最高院法官：房屋租賃合同糾紛中裝飾裝修費(fèi)用的處理問(wèn)題

1、最高院法官：房屋租賃合同糾紛中裝飾裝修費(fèi)用的處理問(wèn)題歡迎關(guān)注“法眼觀察( fygc20140416 )”，有知識(shí)，有內(nèi) 涵，靠譜的法律人！房屋租賃合同中，如果承租人對(duì)所租賃的房屋進(jìn)行裝飾 裝修，一方面可能對(duì)出租人的房屋所有權(quán)造成侵害；另一方 面也可能因裝飾裝修物在租賃房屋上的固定，而產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn) 的添附問(wèn)題。相應(yīng)地，房屋租賃合同糾紛的一大難點(diǎn)是，當(dāng) 房屋租賃合同無(wú)效、解除、履行期間屆滿后，裝飾裝修物如 何處理的問(wèn)題。對(duì)此， 2009 年頒布的最高人民法院關(guān)于 審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的 解釋用第 9 條至第 13 條共計(jì) 5 個(gè)法條來(lái)規(guī)范這類糾紛的 司法處理，但從目前司法

2、實(shí)踐情況看，仍存在對(duì)裝飾裝修物 糾紛處理的分歧。為此，本文結(jié)合上述司法解釋，作一些簡(jiǎn)單的分析。下面，我們根據(jù)承租人進(jìn)行裝飾裝修是否經(jīng)過(guò)出租人同意，分兩大類情況進(jìn)行討論：1、第一種情況，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，在 合同無(wú)效、 解除、履行期間屆滿后， 該裝飾裝修物如何處理？2、第二種情況，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的， 在合同無(wú)效、解除、履行期間屆滿后，該裝飾裝修物如何處 理？一、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的 如果承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，可根據(jù)租賃合同效力情況，大致分以下幾種情形處理： （一）合同無(wú)效 F9法條：租賃合同無(wú)效時(shí)，（1）未形成附合的裝飾裝修物，1）出租人同意利用的，可折價(jià)

3、歸出租人所有；2）出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。（2）已形成附合的裝飾裝修物，1）出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；2）出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。 F9 對(duì)上述條文內(nèi)容，要注意把握以下幾點(diǎn)：1、出租人同意利用裝飾裝修物可折價(jià)歸出租人所有合同無(wú)效時(shí)， 出租人同意利用的裝飾裝修， “可折價(jià)歸出租人 所有”的原因是基于約定而不是基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行 補(bǔ)償。所謂不當(dāng)?shù)美?，根?jù)中華人民共和國(guó)民法通則第 92 條 規(guī)定，沒(méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng) 當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。在租賃合同

4、無(wú)效時(shí)， 出租人同意利用裝飾裝修的，這就說(shuō)明，雙方當(dāng)事人對(duì)裝飾 裝修物的處理做出了約定，因此，出租人獲得的裝飾裝修的 利益并非無(wú)合法根據(jù)，而是當(dāng)事人的約定，在此情況下，就 不是依據(jù)不當(dāng)?shù)美M(jìn)行補(bǔ)償。2、出租人不同意利用裝飾裝修物（1）拆除；（ 2）恢復(fù)原狀；（ 3 ）按過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失由于合同無(wú)效，因此之前同意裝修裝飾的約定一般也無(wú) 效，視為未約定。在此情況下：（1）未形成附合的，要拆除。由于拆除所造成的房屋 損害的侵權(quán)責(zé)任，由承租人承擔(dān)。所以司法解釋規(guī)定，因拆 除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。注意：除了恢復(fù)原狀的侵權(quán)責(zé)任之外，因拆除裝飾裝修物導(dǎo) 致房屋無(wú)法使用的時(shí)間，出租人還可以根據(jù)當(dāng)

5、地同類房屋同 類用途的租金計(jì)算損失賠償。（ 2 ）形成附合的，不能拆除，所有權(quán)按照物權(quán)法的規(guī) 定，歸出租人，即動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸不動(dòng)產(chǎn) 所有權(quán)人。由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損 失。形成附合的情況下，如果出租人不同意利用的，這里并沒(méi)有 采取物權(quán)法的規(guī)則，即由出租人取得所有權(quán)，但是按照不當(dāng) 得利的規(guī)則對(duì)承租人進(jìn)行返還。而是根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任分配 現(xiàn)值損失。主要理由是：由于很多租賃合同中的裝飾裝修是針對(duì)承租人的特定 用途的，所以，這些裝飾裝修物雖然仍然可以使用，客觀上 也具有一定的價(jià)值，但是往往對(duì)出租人不具有利用價(jià)值。甚 至出租人還會(huì)造成出租人收回房屋后再行處分上的負(fù)擔(dān)。因

