房地產(chǎn)開發(fā)公司全套管理制度30頁

1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度二0一0年八月目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)部門組織結(jié)構(gòu)及責(zé)權(quán)7一、管理人員組織機構(gòu)8二、董事長崗位職責(zé)與權(quán)限9三、總經(jīng)理崗位職責(zé)與權(quán)限10四、副總經(jīng)理崗位職責(zé)11五、項目經(jīng)理部職責(zé)與權(quán)限12六、預(yù)算員崗位職責(zé)14七、綜合部主任管理職責(zé)與權(quán)15八、前臺綜合辦公室崗位職責(zé)17第二部分：成本控制管理18一、成本控制管理辦法19二、工程成本管理流程26三、責(zé)任成本管理體系制度31四、項目可行性研究和投資決策控制程序35五、目標成本編制作業(yè)指引38六、目標成本科目分類及說明39七、工程成本進度計劃、核算編制指引43八、工程進度款審核、審批程序44九、工程款審批流程46十、工程尾款支

2、付程序47十一、招標管理辦法48十二、工程招標管理流程55十三、施工總包單位競標考察管理制度56十四、施工總包單位招標管理制度57十五、監(jiān)理單位考察、招標管理制度58十六、合同管理辦法60十七、工程合同管理制度70十八、工程合同管理流程76十九、工程合同審批流程77二十、工程合同有關(guān)造價商務(wù)條款會簽指引77二一、工程造價管理辦法85二二、工程現(xiàn)場核量管理辦法95二三、工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法98二四、工程預(yù)算編制、審批程序101二五、工程竣工結(jié)算審核、審批程序103二六、工程造價送外審核程序106二七、工程采購管理辦法108二八、甲方定質(zhì)定價、無基準價的乙供材料管理制度115第三部分：工

3、程管理117第一章工程管理基本原則118一、工程管理基本目標118二、工程管理的基本方法118第二章開工準備121一、項目開工應(yīng)具備的條件121二、開工前后具體工作的相關(guān)做法121第三章施工過程管理124一、工地例會制度124二、進度安全文明施工評比方案124三、安全文明施工最彳氐標準128四、施工現(xiàn)場用電管理規(guī)定129五、材料設(shè)備報驗收制度130六、進度付款程序133七、主體驗收制度134八、工程材料/設(shè)備認價管理辦法及流程135九、甲供材料進場及管理、甲指材料管理143十、對監(jiān)理公司工作的管理143十一、工程資料管理規(guī)定144十二、建筑垃圾管理規(guī)定145第四章竣工交付146一、項目交付應(yīng)具

4、備的條件146二、物業(yè)驗收制度147三、竣工及備案資料整理標準148四、施工竣工資料150五、工程維修152第五章工程變更簽證管理157一、工程變更簽證管理辦法及流程157二、現(xiàn)場簽證管理規(guī)定166第六章工程質(zhì)量管理171一、工程質(zhì)量控制管理規(guī)定171二、工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點172第四部分：財務(wù)管理173第一章財務(wù)人員崗位職責(zé)184一、財務(wù)部工作職責(zé)184二、財務(wù)總監(jiān)工作職責(zé)184三、財務(wù)經(jīng)理工作職責(zé)185四、會計崗位職責(zé)186五、現(xiàn)金出納崗位職責(zé)186六、收款員崗位職責(zé)187第二章財務(wù)管理制度188一、財務(wù)核算一般要求188二、支票管理188四、會計檔案管理189第三章財務(wù)報銷制度191一、

5、借支管理辦法191二、費用報銷流程191三、一般費用類報銷192四、固定資產(chǎn)等支出的報銷192五、對外付款的辦理192六、工程付款的辦理193七、差旅費報銷193八、招待費報銷194九、材料采購款支付194第四章財務(wù)常用表格195一、差旅費使用申請表195二、招待費使用申請表196三、空白票據(jù)使用情況登記表197四、現(xiàn)金庫存盤點表198五、供應(yīng)商情況登記表199六、固定資產(chǎn)購置申請表200七、工程付款申請表201八、付款申請表202第五部分：行政人事管理203一、總則204二、人事管理制度206三、在職人員考勤管理辦法209四、員工行為規(guī)范211五、辦公管理制度212六、印章使用管理制度213

6、七、固定資產(chǎn)管理制度215八、辦公用品管理制度217九、文件管理制度223234十、安防措施第一部分企業(yè)部門組織結(jié)構(gòu)及責(zé)權(quán)管理人員組織機構(gòu)財務(wù)部項目經(jīng)理部綜合部會計1人出納1人預(yù)算員1人項目經(jīng)理主管1人司機1人前臺1人董事長崗位職責(zé)與權(quán)限職責(zé)：1、審批公司整體經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標；2、審批公司年度經(jīng)營實施計劃；3、對新項目投資開發(fā)進行決策；4、簽發(fā)各部門及項目公司正副經(jīng)理任命文件；5、負責(zé)審批項目建設(shè)資金的籌集計劃；6、負責(zé)與項目公司所在地政府機關(guān)的聯(lián)絡(luò)工作；7、審批公司各項投資預(yù)算和各項經(jīng)營費用預(yù)算；8、負責(zé)公司重大事情的處理決定及審批處理方案；9、審查公司經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標的完成情況；10、

