避難層不計容積率若干問題

1、東方廣場商業(yè)樓項(xiàng)目消防避難層不計算容積率若干問題的商榷意見（初稿） 一、情況簡介：安徽房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的廣場商業(yè)樓地處市火車站對面，未來城市地鐵東端入口處，城市主干道北京路與向陽路交叉口，該地段人流大，是塑造阜城形象重要窗口之一。該項(xiàng)目為政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目,經(jīng)發(fā)改委發(fā)改中心201350號文件批準(zhǔn)項(xiàng)目立項(xiàng)。根據(jù)土地出讓規(guī)劃設(shè)計條件，地塊指標(biāo)為：容積率6.5，建筑密度50%，綠地率20%，商業(yè)用地為13534平方米（約21畝）。建筑總高度150米。廣場商業(yè)樓批準(zhǔn)總建筑面積為115241平方米，其中：地上總建筑面積為87797平方米?？偨ㄖ訑?shù)42層，其中：地下3層，1-5層商業(yè)裙樓，

2、6-39層以商用辦公為主（其中16層、30層為消防避難層，層高為3.4米）。該工程建筑總高度為130米。廣場商業(yè)樓消防避難層，層高為3.4米，護(hù)欄高度為1.1米，上部圍護(hù)結(jié)構(gòu)為0.5米，四周均有柱。廣場商業(yè)樓項(xiàng)目規(guī)劃方案審定于2012年，由于當(dāng)年市并無消防避難層的相關(guān)規(guī)定，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在向其他部門征詢意見未果的情況下，暫按消防避難層100%計算容積率，為了保證項(xiàng)目的按時開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)公司接受審定的規(guī)劃方案，同時向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局報送了關(guān)于消防避難層不計算容積率的請示報告，但消防避難層的問題一直未得到解決。附廣場商業(yè)樓項(xiàng)目批準(zhǔn)規(guī)劃指標(biāo)一覽表廣場商業(yè)樓項(xiàng)目批準(zhǔn)規(guī)劃指標(biāo)一覽表二、消防避難層占容積率計算

3、消防避難層占容積率=避難層建筑面積/總用地面積=4169/13534=0.31消防避難層占容積率為：0.31三、消防避難層投資情況分析：框架核心筒結(jié)構(gòu)與框架剪力墻結(jié)構(gòu)相比較，造價增加主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1. 建筑1）避難層的設(shè)置，增加2層避難層，計4169平米。2）通向避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下。  3）避難層應(yīng)設(shè)消防專線電話，并應(yīng)設(shè)有消火栓和消防卷盤。4）由于高處的濕度和風(fēng)力情況較為復(fù)雜，在外墻材料，鋁合金窗，玻璃等建筑材料的選擇會格外嚴(yán)格，會較大程度的增加建筑成本。5）消防電梯要在3臺或以上。6）電梯利用效率相

4、對較低，電梯數(shù)量有所增加。7） 超高層建筑的配套人防面積也較大。8） 進(jìn)戶門要求為甲級防火門9） 超高層建筑設(shè)計復(fù)雜，項(xiàng)目設(shè)計和管理水平要求也較高，設(shè)計、工程顧問及監(jiān)理費(fèi)用會增加。2. 給排水1）消防-避難層增加設(shè)備間，設(shè)備間內(nèi)增設(shè)消防接力泵（消火栓兩臺、噴淋兩臺）。3. 暖通1）避難層需設(shè)置機(jī)械防排煙系統(tǒng)。4. 強(qiáng)弱電1）消防報警系統(tǒng)要求嚴(yán)格，除衛(wèi)生間以外所有房間都要有報警探測器；2）需增設(shè)轉(zhuǎn)輸消防水泵房，防火系統(tǒng)需分區(qū)。3）供電系統(tǒng)：隨著高度的增加，供電安全等級相應(yīng)提高。雙電源+自備電源普通框架-剪力墻建筑（100米內(nèi)）的造價大約在2200元/平米，全部落地框剪核心筒結(jié)構(gòu)的成本則會增加大約

