總部項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)管理制度

1、?總部工程拓展風(fēng)險(xiǎn)治理制度V1.0版?1. 目的：標(biāo)準(zhǔn)公司工程拓展工作,預(yù)防并躲避 工程拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),為保證 工程后期順利開發(fā)建設(shè),到達(dá)既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供保證.2. 范圍：2.1 適用范圍：制度執(zhí)行單位宋體小四兩端對(duì)齊2.2 發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位宋體小四兩端對(duì)齊3. 名詞解釋：3.1 工程拓展是為獲得必要的土地儲(chǔ)藏支撐公司戰(zhàn)略開展,本 風(fēng)險(xiǎn)制度限制過程為從取得信息到 工程合作簽約;3.2 競(jìng)爭(zhēng)者主要指公司在 拓展工程過程中遇到其它的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè);3.3 信息處理是指公司獲取工程信息,對(duì)信息確認(rèn)、核實(shí)、調(diào)查的過程；3.4 后評(píng)價(jià)是指在成功 拓展某個(gè)工程后,對(duì)本工程拓展過程作業(yè)操作、工作人員水

2、平表現(xiàn)等進(jìn)行評(píng)估.4. 責(zé)任：4.1 開展中央4.1.1 負(fù)責(zé)制定與修正 工程拓展風(fēng)險(xiǎn)限制制度;4.1.2 負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對(duì) 工程拓展風(fēng)險(xiǎn)限制制度做出解釋:4.1.3 負(fù)責(zé)對(duì)工程拓展風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警與識(shí)別;4.1.4 負(fù)責(zé)工程拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評(píng)價(jià)等工作；4.1.5 負(fù)責(zé)對(duì)工程公司工程拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作.4.2 工程拓展部門4.2.1 負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)完成 工程拓展過程的相關(guān)作業(yè);4.2.2 接受總部開展中央指導(dǎo)、監(jiān)督、核查,及時(shí)修正不符合公司規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)的作 業(yè).4.3 治理中央4.3.1 接收工程拓展過程重要文件,進(jìn)行備案與治理；4.3.2 配合開展中央開展中

3、央進(jìn)行 工程拓展后評(píng)價(jià);4.3.3 建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制.4.4 法律部4.4.1 標(biāo)準(zhǔn)工程拓展過程中的法律文本;4.4.2 建立完善法律合約審批、核查制度.4.5 財(cái)務(wù)部4.5.1 配合工程拓展工作過程中融資方案與方案制定;4.4.1 配合工程拓展過程中對(duì)合作方企業(yè)財(cái)務(wù)審查.5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范5.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)防范5.1.1.1 開展中央每季度完成房 地產(chǎn)宏觀政策分析報(bào)告:5.1.1.2 工程責(zé)任人耍針對(duì)工程涉及房地產(chǎn)國(guó)家政策及地方實(shí)施細(xì)那么、行業(yè)管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為工程分析材料組成局部;5.1.1.3 合約擬定中,將與合作方約定前期工作責(zé)

4、任與分工,寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約；5.1.2 融資風(fēng)險(xiǎn)防范5.1.2.1 業(yè)責(zé)任人對(duì)當(dāng)期地方資本市場(chǎng)融資方法、融資條件、融資本錢進(jìn)行調(diào)查分 析5.1.2.2 奧良責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財(cái)務(wù)方案制定融資方案及預(yù)案,做為提交決策委員會(huì)議文件組成部門之一；5.1.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范5.1.3.1 開展中央市場(chǎng)研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場(chǎng)報(bào)告,作投資潛力評(píng)估；5.1.3.2 工程所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市,工程工作小組人員應(yīng)在 工程所在城市考查7 天以上,并完成城市及區(qū)域市場(chǎng)投資潛力分析報(bào)告.5.1.4 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)防范5.1.4.1 工程責(zé)任人組織調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)手企業(yè)背景、合作條件、與合作方治理者“利害關(guān)

5、 系；5.1.4.2 工程責(zé)任人提交競(jìng)爭(zhēng)方案或意見、做為談判策略重要依據(jù).5.2 內(nèi)部治理風(fēng)險(xiǎn)防范5.2.1 信息處理風(fēng)險(xiǎn)防范5.2.1.1 工程備案信息必須包含如下方面:合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)如無(wú),以地籍材料為準(zhǔn)、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等；5.2.1.2 工程責(zé)任人應(yīng)在拓展工程立項(xiàng)前,核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān),確定其時(shí)效性、有效性,如有過期,應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請(qǐng)延 期、更新等合法性,在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期；5.2.1.3 工程責(zé)任人應(yīng)在拓展工程立項(xiàng)前,通過公開信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí) 工程相 關(guān)信息,保證工程住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性,在報(bào)告材

6、料中注明核實(shí)人、核實(shí) 日期；5.2.1.4 工程責(zé)任人在進(jìn)行工程考察時(shí),要對(duì)工程用地的建設(shè)限制條件、施工條件、 干擾因素等方面做完整清楚記錄,要求注明規(guī)劃特殊要求與標(biāo)準(zhǔn)、圖象與 視頻等說明資料齊全；5.2.1.5 工程小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容,由 工程負(fù)責(zé)人組織完成,并提交?工程盡職 調(diào)查報(bào)告?；5.2.1.5.1 工程調(diào)查主要包括:場(chǎng)地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動(dòng)態(tài)等；5.2.1.5.2 合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財(cái)務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面.5.2.2 作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范5.2.2.1 嚴(yán)格根據(jù)?土地儲(chǔ)藏工作制度?完成初選、立項(xiàng)、決策程序,依照 工程評(píng)價(jià) 體系,進(jìn)行評(píng)估與決策.如有特殊情況,可通

7、過董事會(huì)決議,方可簡(jiǎn)化；5.2.2.2 設(shè)立部門內(nèi)部信息庫(kù)使用權(quán)限,明確工程責(zé)任人,內(nèi)部研討及傳遞由專人登 記治理,保證數(shù)據(jù)使用平安；5.2.2.3 工程責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格根據(jù) 工程工作方案時(shí)間表,明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時(shí)限要求,明確責(zé)任部門、責(zé)任人,如有變更由總經(jīng)理辦公會(huì)議審議通過；5.2.2.4 參與工程的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行?談判工作制度?、?中介治理制度、?項(xiàng) 艮評(píng)價(jià)制度?等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明,完成相關(guān)工作.5.3.2 廉正風(fēng)險(xiǎn)防范5.3.2.2 公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)治理部門檢舉 工程拓展過程中公司工作 人員的欺詐行為,經(jīng)調(diào)查屬實(shí),參照公司規(guī)定處分；5.3.2.3 嚴(yán)格根據(jù)?工