7、審查公司年度投資預(yù)算和各項經(jīng)營費用預(yù)算的執(zhí)行情況;11、定期抽查公司各項工作計劃實施情況；12、審批公司利潤分配計劃和提留計劃。權(quán)限有權(quán)獎勵對公司有特殊貢獻人員，有權(quán)處罰損害公司利益的人員總經(jīng)理崗位職責(zé)與權(quán)限職責(zé):1、負責(zé)公司整體經(jīng)營計劃和公司總目標的制定并負責(zé)向董事會進行匯報；2、組織制定公司年度經(jīng)營實施計劃并負責(zé)組織實施工作；3、負責(zé)對新項目的投資開發(fā)提供決策依據(jù)；4、審核各個部門的年度工作計劃，并對實施情況進行檢查和監(jiān)督；5、主持公司日常各項經(jīng)營管理工作6、負責(zé)全面執(zhí)行和檢查落實董事長辦公會議所作出的各項工作決定，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門工作進展；7、負責(zé)代表經(jīng)營班子向董事長辦公會議建議任

8、命經(jīng)營機構(gòu)各有關(guān)部門和項目公司正副經(jīng)理；8、負責(zé)簽署日常行政、業(yè)務(wù)文件；9、負責(zé)公司項目策劃和營銷方面的各項工作；10、負責(zé)公司項目工程設(shè)計與施工方面的各項工作；11、負責(zé)審核項目階段性策劃方案和活動推廣預(yù)算；12、負責(zé)制訂工程材料采購階段性方案及預(yù)算；13、根據(jù)授權(quán)，處理特殊事項或重大突發(fā)事件，向董事會匯報特殊事件解決方案；事后對解決過程進行總結(jié)，向董事會進行匯報；14、審核公司的利潤分配計劃和提留計劃。權(quán)限：1、總體經(jīng)營計劃制訂的建議和實施權(quán)；2、解決特殊事件和重大突發(fā)事件的臨時授權(quán)；3、具體工作開展的決策權(quán)；4、對部門計劃執(zhí)行結(jié)果考核獎懲有決策權(quán)；5、對階段性策劃活動方案和費用預(yù)算有決策

9、權(quán)。副總經(jīng)理崗位職責(zé)職責(zé)：1、參與總經(jīng)理進行整體經(jīng)營計劃和公司經(jīng)營目標的制定；2、參與年度經(jīng)營計劃和實施計劃的編制；3、參與審核各部門年度工作實施計劃；4、負責(zé)制定項目公司的各項管理制度，使各項目公司程序化和模式化運作；5、制定項目公司的安全文明管理體系、質(zhì)量管理體系、進度控制考核體系、成本控制計劃、利潤目標考核計劃；6、參與編制新項目的投資開發(fā)報告；7、參與產(chǎn)品設(shè)計的全過程，負責(zé)組織與項目公司進行設(shè)計交底；8、定期對項目公司的發(fā)現(xiàn)項工作進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，確保各項目利潤目標的實現(xiàn)；9、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。權(quán)限：對項目經(jīng)理的考核權(quán)和建議任免權(quán)。項目經(jīng)理部職責(zé)與權(quán)限職責(zé)：1、 對

10、開發(fā)建設(shè)項目施工階段的進度、工期和質(zhì)量以及竣工交用前的相關(guān)工作負全面責(zé)任。1、負責(zé)施工現(xiàn)場開工的準備工作以及與外部的協(xié)調(diào)工作；2、負責(zé)組織審核施工圖并上報審核意見；3、負責(zé)組織設(shè)計交底和技術(shù)洽商的簽審；4、負責(zé)項目質(zhì)量計劃的編寫和實施工作；5、負責(zé)對施工單位的施工進度、質(zhì)量安全、消防和監(jiān)理單位的監(jiān)理工作實施監(jiān)控；6、負責(zé)對承建商采購的物資進行質(zhì)量的監(jiān)督和控制；7、負責(zé)組織召開施工階段工作協(xié)調(diào)會，對施工過程中出現(xiàn)的問題進行協(xié)商；8、負責(zé)組織施工過程的分階段驗收和竣工驗收，辦理竣工備案手續(xù)；9、做好產(chǎn)品及配套設(shè)施的交接驗收。2、 負責(zé)開發(fā)項目建安成本的控制工作。1 、負責(zé)根據(jù)工程進度和工作量完成情

11、況撥付工程款；2 、負責(zé)對發(fā)生的經(jīng)濟洽商進行核實和簽認；3、負責(zé)審核與項目施工階段相關(guān)費用的支出；4、參與工程項目的竣工決算工作；3、 配合公司做好與開發(fā)項目相關(guān)的工作1、 、配合公司做好征地、拆遷工作；2、 配合公司做好規(guī)劃、設(shè)計、勘察測繪的委托工作；3、 配合招標領(lǐng)導(dǎo)小組和工程招標部做好設(shè)備、材料和工程招標工作；4、 配合外聯(lián)人員辦理開工審批，并提供各項基礎(chǔ)資料；5、配合銷售市場部做好向用戶的交用；7、配合公司編制各項管理規(guī)定。四、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。權(quán)限：1、項目建設(shè)計劃制訂的建議和實施權(quán)；2、具體工作開展的決策權(quán)；3、對項目部計劃執(zhí)行結(jié)果考核獎懲有決策權(quán);4、對項目費用預(yù)算有決策權(quán)

12、；預(yù)算員崗位職責(zé)職責(zé)：1、編制公司的成本控制管理規(guī)定；2、審查公司各項合同及預(yù)算的合理性、合法性；3、編制各項目的成本控制指標；4、不定期抽查項目公司各項現(xiàn)場簽證的合理性、合法性；5、為新項目的投資開發(fā)決策提供投資估算；權(quán)限：對查出的問題有糾正權(quán)、匯報權(quán)、考核權(quán)。綜合部主任管理職責(zé)與權(quán)限職責(zé)：1 、完成董事長、總經(jīng)理指定交辦的各項事務(wù)。2、負責(zé)公司的人事管理、工資管理工作；3、負責(zé)公司的資產(chǎn)管理工作，建立固定資產(chǎn)、低值易耗品等物品的購買、驗收、使用登記及定期檢查使用情況的制度；做到帳物清楚、管理有序；4、 負責(zé)公司印章、介紹信及文件檔案的管理，制定印章和介紹信的使用規(guī)定；并嚴格執(zhí)行；5、編制行

