某市物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)書

1、鄭州市富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)書第一章 河南xx物業(yè)管理有限公司簡介第二章富田太陽城概況及物業(yè)管理特點(diǎn)分析第三章富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)思路第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章物資裝備計(jì)劃預(yù)算第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算第七章富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié)內(nèi)部管理、運(yùn)行機(jī)制第二節(jié)設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)方案第三節(jié)公共秩序管理服務(wù)方案第四節(jié)保潔服務(wù)方案第五節(jié)綠化服務(wù)方案第八章物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)第九章 幾點(diǎn)說明結(jié)束語第一章 河南 xx 物業(yè)管理有限公司簡介、我們的實(shí)力xx 物業(yè)成立于2001 年 8 月，注冊(cè)資金300 萬元，管理面積逾百萬平方米，現(xiàn)為國家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位，中國物業(yè)管

2、理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。業(yè)內(nèi)率先通過ISO9001 和 ISO14001 國際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并建立起了融 “末位淘汰制” 和 “目標(biāo)責(zé)任制”為一體的xx 績效考核模式，全員持證上崗率高達(dá)100% 。管理服務(wù)項(xiàng)目涵蓋了住宅、高檔別墅區(qū)、寫字（辦公）樓、高校后勤、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型，融全程托管、顧問輸出于一體，并正以每年50 萬平方的速度拓展著自己的管理服務(wù)領(lǐng)域。先后與深圳國貿(mào)、華新國際、三明國際、決策資源等知名企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，廣泛汲取其他企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以規(guī)范化、科學(xué)化、互動(dòng)化為核心，構(gòu)造獨(dú)具xx 特色的復(fù)合型生態(tài)發(fā)展系統(tǒng)。所管理服務(wù)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)（獲獎(jiǎng)）率100% ，先后有多個(gè)項(xiàng)目榮獲國家、省、市級(jí)

3、榮譽(yù)稱號(hào)， 公司也先后被評(píng)為 “鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)青年文明號(hào)”和 “鄭州市青年文明號(hào)”，2004 年度更是成功入選“河南省物業(yè)管理十大誠信維權(quán)企業(yè)”。與深圳國貿(mào)合作組建“深圳國貿(mào)物業(yè)管理（鄭州）有限公司”、我們的理念服務(wù)宗旨：盡心、盡力、盡責(zé)，善待每位客戶。質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，讓客戶持續(xù)滿意。團(tuán)隊(duì)精神：企業(yè)的命運(yùn)就是個(gè)人的命運(yùn)，企業(yè)的發(fā)展就是個(gè)人的發(fā)展發(fā)展目標(biāo)：以“生態(tài)型發(fā)展體系”為依托，打造中原物業(yè)第一品牌。、我們的目標(biāo)立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹立xx 物業(yè)誠信高效形象。強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)“溫馨生活四、我們的榮譽(yù)2001 年度嘉和園小區(qū)2002 年度家和萬世

4、花園xx 物業(yè)2003 年度嘉和園小區(qū)家和萬世花園顛峰體驗(yàn)”。鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)金水區(qū)綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位鄭州市綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)鄭州市首批旅游觀光小區(qū)河南省優(yōu)秀住宅小區(qū)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)“青年文明號(hào)”金水區(qū)綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位鄭州市綠化達(dá)標(biāo)先進(jìn)單位金水區(qū)文明生活小區(qū)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)xx 物業(yè)通過 ISO9001 國際質(zhì)量體系認(rèn)證2004 年度錦繡江南京城花園xx 物業(yè)鄭州市物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)通過 ISO14001 環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證河南省物業(yè)管理十大誠信企業(yè)第二章 富田太陽城概況及物業(yè)管理特點(diǎn)分析、富田太陽城概況鄭州市

5、“富田太陽城”位于鄭州市航海路與世紀(jì)迎賓大道交叉口，緊鄰 880 畝世紀(jì)游樂園、 200 畝航海廣場(chǎng)、多路公交車直通全市，新東南板塊龍頭地位；經(jīng)濟(jì)繁華、交通便利，地理位置極其優(yōu)越。運(yùn)用動(dòng)靜、商住分離的設(shè)計(jì)手法，集合歐洲城邦百年精華，恢宏創(chuàng)就；集景觀大道、協(xié)和廣場(chǎng)、太陽廣場(chǎng)、和平走廊、月亮島、晨曦廣場(chǎng)、十二星座廣場(chǎng)、歐式園林有機(jī)結(jié)合，富田太陽城秉承“居住改變生活”的設(shè)計(jì)理念，針對(duì)客戶群體特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)建筑功能的整體性和時(shí)代性，從規(guī)劃、景觀、房型、建材等方面都充分體現(xiàn)了人文、自然、生態(tài)和未來。富田太陽城以國際最新流行的設(shè)計(jì)語言，從整體到局部無一不在體現(xiàn)歐洲古典建筑純粹之美，高低錯(cuò)落、豐富多變的建筑輪廓

