房地產(chǎn)估價(jià)第3階段測試題

1、江南大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育2013年上半年第三階段測試卷考試科目:房地產(chǎn)評估第7章至第10章（總分100分）時(shí)間：90分鐘 學(xué)習(xí)中心（教學(xué)點(diǎn)） 批次： 層次： 專業(yè)： 學(xué)號： 身份證號： 姓名： 得分： 一、單項(xiàng)選擇題：（本題共10小題，每題2分，共20分）1、對同一宗房地產(chǎn)而言，（ B）A房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格-建筑物折舊B建筑物價(jià)格=房地價(jià)格-土地價(jià)格C土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格-建筑物折舊D房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格+建筑物折舊2、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（C）。 A通貨膨脹影響 B投資利息因素 C資金時(shí)間價(jià)值 D投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償3、對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算

2、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用（ D）和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算。 A比較法 B收益法 C成本法 D路線價(jià)法4、開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時(shí)， 為了增加利潤提高了建筑密度和容積率， 但結(jié)果反而使別墅的價(jià)格下降，這是因?yàn)椋?B）。A市場不景氣B該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差C該別墅的單位開發(fā)成本降低D開發(fā)商可獲得滿意的利潤即可5、某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（B）年。(說明：題干中假設(shè)土地出讓合同中未約定不可續(xù)期) A40 B43 C47

3、D506、某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬元，其中建筑物價(jià)值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元，則此人占有的土地份額為（ A ）。 A19% B21% C23% D25%7、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為（B）。 A78% B85% C117% D150%8、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（D）。 A路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 B路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) C運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨

4、街土地的排列較整齊 D路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)9、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為l25ft。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（A）萬元。 A654 B818 C872 D109010、某大廈總建筑面積10000，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（B）。 A24% B3O% C38% D72%二、多項(xiàng)選擇

5、題：（本題共10小題，每題2分，共20分）1、從實(shí)物角度來看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對象包括（ABCD）。A在建工程B已經(jīng)滅失的房地產(chǎn) C作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn) D有建筑物的土地 E劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) 2、承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)造成嚴(yán)重后果的，處（ CDE）年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。 A3 B5 C7 D10 3、承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機(jī)關(guān)沒收違法所得，處以違法所得（ABCD）的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，

6、吊銷營業(yè)執(zhí)照。 A一倍三倍 B、一倍五倍 C三倍五倍 D五倍十倍 4、（CDE），中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會加入了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權(quán)會員。A2003年11月4日B2005年10月17日 C2006年10月13日 D2007年10月4日 5、以下哪項(xiàng)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范中的明確規(guī)定使房地產(chǎn)估價(jià)成為國家的法定制度（A B C D）。A房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定B中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 C中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 D房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法 6、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的頒布時(shí)間是（A C D E）。A1994年B1995年 C199

7、9年 D2004年 7、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)可用（ A B D）法求取。A市場比較法B收益法C成本法D長期趨勢法8、長期趨勢法包括（ A B C E ）等方法。A數(shù)學(xué)曲線擬合法B平均增減量法C平均發(fā)展速度法D年限法E指數(shù)修勻法9、在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（ D E ）。A形狀相似B在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段C面積接近D地塊相連E可及性相當(dāng)10、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的表述中，正確的有（ A B D E ）。A法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值B再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額C房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金

8、后的余額才是抵押價(jià)值D不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值E在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金三、名詞解釋：（本題共4小題，每題3分，共12分）1、土地分等：土地等反映城鎮(zhèn)之間土地的地域差異，土地等的順序是在各城鎮(zhèn)間排列。2、經(jīng)濟(jì)適用房： 由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有經(jīng)濟(jì)性和適用性兩方面特點(diǎn)的社會保障住房。3、靜態(tài)地價(jià)：把房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)格，作為待分?jǐn)偟牡貎r(jià)，此地價(jià)稱為靜態(tài)地價(jià)。它是假定地價(jià)從土地使用權(quán)的取得到建筑物的出售這一時(shí)間段內(nèi)是靜止不

9、變的。4、基準(zhǔn)地價(jià)： 是指在一定時(shí)間內(nèi)，對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍各級土地或均質(zhì)地域，按照商業(yè)、住宅、工地等土地利用類型分別評估的法定最高出讓年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。四、填空題（本題共10空，每空1分，共10分）1、路線價(jià)法是土地的估價(jià)方法之一，它可以快捷、方便地同時(shí)評估多宗土地的價(jià)格，適用于 土地管理 、 課稅 和 征地拆遷補(bǔ)償 等方面的估價(jià)需求。2、標(biāo)準(zhǔn)深度處的連線稱為 里地線 。3、估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn) 全面性 、 客觀性 、 準(zhǔn)確性 以及高度的 概括性 。4、假設(shè)開發(fā)法實(shí)質(zhì)上同收益法的理論依據(jù)是相同的，即 地租原理 和 預(yù)期原理 。五、簡答題：（本題共4小題

10、，每題6分，共24分）1、假設(shè)開發(fā)法的適用范圍？答：2、假設(shè)開發(fā)法的具體步驟？答：3、路線價(jià)法的理論依據(jù)區(qū)位理論的應(yīng)用？答：答：4、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵要點(diǎn)？答：六、計(jì)算題：（本題共2小問，每問7分，共14分）背景材料：某評估項(xiàng)目估價(jià)對象是達(dá)到了“七通一平”的熟地，土地面積為2 000平方米，土地剩余適用年限為67年，形狀為矩形，規(guī)劃限制土地的用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃容積率為6.0，允許的建筑覆蓋率為，土地出讓時(shí)間為2009年10月。估價(jià)要求：評估該土地在2009年10月出讓時(shí)的價(jià)格。估價(jià)過程：實(shí)地勘察待評估土地；確定最佳開發(fā)利用方式。通過調(diào)查研究，確定該熟地最佳開發(fā)利用方式是住宅用途，建筑容積率為6

11、.0，建筑覆蓋率為50%，建筑總面積為12 000平方米，建筑層數(shù)為12層；預(yù)計(jì)開發(fā)期。預(yù)計(jì)取得該土地后建造住宅的開發(fā)期為2年，即為2011年10月全部完成，預(yù)計(jì)該住宅在建成時(shí)可以全部售出；預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值。售出時(shí)的平均價(jià)格按照建筑面積為4 000元/平方米；預(yù)計(jì)后續(xù)的必要支出和開發(fā)商的利潤。預(yù)計(jì)建筑安裝工程費(fèi)按照建筑面積為 1 100元/平方米，后續(xù)的勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，后續(xù)的管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的6%。第一年需要投入70%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投入30%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)。一年期年利息率為8%，二年期年利息率為10%，假定都是連續(xù)均勻的投入；銷售住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的4%，銷售過程中房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅為售價(jià)的6%，購買熟地過程中房地產(chǎn)交易中買方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3%；投資利潤