房地產(chǎn)估價師2017年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價案例與分析真題精選

1、2021年房地產(chǎn)估價師測試房地產(chǎn)估價案例與分析真題精選總分：60.00 ,做題時間：90分鐘一、問做題共3題,每題10分.請將答案寫在做題紙對應的題號下.總題數(shù)：3,分數(shù)：30.00估價對象為一個已出租的商鋪,租賃期限自 2021年10月18日起至2021年10月14日止.甲房地 產(chǎn)估價機構接受賣方委托,評估該商鋪于 2021年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場 價值.注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查,搜集了相關資料,發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場租金問題：分數(shù)：10（1） .采用收益法估價時,如何測算該商鋪的有效毛收入分數(shù)：5正確答案：有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入.在租

2、賃期內(nèi)根據(jù)租約合同 中有關租金、費用等的預定計算有效毛收入；租期結束后,根據(jù)市場客觀租金水平、治理費 用、稅金等利用比較法求取該商鋪有效毛收入；此題中合同租金明顯低于市場租金,應關注租 賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響.解析：（2） .采用比較法估價時,如何 對可比實例成交價格進行租賃狀況調(diào)整分數(shù)：5正確答案：對可比實例成交價格進行租賃狀況調(diào)整包括以下方面：1租金構成內(nèi)涵問題,如是否包含物業(yè)治理費、水電費；計租面積按建筑面積計還是按套內(nèi)建筑面積計；此外還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否續(xù) 租等問題,選擇可比實例時 最好選擇具有同一租金構成內(nèi)涵的可

3、比實例.2租金的支付方式問題,如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等,比較法估價時,應詳細了解可比實例的租金支付方式.解析：甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物,均分別辦理了房屋所多有權證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證,土地使用權類型為出讓,用途 為工業(yè).無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一 套耐用年限為20年的滅菌凈化設備.現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款,委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其抵押價值.問題：(分數(shù)：10)(1),本次估價適宜選用哪種估價方法在估價測算過程中應關注哪些特點(分數(shù)：5)正確答案：(本次估價是以選用本錢法.本

4、錢法估價時,房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建本錢-折舊,估價測算過程中應關注以下問題：(1)計算重新購建本錢時,估價對象的范圍,包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩局部.(2)計算折舊時,關注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊.)解析：(2),針對該估價對象特點,變現(xiàn)水平分析中重點分析說明哪些問題(分數(shù)：5)正確答案：(估價對象變現(xiàn)水平分析主要包括：(1)估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)水平的因素及其對變現(xiàn)水平的影響；(2)假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；(3)變現(xiàn)的時間長短以及費用、

5、稅金的種類和清償順序.)解析：某市人民法院因司法拍賣需要,委托甲房地產(chǎn)估價機構評估一棟獨棟別墅的市場價值.采用比較法估價時,注冊房地產(chǎn)估價師在網(wǎng)上查詢到 A別墅的相關信息及掛牌價格,搜集 到B別墅網(wǎng)上司法拍賣的相關信息 及拍賣成交價,兩棟別墅的區(qū)位狀況和實物狀況均與估價對象有良好的可比性,掛牌時間和拍賣成交時間與價值時點間隔均在半年以內(nèi).問題：(分數(shù)：10)(1),上 述兩個案例能否作為可比實例為什么(分數(shù)：5)正確答案：(A別墅不宜選作可比實例,由于掛牌價格是出售房地產(chǎn)時公開標出的要價,即公布的賣方的要價或報價、開價,它不是成交價格,且通常高于成交價格,掛牌價不是真實成交價,一般不能作為估價

6、,但可作為了解市場行情的參考.B別墅宜選作可比實例,由于 B別墅是拍賣價,且區(qū)位狀況和實物狀況與估價對象 具有良好的可比性,成交時間在半年以內(nèi),符合選作可比實例的要求.)解析:2.選定可比實例后,為求得 相應比較價值,除應進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外,還應對可比實例成交價格進行哪些處理分數(shù)：5正確答案：除進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外,還應該進行市場狀況調(diào)整、交易情況修正、建立比較根底,建立比較根底包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價單位.解析：二、單項選擇題共3大題,10小題,每題2分.每題的備選答案只有1個最符合題 意,請將這個答案對應的字母填在做題紙各小題相應的括號內(nèi).