8、程談判工作制度?規(guī)定,重要談判必須由公司兩個(gè)或兩個(gè)以上 工作人員共同參與.5.3.3 決策風(fēng)險(xiǎn)防范5.3.3.2 工程責(zé)任人要保證決策 工程材料準(zhǔn)確、完整；5.3.3.3 開展中央指定或決策委員會(huì)委派專人, 對(duì)相關(guān)決策皿分析報(bào)告進(jìn)行核查或 抽查,假設(shè)發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符,責(zé)其改正；5.3.3.4 工程責(zé)任人在工程決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報(bào)告,并對(duì)決策委員進(jìn)行問題答疑；5.3.3.5 所有參與決策人員在 工程決策前,應(yīng)對(duì)呈報(bào) 工程資料深入了解;5.3.3.6 決策委員代表應(yīng)在 工程決策前、進(jìn)行工程實(shí)地考查、并完成與合作方的初期 談判.5.3.4 合約風(fēng)險(xiǎn)防范5.3.4.2 法律文

9、本要求標(biāo)準(zhǔn)化,法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本標(biāo)準(zhǔn),如有特殊情況需要變動(dòng)、更改,需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可；5.3.4.3 內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合,根據(jù)公司規(guī)定完成法律文書編寫后,根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批,向公司法律參謀單位進(jìn)行法律咨詢,書面咨詢意見與 合約共同備案.5.3限制后評(píng)價(jià)5.3.1 拓展工程簽署合作合約后,由開展中央對(duì)簽約 工程拓展過程工作進(jìn)行評(píng)價(jià), 對(duì)參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià),并編寫? 工程拓展工作評(píng)價(jià)報(bào)告?;5.3.2 評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)送治理中央,作為修正工作方法及流程的依據(jù),作為獎(jiǎng)勵(lì)鼓勵(lì)的依據(jù).6. 獎(jiǎng)懲條例：6.1 獎(jiǎng)懲依據(jù)根據(jù)?工程拓展工作評(píng)價(jià)報(bào)告?對(duì)工程拓展過程中作業(yè)完

10、成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、數(shù) 量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評(píng)價(jià),對(duì)參與 工程拓展過程工作人員給出 綜合得分.6.2 獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)6.2.1 根據(jù)?土地儲(chǔ)藏獎(jiǎng)勵(lì)制度?結(jié)合參與 工程拓展工作人員綜合評(píng)價(jià)得分進(jìn)行獎(jiǎng) 勵(lì)；6.2.2 工程拓展過程中出現(xiàn)廉政問題,通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn),由治理中央根據(jù)公司 規(guī)定處分；6.2.3 工程拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊奉獻(xiàn),由開展中央向總經(jīng)理辦公會(huì)提出 獎(jiǎng)懲報(bào)告,經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行.6.3 獎(jiǎng)懲執(zhí)行參照?土地儲(chǔ)藏獎(jiǎng)勵(lì)制度?及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.7. 本卷須知無(wú)8. 附件無(wú)?鵬房總部項(xiàng)1地期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度V1.0版?1. 目的：為保證集團(tuán)公司開展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的 工程風(fēng)險(xiǎn)限制

11、體系、審計(jì) 指標(biāo)體系和標(biāo)準(zhǔn) 工程開發(fā)的作業(yè)流程,特制定本方法.2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)工程公司2.2 發(fā)布范圍：鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)工程公司3. 名詞解釋：3.1 前期開發(fā)手續(xù)流程:指工程從立項(xiàng)到工程施工許可證為止,各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程.3.2 流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間:指工程從立項(xiàng)到工程施工許可證為止,各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理,按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例,正常的 辦理時(shí)間.4. 責(zé)任：4.1 總部開展中央風(fēng)險(xiǎn)限制部人員:4.1.1 負(fù)責(zé)編制工程前期開發(fā)手續(xù)流程;4.1.2 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)艮前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)；4.1.3 負(fù)責(zé)充分與

12、總部治理中央、本錢中央、財(cái)務(wù)中央、總工辦和營(yíng)銷中央溝通工程前期開發(fā)手續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間指標(biāo);4.1.4 工程運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督風(fēng)前期開發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理情況；4.2 總部治理中央、本錢中央、財(cái)務(wù)中央、總工辦和營(yíng)銷中央人員：4.2.1 配合開展中央制訂 工程前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間;4.2.2 配合開展中央下達(dá)工程前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo);4.2.3 也運(yùn)行期間配合開展中央跟蹤和監(jiān)督工程前期開發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理情況；4.3 各工程公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:4.3.1 負(fù)責(zé)本工程的前期手續(xù)辦理;4.3.2 按要求填報(bào)工程前期手續(xù)辦理方案;4.3.3 及時(shí)和總部各相應(yīng)中央進(jìn)行指標(biāo)限制工

13、作的交流和溝通；4.3.4 根據(jù)工程進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)限制舉措;4.3.5 如遇到特殊工程或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)開展中央或總部其他相關(guān)中央部門；4.4 各工程公司下屬工程部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:4.4.1 負(fù)責(zé)本工程的前期手續(xù)辦理;4.4.2 按要求填報(bào)工程前期手續(xù)辦理方案;4.4.3 及時(shí)和頂?shù)┕净蚩偛扛飨鄳?yīng)中央進(jìn)行指標(biāo)限制工作的交流和溝通；4.4.4 根據(jù)項(xiàng)且進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)限制舉措；4.4.5 如遇到特殊工程或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào) 工程公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中央及總部其他相關(guān)中央部門；5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 一級(jí)開發(fā)前期手續(xù)流程祥見附件-級(jí)開發(fā)前期手續(xù)流程圖