6、回應(yīng)鄭州東南城市天際線；以歐洲截取生活為摹本突破鄭州東南商業(yè)格局，投資自用兩全其美。富田太陽城總建筑面積18 萬平方米，24 棟多層住宅，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)備設(shè)施齊全，綠化景觀廣場(chǎng)，高級(jí)會(huì)所等應(yīng)有盡有，處處體現(xiàn)了“以人為本”的居住理念，塑造了鄭州市小康居住生活的新典范。富田太陽城為河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的多層和小高層混合型住宅小區(qū)，是鄭州市重點(diǎn)項(xiàng)目，省委、市委、市政府及其他相關(guān)部門對(duì)其給予厚望。富田太陽城為高檔多層和小高層混合型住宅小區(qū)，機(jī)電設(shè)備眾多，管網(wǎng)也相對(duì)比較復(fù)雜。二、富田太陽城物業(yè)管理特點(diǎn)需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護(hù)，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮，只有

7、這樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn)，才能使物業(yè)物有所值。河南 xx 物業(yè)管理有限公司是河南xx 集團(tuán)的全資子公司，現(xiàn)為國家二級(jí)資質(zhì)。公司以發(fā)展求生存，通過先進(jìn)的管理策劃，規(guī)范的操作實(shí)施，ISO9001 和ISO14001 國際環(huán)境質(zhì)量體系的導(dǎo)入、科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)、有效的監(jiān)督、評(píng)估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的xx 物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。如今， xx 物業(yè)已順利通過了ISO9001 和 ISO14001 國際質(zhì)量體系雙認(rèn)證，并發(fā)展成為融住宅物業(yè)管理、

8、商業(yè)物業(yè)管理和復(fù)合型物業(yè)管理為一體的多元化全程物業(yè)管理服務(wù)公司，先后有多個(gè)項(xiàng)目獲得國家、省、市級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)（小區(qū)），園林式單位的榮譽(yù)稱號(hào)。xx 物業(yè)人有實(shí)力、有決心、有信心，在富田太陽城的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績。管理者需對(duì)高檔多層住宅小區(qū)整體運(yùn)作具有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)富田太陽城作為鄭州市首席小康生活住宅區(qū)，凝聚了河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無窮的心血和汗水，鄭州人民對(duì)其給予厚望，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備管理高檔住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。xx 物業(yè)現(xiàn)管理多層住宅面積逾80 萬平方米，高檔別墅逾10 萬平方米，高層寫字樓 10 萬余平方。從高檔住宅小區(qū)的日常服務(wù)，到溫馨細(xì)致的客戶服務(wù)，再到獨(dú)具xx 特色的

9、社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)，xx 人形成了融“第一責(zé)任制”和“一站式服務(wù)”為一體的物業(yè)管理服務(wù)體系，并將在富田太陽城的管理上具有獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。設(shè)備的安全運(yùn)行是基本保障富田太陽城設(shè)備復(fù)雜、種類繁多，要保證設(shè)備的高效、可靠、安全運(yùn)行，需要一套行之有效的管理辦法。xx 物業(yè)有專業(yè)的機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)隊(duì)伍，形成一套獨(dú)特的機(jī)電設(shè)備管理模式。公司以 ISO9001 和 ISO14001 質(zhì)量管理體系中制定的各類設(shè)備程序管理文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，全面推行TPM( Total Productive Maintenance )全面生產(chǎn)維修模式，變被動(dòng)維修為主動(dòng)保養(yǎng)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理更規(guī)范化、程序化。因此我們對(duì)于

10、富田太陽城的設(shè)備管理胸有成竹，游刃有余。安全管理是重中之重富田太陽城地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復(fù)雜性，安全管理是重中之重。針對(duì)富田太陽城的特點(diǎn)，在護(hù)管員定崗方面，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的特點(diǎn)，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)設(shè)崗，嚴(yán)格控制人流走向，重點(diǎn)加強(qiáng)居住區(qū)域安全力量，使業(yè)主安心、放心。采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式富田太陽城物業(yè)管理既要為業(yè)主提供舒適、安靜、有序的居住環(huán)境，又要面對(duì)外來單位和個(gè)人。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中，從商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手，采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式，使各分區(qū)相對(duì)獨(dú)立。在商業(yè)物業(yè)管理中著重優(yōu)質(zhì)的禮儀和功能服務(wù)，

11、尊重業(yè)主的個(gè)性彰顯和自由空間；在住宅物業(yè)管理中更多關(guān)注人性化管理和親情關(guān)懷。我們要讓所有的業(yè)主滿意，讓所有的用戶滿意，讓外來的客戶滿意，真正感受到我們溫馨而周到的服務(wù)。塑造良好的外在形象富田太陽城作為鄭州市的明星樓盤，承擔(dān)著引領(lǐng)小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的重任，這就要求 物業(yè)公司在作好各項(xiàng)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化工作人員公務(wù)禮儀培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)營造溫馨的 生活環(huán)境，對(duì)外塑造良好的外在形象。第三章富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)思路一、富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)思路? 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)樹立振興公司誠信形象河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)和強(qiáng)大的開拓魄力全力打造鄭州市經(jīng)濟(jì)小康生活區(qū)富田太陽城，足以彰顯開發(fā)商的雄厚實(shí)力和誠信形