13、政費用的計劃預(yù)算及審核使用情況；6、負責(zé)公司的所有后勤保障，即：車輛安排、安保、食堂、接待等；7、負責(zé)轉(zhuǎn)交辦理各部門與董事長、總經(jīng)理之間的文件往來。8、負責(zé)起草董事長、總經(jīng)理交辦的各種文件，并整理董事長室、總經(jīng)理室的文件；9 、負責(zé)組織公司的各種會議，編寫會議紀要；對各部門對會議紀要的落實情況進行考核管理；10 、搜集、整理、提供相應(yīng)的信息資料，為董事長、總經(jīng)理對公司各項問題做出決策提供依據(jù)；11 、積極協(xié)調(diào)好與各部門的各種關(guān)系，為開展董事長、總經(jīng)理交辦的各項任務(wù)創(chuàng)造良好的條件。12 、對于公司外部需會見董事長、總經(jīng)理的人員，做好接待工作。13 、負責(zé)公司的衛(wèi)生管理、考勤管理及花卉的養(yǎng)護工作；

14、14 、協(xié)調(diào)公司對外聯(lián)絡(luò)和應(yīng)急事物，如稅務(wù)、銀行、外管局、地方政府等單位的公關(guān)協(xié)調(diào)；15 、負責(zé)營業(yè)執(zhí)照的年檢，財務(wù)年檢的聯(lián)系；16 、負責(zé)與安委會、派出所、居委會的聯(lián)絡(luò)；17 、負責(zé)公司大事紀工作權(quán)限：具體工作開展的決策權(quán)前臺綜合辦公室崗位職責(zé)1 、公司來賓的接待工作，由綜合部統(tǒng)一安排有關(guān)人員接待，負責(zé)茶水等。2、 到各部聯(lián)系業(yè)務(wù)的客人，由各部自行接待，負責(zé)安排茶水等，倘有必要請總經(jīng)理以上會客的，應(yīng)事前請示。3、未經(jīng)請示，不得帶領(lǐng)客人進入公司及公司案場進行參觀。4、凡客人來訪，經(jīng)前臺文員與被訪人聯(lián)系同意后，方能進入公司。5、接待用品和禮儀，統(tǒng)一由綜合部請示總經(jīng)理后進行安排，基本接待禮儀如下：

15、(1) 接待人員必須衣冠整潔，舉止文明，禮貌待客。(2) 客人來訪，前臺文員將客人帶至各部。(3) 接待客人必須在指定地點(接待室或會議室)，不得在辦公桌邊接待，以免影響他人辦公。(4) 在接待過程中，須相隔1020分鐘添加茶水。(5) 客人來訪或來電話，如被訪人不在，前臺文員須填寫“訪客電話留言單”，并將留方言單交本人或職務(wù)代理人。6、負責(zé)公司文件的打印，并負責(zé)辦公室電話、傳真、復(fù)印機等設(shè)備的使用權(quán)與管理7、負責(zé)報刊、信件的發(fā)放、轉(zhuǎn)送工作。8、積極參與各項活動，協(xié)助綜合部主任處理應(yīng)急事第二部分成本控制管理成本控制管理辦法1、目的：建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項目的成本管理工作，實施

16、項目成本全過程控制，增強成本控制力度，降低成本費用，提高項目利潤效益。2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項目的成本管理工作。3、職責(zé)：3.1、 本控制部：3.1.1、 負責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和落實，負責(zé)各職能部門間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)；3.1.2、 負責(zé)項目成本的全過程控制，負責(zé)成本前期估算、收益測算、開發(fā)過程控制、后期核算考核、項目造價管理。3.2、 采購部：負責(zé)與項目相關(guān)的招標、采購、合同管理工作，負責(zé)各類供應(yīng)商的管理工作。3.3、 財務(wù)部：負責(zé)工程、采購中各項款項的審批、支付，負責(zé)提供相關(guān)科目目標成本的測算、計劃、核算。3.4、 工程部：負責(zé)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的確認，監(jiān)督施工現(xiàn)

17、場對施工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的實施，負責(zé)各合作單位形象進度的確認。3.5、 主管副總：負責(zé)相關(guān)文件的審核、批復(fù)、簽發(fā)。4、管理辦法：4.1、 建立全面的責(zé)任成本管理體系為實現(xiàn)項目成本的全過程控制，明確各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，應(yīng)建立全面的責(zé)任成本管理體系。（支持文件：責(zé)任成本管理體系制度）4.2、 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程控制4.2.1、 項目決策立項階段:依據(jù)項目的開發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌黾艾F(xiàn)行的政策法規(guī)，盡可能地進行精準的項目全成本估算，編制項目新項目成本估算表、項目投資收益測算表，制定項目的初步目標成本。（支持文件：、項目可行性研究和投資決策控制程序；、目標成本科目分類及說-1.,-0-I-

18、.明；、目標成本編制作業(yè)指引）4.2.2、 項目設(shè)計階段：1）、對入圍的設(shè)計方案進行投資估算及經(jīng)濟指標分析，編制設(shè)計方案經(jīng)濟技術(shù)指標分析表，便于最佳方案的確定。2）、在設(shè)計方案確定后5個工作日內(nèi)對目標成本科目進行細化和修訂，明確工程造價的最高限額，盡可能地實行合理的限額設(shè)計，并以合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任。3）、加強初步設(shè)計及施工圖的會審工作，充分考慮使用功能、施工可行性、工程造價的經(jīng)濟性，減少因設(shè)計變更造成的造價失控。4）、在施工圖完成后60個工作日內(nèi)（視具體情況調(diào)整時間）完成施工圖預(yù)算，提高目標成本中建安成本的精準度，及時調(diào)整項目目標成本。編制材料、設(shè)備匯總明細表，展開市場價格及產(chǎn)品性能調(diào)