14、5.1.1 一級(jí)開發(fā)授權(quán)5.1.1.1 簽訂意向書a 土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測(cè)繪、評(píng)估；b初步征地補(bǔ)償方案；c與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書；5.1.1.2 規(guī)劃可研編制a向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),編制限制性詳細(xì)規(guī)劃；b編制工程可行性研究報(bào)告;5.1.1.3 一級(jí)開發(fā)授權(quán)a提交一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)和實(shí)施方案b市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會(huì)議,預(yù)審 工程可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等；c預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級(jí)開發(fā)授權(quán),并簽訂一級(jí)開發(fā)合同；5.1.2 立項(xiàng)批復(fù)5.1.2.1 到計(jì)委提交立項(xiàng)報(bào)告；計(jì)委函之規(guī)劃局審核；5.1.2.2 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委；計(jì)委統(tǒng)一立項(xiàng),下發(fā)立項(xiàng)批復(fù)；5.1.3 規(guī)劃意見書做好整體詳細(xì)規(guī)劃,向市規(guī)

15、委申請(qǐng)規(guī)劃意見書；5.1.4 征地批復(fù)6. 1.4.1編制一級(jí)開發(fā)的一書四方案,報(bào)國(guó)土局審議；a建設(shè)工程承包說明書b農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案c補(bǔ)充耕地方案d征地方案e供地方案7. 1.4.2向國(guó)土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見,結(jié)果報(bào)市政府；8. 1.4.3是政府下文批地5.1.5 拆遷許可證5.1.5.1 凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作；5.1.5.2 制定拆遷安置方案,并報(bào)地方政府相關(guān)部門審查；5.1.5.3 審查通過,獲取拆遷許可證；5.1.6 土地上市5.1.6.1 核算一級(jí)開發(fā)本錢；5.1.6.2 驗(yàn)收土地；5.1.6.3 在土地中央入市交易；5.2二級(jí)開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)

16、流程祥見附件-二級(jí)開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖5.2.1 立項(xiàng)手續(xù)立項(xiàng)批復(fù)5.2.1.1 首先要選定工程,洽談合同或協(xié)議；也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的工程;5.2.1.2 申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見書,已掛牌 工程不需要向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告；5.2.1.3 計(jì)委函至規(guī)劃局,規(guī)劃局會(huì)簽反計(jì)委；5.2.1.4 計(jì)委下立項(xiàng)批復(fù),要求進(jìn)行可行性研究；5.2.1.4如果是公開市場(chǎng)招、拍、掛獲取的 項(xiàng)艮,可以直接從土地中央轉(zhuǎn)立項(xiàng)；1.1.2 規(guī)劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證；1.1.2.1 用地規(guī)劃許可證a工程立項(xiàng)后應(yīng)及時(shí)申報(bào) 工程可行性研究報(bào)告,經(jīng)建委和規(guī)委審核會(huì)簽；b進(jìn)行畫樁,并獲取?用地釘樁成果

17、通知單?；c進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì),主要是總平面設(shè)計(jì),層面、立面設(shè)計(jì)和重要剖面設(shè)計(jì)；d準(zhǔn)備環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震平安性評(píng)估報(bào)告、勘測(cè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案；e如果是公開市場(chǎng)招、拍、掛獲取的 皿,需要準(zhǔn)備?土地出讓轉(zhuǎn)讓合同?；f手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請(qǐng)用地規(guī)劃許可證；1.1.2.2 工程規(guī)劃許可證a準(zhǔn)備人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場(chǎng)、園林局綠地率和消 防設(shè)計(jì)審核意見、工程檔案登記證實(shí)、七通效勞協(xié)議等；b向市發(fā)改委和市建委中報(bào)年度開工方案；此時(shí)要交納一定比例一 股20%以上的綜合地價(jià)款；c進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計(jì),包括總平面設(shè)計(jì),各層平面、各向立面 設(shè)計(jì)、各層剖面設(shè)計(jì)和根底平面、根底剖面圖；d上

18、報(bào)市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查.e以上手續(xù)及其它手續(xù)如立項(xiàng)、用地規(guī)劃等手續(xù)準(zhǔn)備齊全后,獲 取工程規(guī)劃許可證；1.1.3 土地手續(xù)國(guó)有土地使用證a繳納土地出讓金,支付土地補(bǔ)償費(fèi)；b準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出 讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù),辦理國(guó)有土地使用證；1.1.4 工程手續(xù)一一工程施工許可證a準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征或相關(guān)證實(shí)和施工圖審查通 知書；b進(jìn)行招投標(biāo)工作,標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合 同；c交納四源費(fèi)、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實(shí)證實(shí)和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)；d到市建委辦理工程施工許可證；1.1.5 其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)

19、備和辦理的其他手續(xù),如注冊(cè)公司手續(xù)、資質(zhì)級(jí)別證實(shí)、審定方案通知單、環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震平安性評(píng)估報(bào)告、勘測(cè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案、人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通 出入口及停車場(chǎng)、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見、工程檔案登記證 明、七通效勞協(xié)議等手續(xù)；5.3 W開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)針對(duì)二級(jí)開發(fā)5.3.1 立項(xiàng)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)5.3.1.1 如果是公開市場(chǎng)通過招、拍、掛獲取的50,直接從土地中央轉(zhuǎn)立項(xiàng)只需要1-2個(gè)工作日；5.3.1.2 非公開市場(chǎng)獲取的 工程辦理各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù),獲取立項(xiàng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為 4 5個(gè)工作日；5.3.2 規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)5.3.2.1 工程辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間

20、為45個(gè)工作日,但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間,這需要根據(jù)工程設(shè)計(jì)要求情況而定；5.3.2.2 .辦理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為30個(gè)工作日,但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計(jì)圖紙的出圖時(shí)間,這需要根據(jù)工程設(shè)計(jì)要求情況而定;5.3.3 土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)5.3.3.1 國(guó)有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為20個(gè)工作日；5.3.3.2 辦理國(guó)有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi),故具體辦理時(shí)間也要根據(jù)工程資金安排和運(yùn)營(yíng)需要進(jìn)行調(diào)整;5.3.4 工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)5.3.4.1 工程施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為35個(gè)工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時(shí)進(jìn)行；5.3.4.2 如