6、此，不符合不當(dāng)?shù)美?guī)則中“取得不當(dāng)利益”這一標(biāo)準(zhǔn)。注意： 1 ）這里的不當(dāng)利益不是社會(huì)一般評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)而是 從出租人主觀評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，通過(guò)出租人不同意利用這一標(biāo) 準(zhǔn)將出租人認(rèn)為“未取得不當(dāng)利益”外在化、客觀化。 2 ）在合 同已到期情形下，承租人也不會(huì)因此受有損失。因?yàn)槠湓诖_ 定租賃期限時(shí)，承租人已考慮了裝飾裝修物價(jià)值攤銷問(wèn)題。 也即在訂立合同時(shí)，其已主觀認(rèn)為，裝飾裝修物已作為成本在期限內(nèi)將價(jià)值攤銷完畢。 （二） 租賃期間屆滿或合同解除 時(shí)未形成附合的裝飾裝修物的處理。條文：租賃期間屆滿或合同解除時(shí)，未形成附合的，可由承 租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 F10未形成附合的，承

7、租人對(duì)裝飾裝修物仍有所有權(quán)，故可 以拆除，取回裝飾裝修物。由于拆除所造成的房屋損害的侵 權(quán)責(zé)任，由承租人承擔(dān)。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng) 當(dāng)恢復(fù)原狀。（三）合同解除時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物 處理。 F11條文：（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償 剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償 剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同 意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（3）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修 殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（4）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解

8、除的，剩余租賃 期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律 另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區(qū)分： 1、出租人違約； 2、承租人違約； 3、雙方違約； 4、不可抗 力導(dǎo)致合同解除的四種情況。1、基本的原則是，裝修裝飾物的處理應(yīng)當(dāng)有利于守約 人一方；雙方違約的，根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。因不可歸責(zé)于當(dāng) 事人雙方原因?qū)е潞贤獬模凑展皆瓌t分擔(dān)。注意：第 4 項(xiàng)中，“法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！笔?指租賃合同因租賃房屋被依法拆遷或他人侵權(quán)無(wú)法繼續(xù)履 行，解除合同。此時(shí)，根據(jù)物權(quán)法等法律，對(duì)裝飾裝修物的 賠償或補(bǔ)償，應(yīng)分配給承租人，而不是按公平原則分擔(dān)。2、

9、這里所謂的剩余租賃期內(nèi)的裝修裝飾物殘值主要是 指裝修裝飾物的折舊價(jià)值。也即合同法 F97 中的賠償損 失。3、如果出租人同意利用或者已經(jīng)利用承租人裝飾裝修 的，這說(shuō)明裝飾裝修物對(duì)出租人有價(jià)值。故應(yīng)依據(jù)不當(dāng)?shù)美?理論，對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。但這里的補(bǔ)償有兩個(gè)限制條件：（1）在利用價(jià)值范圍內(nèi)使用范圍內(nèi)（2）適當(dāng)補(bǔ)償不是充分補(bǔ)償?shù)脑蚴浅凶馊擞羞` 約行為（四）租賃期間屆滿時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物處 理。 F12法條：形成附合的裝飾裝修物，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合 裝飾裝修費(fèi)用的， 不予支持。 但當(dāng)事人另有約定的除外。 F121、房屋租賃合同中，出租人到期收回出租房屋取得裝 飾裝修物的所有權(quán)未必會(huì)獲益，

10、承租人也未必會(huì)有損失。因 為承租人將裝飾裝修物早在租賃期間內(nèi)，作為成本攤銷完畢。2 、根據(jù)合同法 F235 ，承租人返還的房屋應(yīng)符合按 照約定使用后的狀態(tài)。既然承租人進(jìn)行裝飾裝修經(jīng)過(guò)出租人 同意，說(shuō)明承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修物并進(jìn)行使用屬 于按約定使用。 相應(yīng)地，承租人到期后應(yīng)根據(jù) 合同法 F235 將按約定使用的房屋連同裝飾裝修物一并返還歸出租人所 有。故出租人不得要求恢復(fù)原狀，承租人也不得要求補(bǔ)償。 二、出租人不同意裝飾裝修的法條：承租人未經(jīng)出租人同意 裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求 承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的， 人民法院應(yīng)予支持。 F13 三、對(duì)裝飾裝修是否獲