5、1300-1500元/平米，該項(xiàng)目建安成本約3500元/平米 - 3700元/平米左右。消防避難層建安成本：4169平米* 3700元/平米=1543萬元。四、廣場商業(yè)樓給市帶來的社會效益和區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益：1、地標(biāo)商業(yè)第一樓 阜城發(fā)展新引擎廣場商業(yè)樓刷新了城市的天際線，建筑本身不重要，重要的是建筑帶給城市的改變。它融合于城市之中，影響著城市發(fā)展進(jìn)程，并引領(lǐng)著這座城市的文化進(jìn)程，代表著城市的文脈。東方廣場商業(yè)樓成為這個城市的代表，無疑是這座城市里的一道風(fēng)景線。超高層商業(yè)建筑是近年來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)“樓宇經(jīng)濟(jì)”，樓宇經(jīng)濟(jì)占地少、無污染、效益好，強(qiáng)調(diào)城市土地集約利用和可持續(xù)發(fā)展，實(shí)

6、現(xiàn)立體式開發(fā)，能夠很快集聚一大批業(yè)態(tài)先進(jìn)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，可以說是“立起來的開發(fā)區(qū)”，成為阜城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量之一。在土地資源日益短缺的當(dāng)下可謂“恰逢其時”， 能夠全面滿足人們居住、辦公、購物、休閑娛樂等需求的地標(biāo)性商業(yè)綜合體，前景一定看好，并后勁十足。2、強(qiáng)大的影響力為阜城區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展推波助瀾通過開發(fā)、招商引資，從而引進(jìn)稅源，以帶動阜城區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點(diǎn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，以其強(qiáng)大的影響力對城市的發(fā)展推波助瀾?？傮w來看，東方廣場商業(yè)樓對阜城經(jīng)濟(jì)具有一下幾點(diǎn)效應(yīng)。其一是集聚效應(yīng)，體現(xiàn)在其不斷將經(jīng)濟(jì)要素聚合在一起，寫字樓、商務(wù)辦公、公寓式酒店、文化影視產(chǎn)業(yè)等，形成中央商務(wù)區(qū)

7、。其二是品牌效應(yīng)，東方廣場商業(yè)樓必將成為阜城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口，并展現(xiàn)區(qū)的發(fā)展方向、政策導(dǎo)向、城市風(fēng)貌、人力資源素質(zhì)等。因此，“華紡新天地”就是在塑造一個城市的品牌。其三是規(guī)模效應(yīng)，資本集中、技術(shù)高端、信息豐富、人才充足，無論同質(zhì)或異質(zhì)企業(yè)之間，廣泛的交流碰撞，可以互通有無，整合要素，共享資源，形成一種具有乘數(shù)績效的生產(chǎn)力，強(qiáng)大的規(guī)模效益放大阜城經(jīng)濟(jì)能效。市是安徽省人口大市，屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，鑒于地區(qū)差別，更快更好的推動該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)尤為重要，通過政府政策扶持，加之企業(yè)努力做大做強(qiáng)品牌, 樹立打造精品的理念,定會形成“做強(qiáng)一家、帶動一批、發(fā)展一群”的良性區(qū)域經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。五、消防避難層不計算容積率依據(jù)

8、 國家房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定：根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范B3 共有建筑面積的分?jǐn)傊幸?guī)定，消防避難層不進(jìn)入共有建筑面積的分?jǐn)偂Ｏ辣茈y層在不圍閉、不允許改變設(shè)計功能挪作他用，不作為共有建筑面積分?jǐn)偨o業(yè)主，也不用于出租或作為營業(yè)性場所的前提下，企業(yè)只投入，所以消防避難層就不能收取地價，也不能參與項(xiàng)目容積率計算，這樣對企業(yè)相對公平合理。城房屋面積計算細(xì)則（試行）的規(guī)定：根據(jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、房地產(chǎn)管理局2014年3月28日簽發(fā)的文件，文號為：阜規(guī)辦201440號，關(guān)于實(shí)施阜城房屋面積計算細(xì)則（試行）的通知規(guī)定之第六條 不計算容居率面積范圍 第4項(xiàng) 設(shè)備層兼做避難層的，其高度可適當(dāng)放寬，但不得超過

