物業(yè)續(xù)租成本高昂之對策分析

1、物業(yè)續(xù)租成本高昂之對策分析 飽受通脹之苦和人力成本擠壓的零售企業(yè)們， 會被這樣一個現(xiàn)實所困擾， 近幾年開店的 “黃金時代”還埋下了一個伏筆 大批門店租約到期階段的集中來臨 。 等待他們的，可能是難以企及的高昂續(xù)租費用。 數(shù)據(jù)顯示， 2010 年中國連鎖百強企業(yè)續(xù)租成本平均上漲約 30 。但這可能還有些樂 觀，有些企業(yè)門店的續(xù)租租金上漲達 100 甚至更離譜。 所以，我們不得不擔憂， 門店物業(yè)大量到期很可能引發(fā)零售業(yè)的大動蕩， 而以* 和樂友、 麗家、愛嬰室、愛嬰島為代表的嬰童連鎖企業(yè)也難以獨善其身 。 盡管 *門店的高速擴張從 2010 年第四季度才開始， 但嬰童連鎖面積有限， 無法像大賣 場

2、及其他大型專業(yè)店以上萬平米的面積拿到較長的租約，合同期限一般都在 5 年左右，最 高也僅 8 到 10 年。那么四五年后，我們就會陸續(xù)面臨租約到期的狀況。是否續(xù)租？能承受 的租金是多少？如何與業(yè)主談判？能否選擇部分持有物業(yè)？我們現(xiàn)在必須未雨綢繆。 兩難的續(xù)租 去年 7 月，由于承擔不起飛漲的續(xù)租租金， 百聯(lián)集團苦心經(jīng)營 10 年的位于上海徐家匯 港匯廣場的聯(lián)華超級生活館被換上了華潤 Ole 的 LOGO 。據(jù)了解，華潤 Ole 進駐港匯廣 場的租金已從 10 年前的 1.75 元/平米/天，上漲到了 12 元/平米/天。 2011 年 4 月，廣州，繼吉之島揮淚撤出中華廣場后，同樣是租約到期，

3、當年重返廣州 后的第一家、地處中旅商業(yè)城的百佳超市被爆出將全面撤場。 2011 年 6 月，成都，盡管情愿出讓 50% 的利潤再續(xù)簽，扎根春熙商圈 7 年的太平洋 春熙新館最終還是由于物業(yè)問題談不攏，將于月底撤出。 續(xù)租租金上漲的壓力甚至已經(jīng)影響到像江陰樂茵、 慈溪慈客隆、 衢州東方集團這樣一些 三線城市的零售企業(yè)。 “我們沒有自有物業(yè)， 30 多個門店全是租賃。 今明兩年有 10 多個 將到期， 占總數(shù)的 1/3 。 ”最近與浙江某零售企業(yè)的拓展總監(jiān)有過交流。他們剛簽下兩個 新店，但他并不滿意，“業(yè)主不愿簽更長，軟磨硬泡也只簽了 8 年，租金第 4 年起每年遞 增 10 。” 精選資料 越來

4、越短的租賃年限，意味著 零售企業(yè)在門店升級改造方面必須慎之又慎 據(jù)了解，賣場平均 3-4 年就會進行一次升級改造，但 8 年的租賃合同意味著，只有確 保能續(xù)租， 企業(yè)才敢重裝門店。 為此，一些零售企業(yè)甚至成立了專門的部門，提前兩三年與 物業(yè)的業(yè)主“磨”，爭取把物業(yè)“留”下來。 但相比年限，零售商更苦悶的是“日新月異”的續(xù)租價格。 業(yè)內(nèi)人士透露， 2009 年之前物業(yè)價格還比較便宜。 1000 平米左右的門店當時租金每 個月 30-35 元/ 平米，但今年價格普遍在每個月 50-60 元/ 平米，漲幅近 50 。 即使如此， 零售企業(yè)大多也只能選擇續(xù)簽， 就算拿新物業(yè)開新店， 租金成本也不會便宜