19、查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標成本。4.2.3、 項目招投標階段：1）、深入分析現(xiàn)行的計價定額、政策法規(guī)，提供準確的取費系數(shù)。根據(jù)項目的實際情況，明確工程的承包范圍、材料供應(yīng)方式、結(jié)算取費依據(jù)、讓利范圍、付款方式、結(jié)算辦法。2）、應(yīng)組織公司各部門專業(yè)人員成立招標工作小組，組織開展項目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標工作。（支持文件：招標管理辦法）3）、參與施工合同的談判及商務(wù)條款的起草工作，避免由于合同條款未明確或措詞不嚴密等原因引起施工單位索賠，而造成造價失控的現(xiàn)象。（文拄文件；工程合M有關(guān)造價商務(wù)條款會簽指引）4）、參與監(jiān)理單位合同條款的起草，明確監(jiān)理單位的義務(wù)，

20、細劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責(zé)，要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴而加大施工階段成本控制的難度，以及行為不當(dāng)給施工單位造成的損失由我公司承擔(dān)。5）、及時做好所有與項目相關(guān)合同的管理工作，并熟悉合同條款中甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。（支持文件：、合同管理辦法）4.2.4、 項目施工階段1.1、 4.1、施工組織設(shè)計的審核1）、參與施工組織設(shè)計的審核工作，對大型機械的調(diào)配、施工方案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進行造價分析并提出合理建議。（尤其是土方工程的機械選用、開挖方式、運輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結(jié)方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網(wǎng)鋪

21、釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加固、裝飾線條的細部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程中的管線敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和甌隨、設(shè)蚤的安裝工之等?）2）、在審批施工組織設(shè)計時應(yīng)明確已確認的施工組織設(shè)計不能做為竣工結(jié)算依據(jù)，實際發(fā)生時應(yīng)以現(xiàn)場簽證為準。1.2、 施工現(xiàn)場的監(jiān)管、配合1）、堅持每周最少兩次進行施工現(xiàn)場的全面巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。2）、參與大型節(jié)點的隱蔽工程驗收并制作、保存影像資料，對于未按圖紙施工的隱蔽工程,應(yīng)先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。3）、配合工程施工進度及時開展分包工程承包商的招標、市場調(diào)查和確認工作。1.3、 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽

22、證1）、應(yīng)詳細分析每一項設(shè)計變更的功能目標、工程量和對造價的影響，嚴格控制因設(shè)計變更而引起提高設(shè)計標準、改變工程規(guī)模、增加投資費用的事件發(fā)生。2）、工程部主管工程師要正確分析現(xiàn)場簽證的變更內(nèi)容，確定是否屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容或包干內(nèi)容，并認真考察變更的原因、投資增減情況及其對工期的影響。3）、成本控制部應(yīng)參與設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的審核工作，有權(quán)對其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進行復(fù)核，必要時應(yīng)同施工方負責(zé)人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工現(xiàn)場核對。（支持文件：工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法）1.4、 工程索賠管理1）、在合同簽約前應(yīng)反復(fù)斟酌合同條款，注重合同文件文字的嚴密性，限制或者否定承包商工期順延和

23、費用索賠的權(quán)利，盡量明確各種原因下的索賠條款。以防止在實施合同過程中因文字漏洞而造成索賠機會，從而導(dǎo)致額外投資。合同簽訂后，公司各職能部門應(yīng)注意全面、嚴格地履行合同，避免因管理疏忽而發(fā)生工程索賠。2）、在設(shè)計管理方面工程部應(yīng)按合同規(guī)定索要設(shè)計圖紙、資料，并要求設(shè)計單位提高設(shè)計質(zhì)量，盡可能地減少因設(shè)計原因增加工程造價的風(fēng)險，并在合同中明確若因設(shè)計變更引起的工程索賠費用，設(shè)計單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3）、在物資供應(yīng)方面，應(yīng)保證甲供設(shè)備、材料的供應(yīng)按時、保質(zhì)保量。盡量避免因甲供材料的規(guī)格型號、產(chǎn)品質(zhì)量原因而造成的工程索賠。還應(yīng)在承包合同中明確甲定乙供材料的種類、付款方式、現(xiàn)場驗貨及材料保管，以及提供數(shù)

24、量清單的時間和責(zé)任單位，防止因甲定乙供材料的供應(yīng)不及時、質(zhì)量等原因而造成的工程索賠。4）、在處理工程索賠時：首先應(yīng)及時收集相關(guān)資料，并嚴格審核資料的真實性、可信度，資料認定后要及時地處理索賠。其次要仔細分析發(fā)生索賠的原因，以施工合同為依據(jù)確定合同雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并根據(jù)合同規(guī)定的索賠條款、計價方式結(jié)合實際情況處理工期索賠和費用索賠。1.5、 工程款付款控制1）、各合作單位應(yīng)按合同約定向工程部審報工程款付款申請單，工程部負責(zé)對其形象進度的審核和確認。2）、成本控制部根據(jù)已確認的形象進度，按合同約定對進度款金額的審核和確認。3）、財務(wù)部應(yīng)負責(zé)實付進度款的審核、確認及合同總價款的控制。4）、各項進度