9、4.4米，建筑面積不計入容積率。廣場商業(yè)樓16層、30層為消防避難層，層高為3.1米。東方廣場商業(yè)樓項(xiàng)目完全符合阜城房屋面積計算細(xì)則的條件，該試行細(xì)則明確的規(guī)定了設(shè)備層兼做避難層的可適當(dāng)放寬，而阜陽市東方廣場商業(yè)樓項(xiàng)目為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的避難層完全符合阜陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、房地產(chǎn)管理局簽發(fā)的試行細(xì)則不計入容積率的條件。他山之石：參照省內(nèi)其他地市如黃山市、宿州市避難層面積不計入容積率，阜陽市也屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，與他們有同質(zhì)可比性，故阜陽市消防避難層面積也應(yīng)不計入容積率。六、企業(yè)的訴求政府與企業(yè)不僅要契合，更要做到“相濡以沫”，企業(yè)是經(jīng)濟(jì)活動的主體，企業(yè)離開政府的扶持就難以快速發(fā)展，

10、政府的職責(zé)更多的是關(guān)懷于企業(yè)。通過上述對投資成本分析、社會效益經(jīng)濟(jì)效益分析以及國家與地方政府對消防避難層面積不計計算容積率的相關(guān)規(guī)定的闡述，我單位懇請政府給予東方廣場商業(yè)樓項(xiàng)目容積率調(diào)整，特別是今年全國經(jīng)濟(jì)下滑的大環(huán)境下，這樣做對我們房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是“雪中送炭”，同時對于市城市規(guī)劃也是件“里程碑式”的大事，在阜陽市城市規(guī)劃史上將留下濃墨重彩的一筆。七、我們的承諾目前廣場商業(yè)樓項(xiàng)目工程建設(shè)、商業(yè)項(xiàng)目招商正在如火如荼的進(jìn)行中，預(yù)計2018年將全面建成并投入運(yùn)營，建成后的廣場商業(yè)樓在提升城市形象，配合城市升級，促進(jìn)阜城經(jīng)濟(jì)增長、引進(jìn)稅源都將起著重大作用。企業(yè)承諾東方廣場商業(yè)樓建筑消防避難層嚴(yán)格按

11、照高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范設(shè)計施工，在交付使用的過程中不會將建筑消防避難層轉(zhuǎn)變使用功能。否則，建設(shè)單位愿意承擔(dān)相關(guān)責(zé)任?？傊ㄟ^上述對投資成本分析可以看出，兩層消防避難層造成建安成本增加2769萬元，造成總投資增加為20069萬元。消防避難層不像人防地下室平時建設(shè)單位具有使用功能，而消防避難層在運(yùn)營使用過程中還需要投入維護(hù)費(fèi)用，開發(fā)企業(yè)為此要承擔(dān)巨大投資費(fèi)用。希望政府多考慮企業(yè)難處，同時還要考慮到企業(yè)為提升城市形象，配合城市升級所做出的貢獻(xiàn)。超高層消防避難層是否計容，無論于國、于民、于企、于公，于未來我市的城市發(fā)展都是極其重要的課題，為此懇請政府給予東方廣場商業(yè)樓的消防避難層規(guī)劃設(shè)計條件和容

