業(yè)主地下車位的權屬案例分析

1、業(yè)主地下車位的權屬案例探析2003 年 12 月 11 日，南京市鼓樓區(qū)人民法院一審判決了該市首 例業(yè)主與開發(fā)商對簿公堂爭要地下車位歸屬權一案： 星漢城市花園小 區(qū)地下車位判歸全體業(yè)主共有， 開發(fā)商無權出售， 開發(fā)商對小區(qū)地下 車位的銷售屬于“重復銷售” ；被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生 效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市 花園業(yè)主委員會管理， 并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫 的權益。法院的判決理由概括起來主要有兩個： 第一，小區(qū)車位作為公建 配套設施， 其建造費用已經包含在全體業(yè)主的購房款中 （開發(fā)商不能 提供成本未計入房價的證據） ，不可以二次出賣，根據

2、“誰投資、誰 受益” 的原則，小區(qū)車位所有權當屬全體業(yè)主；第二，從土地使用 權的角度看， 業(yè)主辦理產權證時， 產權證書上載明了業(yè)主的分攤土地 面積，因此車位所依附的土地使用權（包括地表、地上和地下）歸業(yè) 主所有，故車位所有權也應當屬于業(yè)主。案例二、青島青島太平洋中心工程地下有兩層車庫， 約 189 個車位，業(yè)主們原本每月向物業(yè)交 400 元便可停車。 2003 年底，開發(fā)商竟突然開 始“外賣”車位， 6 平方米售價 8萬元！原來，開發(fā)商青島四和房地產發(fā)展有限公司已于 2003年 1月拿到了市國土資源和房屋管理局為地下車庫核發(fā)的產權證。第一戰(zhàn) 業(yè)主向市南法院提起訴訟，要求撤銷該產權證。2004

3、年 8 月，一審判決：因核發(fā)的產權證沒有車庫的具體位置，造 成產權證有重大瑕疵而撤銷該證。當年 10 月 28 日，開發(fā)商對車庫重新登記后，市國土資源和房屋管理局再次為其發(fā)證。第二戰(zhàn)2005年3 月，9名業(yè)主以“地下車庫不是土地上的建筑物不該發(fā)證”為由，聯(lián)名將市國土資源和房屋管理局告上法庭9 / 10開發(fā)商為第三人）2005 年 8 月，市南法院審理后認為，開發(fā)商申 請發(fā)證的地下車庫也是“土地上”的建筑物，駁回業(yè)主請求第三戰(zhàn) 業(yè)主上訴至市中院。 市中院認為 “青島太平洋中心工程”項目，除了本案爭議的停車場外，并未建有其他停車場所。換言之，作為配套設施和唯一的停車場，應歸所有業(yè)主使用。據此， 法

4、院判決撤銷產權證，業(yè)主贏了官司。詳情如下： 2004 年 2 月，青島五四廣場附近太平洋中心的 9 名業(yè)主聯(lián)名向青島市市南區(qū)人民法院提起訴訟，要求撤銷小區(qū)停車位的產權證。 2004 年 8 月，青島市市南區(qū)人民法院作出一審判決，判決 認為：青島市國土資源和房屋管理局發(fā)給青島市四和房地產公司的產 權證沒有標注車庫的具體位置， 屬于重大瑕疵， 因此撤銷了開發(fā)商的 產權證。然而僅僅過了一個月， 開發(fā)商就標注了紅線圖， 重新對地下車庫 申請登記。于是， 2004年 10月 28日，開發(fā)商四和房產公司又取得了地下車庫的房產證。 重新拿到房產證的開發(fā)商又開始銷售車位， 太平洋中心的業(yè)主們感到十分氣憤， 他

5、們認為， 地下車庫不是地上的建 筑物，房產部門不應當發(fā)放房產證。 于是，9 名業(yè)主再次提起了訴訟。2005 年 3 月，青島市市南區(qū)人民法院第二次開庭審理，然而，這次 的判決，業(yè)主們卻輸了?！胺ㄔ赫J為，這個地下車庫也是地上建筑物， 屬于地上的房屋，所以應當頒發(fā)產權證。 ” (解釋：地上的“上”字 是法律意義的“上”，而不僅僅是地理空間的“上” )對于這樣的判決， 太平洋中心的業(yè)主們不能接受， 上訴至青島市 中級人民法院。業(yè)主們主張，車庫是小區(qū)的配套設施，應當歸全體業(yè) 主所有。開發(fā)商卻認為，地下停車場的整體建筑面積，并沒有分攤到 整個小區(qū)的公攤面積中去，車庫是自己投資的，根據“誰投入，誰收 益”