5、， 而一旦放棄老店，對品牌的負面影響相當大。 另一個原因是，如果放棄，覬覦已久的競爭對手就會馬上補位，企業(yè)將更得不償失。 經(jīng)營利潤“傷不起” 據(jù)了解，沃爾瑪 2010 年進入某三線城市時的租金是 30 元/ 平米/ 月。但值得一提的是， 賣場的高達 800 萬到 1000 萬元裝修費用由業(yè)主支付，平均下來，物業(yè)價格還挺劃算。 業(yè)主之所以愿低價租給知名零售商， 是因為商圈處于培育期。 當商圈成熟后， 租賃合同 也快到期了，等待零售商的將是難以承受的高昂租金。 零售業(yè)在幾年內(nèi)也將面臨大批門店物業(yè)到期的問題，未來的遭遇和前幾年的百勝餐飲、 麥當勞等相仿。 當初他們都曾是百貨店頗受追捧的主力業(yè)態(tài)， 但

6、是現(xiàn)在隨著商圈成熟和業(yè)態(tài) 升級，這些洋快餐也被逼出門去。 高昂的續(xù)租費用還嚴重影響了零售商的經(jīng)營收益。 人人樂在 2010 年報里總結其業(yè)績不景氣的原因， 新店、 新區(qū)域培育期虧損和租賃成本 逐年遞增對業(yè)績的影響成為重點。 我們不妨算算賬：物業(yè)租賃成本占門店年銷售額的 4-5 ，如果續(xù)租租金上漲 50 -60 ，意味著必須在現(xiàn)有 15 -20 的毛利率基礎上提高 1.5 -2 ，才能維持之前的利 潤。 關于自建物業(yè) 精選資料 如果是自有物業(yè)，運營成本會比租賃物業(yè)低 30 -40 。不斷增加的物業(yè)成本讓越來 越多的零售商把目光投向了自建物業(yè)。 2010 年，人人樂募集 2739 萬元買下了原本租

7、賃的長沙岳麓店物業(yè)。福建永輝也在各 地開始自建賣場。 TESCO 則早在幾年前就開始“購地自建”策略，而 2010 年末，沃爾瑪 也實現(xiàn)了首個買地自建項目大連山姆會員店。今年 3 月份，他們還開始招聘地產(chǎn)經(jīng)理。 但中投顧問日前發(fā)布的報告似乎對未來自有物業(yè)的發(fā)展并不十分看好。 該報告稱， 未來 幾年超市發(fā)展自有物業(yè)會逐漸減少，因為成本越來越高，自建物業(yè)需要巨大的資金投入。 如果自建物業(yè)行不通，我們又該如何緩解門店物業(yè)到期、租賃成本日益上漲的壓力？ 人人樂的措施是： 根據(jù)不同城市制定相應策略， 在一、二線城市和租金上漲較快的城市， 主要開設品類高度優(yōu)化的緊湊型大賣場， 在三、 四線城市開設組合型購

8、物中心。 未來新店拓 展時考慮高線城市和低線城市間的平衡， 從而改善門店租金結構。 在已開業(yè)的門店通過合理 布局和品類優(yōu)化來有效提升招商區(qū)效益及賣場坪效。 隨著時間推移， 中小型賣場可能是最終勝利者。 大賣場未來只有兩條路： “化整為零” 或向郊區(qū)發(fā)展。而真正能在市區(qū)活下來的將是面積較小，單店產(chǎn)出高的中小型賣場。 *之對策 *發(fā)展至今僅 8 年時間，當初在*開出的店面租約可能從 3 年到 8 年不等，如今已面 臨租約陸續(xù)到期的問題。而武漢、重慶、南昌等新市場，特別是成都市場，開店的物業(yè)成本 日漸高漲，越來越難以承受，直接造成 * 在成都區(qū)域的拓展腳步遲緩。 縱觀國內(nèi)外零售企業(yè)，在應對物業(yè)成本上

9、漲方面，普遍采用了自有物業(yè)方式，除前面 提到的永輝、 人人樂、 沃爾瑪和英國 TESCO 之外，還有宜家、 樂天、永旺、華堂、 麥德龍、 正大卜蜂蓮花及大潤發(fā)歐尚聯(lián)合體等大型外資零售企業(yè)， 都在自有物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)模式方面 進行了諸多嘗試， 并已初嘗甜頭。 最近一年多在 A 股上市的新華都、步步高、人人樂、永輝超市、天虹商場及文峰股份 都不約而同地加大了持有物業(yè)的力度， 其超募資金在不同程度上投向了門店物業(yè)的自建或購 置。特別是文峰股份， 自有物業(yè)經(jīng)營面積達到 22.77 萬平米，占總體面積的比例高達 63.35% ，這也對文峰今后的價值重估和資本市場表現(xiàn)構成了強有力的支撐。 精選資料 商業(yè)地產(chǎn)