11、得出租方同意存在爭(zhēng)議的處理 司 法解釋未對(duì)同意的具體形式進(jìn)行明確規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中雙方當(dāng)事人對(duì)裝飾裝修是否獲得出租方同意往往存在爭(zhēng)議。經(jīng)常 出現(xiàn)的情形是，承租人在房屋租賃合同履行過(guò)程中，因自身 需要向出租人征求對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的同意。但出租人基 于各種原因，并未對(duì)此明確表態(tài)，但其行為又表明其已經(jīng)同 意。也即默示同意。因此，司法實(shí)務(wù)必須對(duì)是否構(gòu)成默示同 意做出判斷：如何理解默示同意根據(jù)民通意見(jiàn)第 66 條：“一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人 提出民事權(quán)利的要求，對(duì)方未用語(yǔ)言或者文字明確表示意見(jiàn)， 但其行為表明已接受的，可以認(rèn)定為默示。不作為的默示只 有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視 為

12、意思表示。 ”之規(guī)定，如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明確 表示意見(jiàn)，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可認(rèn) 定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。至于出租人的同意是事 先同意抑或事后追認(rèn)同意則在所不問(wèn)。對(duì)此，試舉兩則典型 情形加以說(shuō)明：一是，出租人雖未明確表態(tài)，但有證據(jù)證明其曾前往裝 飾裝修現(xiàn)場(chǎng)了解情況，并發(fā)表如何裝飾裝修的意見(jiàn)，事后對(duì) 此也未提出反對(duì)意見(jiàn)；二是，出租人雖未明確表態(tài)，但根據(jù)雙方約定房屋出租 用途及所出租房屋的現(xiàn)狀，可推知承租人必然要進(jìn)行裝修才 能達(dá)到租賃目的的。例如，租賃毛坯房開(kāi)酒店、賓館，出租 人應(yīng)該知道必定要裝修，仍簽訂合同的，應(yīng)推定出租人已經(jīng) 默示同意裝修。反之，如果出租人知

13、道承租人有裝飾裝修行為后，未明 確表示意見(jiàn)且無(wú)任何行為足以表明其已接受的，則一般不得 認(rèn)為出租人已經(jīng)默示表示同意。1、出租人的行為同意應(yīng)限定在積極作為范疇，而不是 消極不作為。2、如何正確理解“同意”的意思表示范圍在出租人作出同意承租人進(jìn)行裝飾裝修的的意思表示 前提下，仍有以下兩點(diǎn)需要進(jìn)一步明確：第一，出租人對(duì)承租人裝飾裝修的概括性同意是否包括 對(duì)承租人任意裝飾裝修行為的授權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)出 租人同意承租人對(duì)出租房屋進(jìn)行裝修但未明確說(shuō)明允許裝 飾裝修的范圍和程度。一旦事后因裝飾裝修事項(xiàng)發(fā)生糾紛， 則雙方往往會(huì)就同意裝飾裝修的范圍和程度各執(zhí)一詞。對(duì)此，我們認(rèn)為應(yīng)以房屋類型作為主要判斷標(biāo)準(zhǔn)，

14、并結(jié)合租賃合同中雙方約定的出租房屋用途、出租人作出同意意 思表示時(shí)的裝飾裝修進(jìn)展情況等諸多因素綜合加以判斷同 意的范圍。1、如果雙方未對(duì)裝飾裝修的工藝方法、裝飾裝修的面 積等事先作出明確約定，則一般應(yīng)認(rèn)為出租人對(duì)裝飾裝修的 同意應(yīng)僅限于出租房屋所屬類別的通常用途可能涉及的范 圍。一般而言，房屋按用途可分為住宅用房屋、工業(yè)用房屋和商 業(yè)用房屋等類別。2、如果出租人對(duì)承租人的裝飾裝修是實(shí)行事后同意， 則還應(yīng)綜合出租人作出同意意思表示時(shí)承租人裝飾裝修的 進(jìn)展情況加以把握。這是因?yàn)椋藭r(shí)承租人期望的裝飾裝修范圍和程度可能 已通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)陳列等方式為出租人所知曉，出租人在明知其裝 飾裝修可能的后果情形下，仍