12、象，而作為開發(fā)商的合作伙伴，如何通過系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務(wù)，樹立河南振興房地產(chǎn)有限公司誠信形象，則是xx 人的首要問題。xx 物業(yè)將力貫“源于心誠 止于完美”的物業(yè)管理服務(wù)理念，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，尤其要加強(qiáng)對(duì)護(hù)管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓(xùn)，優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)程序，全力配合鄭州富田太陽城的各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)工作，有效樹立振興公司的誠信形象，有力推動(dòng)富田太陽城銷售的繼續(xù)火爆。? 細(xì)化服務(wù)質(zhì)量營造溫馨居住環(huán)境物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，質(zhì)量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速發(fā)展的根源，作為鄭州市標(biāo)準(zhǔn)生活區(qū)的窗口單位，富田太陽城則更是如此。xx 物業(yè)將嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001 和 ISO14001 國際質(zhì)量體系，細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格落實(shí)

13、各項(xiàng)操作流程及作業(yè)程序，尤其是護(hù)管、保潔等基礎(chǔ)性工作，xx物業(yè)將利用“V型質(zhì)量控制體系”加強(qiáng)考核，一方面可以促使 xx 物業(yè)加強(qiáng)客戶服務(wù)工作，另一方面也可加強(qiáng)各項(xiàng)質(zhì)量考核，為廣大業(yè)主和振興公司營造溫馨生活新環(huán)境。? 分區(qū)控制確保物業(yè)服務(wù)文明安全富田太陽城融多層、小高層、門面房，因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性，決定了富田太陽城安全工作的重要性。xx 物業(yè)將結(jié)合其情況，把文明安全工作做為一項(xiàng)重要內(nèi)容安排在日常管理服務(wù)當(dāng)中，嚴(yán)格按照ISO9001 和 ISO14001 實(shí)行 24 小時(shí)巡邏監(jiān)控制度，為業(yè)主解除后顧之憂，使富田太陽城的物業(yè)迅速保值增值。? 健全服務(wù)體系導(dǎo)入物業(yè)服務(wù)新模式富田太陽城設(shè)備眾多

14、，如何加強(qiáng)日常各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，延長使用壽命，確保正常生活秩序，是xx 物業(yè)富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。xx 物業(yè)將全面導(dǎo)入“綠色服務(wù)模式”，以“ TPM 全面生產(chǎn)維修模式”為核心，制訂規(guī)范的設(shè)備維修保養(yǎng)程序，加強(qiáng)設(shè)備的日常保養(yǎng)，健全各項(xiàng)服務(wù)體系，導(dǎo)入獨(dú)具特色的xx 創(chuàng)新服務(wù)新模式。? 促進(jìn)服務(wù)溝通建立有效溝通新渠道作為鄭州小康生活小區(qū)的標(biāo)志性建筑，鄭州市領(lǐng)導(dǎo)和振興公司都對(duì)其寄予厚望，如何在日常管理中就服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行溝通，建立起開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效溝通新渠道是 xx 物業(yè)富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)的核心內(nèi)容。xx 物業(yè)將結(jié)合富田太陽城實(shí)際情況，積極與相關(guān)部門溝通，建立定期會(huì)談或客戶回

15、訪制度，并就單位意見或建議及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，緊密配合富田太陽城的各項(xiàng)迎檢創(chuàng)優(yōu)工作，使其能夠早日成為鄭州市小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。? 傭金制管理確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量根據(jù)富田太陽城物業(yè)及周邊物業(yè)的特殊情況，方便于和開發(fā)商溝通，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，因此xx 物業(yè)管理有限公司擬采用傭金制管理辦法。傭金制核心含義是指“物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請(qǐng)的管家，開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況 進(jìn)行調(diào)整，即開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本進(jìn)行控制”按照國家及河南省物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)傭金制的說明，所有發(fā)生的合理費(fèi)用不經(jīng)由物業(yè)公司走賬，便于開發(fā)商有效地控制成本。第四章物業(yè)

16、管理服務(wù)承諾xx物業(yè)管理公司鄭重承諾，在富田太陽城基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下，接管富田太陽城兩年內(nèi)使其成為河南省多層住宅小區(qū)物業(yè)管理的典范：一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到98 %以上。一年內(nèi)達(dá)到鄭州市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。兩年內(nèi)達(dá)到省級(jí)的物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。4.1 管理承諾暨要求達(dá)到的最終效果序 號(hào)指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)完成承諾指標(biāo)的措施1房屋及配套設(shè) 施完好率99 %以上采用分工負(fù)責(zé)制，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度， 健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。2房屋零修、急修 及時(shí)率99 %以上維修人員24小時(shí)待命，接到維修通知立即組織維修， 十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。零修工程及時(shí)完成，急修工程 不過夜，并

17、建立回訪制度和回訪記錄。3綠化完好率99%專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)、保潔工作4保潔舉100 %保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保 潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核。5維修工程質(zhì)量 合格率100 %維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時(shí)回訪。6公共照明完好 率96%落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡 視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并健全檔案記錄。7區(qū)內(nèi)治安案件 發(fā)生率1%以下實(shí)行24小時(shí)監(jiān)察制度，明確保安員職責(zé)，層層防衛(wèi)。8火災(zāi)發(fā)生率1%以下全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度， 由主任負(fù)責(zé)組織進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確 保安全。9客戶有效投訴 率2 %以下采取措施，

