房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必備基礎(chǔ)知識(shí)

1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必備基礎(chǔ)知識(shí)1、什么叫房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)包括什么？答：房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對(duì)房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)(1)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由*直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。(2)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。(3)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。3、國(guó)有土地使用權(quán)的獲得方式有哪些？出讓、劃撥4、房地產(chǎn)登記的種類(lèi)有哪些？房地產(chǎn)登記的種類(lèi)分為初始登記、轉(zhuǎn)

2、移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。5、住宅按建筑層數(shù)分類(lèi)：低層住宅為一層至三層；多層住宅為四層至六層；中高層住宅為七層至九層；高層住宅為十層以上(小高層、高層、超高層)。6、什么是層高、凈高?層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高=層高-樓板厚度7、不計(jì)算建筑面積的范圍：1、層高2.2米以下2、突出墻面的構(gòu)件3、挑臺(tái)、平臺(tái)等。8、公共維修基金繳交比例？購(gòu)房款的3%或每年每平米29、購(gòu)房人繳存的維修基金什么時(shí)間返還？在房屋正常使用年限內(nèi)不予退還；業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)；因房屋拆遷或其他

3、原因造成房屋滅失的退還基金余額。0、以買(mǎi)賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，同等條件下什么人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？答：（1）房地產(chǎn)共有人；（2）房地產(chǎn)承租人；（3）一項(xiàng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)具有上列當(dāng)事人時(shí)，按上述次序依次享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。1、什么是容積率是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積礴筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。2、商品房銷(xiāo)售須具備以下五證：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房銷(xiāo)售許可證。3、房屋產(chǎn)權(quán)證分哪幾種？答

4、：房屋權(quán)屬證書(shū)包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證»4、二手交易應(yīng)交稅費(fèi)有哪些？收取的標(biāo)準(zhǔn)是什么？(1)個(gè)人所得稅。根據(jù)國(guó)家個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋等財(cái)產(chǎn)所得，應(yīng)按房產(chǎn)總價(jià)1%或者兩次交易差額20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。(2)營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按成交價(jià)格征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅.(3)印花稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)按交易金額千分之1的稅率征收印花稅。(4)契稅。為鼓勵(lì)個(gè)人改善住房條件，促進(jìn)普通住房交易市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家規(guī)定對(duì)個(gè)人第一次購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅，暫減半征收契稅。(全額3%、減半1.5%),非普通住宅或者多次購(gòu)買(mǎi)房屋

5、者全額征收。(5)、交易服務(wù)費(fèi)買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與：房屋建筑面積X6元/m?繼承:房屋建筑面積XI元/m?;非住宅：房屋建筑面積X1加/m2(6)、登記費(fèi)80元/本(7)、抵押費(fèi)房屋價(jià)值50萬(wàn)以下(包括50萬(wàn))，交納230元(其中登記費(fèi)80元/本，交易服務(wù)費(fèi)150元)房屋價(jià)值50萬(wàn)以上，交納380元(其中登記費(fèi)80元/本，交易服務(wù)費(fèi)300元)(8)評(píng)估費(fèi)評(píng)估彳的0.5%(9)測(cè)繪費(fèi)住宅房1.36元/m?產(chǎn)商業(yè)房2.04元/itf；多功能綜合樓2.72元/m2)(10)公證費(fèi)買(mǎi)賣(mài)每單200-300元；贈(zèng)與和繼承：房屋建筑面積X2優(yōu)/m?5、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形式有哪幾種？1買(mǎi)賣(mài)2贈(zèng)與3繼承4互換5產(chǎn)權(quán)調(diào)換6離

6、婚析產(chǎn)6、土地類(lèi)型土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地等。7、三通一平是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。8、土地使用權(quán)年限是指*以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由*無(wú)償收回?，F(xiàn)*規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年.9、銀行按揭是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代

7、購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己，這種方式稱(chēng)為銀行按揭。0、綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住用地的比率()。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(道路紅線(xiàn)內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地1、住宅的進(jìn)深住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線(xiàn)到后墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.

8、7米、6.0米。2、房屋建筑分類(lèi)房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類(lèi)。1、按建筑物使用性質(zhì)分類(lèi)：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑一一居住建筑和公共建筑通常又被稱(chēng)為民用建筑。2、按建筑物（住宅）的層數(shù)分類(lèi)：低層建筑：13層、多層建筑：46層、小高層建筑：711層、高層建筑：12層以3、按建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)：一一建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。（1）磚木機(jī)構(gòu)-描述：這類(lèi)建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。- 特點(diǎn)：層數(shù)較低，一般在3層以下。年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)506

9、0年代建造的民用房屋和簡(jiǎn)易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)-描述：這類(lèi)建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。- 特點(diǎn)：建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類(lèi)建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)描述：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。- 特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)。鋼結(jié)構(gòu)-描述：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。- 特點(diǎn)：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠(chǎng)房等。3、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)公產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)、房改房私產(chǎn)宗教產(chǎn)、法人產(chǎn)軍產(chǎn)商品房合同還遷協(xié)議抵債協(xié)議4、房屋朝向以房屋臥室窗的朝向?yàn)榛鶞?zhǔn)，分為東，西，南，北，東西，南北，東南，東北，西南，西北5、房型依照當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣把臥室稱(chēng)為"室",把客廳稱(chēng)為"廳",把走廊稱(chēng)為"廊",在名稱(chēng)之前加上