25、款的支付達到合同總價款的80%時應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動權(quán)。（支及X笠；二工理進度數(shù)空核更批程序，、工程款審批流程）1.6、 工程成本的進度計劃、核算應(yīng)配合工程進度做好建造成本的進度計劃和進度核算工作，及時反應(yīng)工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關(guān)數(shù)據(jù)匯報公司領(lǐng)導(dǎo)，作為投資控制和資金籌備的依據(jù)。（支技文件.:工程成蟲進度計劃核算軸制指孔）1.7、 7、材料、設(shè)備的采購成本控制1）、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。2）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛的詢價，貨

26、比三家。主要材料和大宗建材可采用招標采購的方式，要從質(zhì)量、價格、供貨能力、維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支持文件：工程采購管理辦法）3）、采購合同中必須明確：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。4）、工程部負責(zé)對甲供材料、設(shè)備的現(xiàn)場到貨驗收，要嚴格按合同要求對其數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量驗收并出具驗收報告，交與施工單位妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續(xù)。5）、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢部門的檢檢合格證和工程部的驗收證明及收料清單，經(jīng)采購部、成本控制部審核無誤后，財務(wù)部方能辦理結(jié)算。

27、（支持文件：工程采購管理辦法）1.8、 8、新工藝的造價控制8.1、 在施工合同中應(yīng)明確關(guān)于新工藝（最新推廣的施工工藝、新型材料以及與現(xiàn)行定額沒有相匹配子目的工程項目）的結(jié)算辦法。8.2、 施工單位應(yīng)在新工藝施工前1個月向工程部申報新工藝的施工方案、工程造價及市場信息，工程部在收到中報資料3日內(nèi)展開對其相關(guān)信息的調(diào)查考證，15日內(nèi)給予回復(fù)。若施工單位對我公司調(diào)查的工程造價不接受時，工程部可將該部分另外分包，并不予計取總承包管理費。424.9、工程竣工驗收1）、工程部應(yīng)在工程竣工驗收前2日內(nèi)收集整理竣工圖紙，設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等相關(guān)資料，驗收過程中不再受理任何單位遞補的工程資料。2）、成本控制部

28、應(yīng)參與工程竣工驗收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證對工程完成情況全面核查驗收。3）、對于沒有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位，無論其工程量是否增減，均應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題后3日內(nèi)補辦相關(guān)手續(xù)，逾期未辦理簽證的，增加部分不再計取費用，減少部分以實結(jié)算。4）、應(yīng)配合工程部主管人員在現(xiàn)場竣工驗收后5日內(nèi)編制竣工驗收報告，如需整改的應(yīng)限期整改，問題整改完畢后3日內(nèi)向施工單位發(fā)出竣工結(jié)算的書面通知。施工單位在接到竣工結(jié)算通知后30個工作日內(nèi)向工程部申報竣工決算資料，逾期未申報的視為以甲方核算為準。10、項目動態(tài)成本核算及目標成本控制項目啟動后每月前3日內(nèi)協(xié)同財務(wù)人員，按目標成本的科目對上月份的動動態(tài)成本進

29、行核算，并編制的項目動態(tài)成本核算表。及時體現(xiàn)目標成本的完成情況，便于目標成本的動態(tài)控制。根據(jù)目標成本的動態(tài)表現(xiàn)及時對各職能部門的責(zé)任成本進行考核和控制。4.2.5、 竣工結(jié)算階段1）、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備：、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；、完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；、項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；、工程遺留問題已處理完畢；、施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全；、工程部填寫的工程結(jié)算資料確認單、工程結(jié)算工作交接單。2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證只作為參考。3）、成本控制部應(yīng)詳細核對工程量

30、，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確。甲乙雙方核對后的工程總造價要進行內(nèi)部三級審核，總造價超過100萬元的可聘請造價咨詢單位進行復(fù)審。4）、結(jié)算審核完成后成本控制部應(yīng)按成本科目進行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進措施和意見。5）、財務(wù)部應(yīng)在成本控制部提供的竣工決算的基礎(chǔ)上，結(jié)合已付工程進度款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細審核進行工程財務(wù)結(jié)算。（支持文件二、工程造價管理辦法，、工程竣工結(jié)算、審批程序）4.2.6、 營銷階段1）、售樓部、樣板間的設(shè)計、裝修、家具等應(yīng)由采購部組織單獨分包招標，其各項費用應(yīng)單獨核算，編制相應(yīng)的費用明細表和

31、成本費用核算表。2) 、銷售過程中為增加“賣點”需要增加或調(diào)整綠化、公建配套等變更項目時，應(yīng)由策劃銷售部事先編制申請并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準后方可實施。3) 、策劃銷售部應(yīng)根據(jù)目標成本中的銷售成本，制定合理的銷售方案、營銷推廣計劃。并編制銷售費用計劃表送報財務(wù)部和成本控制部備案。4) 、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30(31)日的各項費用匯總送報財務(wù)部和成本控制部，確保動態(tài)成本中銷售成本的準確性，便于銷售成本的控制并及時調(diào)整營銷費用計劃。5) 、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30(31)日的銷售收入?yún)R總送報財務(wù)部和成本控制部，便于項目的投資收益情況核算。4.2.7、 管理費用和

32、財務(wù)費用1) )、盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。在市場經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。2) 、財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標成本科目中的管理費用金額協(xié)同項目工程部合理安排整個項目的管理費用計劃，并做好月度管理費用計劃和月度管理費用核算。3) 、財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標成本科目中的財務(wù)費用金額協(xié)同公司領(lǐng)導(dǎo)制訂項目的總體資金計劃、年度資金計劃、工程款年度付款計劃及年度銷售計劃，以便于控制費用開支和資金流轉(zhuǎn)。4) 、財務(wù)部門應(yīng)自項目啟動后的每月3日前按目標成本的科目對管理費用和財務(wù)費匯總核算并協(xié)同成本控制部完成動態(tài)成本核算。5) 支持文件:5.1、 、