18、加強(qiáng)與客戶溝通，定期走訪客戶，征求管理意客戶投訴處理 率100 %見,強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，及時(shí)為客戶排憂解難。做到投訴處 理后結(jié)果，有記錄和回訪。投訴回訪率100 %10客戶對(duì)管理服 務(wù)滿怠率95 %以上實(shí)行人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)與客戶溝通， 完善社區(qū)服務(wù)。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。11大型及重要機(jī) 電設(shè)備完好率99%制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制， 實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng) 計(jì)劃。4.2 創(chuàng)建國家示范小區(qū)我們承諾：在基礎(chǔ)條件完備的條件下，一年內(nèi)達(dá)到鄭州市示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)， 兩年內(nèi)達(dá) 到河南示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。4.3 其他承諾4.3.1 關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)承諾

19、：xx物業(yè)管理公司完全同意和接受富田太陽城招標(biāo)要求，并承諾如下：公司中標(biāo)后，將立即派人進(jìn)駐富田太陽城，開展前期準(zhǔn)備工作。在合同有效期內(nèi)本公司違約，給單位造成損失，xx物業(yè)管理有限公司將對(duì)此予以責(zé) 任補(bǔ)償。合同期內(nèi)，本公司決不會(huì)向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項(xiàng)目，管理處一定事前告知河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)部門。4.3.2 物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾如果xx物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由富田太陽城管 理處負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，具體承 諾如下：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。負(fù)責(zé)編制房

20、屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意后負(fù)責(zé)組織實(shí)施每六個(gè)月向業(yè)主匯報(bào)服務(wù)費(fèi)、專用維修基金（如設(shè)立）使用情況。對(duì)小區(qū)的公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與開發(fā)商協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。本合同終止時(shí)，管理處將向開發(fā)商移交全部管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。4.3.3 其他服務(wù)承諾服務(wù)內(nèi)容：除招標(biāo)文件規(guī)定的有關(guān)服務(wù)內(nèi)容外，我們計(jì)劃提供一些客戶需要的、管理處力所能及的特約服務(wù)、商務(wù)服務(wù)及社區(qū)服務(wù)等項(xiàng)目，具體內(nèi)容如下：類別編號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容特約服務(wù)1搬運(yùn)家私2保潔上門服務(wù)3上門維修服務(wù)商務(wù)服務(wù)4代客打字5代購車船票6代寄、代

21、領(lǐng)郵件7代訂報(bào)刊、雜志8臨時(shí)代為保管小件物品文化活動(dòng)服務(wù)9節(jié)假日裝飾、宣傳10公益性宣傳活動(dòng)11其他有意義的義體活動(dòng)第五章物質(zhì)裝備計(jì)劃預(yù)算提要：1、物質(zhì)裝備本著高效、實(shí)用、節(jié)儉的原則進(jìn)行測(cè)算和配置；5.1 管理用房與護(hù)管員宿舍管理用房共計(jì)75 m2,其中：辦公室：45褶（其中包括主任室15 m2,客戶服務(wù)部30 m2）維修部：30褶（作為機(jī)電維修操作問）護(hù)管員宿舍和管理處食堂與開發(fā)商另行協(xié)商解決。5.2 各類器械，工具裝備以及辦公用品計(jì)劃（對(duì)講機(jī)按三年折舊計(jì)算，其余物品按五年折舊計(jì)算）5.2.1行政辦公用品及生活必需品項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注經(jīng)理桌椅1套辦公桌椅3套空調(diào)2臺(tái)電腦1臺(tái)不含中控室

22、噴墨打印機(jī)1臺(tái)傳真機(jī)1臺(tái)保險(xiǎn)柜1臺(tái)驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái)沙發(fā)2套電話機(jī)3部照相機(jī)1部組合資料檔案柜5套其它辦公用品小計(jì)5.2.2維修工具項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注員工工作桌椅2套鐵架床1套更衣、儲(chǔ)物柜、工具柜2組75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)電焊機(jī)1臺(tái)沖擊鉆1臺(tái)手電鉆2臺(tái)大小各一鋁合金梯1套長中短各一測(cè)試儀器2套萬用表、搖表等手工工具1批應(yīng)急燈9臺(tái)維修3臺(tái)，護(hù)管6臺(tái)潛水泵2臺(tái)小計(jì)5.2.3保潔綠化工具項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注剪草機(jī)1臺(tái)玻璃水刮4套保潔及澆花用膠管300米綠化養(yǎng)護(hù)工具1套小計(jì)5.2.4護(hù)衛(wèi)、消防裝備項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注員工工作桌椅5套鐵架床8套更衣、儲(chǔ)物柜、工具柜8組對(duì)講機(jī)5部警棍、機(jī)套等17

23、副防毒向具17副小計(jì)第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算6.1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算（傭金制，按照一期 24棟樓進(jìn)行測(cè)算）費(fèi)項(xiàng)目之人員數(shù)量、（41 人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）社會(huì)統(tǒng)籌（元/月，工資標(biāo)準(zhǔn)的24.4% ）醫(yī)療保險(xiǎn)（元/月，工資標(biāo)準(zhǔn)的8%）工裝（元/月）合計(jì)（元/月）管理處主任11800439144672450事物助理11400342112671921管理員180019564671126設(shè)備主管1100024480281352設(shè)備運(yùn)行管理人員480019564284348護(hù)管隊(duì)長190021972361227護(hù)管班長370000362208護(hù)管員1560000369540廚師16000036636保

