，所以投資的時候會兩個角度考慮，一個是穩(wěn)定的租金回報，我們跟所有甲方簽的時候我們一次性把十五年合同簽了，保證了他在十年后會成本，這是一個長久的經(jīng)濟回報。我們如果運作好，把這個商業(yè)地產從生地轉成熟地，他進行二手交易的時候才會提升，這樣投資客才會有信心投入到商業(yè)地產商。林征宇：現(xiàn)在就西三旗板塊來說，我今天是第一次來，今天這個項目包括建設方已經(jīng)考慮綜合業(yè)態(tài)的時候，這些規(guī)劃都放進去，目前這里的客流量擺在面前就是這么多，應該有比較好的投資前景。所以在考

54、慮娛樂業(yè)態(tài)的時候我也希望不僅考慮單店，還要考慮綜合型招商模式，要引進有實力，長久運營的運營商進來，這樣會對整個商業(yè)地產有長久的發(fā)展前景，謝謝大家。主持人 殷蘇峰：感謝林總，您在明天第一城開業(yè)是在什么時間？林征宇：我們第一期開街在2008年1月15日。主持人 殷蘇峰：那也沒有多長時間了。林征宇：現(xiàn)在已經(jīng)進入倒計時了?，F(xiàn)在商業(yè)地產板塊都知道我們在那選址了。主持人 殷蘇峰：剛才請專家聊的時候餐飲飲食協(xié)會的副部長也提到，現(xiàn)在感覺餐飲量有點少，發(fā)展也不太均衡，今天我們有幸的請到了眉州東坡常務副總經(jīng)理郭曉東先生，他對餐飲選址，包括區(qū)域的一些看法跟大家交流一下。郭曉東：在座的大家下午好！很高興能夠參加今天上

55、奧世紀中心的高峰會議。我們前身是北京眉州東坡酒 眉州東坡常務副總經(jīng)理 郭曉東樓，現(xiàn)在是眉州酒店管理有限公司，注冊資金是2000萬，現(xiàn)在下面有四大品牌，第一個品牌是眉州東坡酒樓，第二個品牌是王家渡火鍋，第三個品牌是眉州小吃。第四個是私家廚房。我們眉州酒樓在全國已經(jīng)營業(yè)的單獨注冊的18家，在奧運會開之前應該到26家，在望京要開兩家，在亦莊要開一家。本月朝青板塊，朝陽路跟青年路交匯的地方也要開一家。郭曉東：王家渡火鍋現(xiàn)在開業(yè)之后一直受到餐飲業(yè)，包括專門吃火鍋高級人士的青睞，現(xiàn)在每天晚上各位都排隊。我們本月在懷柔開一家，同時在春節(jié)過后在中濾園廣場開一家，二月份之后在望京開一家。眉州小吃，勁松有，亞運村有，我們以后在適合的地方都會開眉州小吃。郭曉東：我們私家廚房是什么呢？你不想來我們酒樓你可以打包。我們從高端到老百姓，我們說是為人民吃喝服務。今天來到這個地方，其實我以前對西三旗的改革感覺不怎么好，以前知道是輪胎廠結果破產到限價房，周邊就有一個空軍大院，有部隊和二炮撐著。今天我過來感覺很震撼，