12、積率作出調(diào)整。附件一：關(guān)于實(shí)施阜城房屋面積計算細(xì)則（試行）的通知附件二：中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房屋測量規(guī)范 GB/T17986附件三：佛山市南海區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)佛山市南海區(qū)商服建筑避難層容積率計算方法的補(bǔ)充規(guī)定的通知附件四：黃山市建設(shè)項(xiàng)目容積率指標(biāo)計算規(guī)則（試行）關(guān)于印發(fā)黃山市建設(shè)項(xiàng)目容積率指標(biāo)計算規(guī)則（試行）的通知安徽阜陽華紡和泰房地產(chǎn)開發(fā)公司二一五年十二月十一日附件一：關(guān)于實(shí)施阜城房屋面積計算細(xì)則（試行）的通知為確保在規(guī)劃審批、房屋確權(quán)、竣工測量時對房屋建筑面積計算的一致性，市規(guī)劃局會同市房產(chǎn)局根據(jù)“中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T179861-2000房產(chǎn)測量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定”

13、，結(jié)合阜陽實(shí)際制定阜城房屋面積計算細(xì)則（試行），現(xiàn)予以公布。附：阜城房屋面積計算細(xì)則（試行）阜陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 阜陽市房地產(chǎn)管理局 2014年3月28日阜城房屋面積計算細(xì)則(試行)第一條 為確保在規(guī)劃審批、房屋確權(quán)、竣工測量時對房屋建筑面積計算的一致性，根據(jù)“中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986·1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定”，結(jié)合阜陽實(shí)際制定本細(xì)則。第二條 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 第三條 計算全部建筑面積范圍1、永久性

14、結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20米以上的部位。3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計算建筑面積。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風(fēng)井、提物井、垃圾道等均按房屋自然層計算面積。5、房屋天面上，屬永久性建筑的層高在220米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在220米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 6、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的雨篷、門廊、門斗，屬永久性建筑的有柱車棚、貨棚等按其柱或圍護(hù)結(jié)

15、構(gòu)的外圍水平投影面積計算。7、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。8、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。9、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。10、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積。11、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影計算建筑面積。12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算；同一樓層外墻，既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻厚度計算。13、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑

16、面積。14、對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高2.20米以上的部位計算建筑面積；房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。15、其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。第四條 計算一半建筑面積范圍1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。2、獨(dú)立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。6、其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。第五條 不計算建筑面積范圍1、層高

17、在2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.20米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。5、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。6、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 7、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。8、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。9、扶梯不計算建筑面積。10、飄窗底板伸出外墻，高度在2.20m以下，不計算建筑面積。11、外墻保溫層不計算建筑面積。12、樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利

18、用均不再計算建筑面積。13、一層有頂蓋（二樓陽臺底板），但無維護(hù)物，不視為陽臺，也不計算建筑面積。14、臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。15、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑的空間安置箱罐的平臺不計算建筑面積。16、其它有與以上情況類似的，參照執(zhí)行。第六條 不計算容積率面積范圍1、地下室的建筑面積不計入容積率。2、半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，建筑面積不計入容積率。3、建筑底層架空且無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，用作通道、停車、布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，不計入容積率。其中有圍合的部分按圍合面積計入容積率。架空層

19、不得圍合封閉改做他用或出售、出租。4、設(shè)備層兼做避難層的，其高度可適當(dāng)放寬，但不得超過4.4米，建筑面積不計入容積率。第七條 面積計算特別規(guī)定1、居住及辦公建筑層高大于等于4.4米，商業(yè)建筑大于等于5米，超出部分在核算綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時按其層高折算增加面積計入容積率，但發(fā)證面積不增加。增加的計容建筑面積按以下規(guī)定計算：住宅及辦公建筑當(dāng)層高小于4.4米，計算容積率指標(biāo)時，建筑面積按該層水平投影計算；層高大于等于4.4米，小于4.9米，計算容積率指標(biāo)時，建筑面積按水平投影面積乘1.5計算；層高大于等于4.9米時，建筑面積按水平投影面積乘2計算。商業(yè)建筑當(dāng)層高大于等于5米，計算容積率指標(biāo)時，建筑面積