24、潔班長16001464820814保潔員1050000205200綠化工255000201140/、口預(yù)見費(fèi)按以上總費(fèi)用的2 %計(jì)算639管理傭金8000稅金按以上總費(fèi)用的5.5 %計(jì)算2233總計(jì)42834即物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（傭金制）為 42834元/月其他費(fèi)用廳P項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出（元）一辦公費(fèi)31501通訊費(fèi)市內(nèi)電話：200*2+150*1=3505502低值易耗品3003辦公水電5004業(yè)務(wù)費(fèi)3005固定資產(chǎn)折舊對(duì)講機(jī)按三年折舊，其余物品按五年折舊計(jì)算1500二保潔、消殺費(fèi)20661工具費(fèi)按人均20元/月計(jì)算2202物料費(fèi)按人均20元/月計(jì)算2203垃圾清運(yùn)14.5*3*30.5132

25、64消殺費(fèi)300三維保費(fèi)用11001水系統(tǒng)綜合測(cè)算3002機(jī)電系統(tǒng)維修綜合測(cè)算5003低值易耗品按每月200元300四綠化費(fèi)用5001肥、藥200五/、口預(yù)見費(fèi)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的2%計(jì)136七稅金按5.5%繳交382合計(jì)7334物業(yè)管理服務(wù)收支測(cè)算A.根據(jù)以上測(cè)算，振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理服務(wù)支出費(fèi)用為42834 元 /月 + 7334 元 /月 =50168 元 /月B、富田太陽城教坊24棟，多層住宅建筑面積為110445褶，小高層住宅面積為46278m2, xx物業(yè)擬按照鄭州市一級(jí)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，即高層住宅部分1.1元/月*褶，多層住宅面積0.38元/月*褶，其他收費(fèi)則嚴(yán)格按

26、照國家及省市相關(guān)規(guī)定收取。因此，物業(yè)管理費(fèi)為：1.1 X 46278+0.38 X 110445=92874 元/月。6.2 傭金制的幾點(diǎn)說明1. 根據(jù)富田太陽城物業(yè)及周邊物業(yè)的整體情況，為便于和開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)，同時(shí)也為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，xx 物業(yè)擬對(duì)富田太陽城的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。2. 傭金制核心含義是指“物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請(qǐng)的管家，開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，即開發(fā)商可對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本進(jìn)行控制”。3. 按照國家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)“傭金制”的相關(guān)說明，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中所發(fā)生的所有合理費(fèi)用

27、（含辦公費(fèi)、保潔費(fèi)、維保費(fèi)等）由開發(fā)商承擔(dān)，即不經(jīng)由物業(yè)管理企業(yè)走帳，但物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)列具詳細(xì)的支出報(bào)表報(bào)由開發(fā)商審核，而物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金和稅金共計(jì)50168 元 / 月。4. 按照國家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)“傭金制”的相關(guān)說明，物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)全額交納給開發(fā)商，但開發(fā)商應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主所開具相關(guān)發(fā)票的稅金。5. 工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為600 元 / 套，夏裝2 套，標(biāo)準(zhǔn)為 200 元 / 套；維修人員冬裝2 套，標(biāo)準(zhǔn)為200 元 / 套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為140元 / 套；護(hù)管冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為300/ 套

28、，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為130 元 / 套；保潔人員冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為160 元 / 套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為80 元 / 套。6. 按照國家相關(guān)法律規(guī)定，社會(huì)統(tǒng)籌企業(yè)繳納部分占員工工資總額的24.4% ， 其中包括社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)（23% ） ，工傷保險(xiǎn)（0.4% ） ，失業(yè)保險(xiǎn)（1% ） 。7. 按照國家相關(guān)法律規(guī)定，社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)企業(yè)繳納部分占員工工資總額的8% 。8. 按照國家相關(guān)法律規(guī)定，稅金占物業(yè)管理企業(yè)支出總額的5.5% ，其中包括營業(yè)稅3% ） 。5% ） ，城建稅（營業(yè)稅的7% ） ，教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的第七章 富田太陽城物業(yè)管理服務(wù)方案根據(jù)目前對(duì)富田太陽城項(xiàng)目的了解和分析，我們將按照分類、細(xì)

29、化原則提出具體的物業(yè)管理服務(wù)方案。第一節(jié)內(nèi)部管理、運(yùn)行機(jī)制完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理公司保證管理服務(wù)成效的前提。為了確?！案惶锾柍恰蔽飿I(yè)管理目標(biāo)承諾能夠按時(shí)有效地落實(shí)，保證管理成效， xx 物業(yè)將選派高素質(zhì)的管理和技術(shù)骨干組成“富田太陽城”管理處，實(shí)行經(jīng)理責(zé)任制，并明確參與“富田太陽城”物業(yè)管理的各有關(guān)機(jī)構(gòu)或單位各自的職責(zé)和承擔(dān)的作用，對(duì)該物業(yè)的管理實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的管理機(jī)制，全面導(dǎo)入 ISO9001 和 ISO14001 質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達(dá)到理想的管理服務(wù)成效。xx物業(yè)管理公司根據(jù)富田太陽城的具體