7、總題數(shù)：3,分數(shù)：20.00甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值.注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘時發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門牌號與估價委托書及房屋權屬證書記載的房屋坐落不一致.據(jù)委托人介紹,公 安部門對該服裝城內(nèi)的房屋門牌號進行過重新編號.分數(shù)：6.分數(shù)：2（1） .針對上述情況,注冊房地產(chǎn)估價師正確的處理方式是A.認可委托人介紹,確定實地查勘房屋即為估價對象并進行估價B.認可委托人介紹,在設定相應估價假設條件的前提下進行估價C.不認可委托人介紹,因?qū)嵉夭榭睙o法找到估價委托書對應的房屋,拒絕委托D.進行針對性 調(diào)查,核實委托人介紹的情況是否屬實,再進一步考慮后續(xù)

8、工作V解析：注冊房地產(chǎn)估價師應該進行針對性調(diào)查,核實委托人介紹的情況是否屬實,再進一步考慮后續(xù)工作（2） .如委托人介紹的情況屬實,那么估價報告中對估價對象坐落表述應為.分數(shù)：2A.估價委托書載明的房屋坐落地址B.房屋權屬證書記載的坐落地址C.實地查勘顯示的房屋門牌號地址D.房屋權屬證書記載的坐落地址,并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因V解析：估價對象的坐落應該表述為房屋權屬證書記載的坐落位置,并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因.分數(shù)：2（3） .如委托人介紹的情況屬實,在估價報告中作出的相應假設說明屬于A.未定事項假設B.背離事實假設C.不相一致假設VD.依據(jù)缺乏假設解析:不相一致假設,應說明在估價對象

9、的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致,或不同權屬證實上的權利人之間不一致,估價對象的名稱或地址不一致等情況下,對估價所依據(jù)的用途或權利人、名稱、地址等的合理假定.甲公司于2021年6月1日購置了某市舊城區(qū)一棟臨街二層工業(yè)廠房,購置后自行將廠房撤除重建為商業(yè)用房并對外出租.2021年5月28日政府對該區(qū)域作出征收決定,并于 2021年6月1日進行了公 告.乙房地產(chǎn)估價機構與 2021年6月12日接受委托進行房屋征收評 估,注冊房地產(chǎn)估價師于 2021年 6月15日進行了實地查勘.分數(shù)： 8（1） .該工程房屋征收評估的內(nèi)容不包括.分數(shù)：2A.被征收房屋的價值B.因征收房屋造成的搬遷和臨

10、時安置費用C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失D.當?shù)卣o予的補助和獎勵V解析：房屋征收補償包括：1被征收房屋價值的補償；2因征收房屋造成的搬遷、臨 時安置的補償；3因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償.市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵方法,對被征收人給予補助和獎勵.選項D不屬于房屋征收評估的內(nèi)容.（2） .該項 目房屋征收評估的價值時點應為.分數(shù)：2A.2021 年5月28日B.2021年6月1日 VC.2021年6月12日D.2021年6月15日解析：被征收房屋價值評估的時點為房屋征收決定公告之日.（3） .甲公司的房屋應當根據(jù)進行評估.分數(shù)：2A.工業(yè)用途及原登記建筑面積B.工業(yè)用途及現(xiàn)狀