20、均按該標(biāo)準(zhǔn)層面積乘2計算。單層達(dá)到500平方米以上的大型商業(yè)用房（如超市、大型商業(yè)、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業(yè)用房）建筑高度可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高。2、房屋內(nèi)有類似于陽臺功能的空中花園、入戶花園等部位，按陽臺計算建筑面積。3、陽臺：陽臺的頂蓋不能覆蓋底板的2/3,不計算建筑面積；覆蓋底板超過2/3時，按實(shí)際覆蓋底板的部分計算建筑面積；不封閉陽臺頂蓋高度超過1.5個層高的，視為無頂蓋，不計算建筑面積；進(jìn)深超過1.8米的不封閉陽臺，1.8米以內(nèi)按投影面積一半計算，超出部分按投影面積全面積計算。4、設(shè)備平臺應(yīng)為出挑形式，出挑進(jìn)深不得超過0.6米，不得有墻體圍合。5、房產(chǎn)面積測量誤差應(yīng)

21、嚴(yán)格按照房產(chǎn)測量規(guī)范 （GB/T17986·1-2000）要求控制，采用三級精度，其限差為1.4%。第八條 本細(xì)則適用于阜陽市城區(qū)及三區(qū)內(nèi)建設(shè)的房屋建筑。第九條 本細(xì)則由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。附件二：中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T17986-2000第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定1、范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測量。其他地區(qū)的房地產(chǎn)測量亦可參照執(zhí)行。2、引用標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本標(biāo)準(zhǔn)中引用而構(gòu)成為本標(biāo)準(zhǔn)的條文。本標(biāo)準(zhǔn)出版時，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會被修訂，使用本標(biāo)準(zhǔn)的各方應(yīng)探討使用

22、下列標(biāo)準(zhǔn)最新版本的可能性。GB/T22601995中華人民共和國行政區(qū)劃代碼GB696219861：500、1：1000、1：2000比例尺地形圖航空攝影規(guī)范GB/T1798622000第二單元：房產(chǎn)圖圖式CH10031995測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)侭1 成套房屋建筑面積的測算B1·1 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。B1·2 套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室

23、、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。B1·3 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。B1·4 套內(nèi)陽臺建筑面積按8·2的規(guī)定計算。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影

24、面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。B2 共有共用面積的處理和分?jǐn)偣紹2·1 共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。B2·2 共有共用面積的處理原則a) 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b) 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。B3 共有建筑面積的分?jǐn)侭3·1 共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的

25、建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。B3·2 共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。B3·3 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒╝) 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧勒誃2的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得

26、各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。b) 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑

27、面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。c) 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偢郊?#160; 南府201456號佛山市南海區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)佛山市南海區(qū)商服建筑避難層容積率計算方法的補(bǔ)充規(guī)定的通知各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)直局以上單位：現(xiàn)將佛山市南海區(qū)商服建筑避難層容積率計算方法的補(bǔ)充規(guī)定印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到問題，請徑向區(qū)國土城建和水務(wù)局（規(guī)劃）反映（聯(lián)系電話：86293310）。佛山市南海區(qū)人民政府2014年5月26日佛山市南海區(qū)商服

28、建筑避難層容積率計算方法的補(bǔ)充規(guī)定為了進(jìn)一步落實(shí)佛山市南海區(qū)商服建筑在招商引資、建設(shè)投資等方面的要求，以及支持建設(shè)單位建設(shè)超高層的商服建筑，提升城市形象，配合城市升級，特此制訂我區(qū)商服建筑避難層容積率計算方法的補(bǔ)充規(guī)定。一、適用范圍在2013年4月10日前已經(jīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商服項(xiàng)目（包括酒店、辦公、商場等）。注：2013年4月10日之后（含2013年4月10日）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，其避難層容積率計算方法按佛山市國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局文件建筑避難層、設(shè)備管道（夾）層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等容積率計算方法的補(bǔ)充說明(佛國土規(guī)劃通201365號)執(zhí)行。二、管理規(guī)定（一）建筑高度超過100米，