30、情況，提出以下管理架構(gòu)方案:1.內(nèi)部管理架構(gòu)河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河南國基物業(yè)管理有限公司市、區(qū)政府 主管部門民主監(jiān)督委托合同計(jì)劃目標(biāo)管理隸屬關(guān)系業(yè)務(wù)指導(dǎo)富田太W1城管理處客戶服務(wù)部維修郁1 .問訊接待2 .業(yè)主溝通3 .信息管理4 .服務(wù)考核5 .預(yù)算及成本控制6 .收入支出管理77.財(cái)務(wù)報(bào)告8.行政人事管理1 .設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管 理、保養(yǎng)與維修2 .建筑物使用、管 理與維修3 .客戶報(bào)修服務(wù)環(huán)境部2 .安防系統(tǒng)理3 .消防管理1.保潔4 .車場(chǎng)管理2.垃圾分類處理5 .標(biāo)識(shí)管理3.綠化6 .禮儀服務(wù)4.節(jié)日擺花5.消殺9.培訓(xùn)I內(nèi)部管理架構(gòu)圖2 .管理服務(wù)人員配備方案部門崗位設(shè)置及人員配

31、備數(shù)量小計(jì)管理處主任1人1人客戶服務(wù)部事務(wù)助理1人，管理員1人2人維修部主管1人，維修人員4人5人公共秩序維護(hù)部隊(duì)長1人，班長3人，護(hù)管員15人，廚師1人20人環(huán)境部班長1人，保潔員10人，綠化2人13人總計(jì)41人（暫定）3.管理人員崗位職責(zé)描述：管理處主任：全面負(fù)責(zé)管理處工作，對(duì)管理處出現(xiàn)的工作失誤和問題負(fù)責(zé)。主要工作內(nèi)容：制定管理處工作計(jì)劃，設(shè)立管理處組織機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)管理處材料計(jì)劃、 財(cái)務(wù)開支的審批。負(fù)責(zé)檢查、考核、總結(jié)、改進(jìn)管理處工作，確定獎(jiǎng)懲。負(fù)責(zé)對(duì)外 聯(lián)絡(luò)、接待工作。分管客戶服務(wù)部和維修部，具體安排、指導(dǎo)和檢查相關(guān)工作。事務(wù)助理：主要工作內(nèi)容：日常問詢、投訴接待。信息、資料檔案管理?？?/p>

32、勤統(tǒng)計(jì)。收入支出管 理，財(cái)務(wù)報(bào)告。4 .管理運(yùn)行機(jī)制xx物業(yè)管理公司通過幾年的管理運(yùn)作，建立了一套適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要內(nèi)容包括：具有xx管理特色的質(zhì)量管理體系及其實(shí)現(xiàn)辦法，其核心為：”計(jì)劃一實(shí)施一檢查一處理"（PDCA）的質(zhì)量管理循環(huán)計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制：按照國優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際制定各項(xiàng)管理、經(jīng)濟(jì)目標(biāo),明確管理處相應(yīng)責(zé)任和權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制，實(shí)施過程中的檢查和改進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個(gè)人利益和待遇相結(jié)合。由工資激勵(lì)、人才選拔、福利、企業(yè)文化、關(guān)懷機(jī)制等組成的激勵(lì)機(jī)制；如圖：說明：激勵(lì)機(jī)制不僅僅包含工資福利的激勵(lì)、獎(jiǎng)罰刺激、

33、升職的鼓勵(lì)，還包含員工對(duì) 公司理念的認(rèn)同、公司對(duì)員工無微不致的關(guān)懷等。員工只有認(rèn)同了公司的理念，對(duì) 公司才會(huì)有歸屬感，才會(huì)有更多的工作激情。只有員工感受到公司體貼入微的關(guān)懷,才會(huì)有強(qiáng)烈的回報(bào)意愿由行政管理制度、ISO9000質(zhì)量體系文件組成的制度自我約束機(jī)制，以及由員工意見反饋、省教育廳、上級(jí)公司定期審查的監(jiān)督機(jī)制；（如圖）河南振興房地產(chǎn)方發(fā)有限公司河南國基物業(yè)管理有限公司監(jiān) 督 機(jī) 構(gòu)ISO9000 iFn量 體系富田太陽城管理處各職能部門 一信息,反各崗位員工 饋說明：河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、市區(qū)政府主管部門、國基物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。管理處通過運(yùn)行 ISO9000和IS

34、O14001環(huán)境質(zhì)量管理體系進(jìn)行自我約束；通過定期或不定期對(duì)員工工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查、考核，及員工隨時(shí)向上級(jí)反映問題、意見和建議，達(dá)到進(jìn)一步的自我監(jiān)督、自我約束的目的。5.工作流程xx物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中擁有一套完善的、實(shí)踐多年非常成功的工作流程。其中有：章節(jié)編號(hào)章節(jié)標(biāo)題QP-4.2物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收接管程序QP-5.3物業(yè)裝修管理程序QP-5.4物品采購與管理控制程序QP-5.6建筑物使用與維護(hù)管理程序QP-5.7設(shè)備設(shè)施使用與維護(hù)管理程序QP-5.7.1供電管理程序QP-5.7.2弱電系統(tǒng)管理程序QP-5.7.4給排水管理程序QP-5.9護(hù)管服務(wù)管理程序QP-5.10消防管理程序QP-5