21、招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為30個(gè)工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同 時(shí)進(jìn)行5.3.4.3 辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為10個(gè)工作日；5.3.5 項(xiàng)且前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間應(yīng)為180個(gè)工作日,折合240個(gè)自然日,大約8個(gè)月的時(shí)間；5.4 . 工程前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門5.4.1 也的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由開展中央針對(duì)工程情況進(jìn)行監(jiān)督限制；5.4.2 嘰的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由開展中央配合總部總工辦針對(duì)工程情況進(jìn)行監(jiān)督限制;5.5 工程開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法5.5.1 工程公司針對(duì)工程具體情況,制定 工程前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理方案, 包括辦理流程、時(shí)間、責(zé)任部門及責(zé)任人,上報(bào)開

22、展中央審批；5.5.2 經(jīng)開展中央審核通過的 工程開發(fā)手續(xù)流程的辦理方案、總部開展中央 風(fēng) 險(xiǎn)限制部和總工辦安排專門人員組成工程監(jiān)督小組;5.5.3 監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成,具組員至少1個(gè)開展中央風(fēng)險(xiǎn)限制部人員、1個(gè)總工辦工程人員,1個(gè)總工辦設(shè)計(jì)人員；5.5.4 監(jiān)督小組根據(jù)工程具體情況和運(yùn)營(yíng)耍求.制定針對(duì)性的詳細(xì)的監(jiān)督方法,并進(jìn)行監(jiān)督限制;6. 獎(jiǎng)懲條例：6.1.1 超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)方法6.1.1 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下,以最短的時(shí)間獲 取了各項(xiàng)開發(fā)手續(xù),為工程操作節(jié)約大量時(shí)間,從而使工程運(yùn)營(yíng)獲得更 好的現(xiàn)金流和收益；6.1.2 獎(jiǎng)勵(lì)金額：根據(jù)工程手續(xù)超額完成情況和給

23、工程帶來的間接收益情況, 由工程公司負(fù)責(zé)人申報(bào)；6.1.3 獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)和 6.1.3.1 L公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人,工作到達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn),可以提交書面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書；6.1.3.2 獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書經(jīng)工程公司部門經(jīng)理和 工程總經(jīng)理簽字確認(rèn)后,上報(bào)總部發(fā) 展中央或總工辦,經(jīng)審核合格,上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議；6.1.4 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)6.1.4.1 獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金 , 接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào)；6.1.4.2 團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng),金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)治理中央；6.1.2 未完成指標(biāo)懲罰方法6.1.3 懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按

24、時(shí)按質(zhì)完成 工程前期開發(fā)各項(xiàng)手續(xù),加大了 工程操作 周期時(shí)間,從而使 工程運(yùn)營(yíng)遭受損失;6.1.4 懲罰金額：根據(jù)工程手續(xù)未完成情況和給 工程帶來的間接損失情況,由工程公司負(fù)責(zé)人申報(bào)；6.1.5 懲罰 6.1.5.1 奧a公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人,為完成工作到達(dá)懲罰標(biāo)準(zhǔn),總部開展中央或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單,上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議；6.1.6 懲罰的兌現(xiàn)6.1.6.1 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議,決定懲罰的金額和方式,開展中央見險(xiǎn)限制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行；7. 本卷須知：7.1 此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程和時(shí)間指標(biāo),各開發(fā)工程要根據(jù)工程實(shí)際情況隨

25、時(shí)調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo).7.2 本制度自發(fā)布之日起生效,由開展中央負(fù)責(zé)解釋.8. 附件：一級(jí)開發(fā)前期手續(xù)流程圖二級(jí)開發(fā)前期手續(xù)流程圖?鵬房總部工程投資本錢根底指標(biāo)治理制度V1.0版1. 目的：為保證公司開展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的 工程風(fēng)險(xiǎn)限制體系和審計(jì)指 標(biāo)體系,特制定本方法.2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)工程公司2.2 發(fā)布范圍：鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)工程公司3. 名詞解釋：3.1 工程投資本錢根底指標(biāo):指工程在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,根底數(shù)據(jù)指標(biāo).3.2 項(xiàng)注:本制度所指的工程是公司總部和各 工程公司2007年后新獲取并簽訂了工程合作或開發(fā)協(xié)議

26、,可進(jìn)行操作的 皿.3.3 工程公司:指獲取新工程后負(fù)責(zé)操作該 工程的公司.4. 責(zé)任：4.1 總部開展中央風(fēng)險(xiǎn)限制部人員:4.1.1 負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù),項(xiàng)艮投資測(cè)算和可行性研究報(bào)告；4.1.2 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)H投資本錢根底指標(biāo)；4.1.3 負(fù)責(zé)充分與總部治理中央、本錢中央、財(cái)務(wù)中央、總工辦和營(yíng)銷中央溝通工程投資本錢根底指標(biāo):4.1.4 工程運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計(jì) 工程土地及大配套費(fèi)用指標(biāo);4.1.5 積極配合總部總部治理中央、本錢中央、財(cái)務(wù)中央、總工辦和營(yíng)銷中央人員對(duì)工程本錢根底指標(biāo)的審計(jì)4.2 總部治理中央、本錢中央、財(cái)務(wù)中央、總工辦和營(yíng)銷中央人員：4.2.1 配合開展中央制訂投資本錢根底指

27、標(biāo)；4.2.2 配合開展中央下達(dá)投資本錢根底指標(biāo)；4.2.3 工程運(yùn)行期間治理中央主要跟蹤和審計(jì) 工程直接本錢合計(jì)指標(biāo)、治理費(fèi) 用指標(biāo)和總本錢合計(jì)指標(biāo)；4.2.4 工程運(yùn)行期間本錢中央應(yīng)跟蹤和審計(jì) 工程的各項(xiàng)本錢指標(biāo);4.2.5 奧R運(yùn)行期間財(cái)務(wù)中央主要跟蹤和審計(jì)工程財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)；4.2.6 工程運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì) 工程建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政根底 實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)；4.2.7 項(xiàng)艮運(yùn)行期間營(yíng)銷中央主要跟蹤和審計(jì) 工程銷售費(fèi)用指標(biāo);4.3 各工程公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:4.3.1 負(fù)責(zé)本工程的本錢限制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;4.3.2 按要求填報(bào)里且投資本錢指標(biāo)審核