33、成本控制相關(guān)文件；5.2、 招標管理辦法及相關(guān)文件；5.3、 合同管理辦法及相關(guān)文件；5.4、 工程造價管理辦法及相關(guān)文件；5.5、 工程采購管理辦法及相關(guān)文件。工程成本管理流程1、 、目的：規(guī)范成本控制流程，提高成本控制效率。2、 范圍：適用于公司所屬項目的成本控制工作。3、 術(shù)語和定義：3.1、 、目標成本指導(dǎo)書:通過確定成本目標值,用來指導(dǎo)工程產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標性文件；3.2、 動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項目中即時的成本；3.3、 成本控制相關(guān)文件:指“新項目成本估算”、“目標成本指導(dǎo)書”“設(shè)計方案經(jīng)濟技術(shù)指標分析”、“責(zé)任成本體系”等成本控制重要文件。4、 職責(zé)：4.1

34、、 、策劃銷售部:4.1.1、 、督促設(shè)計單位完成建筑方案設(shè)計,組織建筑方案會審;4.1.2、 要求設(shè)計單位為結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的選擇提供決策依據(jù);4.1.3、 組織完成初步設(shè)計及會審;4.1.4、 督促設(shè)計單位完成施工圖設(shè)計,組織工程部、成本控制部、采購部進行施工圖評審;4.1.5、 組織設(shè)計單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進行施工圖會審;4.1.6、 在工程施工過程中進行有助于優(yōu)化工程設(shè)計的設(shè)計變更;4.1.7、 負責(zé)室外綠化、景觀的設(shè)計、施工合同的簽訂;4.1.8、 負責(zé)設(shè)計單位的合同履行的監(jiān)督和確認及設(shè)計單位合同價款的審批和結(jié)算;4.1.9、 負責(zé)銷售

35、費用的控制;4.1.10、 加成本控制相關(guān)文件的評審。4.2、 綜合辦公室:4.2.1、 、負責(zé)土地價款（包括土地出讓金、配套費）的支付；4.2.2、 、負責(zé)報批報建費用的控制;4.2.3、 、負責(zé)政府性收費的控制和支付;4.3、 成本控制部:4.3.1、 、參加對建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計的評審,評審?fù)ㄟ^后按要求編制“目標成本指導(dǎo)書”；4.3.2、 招標時編制經(jīng)濟標書,并對投標單位的經(jīng)濟標書進行分析評審;4.3.3、 組織編制施工圖預(yù)算;4.3.4、 工程施工進度款的審核、批復(fù);4.3.5、 負責(zé)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的造價審核;4.3.6、 項目動態(tài)成的核算、分析;4.3.7、 工程竣工結(jié)算的審

36、核;4.3.8、 組織成本控制相關(guān)文件的編制和評審;4.4、 工程部:4.4.1、 、負責(zé)工程從開工到竣工階段的管理;4.4.2、 負責(zé)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的合理性審核;4.4.3、 竣工后辦理竣工結(jié)算交接手續(xù);4.4.4、 參與成本控制文件的評審。4.5、 采購部:4.5.1、 、組織各類招標、確定總包、分包施工單位及材料設(shè)備供貨廠家,與供貨方簽訂合同；4.5.2、 、參加成本控制文件的評審。4.6、 財務(wù)部:4.6.1、 、負責(zé)各種款項的審核、支付;4.6.2、 負責(zé)資金計劃的編制、報批、下達執(zhí)行4.6.3、 參加成本控制文件的評審。4.7、 主管副總:4.7.1、 、負責(zé)“目標成本指導(dǎo)書

37、”的審核、簽批;4.7.2、 負責(zé)各類工程款項的審核、簽批;4.7.3、 負責(zé)相關(guān)成本控制文件的審批。4.8、 董事長:4.8.1、 、負責(zé)批準扣類款項的支付;4.8.2、 、負責(zé)批準相關(guān)成本控制文件的執(zhí)行。5、 工作程序：5.1、 、項目確定前:5.1.1、 、策劃銷售部確定地塊信息,并督促設(shè)計單位進行建筑方案設(shè)計,成本控制部負責(zé)成本估算,財務(wù)部負責(zé)提供財務(wù)經(jīng)濟指標,形成“新項目成本估算”交策劃銷售部;5.1.2、 、公司各職能部門對“新項目成本估算”進行評審。5.2、 工程開工前:5.2.1、 、設(shè)計單位進行建筑方案設(shè)計,工程部對建筑方案技術(shù)指標進行評審,成本控制部對建筑方案經(jīng)濟指標進行評

38、審,確定經(jīng)濟合理的建筑方案;5.2.2、 設(shè)計單位進行初步設(shè)計,工程部參與結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的確定,成本控制部對設(shè)計的產(chǎn)品進行經(jīng)濟分析和評審;5.2.3、 初步設(shè)計完成后,成本控制部按照“目標成本編制指引”編制“目標成本指導(dǎo)書”,由主管副總批準;5.2.4、 設(shè)計單位完成施工圖設(shè)計后,策劃銷售部組織工程部、成本控制部、采購部對施工圖進行評審,評審?fù)ㄟ^后由采購部組織招標,成本控制部編制經(jīng)濟標書。定標后按“工程合同管理制度”規(guī)定與總承包商簽訂合同;5.2.5、 與總承包商簽訂合同后,由策劃銷售部組織設(shè)計單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進行施工圖會審5.2.6、 成