6、的原則，自己應當對地下停車位享有權益。2005 年 12 月 5 日，市中院終審撤消了市南法院的判決，青島市中級人民法院對此案作出判決。 判決認定， 本案所爭議的停車場 是屬于小區(qū)的配套設施， 應當歸全體業(yè)主使用， 撤銷青島市國土資源 和房屋管理局為開發(fā)商核發(fā)的房屋產權證。案例三、北京2005 年 2 月 2 日，北京市海淀區(qū)太月園小區(qū)正式成立業(yè)主委員 會，該小區(qū)共有住戶 1900多戶，共有停車位 800 多個，地上和地下 停車場各占一半， 許多業(yè)主向業(yè)主委員會反映小區(qū)停車難的問題。 經 查，發(fā)現太月園小區(qū)的開發(fā)商早就取得了小區(qū)地下停車場的產權。 在 業(yè)主們和開發(fā)商的幾次交鋒中， 一些疑點出現

7、了： 根據太月園小區(qū)業(yè) 主提供的資料顯示： 小區(qū)的地下車庫并沒有交納相應的土地使用權出讓金。也就是說，開發(fā)商在沒有交納車庫的土地使用權出讓金的情況 下，卻取得了土地的使用權，相應地獲得了車庫的產權證。然而，隨 著事情的一步步發(fā)展， 太月園小區(qū)的業(yè)主們還發(fā)現了一個更令他們吃 驚的問題，那就是開發(fā)商竟然也取得了小區(qū)人民防空工程 ( 簡稱人防 工程)的產權證！2005年 12月，太月園小區(qū)業(yè)委會的 5位業(yè)主，就開發(fā)商獲得的土地使用證問題， 到北京市建委反映情況， 并向北京市政府提出行政 復議。而北京市政府的復議決定認為： 房地產公司取得 土地使用證 符合相關法律。 5 位業(yè)主對此表示不服，于 200

8、6 年先后向北京市第 一中級人民法院、 北京市第二中級人民法院提起行政訴訟， 但是均被 法院駁回。隨后，太月園小區(qū)業(yè)主將地下車庫產權糾紛案經北京市人 民檢察院抗訴，上訴至北京市高級人民法院，高院已于 2007 年 5 月28 日開庭審理此案。2007年 7月 16日，北京市高級人民法院作出終審裁定：撤銷北京市第一中級人民法院 (2006) 一中行初字第 921 號行政裁定，將本案 交由北京市第一中級人民法院繼續(xù)審理，上訴費由北京市政府承擔。最終，業(yè)主也同樣贏了車位官司。另外，因為物業(yè)公司收費不合理、財務公開不透明等原因，業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權力，將物業(yè)公司告上法庭。 2009 年 6 月19

9、 日法院判決，同樣支持了業(yè)主要求辭退代表開發(fā)商利益的太月物 業(yè)管理有限責任公司的訴訟請求， 要求老物業(yè)公司于判決生效七日內 把物業(yè)管理權利交給業(yè)主委員會新聘的物業(yè)公司。至此，北京太月圓小區(qū)業(yè)主大獲全勝。所以：1、不能辦理產權證書的地下車位，必定不可以銷售。2、辦了產權證的，可以要求撤銷。3、當然，地下車位的證書可以頒發(fā)給業(yè)主共有，或由業(yè)主委員會代管。4、不是每家或每臺車必須要一個固定的車位，如同飯店不必給每個顧客都準備一個固定餐位不允許別人使用一樣。大家可以試試： 一個蘿卜坑里是可以輪流放不同的蘿卜， 隨機使用停車位不會導致車 位緊張的，而固定使用車位才會導致緊張！5、還有，如果“惡奴欺主”

10、， 業(yè)主是可以更換物業(yè)公司的。開發(fā)商出賣地下停車位 “使用權” 的行為違反了國家法律的強制 性規(guī)定。1、中華人民共和國物權法 ：第六條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律 規(guī)定登記。第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā) 生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外（如：地下 礦產、文物雖不登記但屬于國家所有） 。第七十三條建筑區(qū)劃內的道路， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠 地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內其他公共場所、 公用設施和 物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用