28、表；4.3.3 及時(shí)和總部各相應(yīng)中央進(jìn)行指標(biāo)限制工作的交流和溝通；4.3.4 根據(jù)工程進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)限制舉措;4.3.5 如遇到特殊工程或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)開展中央或總部其他相關(guān)中央部門；4.4 各工程公司下屬工程部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:4.4.1 負(fù)責(zé)自身工程的本錢限制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;4.4.2 按要求填報(bào)工程投資本錢指標(biāo)審核表:4.4.3 及時(shí)和頂?shù)┕净蚩偛扛飨鄳?yīng)中央進(jìn)行指標(biāo)限制工作的交流和溝通；4.4.4 根據(jù)項(xiàng)且進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)限制舉措；4.4.5 如遇到特殊工程或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)個(gè) 工程公司或開展中央及總部其他相關(guān)中央部門；5. 作業(yè)內(nèi)容：

29、5.1 工程投資本錢根底指標(biāo)構(gòu)成如下:祥見附件?投資本錢根底指標(biāo)分解構(gòu)成表?工程投資本錢根底指標(biāo)本錢指標(biāo)總額單方本錢責(zé)任部門責(zé)任人備注土M及大配套費(fèi)前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用巾政根底設(shè)施費(fèi)公用配套費(fèi)/、口預(yù)見費(fèi)直接本錢合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用治理費(fèi)用銷售費(fèi)用總本錢合計(jì)5.1.1 土地及大配套費(fèi)指標(biāo):土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政根底設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用；大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水；代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用.5.1.1.1 出讓金可以分解為住宅出讓金、 商業(yè)出讓金、綜合配套級(jí)人防出讓金等；5.1.1.2 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的

30、拆遷物的補(bǔ)償,如房屋、廠房和其他設(shè)施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù)；5.1.1.3 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的；5.1.1.4 契稅,按合同金額繳納；5.1.1.5 市政根底設(shè)施費(fèi),按 北京市政府規(guī)定繳納;5.1.1.6 征地費(fèi)用,主要是皿用地如果是集體土地或一級(jí)開發(fā) 工程涉及集體用 地的工程要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用,主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償 費(fèi)用等；5.1.1.7 土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納;5.1.1.8 土地其他費(fèi)用,包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出,如中介費(fèi)用等;5.1.1.9 紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按 工程相關(guān)規(guī)定繳納:5.1.1.

31、10 代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù) 工程實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定、進(jìn)行評(píng)估測(cè)算；5.1.1.11 代征道路用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù) 工程實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定、進(jìn)行評(píng)估測(cè)算；5.1.1.12 代征市政用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù) 工程實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定、進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;5.1.2 前期費(fèi)用指標(biāo)：主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用5.1.2.1 三通一平費(fèi)用主要指 工程場(chǎng)地平整,通水,通電.通路的費(fèi)用；5.1.2.2 各種設(shè)計(jì)費(fèi)用,主要包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、人防設(shè)計(jì)費(fèi)等；5.1.2.3 招投標(biāo)費(fèi)用主要用于工程的招標(biāo)工作

32、, 如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費(fèi)用；5.1.2.4 勘測(cè)費(fèi)是對(duì)期且地塊的測(cè)繪等費(fèi)用,主要用于拿地、設(shè)計(jì)前的勘測(cè)；5.1.2.5 審圖費(fèi)用主要是施工圖審查費(fèi)用；5.1.3 建安工程費(fèi)用指標(biāo)該費(fèi)用是工程建設(shè)本錢的核心,主要包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程預(yù)算編制費(fèi)用等；5.1.3.1 土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)在制定指標(biāo)時(shí),主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標(biāo)；5.1.3.2 監(jiān)理費(fèi)用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo),最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn)；5.1.3.3 工程預(yù)算編制費(fèi)用等,是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費(fèi)用.5.1.4 市政根底設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、 排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)?、綠化等各

33、項(xiàng)工程必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用;5.1.5 公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指 工程相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用、如小區(qū)配套的學(xué)校、會(huì)所等等；5.1.6 不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)指 工程實(shí)施操作過程中不可估計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)存在,可能產(chǎn)生一些費(fèi)用；該費(fèi)用上下直接和 工程治理水平相關(guān)聯(lián),一般為 工程扣除此項(xiàng) 后直接本錢的1.5%5.1.7 直接本錢合計(jì)指標(biāo)直接本錢是更操作過程中必須和直接發(fā)生在 工程上的費(fèi)用；直接本錢 合計(jì)指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、 市政根底設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)之和；5.1.8 財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就 工程融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出;5.1.9 治理費(fèi)用指標(biāo)主要包括 工程操

34、作過程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出,一般在前期測(cè)算階段按直接本錢的2%估算；5.1.10 銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了里且銷售,所支出的推廣、宣傳、活動(dòng)等各項(xiàng)費(fèi)用； 一般住宅為方案銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于 工程 具體定位和銷售手法的不同,要根據(jù)具體 工程具體制定該指標(biāo);5.1.11 總本錢合計(jì)指標(biāo)是 工程各項(xiàng)指標(biāo)之和,反映了整個(gè)工程措作的全部本錢 費(fèi)用支出,也表達(dá)的 工程操作和投資本錢 風(fēng)險(xiǎn)限制的整體水平.5.2 指標(biāo)的制定和下達(dá)5.2.1 由開展中央風(fēng)險(xiǎn)限制部根據(jù)工程實(shí)際情況和可行性研究報(bào)告、在 工程操作前期制定工程投資本錢根底指標(biāo).5.2.2 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由開展中央同

35、工程公司或負(fù)責(zé)獲取 工程的人員核實(shí) 后下達(dá)；5.2.3 前期費(fèi)用指標(biāo)由開展中央同總部總工辦及工程公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí) 后下達(dá)；5.2.4 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政根底實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由開展 中央同總部總工辦及工程公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá);5.2.5 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由開展中央同總部財(cái)務(wù)中央及工程公司負(fù)責(zé)工程財(cái)務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá);5.2.6 直接本錢合計(jì)指標(biāo)、治理費(fèi)用指標(biāo)、總本錢合計(jì)指標(biāo)由開展中央同總部 治理中央及工程公司負(fù)責(zé)工程治理的人員核實(shí)后下達(dá);5.2.7 銷售費(fèi)用指標(biāo)由開展中央同總部營(yíng)銷中央及工程公司負(fù)責(zé)工程銷售的人員核實(shí)后下達(dá)；5.3 指標(biāo)的執(zhí)行5.3.