35、.11緊急事件處理程序QP-5.12保潔衛(wèi)生管理程序QP-5.13綠化管理程序QP-5.14車輛交通管理程序QP-5.15報(bào)修服務(wù)管理程序QP-5.17社區(qū)文化活動(dòng)管理程序QP-5.18公共物業(yè)標(biāo)識(shí)管理程序QP-5.19用戶溝通程序QP-5.20用戶投訴處理程序QP-5.21物業(yè)管理費(fèi)用收取程序QP-6.1用戶意見調(diào)查與分析程序QP-6.2內(nèi)部審核程序等等，具體內(nèi)容6 .信息反饋（投訴處理）渠道及時(shí)間為了確保小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持95%以上，管理處將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。在管理處建立客戶意見登記本，隨時(shí)搜集有關(guān)客戶對(duì)物業(yè)管理方面的意見。設(shè)立24小時(shí)客戶

36、投訴熱線，24小時(shí)接受投訴。公告管理處郵箱地址、電話號(hào)碼及責(zé)任人姓名。每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查，廣泛征求客戶意見，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，查找問題原因，提出改進(jìn)方案。對(duì)重要問題給予正面回復(fù)。建立與振興房地產(chǎn)開發(fā)公司定期座談的制度，虛心聽取開發(fā)商意見和建議。定期向上級(jí)單位做工作請(qǐng)示、匯報(bào)，主動(dòng)接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)各種信息反饋處理時(shí)間：信息反饋類型處理時(shí)間備注一般的水電維修515分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量的投訴接到投訴即時(shí)提出誠懇的處理意見，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行回訪消防事故3分鐘之內(nèi)有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場(chǎng)其他各類緊急事件接報(bào)后有關(guān)人員最遲不超過3分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)7 .物業(yè)資料

37、管理物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著“集中化，有序化，信息化，科學(xué)化”的管理原則，實(shí)行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。小區(qū)運(yùn)作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。以機(jī)電設(shè)備資料為例：（一）原始基礎(chǔ)資料包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗(yàn)合格證書和質(zhì)量保證書，單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)報(bào)告，系統(tǒng)加壓測(cè)試報(bào)告等。（二）運(yùn)行管理資料對(duì)所有設(shè)備設(shè)施及機(jī)房、管井進(jìn)行編號(hào)掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定責(zé)任人，并記錄在案。按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機(jī)房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在

38、適當(dāng)位置，并復(fù)制存檔。建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號(hào)等均需記錄在卡，便于日后維修。日常運(yùn)行資料：如運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄表，設(shè)備巡查記錄，都應(yīng)忠實(shí)記錄并留存在檔。工程改造資料：在小區(qū)運(yùn)作中，不可避免的會(huì)發(fā)生各種工程改造， 所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細(xì)編目留存，以備日后詢查。詳細(xì)檔案資料的分類管理（見表一、表二）表一物業(yè)接管移交資料名稱資料 內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A:規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文B:建筑許可證、投資許可證、開工許可證C:拆遷安置資料工程技術(shù)資料A:紅線圖、總平向圖B:地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告C:工程合同、工程預(yù)

39、決算D :工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算單E:竣工圖：1、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖2、消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F:房屋、消防竣工驗(yàn)收證明書G:鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H :新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I :供水、供電、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及技術(shù)資料J :綠化工程竣工圖K:其他技術(shù)資料表二管理檔案資料名稱資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料房屋基本資料、分區(qū)資料事務(wù)資料A:事務(wù)值班表B:事務(wù)交接記錄表C:日常事務(wù)巡視記錄D:事務(wù)回訪登記表E:搬出（入）物品登記表維修資料A:日常維修記錄表 B:公共設(shè)施維修記錄表C:大中修記錄表護(hù)管交通管理資料A:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄

40、B :查崗記錄C:物資搬運(yùn)放行記錄、D:車輛管理記錄E:緊急事件處理記錄設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D:設(shè)備檢查記錄員工管理資料A:員工個(gè)人資料、聘用表 B:員工業(yè)績考核及獎(jiǎng)罰記錄C :員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄D :員工培訓(xùn)考核記錄F:重要崗位員工地址、電話等記錄客戶反饋資料A:客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄B：客戶投訴及處理記錄表行政義件資料A:主管人員值班及督察記錄B：政府部門文件C:主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件及兄弟單位資料D :管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件E:管理處榮覽表F:管理處會(huì)議記錄第二節(jié)小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理富田太陽城設(shè)施設(shè)備管理是

41、物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點(diǎn)之一，我們將落實(shí)崗位責(zé)任制，使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人，強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時(shí)按公司 ISO9001 和 ISO14001 質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，如設(shè)備設(shè)施管理程序、供配電管理程序、 給排水管理程序、 消防管理程序等程序文件，設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān)，公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo)，并選派 5 名技術(shù)骨干負(fù)責(zé)維修部的工作，嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強(qiáng)培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。2.1 供配電設(shè)

42、備工作內(nèi)容：維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供應(yīng)正常，為營業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。工作要點(diǎn)：根據(jù)供用電協(xié)議和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補(bǔ)償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴(yán)格控制停送電操作，設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營業(yè)時(shí)間。值班人員每班對(duì)配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。2.2 公共照明、廣場(chǎng)照明、泛光照明工作內(nèi)容：保持公共通道、樓梯、廣場(chǎng)、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作，在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡

