房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方式練習(xí)題

1、第六章市場法及其運用考試目的本部份的考試目的是測試應(yīng)考人員對市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具有的條件、估價的操作步驟和每一個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和把握程度。考情分析6-8題，7-9分，在幾種要緊評估方式中，是考的最少的。要緊緣故在于：難度不是專門大，命題時需要給的條件很多，不適合出題。一樣是在案例分析中考核。單選多選判斷2007跡數(shù)3216分值3418考點房地產(chǎn)狀況調(diào)整、交易情況修正、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況下的正常交易價格拆遷估價、土地取得成本比較基準(zhǔn)2008跡數(shù)4138分值4239考點可比實例、交易情況修正、非正常市場價格、比較基準(zhǔn)拆遷估價市場法概念、可比實例

2、22009跡數(shù)4127分值4228考點建立比較基準(zhǔn)、可比實例統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、可比實例因素修正、市場狀況修正市場法適用對象成本法估價結(jié)果說明的問題、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式2010跡數(shù)4127分值4228考點面積內(nèi)涵、交易情況修正的稅費轉(zhuǎn)嫁、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、可比實例的權(quán)重設(shè)置市場法的適用范圍可比實例的選擇2第一節(jié)市場法概述1 .市場法的含義也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價對象類似的房地產(chǎn)，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格。本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值，有說服力。2 .市場法的

3、理論依據(jù)替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格3 .市場法適用的估價對象市場法適用的對象：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地不適用市場法的對象：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少（特殊廠房、機場、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性很差（在建工程，因為完工率差別很大）。市場法還可以用于以下項目的求取：如：成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中房地產(chǎn)市場租金，房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分，經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期?！?010年真題】下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

4、B.學(xué)校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房答疑編號0101正確答案BCE答案解析開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易。其他3個沒有。參見教材P174【2020年真題】以下房地產(chǎn)中，一樣情形下適用市場法估價的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.房地產(chǎn)開發(fā)用地C.行政辦公樓D.寫字樓E.在建工程答疑編號0102正確答案ABD答案解析行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實例；在建工程的施工設(shè)計進度存在很大差別，所以可比實例也很難獲得。參見教材P1744 .市場法估價需要具有的條件在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。估價師和估計機構(gòu)沒做交易實例搜集工作，不能成為不采用市場法的理由。消除可比實例與估價對象差異的三類修正：特殊交易情況與正常交易情況不同成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產(chǎn)市場狀況不同）可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同5 .市場法估價的操作步驟（熟悉）搜集交易實例