36、1 也公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部開展中央及總部其他各中央的 審核工作,應(yīng)按各中央具體要求定期上報(bào)各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控 制舉措.5.3.2 工程操作期間 業(yè)公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取本錢嚴(yán)格限制在土地本錢指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.3 工程操作期間皿公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)及報(bào)批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期 費(fèi)用本錢嚴(yán)格限制在前期費(fèi)用本錢指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.4 工程操作期間業(yè)公司負(fù)責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項(xiàng)工程費(fèi)用本錢嚴(yán)格限制在建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政根底實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套 費(fèi)用指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.5 工程操作期間 業(yè)公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的部門及人員應(yīng)將財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見本錢嚴(yán)格限制在不

37、可預(yù)見本錢指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.6 工程操作期間工程公司負(fù)責(zé)工程治理的部門及人員應(yīng)將直接本錢、治理費(fèi)用和總本錢嚴(yán)格限制在直接本錢、治理費(fèi)用和總本錢合計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.7 工程操作期間工程公司負(fù)責(zé)工程銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費(fèi)用嚴(yán)格限制在本錢指標(biāo)范圍內(nèi)；5.4 指標(biāo)的審計(jì)5.4.1 負(fù)責(zé)審計(jì)部門：該指標(biāo)主要下達(dá)現(xiàn)邑公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人,并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計(jì).5.4.1.2 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部開展中央配合總部本錢中央負(fù)責(zé)審計(jì).5.4.1.3 前期費(fèi)用指標(biāo)由總部開展中央配合總部總工辦、本錢中央負(fù)責(zé)審計(jì).5.4.1.4 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政根

38、底實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總部開展中央配合總工辦、本錢中央負(fù)責(zé)審計(jì)；5.4.1.5 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部開展中央配合總部財(cái)務(wù)中央、本錢中央負(fù)責(zé)審計(jì)；5.4.1.6 直接本錢合計(jì)指標(biāo)、治理費(fèi)用指標(biāo)、總本錢合計(jì)指標(biāo)由總部開展中央配合總部治理中央、本錢中央負(fù)責(zé)審計(jì).5.4.1.7 銷售費(fèi)用指標(biāo)由總部開展中央配合總部營(yíng)銷中央、本錢中央負(fù)責(zé)審計(jì).5.4.2審計(jì)方式5.4.2.1 總部各中央制訂審計(jì)方案；5.4.2.2 各工程公司配合總部各中央工作,填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等；一般以工程操作周期為準(zhǔn),根據(jù)工程公司上報(bào)的方案,由審計(jì)負(fù)責(zé)部門制定.6. 獎(jiǎng)懲條例：6.1 超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)方

39、法6.1.1 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)6.1.1.1 總指標(biāo)超額完成出色的將各項(xiàng)本錢費(fèi)用都限制在本錢根底指標(biāo)范圍內(nèi),并本錢總額節(jié)約超過20%以上；6.1.1.2 單項(xiàng)指標(biāo)超額完成出色的將單項(xiàng)本錢費(fèi)用限制在本錢根底指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)本錢指標(biāo)節(jié)約超過20%以上；6.1.1.3 總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成出色的將各項(xiàng)本錢費(fèi)用都限制在本錢根底指標(biāo)范圍內(nèi),本錢總額和一些單項(xiàng)本錢指標(biāo)節(jié)約都超過20%以上.6.1.2 獎(jiǎng)勵(lì)金額6.1.2.1 對(duì)于符合本制度6.1.1.2 , 6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金鼓勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約本錢 0.3%;6.1.2.2 對(duì)于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相

40、應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金鼓勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約的總本錢的0.5% ;單項(xiàng)節(jié)約局部不再重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì).6.1.3 獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)6.1.3.1 到達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員,應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書面的獎(jiǎng)勵(lì)中請(qǐng)書,經(jīng)工程公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后,上報(bào)集團(tuán)治理中央；6.1.3.2 治理中央咨詢各項(xiàng)指標(biāo)的主要審計(jì)部門或中央該獎(jiǎng)勵(lì)是否到達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn),審核通過的,由治理中央上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議；6.1.4 獎(jiǎng)勵(lì)審核6.1.4.1 獎(jiǎng)勵(lì)審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部 門,包括治理中央、開展中央、本錢中央、財(cái)務(wù)中央、總工辦和營(yíng)銷 中央；6.1.4.2 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核

41、和調(diào) 查,確實(shí)到達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)通知治理中央上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議；6.1.4.3 獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過,并批準(zhǔn)具體的獎(jiǎng)勵(lì)金額和方式,由治理中央向被獎(jiǎng)勵(lì)部門下達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行的通知書.6.1.5 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)6.1.5.1 獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào)；6.1.5.2 團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng),金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)治理中央；6.1.5.3 個(gè)人獲得獎(jiǎng)金,應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅.6.2 未完成指標(biāo)懲罰方法6.2.1 懲罰標(biāo)準(zhǔn)6.2.1.1 總指標(biāo)未完成未能將各項(xiàng)本錢費(fèi)用限制在本錢根底指標(biāo)范圍內(nèi),并

42、本錢總額超出總成 本合計(jì)指標(biāo)20%以上；6.2.1.2 單項(xiàng)指標(biāo)未完成未能將單項(xiàng)本錢費(fèi)用限制在本錢根底指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)本錢超出指標(biāo)20%以上；6.2.2 懲罰金額6.2.2.1 對(duì)于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人進(jìn)行資金 懲罰,金額的相當(dāng)于超出本錢0.3%;6.2.3 懲罰審核6.2.3.1 懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度 5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門,包括治理中央、開展中央、本錢中央、財(cái)務(wù)中央、總工辦和營(yíng)銷中央；6.2.3.2 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)到達(dá)懲罰標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)形成書面懲罰通知單,通知治理中央上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審 議；