43、量節(jié)約能源。工作要點(diǎn)：加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修復(fù)。根據(jù)季節(jié)變化及時(shí)調(diào)整照明送電時(shí)間，做好重大節(jié)日和接待時(shí)的燈光布置。在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。2.3 給排水系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水達(dá)到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營業(yè)帶來不便。工作要點(diǎn)：定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作，定期對(duì)泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn)，預(yù)防各種故障發(fā)生。水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的

44、檢驗(yàn)合格證。每次暴雨洪水到來之前，重點(diǎn)檢查排水泵的運(yùn)行情況，確保管路暢通。2.4 消防系統(tǒng)工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正?？煽?，及時(shí)消除各種消防隱患。工作要點(diǎn)：對(duì)于住宅小區(qū)，消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強(qiáng)對(duì)員工消防意識(shí)和小區(qū)消防設(shè)備性能知識(shí)的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)客戶消防知識(shí)的宣傳。24 小時(shí)安全值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運(yùn)行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的

45、檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動(dòng)作是否可靠等。定期進(jìn)行消防聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)和消防演習(xí)，檢驗(yàn)系統(tǒng)是否正常，增強(qiáng)員工的應(yīng)急處理能力。2.5 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)、修繕2.5.1 建筑物主體工作內(nèi)容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動(dòng)，外墻、門窗、地面、天花板完好和及時(shí)修復(fù)，確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。工作要點(diǎn)：對(duì)建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺(tái)，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)報(bào)管理處，由管理處安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)，組織有關(guān)專家會(huì)診，提出意見。加強(qiáng)裝修管理，嚴(yán)格按建設(shè)部室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定進(jìn)行有效的控制，重點(diǎn)關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防

46、設(shè)施等方面的安全和完整。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報(bào)消防審批的，要及時(shí)辦理。2.5.2 附屬設(shè)施工作內(nèi)容：保持小區(qū)附屬設(shè)施的完好、無損，確保小區(qū)附屬設(shè)施正常發(fā)揮作用。工作要點(diǎn)：定期對(duì)小區(qū)附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場(chǎng)花木護(hù)欄、路面、臺(tái)階有無損傷。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。定期測(cè)試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4 歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。廣場(chǎng)車輛出入口等其他附屬設(shè)施，要加強(qiáng)日常檢查維護(hù)，保證裝置靈活可靠。第三節(jié)公共秩序管理服務(wù)方案安全工作是重中之重。xx 物業(yè)管理

47、有限公司將在富田太陽城的物業(yè)管理范圍內(nèi)維護(hù)公共秩序，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安方案工作，為業(yè)主提供安全的工作、生活環(huán)境。富田太陽城巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，小區(qū)各入口、車場(chǎng)固定崗構(gòu)筑了小區(qū)的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了小區(qū)第三道安全防線，巡樓護(hù)管員構(gòu)筑了小區(qū)第四道安全防線。3.1 安全管理職責(zé)巡查監(jiān)督 防止罪案發(fā)生。消防安全 消除火災(zāi)隱患。車輛管理 維護(hù)交通秩序，確保車輛安全3.2 安全崗的分類和分時(shí)設(shè)置安全崗設(shè)置類別固定崗：車輛出入口、小區(qū)出入口等。作用：區(qū)內(nèi)車輛、人流進(jìn)出管制，對(duì)安全重要部位進(jìn)行定崗防范。巡邏崗（不定點(diǎn)安全崗）：設(shè)車場(chǎng)流動(dòng)崗、樓內(nèi)巡查流動(dòng)崗等。作用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患

48、，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點(diǎn)，指揮交通疏導(dǎo)等。機(jī)動(dòng)崗：特殊設(shè)置的安全崗。作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。屬于非常設(shè)安全崗。（通常由主管擔(dān)任）安全崗的日間和夜間設(shè)置安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點(diǎn)而確定，且明確責(zé)任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點(diǎn)，覆蓋空間和時(shí)間3.3 公共區(qū)域管理工作內(nèi)容：公共秩序管理、消防管理，車輛進(jìn)出管理， 物品進(jìn)出管理。工作要點(diǎn)：禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)向機(jī)動(dòng)崗報(bào)告；作好車輛進(jìn)出登記，嚴(yán)禁違規(guī)車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。有貨物進(jìn)出，必須查驗(yàn)，嚴(yán)格禁止可疑物品進(jìn)出。巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查廣場(chǎng)內(nèi)各區(qū)域交通情況

49、，嚴(yán)禁任何有礙公共秩序的活動(dòng)和行為。有大型活動(dòng)時(shí)，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導(dǎo)、維護(hù)秩序等工作。發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，快速報(bào)案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。3.4 交通車輛管理工作內(nèi)容：車輛出入登記管理，交通疏導(dǎo)管理，車位管理。工作要點(diǎn)：要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝?，交?yàn)有關(guān)證件。嚴(yán)禁車輛在場(chǎng)內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾。注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶。對(duì)在車場(chǎng)內(nèi)由車輛搬運(yùn)進(jìn)出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)。指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。對(duì) VIP 人員的預(yù)留車位進(jìn)行監(jiān)督管理，確保VIP 的正常停車。冬季下雪天，及時(shí)清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。3.5 區(qū)內(nèi)管理工作內(nèi)容 ：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