11、建筑面積C.當?shù)厝嗣裾J定、處理結果VD.商業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積解析：原登記用途為工業(yè),甲公司購置后自行將廠房撤除重建為商業(yè)用房并對外出租,該房屋應當根據(jù)當?shù)厝嗣裾J定、處理結果進行評估.（4） .采用比較法和收益法進行測算時,假設比較價值為收益價值的 1.2倍,那么被征收房屋的價值一般宜采用.分數(shù)：2A.比較價值VB.收益價值C.兩者的加權算術平均值D.兩者的簡單算術平均值解析：根據(jù)?房地產(chǎn)估價標準?條文說明,在同時選用兩種或者兩種以上估價方法進行估價的情況下,根據(jù)估價目的的特殊要求,可以將其中一種估價方法的測算結果作為綜合測算結果.例如,為征收補償?shù)男枰?同時選用比較法、收益法和本錢法

12、對被征收房屋價值進行評估,在比較法的測算結果最高的情況下,可以將比較法的測算結果作為綜合測算結果,由于?國有土地上房屋征收與補償條例?第十九條規(guī)定,對被征收房屋價值的補償,不得低于 房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格.而如果在這種情況 下將比較法、收益法和本錢法的測算結果采用簡單算術平均或加權算術平均等方法計算出綜合測算結果, 那么最終評估價值就會低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格.某綜合樓一屋及二屋登記用途分別為零售商業(yè)、辦公,一屋建筑面積為2000m,二層建筑面積為1500小,甲公司于2021年5月承租該綜合樓,租賃期限為10年,甲公司租賃該綜 合樓后將

13、其裝修改造成酒樓,并在二層平臺另外加建了 300m2的廚房,裝修費用實際支出 為300萬元.2021年5月,該綜合樓所有 權人以其申請抵押貸款,乙房地產(chǎn)估價機構接受委托抵押估價.分數(shù)：6（1） .該綜合樓的抵押建筑面積為m2.分數(shù)：2A.1500B.2000C.3500 V D.3800解析：抵押估價,建筑面積根據(jù)證載面積確定,也就是2000+1500=3500m2.（2） .關于該估價工程估價技術思路的說法,正確的選項是.分數(shù)：2A.應按酒樓用途,評估無租的限制價值B.應按酒樓用途,評估有租的限制價值C.應按零售商業(yè)、辦公用途,評估無租約的限制價值D.應按零售商業(yè)、辦公用途,評估有租約的限制

14、價值V解析：抵押估價時,根據(jù)證載用途評估；價值時點時存在租賃關系,因此評估有租約限制價值.（3） .關于估價中對該綜合樓裝修局部處理的說法,正確的選項是.分數(shù)：2A.裝修局部不宜列入估價范圍VB.裝修局部應列入估價范圍,采用乙公司實際支出的裝修費用進行測算C.裝修局部應列入估價范圍,采用價值時點的裝修費用進行測算D.裝修局部應列入估價范圍,采用價值時點的裝修費用并考慮折舊進行測算解析：房地產(chǎn)抵押估價,一般不應包含特色裝飾裝修的價值,由于一旦債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形而需要以拍賣等方式處置抵押房地產(chǎn)的,特色裝飾裝修對受讓人來說通常沒有使用價值,也就沒有價值.三、改錯

15、題此題10分.錯處不超過4個.如將 正確的內(nèi)容改錯,那么每改錯 1處倒扣5分.此題 最多扣至零分.請在做題紙上作答,不得在試卷上改錯.(總題數(shù)：1,分數(shù)：10.00)(1) 次估價背景情況如下：甲房地產(chǎn)估價機構于 2021年7月10日承接了一套辦公用房估價業(yè)務,估價目的是為乙人民 法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價值參考.根據(jù)房屋權屬證書記載,房屋 所有權人為丁公司,坐落于XX市人民路 28號1005室,存在尚未注銷的抵押權,抵 押權人 為丙銀行.接受委托后,工程 負責人、注冊房地產(chǎn)估價師張XX帶著注冊房地產(chǎn)估價師王X X和估價助理人員李XX進行了實地查勘,了解到估價對象所在大廈為一棟高層甲級寫字樓,冠名為“金達廣場.王XX、李XX具體承擔了估價報告撰寫工作,張XX對估價報告進行了終審,2021年7月15日出具了估價報告.以下為該估價報告封面：房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告