43、6.2.3.3 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過,并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式,由治理中央向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書.6.2.4 懲罰的兌現(xiàn)6.2.4.1 懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資；6.2.4.2 如果是懲罰相關(guān)部門,部門負(fù)責(zé)人承擔(dān) 50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額;6.2.4.3 如果金額較大,可以考慮每月扣除一局部工資作為懲罰,連續(xù)扣除局部 工資幾個(gè)月,直至扣除工資總額到達(dá)懲罰金額.7. 本卷須知：7.1 此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)指標(biāo),各開發(fā)項(xiàng)旦如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整審核指標(biāo).7.2 本制度自發(fā)布之日起生效,由

44、開展中央負(fù)責(zé)解釋.8. 附件：投資本錢根底指標(biāo)分解構(gòu)成表?鵬潤(rùn)地產(chǎn)投資開展審核治理制度V1.0版1. 目的：標(biāo)準(zhǔn)總部羽a投資治理工作,為總部戰(zhàn)略開展提供土地儲(chǔ)藏支撐,實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營(yíng)治理的標(biāo)準(zhǔn)化、制度化,使本公司在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,穩(wěn)健開展,贏取良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤(rùn) 地產(chǎn)總部及各工程公司.2.2 發(fā)布范圍：總部開展中央.3. 名詞解釋：3.1 投資開展工作是指進(jìn)入房 地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)之前的所有工作,包括一級(jí)開發(fā)工程和二級(jí)開發(fā)工程.3.2 一級(jí)開發(fā)工程:是指取得土地后,須經(jīng)過一級(jí)開發(fā),再通過“招拍掛取得一級(jí)開發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的 皿

45、.3.3 二級(jí)開發(fā)工程:是指取得土地后,不需要進(jìn)行一級(jí)開發(fā),直接進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的工程.4. 責(zé)任：4.1 開展中央責(zé)任：4.1.1 工程拓展:總部開展中央可根據(jù)總部年度 工程拓展戰(zhàn)略、獨(dú)立開展工程拓展工作.對(duì)收集的信息進(jìn)行進(jìn)行投資分析,并完成備案、立項(xiàng)等工作.4.1.2 投資治理：總部開展中央對(duì)各 工程公司的工程拓展工作負(fù)有治理責(zé)任,各 工程公司上報(bào)的工程進(jìn)行立項(xiàng)備案,并在總經(jīng)理辦公會(huì)和投資決策會(huì)上參與投資工程審核工作,發(fā)表獨(dú)立意見.4.2 各工程公司責(zé)任各工程公司按各自負(fù)責(zé)的區(qū)域單獨(dú)開展 工程拓展工作,并接受總部開展 中央的業(yè)務(wù)指導(dǎo).5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 初選收集奧己信息并審核掌握的有關(guān)資料

46、,進(jìn)行初步分析及調(diào)查研究后,認(rèn)為 可進(jìn)一步跟蹤的,進(jìn)入可研階段.5.2 :立項(xiàng)5.2.1 各項(xiàng)包公司上報(bào)開展中央申請(qǐng)立項(xiàng)的資料包括：1、工程立項(xiàng)申請(qǐng)單2、工程建議書可研報(bào)告3、工程原始資料復(fù)印件5.2.2 立項(xiàng)工程必須有結(jié)案報(bào)告.在經(jīng)過深入談判后,各 工程公司判斷是否繼續(xù) 深入,假設(shè)有必要,可以進(jìn)入可研階段；假設(shè)沒必要,須向開展中央上報(bào)立項(xiàng) 工程結(jié)案報(bào)告及相關(guān)資料.5.3 可研5.3.1 .在經(jīng)過深入談判后,認(rèn)為可以進(jìn)行可研階段的 如,由下屬各工程公司編 制詳細(xì)可行性報(bào)告及實(shí)施方案,報(bào)送總經(jīng)理辦公會(huì)并抄報(bào)總部開展中 心.由總部開展中央在可行性報(bào)告及實(shí)施方案的根底上提出審核意見.5.3.2 各工

47、程公司并提前3周將可研報(bào)告及相關(guān)資料報(bào)送總部開展中央,總部開展 中央對(duì)各單位報(bào)送的報(bào)告經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為可行的,應(yīng)盡快并報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì) 進(jìn)入決策程序05.3.3 各投資工程均應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究,并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析,以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實(shí)性和有效性.5.3.4 總部公司開展中央對(duì)也電的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性,根底數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,投資分析的可行性及 項(xiàng)且規(guī)模、時(shí)機(jī)等因素均應(yīng)進(jìn)行全面審核,并獨(dú)立完成審核報(bào)告.必要時(shí),可指派專人對(duì)工程再次進(jìn)行實(shí)地考察,或 聘請(qǐng)專家論證小組對(duì) 工程進(jìn)行專業(yè)性的科學(xué)論證,以增強(qiáng)對(duì)工程的深入認(rèn) 識(shí)和了解,保證 工程投資的可靠和可行.5.4 決策5.4.1 各立項(xiàng)

48、工程在充分論證的根底上,經(jīng)總部主管領(lǐng)導(dǎo)可研初審后,上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì),由總經(jīng)理辦公會(huì)決定上報(bào)決策委員會(huì)進(jìn)行工程決策.5.4.2 各立項(xiàng)工程進(jìn)入工程決策程序后,應(yīng)向決策委員會(huì)上報(bào)詳細(xì)可研報(bào)告及 項(xiàng) 且操作方案,并抄送開展中央.開展中央依據(jù)獨(dú)立完成的審核報(bào)揭發(fā)表意 見與建議,決策委員會(huì)決定 工程投資與否.5.4.3 通過決策委員會(huì)的根據(jù)決策建議與意見進(jìn)行相關(guān)法律文件簽署.6. 獎(jiǎng)懲條例：見工程拓展獎(jiǎng)勵(lì)制度7. 本卷須知：8. 附件工程審核流程圖?總部工程談判治理制度 V1.0版?1. 目的：工程談判是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中非常重耍的一環(huán).談判活動(dòng)貫穿于整個(gè)開發(fā)過程.為了標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)談判工作,特制定此制度.2.