11、于停放汽車的車位、車庫應當 首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫 的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共 有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者 地下分別設立。 新設立的建設用地使用權， 不得損害已設立的用益物 權。2、中華人民共和國土地管理法 、城市房地產管理法和城 市房地產交易管理條例的有關規(guī)定 : “土地使用權轉移的，該土地 上的建筑物及附著物的所有權隨土地使用權的轉移而轉移”城市房屋權屬登記管理辦法 第五條房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、 使用、

12、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護；第六條房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利 主體一致的原則。3、中華人民共和國城市房地產管理法第三十一條： “房地產 轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時 轉讓、抵押。4、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第二十三條：“土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有 權隨之轉讓。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其 使用范圍內的土地使用權隨之轉讓， 但地上建筑物、 其他附著物作為 動產轉讓的除外?！?第二十四條：“地上建筑物、其他附著物的所有 人或者

13、共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。 ”5、中華人民共和國物業(yè)管理條例 第二十七條 業(yè)主依法享有 的物業(yè)共用部位、 共用設施設備的所有權或者使用權， 建設單位不得 擅自處分。6、最高人民法院關于貫徹執(zhí)行 民法通則若干問題的意見 第87條：“有附屬物的財產，附屬物隨財產所有權的轉移而轉移，。”7、根據中華人民共和國城市房地產管理法 第三十七條第（五）、六）項規(guī)定， “權屬有爭議的”或“未依法登記領取權屬證書的” 房地產，不得轉讓。8、中華人民共和國人民防空法 第五條國家對人民防空設施建 設按照有關規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體 和個人，通過多種途徑，投資進行人

14、民防空工程建設；人民防空工程 平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。9、山東省物業(yè)管理條例 第十五條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停 放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同）的歸屬， 由建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所 有或者相關業(yè)主共有。 約定屬于建設單位所有的， 建設單位應當提供 產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。第二十四條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后， 建設 單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)： （九） 按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車 庫、車位的配置（可見，按照建設規(guī)劃批文建設的配套設施之車庫、 停車位是強制性規(guī)定） 。12、山

15、東省物業(yè)服務收費管理實施辦法 （2004 年 11 月 1 日起 執(zhí)行） 第七條 物業(yè)服務收費按房產證載明的房屋建筑面積計算，未 計入房產證建筑面積的車庫、 儲藏室、地下室不收取物業(yè)管理服務費。住宅小區(qū)內用于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的 車庫、儲藏室、 地下室物業(yè)服務費，可適當高于住宅物業(yè)服務收費標 準。第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售， 或者因開發(fā) 建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)， 物業(yè)服務費用或者物業(yè) 服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。13、山東省城市房地產交易管理條例 第十二條 : 轉讓房地產， 雙方當事人應當簽訂書面合同， 并持有關證件到房地產交易主管

16、部門 辦理房產登記手續(xù)。14、山東省城市房地產交易管理條例 第十四條下列房地產不 得轉讓：（四）未登記領取有關證件的； （五）權屬有爭議或者權證與 標的物不相符的。第二十條 下列房地產不得出租： （一）未登記領 取有關證件的；（二）有產權、使用權或者租賃糾紛的。15、日照市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法 【生效時間】 1999年 08 月 03 日第十八條住宅小區(qū)竣工后， 開發(fā)建設單位必須向城市建 設行政主管部門及有關部門申請綜合驗收。 綜合驗收合格的， 方可申 請辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。 第十九條住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立前， 物 業(yè)管理工作由開發(fā)建設單位負責， 費用由開發(fā)建設單位承擔。 工程驗 收

17、移交后的物業(yè)管理工作， 由中標的物業(yè)管理企業(yè)承擔。 開發(fā)建設單 位對承建的物業(yè)項目，應當自移交之日起一年內負責保修。16、中華人民共和國建設部房屋權屬登記管理辦法 ，第五條 房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使 用、收益和處分權利的唯一合法憑證。山東省實施房屋登記辦法 細則第二十八條 房屋未經初始登記，不辦理房屋其他登記；17 、 中華人民共和國消費者權益保護法第四條 經營者與消 費者進行交易，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則。第五 條國家保護消費者的合法權益不受侵害。 第八條 消費者享有知悉其 購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。 第十九條 經 營者應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息， 不得作引人誤 解的虛假宣傳。第四十九條 經營者提供商品或者服務有欺詐行為 的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失， 增加賠償的金額 為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。18、山東省消費者權益保護條例第三十六條商品房經營者應當遵守有關商品房銷售的法律、 法規(guī)，全面履行與消費者訂立的商品 房買賣合同。有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的， 經營者應當退還消費者已付購房款及利息， 并賠償消費者因此受到的 損失