15、作出同意其裝飾裝修的意思表 示。故可考慮認(rèn)定其已對(duì)承租人的裝飾裝修范圍加以認(rèn)定。第二，承租人在租賃期間內(nèi)對(duì)租賃房屋多次進(jìn)行裝飾裝 修是否每次均要經(jīng)出租人同意?，F(xiàn)實(shí)裝飾裝修糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的情況是承租人經(jīng)出租 人同意進(jìn)行裝飾裝修后，又因房屋使用目的的改變，未經(jīng)出 租人同意再次進(jìn)行裝飾裝修。此時(shí)，出租人能否主張其再次 裝飾裝修未經(jīng)其同意而主張要求恢復(fù)原狀或賠償損失？對(duì)此，我們認(rèn)為， 除非雙方當(dāng)事人對(duì)此另有約定， 否則，出租人對(duì)承租人裝飾裝修的同意一般應(yīng)該被看做是一種租 賃合同期限內(nèi)的概括性、持續(xù)性授權(quán)。其理由在于：1、這是由房屋裝飾裝修的特點(diǎn)決定。房屋裝飾裝修的 時(shí)間一般較長(zhǎng)，其間經(jīng)?？赡艹霈F(xiàn)裝修裝

16、飾的返工、重作甚 至裝飾裝飾風(fēng)格的整體改變。因此，現(xiàn)實(shí)中有時(shí)很難區(qū)分是 兩次裝飾裝修還是一次裝飾裝修的延續(xù)；2、從日常生活經(jīng)驗(yàn)而言，既然出租人同意承租人進(jìn)行 裝飾裝修，也就意味著允許承租人基于裝飾裝修需要而對(duì)出 租房屋進(jìn)行處分。這種處分的可能后果，并不因裝修裝飾的 次數(shù)多少而有實(shí)質(zhì)區(qū)別。3、在房屋租賃合同的很多情形中，雖然雙方都未用條 款明示，但從承租人締約目的、支付的租金對(duì)價(jià)以及出租房 屋的現(xiàn)狀均可推知，對(duì)出租房屋在合同約定的房屋用途范圍 內(nèi)進(jìn)行多次裝飾裝修本身就是合同的默示條款；4、對(duì)于合同履行期間較長(zhǎng)的房屋租賃合同而言，出租 人的概括同意也會(huì)給承租人合理預(yù)期，使其有理由相信約定 范圍內(nèi)的

17、多次裝飾裝修本身也在出租人概括同意的輻射范 圍之內(nèi)。否則，出租人完全可以通過(guò)特別聲明要求承租人對(duì) 每一次裝飾裝修事先都應(yīng)經(jīng)其同意。注意：對(duì)“經(jīng)出租人同意”中的“同意”二字解釋不能無(wú)限擴(kuò) 大。這是因?yàn)閷?duì)當(dāng)事人意思表示的解釋必須斟酌交易習(xí)慣， 探究當(dāng)事人的真意，而不得拘泥于詞句的字面意義。也即這 里的“同意”一般只能按日常生活經(jīng)驗(yàn)理解，限定在出租房屋 的通常用途可能涉及的范圍。如果沒(méi)有特別明示，一般不能 理解為同意承租人對(duì)所租賃房屋進(jìn)行改變房屋建筑主體、承 重結(jié)構(gòu)的裝飾裝修。否則，只能依據(jù)司法解釋中有關(guān)出租人 的合同解除權(quán)部分的規(guī)定處理。四、除了上述問(wèn)題外，在審 理中還存在以下?tīng)?zhēng)議：一是對(duì)裝飾裝修物是否構(gòu)成附合存在 爭(zhēng)議。根據(jù)房屋租賃合同司法解釋規(guī)定，房屋租賃合同糾紛中 的裝飾裝修物可分為形成附合和未形成附合兩種情形，處理 方式各不相同。司法實(shí)務(wù)中，房屋出租方通常認(rèn)為裝飾裝修 物未形成附合而要求承租方拆除，房屋承租方則通常認(rèn)為形 成了附合而要求出租方折價(jià)補(bǔ)償。二是對(duì)裝飾裝修物的價(jià)值認(rèn)定存在爭(zhēng)議。因涉及賠償或補(bǔ)償問(wèn)題，實(shí)踐中雙方當(dāng)事人對(duì)裝飾裝修 物的價(jià)值認(rèn)定經(jīng)常產(chǎn)生爭(zhēng)議，如承租方通常依進(jìn)行裝飾裝修 時(shí)所耗費(fèi)的材料、人工費(fèi)等