49、 范圍：2.1 適用范圍：鵬房總部開展中央2.2 發(fā)布范圍：鵬房總部開展中央3. 名詞解釋：3.1 談判工作小組3.1.1 工程談判必須成立談判小組,談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成,其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級(jí)別及以上人員.3.1.2 每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少 2名工作人員共同前往.3.1.3 談判工作小組是代表公司對(duì)外談判的唯一代表,我方所有談判信息必須經(jīng)過工程談判小組向?qū)Ψ絺鬟f,其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行?息.3.1.4 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原那么,將談判進(jìn)展及時(shí)反響給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo).4. 責(zé)任：4.1 總部開展中央負(fù)責(zé)該制度的制定及修改5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 談判禮儀5.

50、1.1 談判代表要有良好的綜合素質(zhì),談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表,穿著 要整潔正式、莊重.具體按?員工手冊(cè)?相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.5.2 談判要求5.2.1 談判前要確定談判人員,與對(duì)方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng).5.2.2 談判前應(yīng)制定談判大綱,談判大綱應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化,成為談判完成的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn).談判大綱包括但不限于：5.2.2.1 合作方式5.2.2.2 合作條件5.2.2.3 工程操作方案5.2.2.4 雙方?jīng)Q策程序及時(shí)間5.2.3 談判后一定要做談判紀(jì)要,并報(bào)相關(guān)人員備案.5.2.4 談判結(jié)果應(yīng)及時(shí)反響給上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo),得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進(jìn)行下一階段工作5.2.5 經(jīng)總部開展中央立項(xiàng)審批的 嘰,方可進(jìn)

51、行深入談判.5.3 談判工作程序5.3.1 初選階段5.3.1.1 業(yè)初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查風(fēng)：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配 套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況,并取回相關(guān)紙版及電 子版資料.5.3.1.2 該階段招待飯店原那么上安排在 星級(jí),招待費(fèi)用限制在 元/餐.5.3.2 立項(xiàng)、可研階段5.3.2.1 談判小組出具?工程建議書?,報(bào)總部開展中央立項(xiàng)審批后,談判小組 提出立項(xiàng)工程工作方案、并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門召開立項(xiàng) 工程工作會(huì) 議,匯報(bào)立項(xiàng)工程工作方案及工程的談判要點(diǎn),并按會(huì)議精神與對(duì)方進(jìn) 行談判.5.3.2.2 當(dāng)與合作方談判達(dá)成一致后,談判小組應(yīng)及時(shí)完成? 工程可研報(bào)告?,

52、 可研報(bào)告要盡量詳盡對(duì) 工程前期、法律、經(jīng)濟(jì)、合作方式、合作條件、 工程運(yùn)作方案的可行性進(jìn)行判斷.5.3.2.3 該階段該階段應(yīng)簽訂合作意向,由法律部配合完成.5.3.2.4 招待飯店原那么上安排在 星級(jí),招待費(fèi)用限制在 元/餐.5.3.3 決策階段5.3.3.1 工程可研報(bào)告報(bào)決策委員會(huì),審核通過后,安排談判對(duì)等人員出面,落 實(shí)決策委員會(huì)決議.5.3.3.2 該階段由法律部配合審計(jì)合作方財(cái)務(wù)等狀況并出具書面法律意見.5.3.3.3 該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議,由法律部配合完成.5.3.3.4 該階段飯店原那么上安排在 星級(jí),招待費(fèi)用限制在 元/餐.6. 獎(jiǎng)懲條例：6.1 談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)

53、守法,不得接受對(duì)方人員或其他人員的賄賂或回扣,按公司相關(guān)制度給予獎(jiǎng)懲.7. 本卷須知：7.1 談判中要注意保守機(jī)密,不得將公司機(jī)密私自泄露給對(duì)方或無(wú)關(guān)人員,根據(jù)公司員工手冊(cè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.7.2 該制度首先適用于總部開展中央,其他各部門及工程公司可參照.?總部工程評(píng)價(jià)系統(tǒng) V1.0版?1. 目的：根據(jù)總部土地儲(chǔ)藏治理相關(guān)制度,為科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)地評(píng)價(jià) 更包,特制定本評(píng)價(jià)體系,提升工程評(píng)價(jià)效率、全面考慮各種因素,減少偏差增加準(zhǔn)確性.2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬房總部及所屬各 工程公司2.2 發(fā)布范圍：鵬房總部及所屬各 工程公司3. 名詞解釋：3.1 專業(yè)名詞：3.1.1 容積率：是指期旦規(guī)劃建設(shè)用地范

54、圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積 之比；3.1.2 建筑覆蓋率：指口用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比；3.1.3 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比；3.1.4 建筑限高：地塊內(nèi)所有建筑物室外地坪到其最高點(diǎn)不得超過的最大高度限值；3.1.5 土地費(fèi)用：指取得土地的所有費(fèi)用,包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地出讓金、城市 根底設(shè)施配套費(fèi)、契稅；3.1.6 前期費(fèi)用：指從取得位到取得開工許可證所發(fā)生的費(fèi)用.主要包括可研、 設(shè)計(jì)勘察、交評(píng)環(huán)評(píng)等前期報(bào)建費(fèi)用；3.1.7 紅線外市政工程費(fèi)：指從市政接口到 皿紅線所發(fā)生的工程費(fèi)用,包括供 電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊

55、等；3.1.8 紅線內(nèi)市政工程費(fèi)：指從 工程線線到樓座所發(fā)生的工程費(fèi)用、包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊、小區(qū)景觀、綠化等 ；3.1.9 工程建設(shè)費(fèi)用：指樓座本身地下、地上所發(fā)生的建安費(fèi)用,包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程等費(fèi)用；3.1.10 開發(fā)期間稅費(fèi)：指工程開發(fā)費(fèi)問所發(fā)生的費(fèi)用,包括工程招標(biāo)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān) 督費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用等；3.1.11 治理費(fèi)用：指工程開發(fā)過程所發(fā)生的人員工資、辦公、公關(guān)等費(fèi)用；3.1.12 銷售費(fèi)用：指型巨銷售過程中所發(fā)生的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)籌劃、銷售傭金等 費(fèi)用；3.1.13 銷售收入：指工程可銷售出租面積所產(chǎn)生的收入,地下車庫(kù)因銷售的 不確定性不計(jì)入銷售收入