10、界觀點普遍認為，在投入成本方面 長期來看，自建物業(yè)低于購置物業(yè) ,而購置 物業(yè)又低于租賃物業(yè)。因此，在戰(zhàn)略性區(qū)域的物業(yè)稀缺地塊或具有確定性成熟前景的地段， 選擇自身持有物業(yè) ,在降低經(jīng)營成本的同時，該物業(yè)還能具備一定的升值空間。 自有物業(yè)主要包括兩種形式， 即自建和購置。前者又可分為獨立自建和合作定制兩類。 對于自建和購置兩種形式，各有利弊。前者的綜合成本更低、短期資金壓力較小、物 業(yè)結構可控、 后期管理簡單， 但同時也面臨著地產(chǎn)運作和商業(yè)規(guī)劃能力要求高、 需單獨組建 團隊及建設周期較長的難題。后者特點正好相反。 自建的兩類方法中，獨立自建對商業(yè)地產(chǎn)綜合運作能力要求更高，必須單獨組建專業(yè) 團隊

11、來承擔具體的項目開發(fā)與運營， 包括參與土地招拍掛、商業(yè)規(guī)劃、 業(yè)態(tài)組合、 主體工程 建設、內(nèi)外部裝飾、園林景觀設計與維護、營銷推廣、招商與后期運營等。采用這樣方式的 典型例子有： 瑞典宜家捆綁英特宜家公司， 在北京、 無錫、 武漢拿地自建英特宜家購物中心； 英國 TESCO 成立特易購地產(chǎn)開發(fā)樂都匯廣場， 其中廈門五緣灣和南京顏料坊項目等都屬于 直接拿地自建。 而合作定制則相對更為靈活， 主要有兩種形式， 即與房企合作開發(fā)和房企代 建后回購。 合作開發(fā)的案例有永輝超市與福建嘉博合作開發(fā) “漳浦城市生活廣場” 及代建回 購的案例有 TESCO 樂都匯廣場青島四方和市北、 河北廊坊張家口保定等項目

12、， 均為與所在 區(qū)域地產(chǎn)商合作，待建成后回購從而擁有產(chǎn)權。 另外， 大潤發(fā)在國內(nèi)的近 160 家門店中，有 40 家為自有物業(yè)。除少數(shù)為購地自建外， 大多數(shù)都是與綠城、 棲霞、首創(chuàng)、碧桂園等國內(nèi)知名地產(chǎn)商或區(qū)域品牌開發(fā)商合作定制。而 沃爾瑪?shù)?300 多家賣場中，有超過一半都是與深國投、凱德置地、中信泰富、萬達等定制。 對于購置物業(yè)， 國內(nèi)較早走出這一步的是物美商業(yè) （ 6 月 30 日將轉至香港主板交易， 代碼 01025 ） ， 2005 年底至 2006 年 5 月，物美出資 4 億，分兩次購置北京豐臺區(qū)兩處 物業(yè)。美邦服飾在中小板 IPO 后，也多次出資購置南昌福建等地物業(yè)。而安踏、

13、361 度等 運動品牌連鎖也曾在一二線城市稀缺網(wǎng)點出資購入物業(yè)。 對于* ，個人認為可以適當?shù)爻钟形飿I(yè)，比例在門店總數(shù)的 2%到 3% ，后期可根據(jù)市 場狀況及整體戰(zhàn)略來進行一定調(diào)整，最高比例不超過 6% 。 具體形式，個人認為可采用三種形式： 1、購地自建。集團現(xiàn)在也開始進行一定的土地資源儲備，比如在人脈資源豐厚的 * ， 我們可在符合 * 選址要求的自有地塊留出相應面積（依據(jù)周邊市場容量和消費潛力， 2000 到 5000 平不等），開建我們的旗艦店。 精選資料 2、 合作定制。*地產(chǎn)目前已在粵蘇湘黔遼桂等多個省份陸續(xù)開發(fā)地產(chǎn)項目。參照永輝 超市在重慶的發(fā)展軌跡，能在 6 年里拓展 80