39、本控制部組織編制施工圖預(yù)算完成后,對目標成本進行修訂。5.3、 工程施工中:5.3.1、 、工程開工后,工程部根據(jù)工程進展安排,通過招標確定甲方分包工程施工單位及材料供應(yīng)商,安排施工單位進行施工;5.3.2、 在總包和分包工程施工過程中由于工程需要,設(shè)計單位出“設(shè)計變更通知單”,按照“工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實施;5.3.3、 項目經(jīng)理部根據(jù)工程需要簽發(fā)“現(xiàn)場簽證通知單”,按照“工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實施;5.3.4、 在工程施工過程中,成本控制部應(yīng)該每月對工程的動態(tài)成本進行核算分析,形成月報。5.4、 工程竣工后:5.4.1、 、工程竣工后,工程部及

40、時收集完整的結(jié)算資料并通知施工單位送報結(jié)算資料,填寫工程結(jié)算工作交接單和工程結(jié)算資料確認單。5.4.2、 、成本控制部進行結(jié)算審核并配合造價咨詢公司對審核完畢的結(jié)果進行復(fù)審,完成審核后填寫工程結(jié)算定案單,并按照結(jié)算造價進行成本核算分析。6、 工程成本管理流程（附件）：附件：工程成本管理流程項策劃銷售部設(shè)計單位工程部成本控制部財務(wù)部采購部總經(jīng)理支持性文件成本控制部財務(wù)部總經(jīng)理施工圖項目施工階級及后期成編制技術(shù)標書_編制經(jīng)濟標書項目實施工程竣工項目成本核審核、簽發(fā)、招標管理辦法、施工圖預(yù)算編制、審批程序、工程結(jié)算審核、批復(fù)程序責(zé)任成本管理體系制度1、 、目的：為提高公司成本管理水平，細劃各部門的成

41、本責(zé)任和職責(zé)，建立有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本制度。2、 范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項目。3、 職責(zé)：3.1 、成本控制部負責(zé)本管理指引的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實，負責(zé)有關(guān)具體對接事宜。3.2 、公司所屬各開發(fā)項目負責(zé)貫徹實施本管理指引。4、 責(zé)任成本體系釋義：4.1 、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。4.2 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作和各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合。4.3 項目責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋、考核、評價其職責(zé)履行情況；旨在加強不

42、同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責(zé)、有機協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。5、 責(zé)任成本體系的組成要素：5.1 、責(zé)任主體：以公司決策層、策劃銷售、工程、財務(wù)、成本控制等職能部門為責(zé)任主體，并在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門、配合部門、考核部門。5.2 責(zé)任范圍：工程建造成本按發(fā)生順序劃分責(zé)任部門，工程建造以外成本按成本科目劃分責(zé)任范圍。5.3 責(zé)任目標：公司成本管理宗旨-以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的竟爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。在各個責(zé)任范圍內(nèi)，應(yīng)以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品竟爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為成本管理所追求的目標5.4 反饋指標：以定量指標為主。5.5 考核部門：及時計算并提供反饋指標，同時在各部門發(fā)表自

43、我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨發(fā)評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析報告。6、責(zé)任成本體系細劃由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，成本控制部組織，經(jīng)過各職能部門參與討論，劃分責(zé)任成本范圍、確定責(zé)任主體和配合部門，并進一步細分職責(zé)。附件：1、責(zé)任成本體系表2、成本指標明細表附件1：責(zé)任成本體系表責(zé)任范圍主導(dǎo)部門配合部門反饋指標考核部門士用策劃銷售、成本控制每平方價、土地得時間財務(wù)部開發(fā)前期準備費用報批報建費辦公室財務(wù)部每平方米費用及節(jié)減率成制部規(guī)戈股計費策戈監(jiān)廉！采購部每平方計費成制部三通及臨時設(shè)施費工程部每¥方米費用成制部工程t造成本（主體建安費+室外管網(wǎng)費+園

44、林綠化費+配套設(shè)施費）規(guī)戈股計策戈監(jiān)廉！工程部峨股出W期成制部結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計工程部成本控部每¥方米鋼筋、混凝£加成制部招勺采購部工程部成本控帶陪B招標比率、最低價定標上評成制部某設(shè)備采購采購部成本控部、工程部甲供材料、甲定材料占造價比率統(tǒng)購購買率成制部設(shè)計變更設(shè)計院工程部成本控帶陪B設(shè)計艾更占造價的比率成制部現(xiàn)場簽證工程部成本控部現(xiàn)場簽證占造價的比率成制部工程款批復(fù)、成本控部財務(wù)部門工程部合W執(zhí)行情況財務(wù)部工程竣工驗收工程部成本控部完成情況工程部工程結(jié)算、審核成本控郵工程部財務(wù)部紀算錯漏率財務(wù)部工程監(jiān)理費采購部工程部每平米監(jiān)工程部開發(fā)間接費工程管理費工程部財務(wù)部每平方米管理

45、費財務(wù)部財用財務(wù)部策劃車好部資金回收周期、利,意支出財務(wù)部銷售費用（營銷設(shè)施建造費+銷售硼i費）策劃、銷售部成本控部每平方米銷售費用、每方米廣告費用、建造費成制部行政管理費辦公室財務(wù)部人均行政固定資財務(wù)部產(chǎn)購置費財務(wù)部煬交納好財務(wù)部物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)管理公司物業(yè)實際盈虧額財務(wù)部附件2:成本指標明細表費用項目反饋指標單位計算公式士用每平方米地價元/itf=土地獲得成本總建筑面積與相似地塊比較土地獲得時間天從購地簽約到土地按約定使用功能落實到公司名卜為至與相似地塊比較開發(fā)前期準備費用報批報建費每平方米費用元/itf-每平方米費用/總建筑面積%二（按政策應(yīng)繳納費用-實際繳納費用）股政應(yīng)繳的!用規(guī)戈股計