29、按消防要求需要設(shè)置避難層的商服項(xiàng)目（包括酒店、辦公、商場等），其避難層層高4.5米的，不計算容積率面積。（二）設(shè)計單位承諾建筑避難層嚴(yán)格按照高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(中華人民共和國建設(shè)部公告第361號)合理設(shè)計，不存在有意配合建設(shè)單位多設(shè)置避難層“偷容”的行為，否則，建設(shè)部門將依法追究該設(shè)計單位的有關(guān)責(zé)任。（三）建設(shè)單位承諾不將建筑避難層轉(zhuǎn)變功能，否則，城管部門將依法糾正。（四）規(guī)劃部門在核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確建筑避難層的位置（即所在的建筑層數(shù)）、建筑面積等信息。建筑避難層一經(jīng)確定，不得轉(zhuǎn)變使用功能。（五）消防、住建、規(guī)劃、城管、安監(jiān)、環(huán)保、工商等部門按照各自職能監(jiān)管建筑避難層的使用，

30、避免建設(shè)單位將建筑避難層轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌褂霉δ?，造成?zāi)害隱患。三、該補(bǔ)充規(guī)定自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期為兩年。附件四： 黃山市建設(shè)項(xiàng)目容積率指標(biāo)計算規(guī)則（試行）黃山市黃政秘2011100號關(guān)于印發(fā)黃山市建設(shè)項(xiàng)目容積率指標(biāo)計算規(guī)則（試行）的通知各區(qū)、縣人民政府，黃山風(fēng)景區(qū)管委會，黃山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：黃山市建設(shè)項(xiàng)目容積率指標(biāo)計算規(guī)則（試行）已經(jīng)2011年11月25日市政府第50次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予印發(fā)施行，有效期為兩年。黃山市人民政府二一一年十二月二十一日黃山市建設(shè)項(xiàng)目容積率指標(biāo)計算規(guī)則（試行）第一條為規(guī)范我市建設(shè)項(xiàng)目容積率指標(biāo)計算方法，根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城市

31、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）等法律法規(guī)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。第二條本規(guī)則適用于我市行政區(qū)域范圍內(nèi)各類建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計、土地出讓和建設(shè)管理過程中的容積率指標(biāo)計算。第三條容積率系指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的計入容積率建筑面積總和與用地面積的比值。項(xiàng)目總建筑面積由計入容積率建筑面積和不計入容積率建筑面積組成。第四條建筑面積計算值依據(jù)建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）規(guī)定執(zhí)行，對規(guī)范中涉及以下內(nèi)容的，按照下列條款執(zhí)行：（一）涉及建筑層高，在建筑面積計算時：1.當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于或等于4.9米時，不論層內(nèi)是否有隔層

32、，建筑面積按照該層建筑面積的2倍計算；當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于或等于7.6米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按照該層建筑面積的3倍計算。2.當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于或等于5.5米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按照該層建筑面積的2倍計算；當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于或等于8.8米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按照該層建筑面積的3倍計算。3.當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于或等于6.1米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按照該層建筑面積的2倍計算；當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于或等于10.0米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按照該層建筑面積的3倍計算。4.關(guān)于混合功能建筑。屬商住樓形式的，商業(yè)部分的層高按照商業(yè)建筑類型執(zhí)行，住宅部分的層高按照住宅建筑類型執(zhí)行；屬商業(yè)辦公綜合體形式的，按照商業(yè)建筑類型執(zhí)行。（二）高層建筑設(shè)置高度在2.2米以下（含2.2米）的設(shè)備轉(zhuǎn)換層，不計算建筑面積。對超高層建筑的設(shè)備轉(zhuǎn)換層兼做避難層的，其高度可適當(dāng)放寬，但層高不得超過3.0米。（三）建筑物的陽臺，無論是凸陽臺、半凸半凹陽臺和凹陽臺，其進(jìn)深應(yīng)小于或等于2.1米且無論是否封閉，均按圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算建筑面積。超出上述規(guī)定的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積計算建筑面積。（四）建筑物的入戶花園、空中花園應(yīng)至少有一面為開敞面，圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積不大于8.0平方米或進(jìn)深（暨最小方向?qū)挾龋┎淮笥?