14、多家加強型食品賣場，同他們和龍湖、金科、 融僑、協(xié)信等當?shù)卮笮偷禺a(chǎn)商的緊密戰(zhàn)略合作，甚至提前定制物業(yè)是密切相關的。 那么，我 們也可加以仿效，考慮和*地產(chǎn)戰(zhàn)略性同步進入各大城市，并提前預留甚至定制符合 *需求 的物業(yè)，從而加快我們的全國拓展步伐并能有效降低我們的物業(yè)成本。 3、 購置物業(yè)。從我們*的業(yè)態(tài)定位和標準店面積來看，和服裝連鎖、運動連鎖更為接 近，美邦、安踏購置店面的選擇可以重點借鑒。但對于目標店面， 我們必須經(jīng)過詳實而全面 的調(diào)研及測算，通過相應完善的程序，才能確定出手購買。 附：國內(nèi)外零售商自有物業(yè)案例精選 蘇寧電器 在店面開發(fā)模式上，蘇寧將采取自建、購置及定制等多種手段，未來十年

15、完成 300 個 自有門店的布局，達到 8-10%的自有店面占比。目前已完成 5 家蘇寧電器廣場的自建并投 入使用，同時在 19 個城市還有 27 個項目在建。 特易購 2009 年第一季度，英國 TESCO （即特易購）門店數(shù)量就增加超過 開業(yè)的 7 家門店，特易購在大陸已擁有 65 家大賣場和 6 家便捷店。 特易購在全球 14 個國家擁有超過 3900 家門店。年銷售額達 518 億英鎊（約 7770 億人民幣）。不過作為進入中國市場的后來者， 他的競爭對手在中國的門店數(shù)量已經(jīng)數(shù)倍于 它?，F(xiàn)在中國城市里的稀缺商業(yè)地段已經(jīng)被瓜分得所剩無幾， 為此特易購正全面與中國各地 地產(chǎn)開發(fā)商結盟，以突

16、進中國市場。 一季度中特易購已經(jīng)以租賃的方式開業(yè)了 7 家門店。這些項目分布在遼寧鐵嶺、撫順、 大連，浙江溫嶺和臺州，廣東廣州，山東濰坊等地。這家公司的自建項目也分別在廈門、青 島、撫順、南京四個城市展開，目前正在建設中，預計年底會有自建店完成。 1 成。加上該季度 特易購的擴張仍在繼續(xù)。 4 月 7 日，特易購與河北的廊坊、張家口、保定三家房地產(chǎn) 開發(fā)公司簽訂了合作協(xié)議，正式進入河北市場。 精選資料 根據(jù)協(xié)議，特易購在廊坊的新店預計今年年底開業(yè)，總面積為 1.7 萬平方米。與張家 口新東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合作項目位于張家口市新區(qū)的核心地帶，總面積約 2 萬平 方米，預計 2012 年投入

17、使用。 特易購在青島的兩個項目 3 月也完成了注冊。這兩個項目的投資額分別為 7800 萬美 元和 7500 萬美元，規(guī)劃建成青島四方和市北兩個大型購物中心。 特易購中國相關負責人 14 日對本報表示，特易購在中國的擴張主要有兩種方式， 一 采取租賃的方式，二是采取購地自建的方式， 建成大賣場。第二種方式的投資額要更大一些。 目前兩種擴張方式并行，互相結合。 該負責人稱，購地自建的方式雖然難度更大，但能夠建成更符合特易購在全球風格的 賣場?？梢圆皇軜I(yè)主已經(jīng)成型的客觀條件的制約。 特易購在青島的兩個項目，屬購地自建的項目。與南京購地自建項目略有不同，南京 是 11 億元先拍得“新地標”顏料坊地塊

18、，再開發(fā)建設。青島這兩家購物中心項目是先由開 發(fā)商投入建設、特易購購買物業(yè)、待建成后再轉給特易購、產(chǎn)權也是歸屬特易購的。 “這是根據(jù)各地實際情況不同采取的不同的購地自建的方式。這些購地自建項目都是 按照特易購的對于店面的規(guī)劃和要求正在建設當中?！鄙鲜鲐撠熑吮硎?。 永輝超市 公司公告稱，決定與福建嘉博筑業(yè)集團按 65 : 35 比例出資 2000 萬元在福建省漳浦 縣設立一家項目公司永嘉（漳浦）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，專項開發(fā)漳清縣 2010G01 號宗 地。 該項目占地面積 20051.76 平方米，位于漳浦縣市中心，是目前漳浦最大的商業(yè)地塊。 該項目擬打造成為集百貨、娛樂、精品酒店、大型餐飲、步行商業(yè)街為一體的首個漳浦城市 綜合體。其中公司以定制方式獲得超市物業(yè)約