46、費每平方米設(shè)計費元/itf=規(guī)劃設(shè)計費總額/總建筑面積類計算每平米規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、景觀設(shè)計費三通每平方米三通費元/itf二三通費總額/總建筑面積臨時設(shè)施費每平方米臨時設(shè)施費元/itf二麻寸設(shè)施費總額/總建筑面積工程t造成本（主體建安費+室外管網(wǎng)費+園林綠（匕費+新套設(shè)施費）規(guī)戈股計檄股#周期天自地地協(xié)議簽署日至施工圖完畢之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實施周期結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計每平方米鋼筋kg/m2=鋼筋總用圜總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、地卜室、上部結(jié)構(gòu)的鋼含量混疑t含量M3/m2=混凝土總用量/總建筑面積可分類計算基礎(chǔ)、地卜室、上部結(jié)構(gòu)的混凝土含量，注明混凝土標號招勺招標比率%=通過招標定

47、價的合約總額/造價總額也可以按合同次數(shù)來統(tǒng)計最W介定標比率%=最低價中標的招標合同總額海標合同總額某設(shè)備采購甲供材料占造價比率%二甲供材料總額/工程總造價甲定材料占造價比率%二甲定材料總額/工程總造價勾材料購買率%-參與公司統(tǒng)購的材料金額/統(tǒng)購品種的材料總額設(shè)計變更設(shè)計艾更占造價的%=設(shè)計變更造價總額/工程造價總額可分類計算高計錯漏、市場變更、客戶要求的變更比率現(xiàn)場簽證現(xiàn)場簽證占造價的上碎%=現(xiàn)場簽證的造價總額/工程造價總額費用項目反饋指標單位計算公式工程款批復(fù)、合同執(zhí)行情況是否有超支現(xiàn)象，超支百分率工程竣工驗收MX完成情況施工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的完成情況工程結(jié)算、審核結(jié)算錯漏率%=（甲乙

48、方結(jié)算價格審核后結(jié)算價格）伸核后算價格工程監(jiān)理費合同履行=監(jiān)理費用總額/總建筑面積開發(fā)間接費工程管理費每平方米管理費元/itf=項目工程管理費總額/項目建設(shè)總建筑面積財用資金回收周期天自項目第出日至第一筆銷售收入日利息支出率%=項目利a支出總額/項目投資總額銷售費用（營銷施建造費+銷售間期費）W方米銷售費用元/itf=銷售費用總額/當(dāng)年銷售面積每方米廣告費用元/itf=管理費用總額/當(dāng)年銷售面積營1眼施建造費元/itf=營銷設(shè)施建造費總額/總銷售面積行政管理費人均行政費用、用人=項目行政費用部額/當(dāng)年加權(quán)人數(shù)固產(chǎn)購置費率%=當(dāng)年固定資產(chǎn)購置費/固定資產(chǎn)總額實際交納稅率%=實際交納稅費總額/總銷

49、售收入可分類計算所得稅、契稅、營業(yè)稅率物業(yè)經(jīng)營損益物際盈虧額元/itf=（當(dāng)年售后物業(yè)總支出-當(dāng)年物業(yè)總收八）/當(dāng)年物業(yè)服務(wù)總面積項目可行性研究和投資決策控制程序1、 、目的：通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理，保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險。2、 范圍：本程序適用于公司所屬開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。3、 職責(zé)：3.1、 、公司總經(jīng)理負責(zé)主持項目投資決策會議。3.2、 項目分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果，負責(zé)指導(dǎo)可行性報告的編制。3.3、 策劃銷售部負責(zé)編制可行性研究報告，收集所需資料。3.4、

50、 財務(wù)部、工程部負責(zé)提供所分管的可行性研究報告所需資料，對可行性研究報告從部門角度提出意見。4、 控制程序：4.1、 、項目可行性研究的前期準備工作：4.1.1、 、由策劃銷售部根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進行投資項目的預(yù)選。4.1.2、 由策劃銷售部對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調(diào)查，形成資料匯編。4.1.3、 由財務(wù)部依據(jù)項目規(guī)模制訂資金用款計劃，編制資金流量表。4.1.4、 由策劃銷售部收集整理項目的有關(guān)政策法規(guī)。4.1.5、 策劃銷售部根據(jù)資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，協(xié)助成本控制部初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建

51、設(shè)的必要性。4.1.6、 項目建議書由策劃銷售部、財務(wù)部、成本控制部、工程部負責(zé)人會簽后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。4.2、 項目可行性研究：4.2.1、 、策劃銷售部依據(jù)項目建議書對擬建項目進行經(jīng)濟、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較，提出科學(xué)、客觀的評價意見。4.2.2、 可行性研究主要內(nèi)容：4.2.2.1 、項目開發(fā)必要性分析：1) 、項目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃；2) 、通過市場調(diào)查和預(yù)測，對市場供需情況及項目竟爭能力進行分析比較；3) 、分析項目建設(shè)規(guī)模是否合理。4.2.2.2 、項目開發(fā)條件分析：1) 、項目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求；2) 、基礎(chǔ)配套

52、設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運輸是否有保證；3) 、工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項目建設(shè)要求；4) 、拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)。4.2.3、 由策劃銷售部負責(zé)，財務(wù)部和成本控制部配合，進行建設(shè)項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與評估，根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進行分析和評價，并計算評價項目經(jīng)濟效益的各項指標，主要內(nèi)容包括：1） 、總投資的測算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況；2）、資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當(dāng)；3）、各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率；4）、項目費用的鑒別和估算；5）、項目利潤預(yù)測。4.2.4、