征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算指導(dǎo)性意見(jiàn)

1、附件1： 征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算指導(dǎo)性意見(jiàn)（暫行）     一、概念及內(nèi)涵    征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以市、縣行政區(qū)域?yàn)橹鳎?，綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級(jí)、農(nóng)民對(duì)土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格為主要依據(jù)測(cè)算的綜合收益值。    統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用的主要依據(jù)。征地補(bǔ)償費(fèi)用在統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地區(qū)位、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等因素確定相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)進(jìn)行計(jì)算。 

2、0;  統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)適用于集體農(nóng)用地征收補(bǔ)償測(cè)算，集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償和國(guó)有農(nóng)用地補(bǔ)償測(cè)算可參照?qǐng)?zhí)行。    二、基本原則    （一）主導(dǎo)性原則。選擇主導(dǎo)的地類和耕作制度進(jìn)行測(cè)算，用主導(dǎo)農(nóng)用地收益反映測(cè)算范圍內(nèi)的農(nóng)用地客觀收益。    （二）適當(dāng)從高原則。在依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測(cè)算的同時(shí)，適當(dāng)考慮改進(jìn)生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。    （三）協(xié)調(diào)平衡原則。考慮土地等級(jí)狀況，與當(dāng)?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價(jià)水平相協(xié)調(diào)，與原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相銜接。  

3、  （四）公開(kāi)聽(tīng)證原則。根據(jù)國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定要求，依法組織聽(tīng)證，廣泛聽(tīng)取各有關(guān)部門(mén)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會(huì)各方面的意見(jiàn)和建議。    三、基本要求    （一）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分兩個(gè)層次制訂，一是市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，以市（縣）行政區(qū)域?yàn)榛締卧朴?；二是市（縣）內(nèi)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，把市（縣）劃分為不同區(qū)域，確定各區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。    （二）市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為控制性標(biāo)準(zhǔn)，在省內(nèi)進(jìn)行綜合平衡；市（縣）分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上形成。  

4、60; （三）分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)不設(shè)地塊修正體系。    （四）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般年調(diào)整一次。    四、工作步驟    確定測(cè)算范圍；    確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量；    確定主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值；    確定市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)；    確定市（縣）分區(qū)域的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。     五、主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定

5、    （一）主導(dǎo)耕作制度的確定    主導(dǎo)耕作制度包括土地主要復(fù)種方式和主要農(nóng)作物種類。其中，主要土地復(fù)種方式根據(jù)土地的復(fù)種面積比例情況確定，主要農(nóng)作物種類在土地復(fù)種方式的基礎(chǔ)上根據(jù)種植面積進(jìn)行判斷。    注意事項(xiàng)：    確定主要土地復(fù)種方式時(shí)，如果某種復(fù)種方式（如一年一熟）的面積超過(guò)市（縣）范圍內(nèi)耕種土地的，可以確定該復(fù)種方式為主要復(fù)種方式；如果市（縣）范圍內(nèi)具有一種以上主要復(fù)種方式（面積超過(guò)），可選擇其中種作為主要復(fù)種方式。    確定

6、主要農(nóng)作物種類時(shí)，如果某一種農(nóng)作物種植面積超過(guò)，可以直接確定其為主要農(nóng)作物；如果有一種以上主要農(nóng)作物（超過(guò)），可選擇其中種作為主要農(nóng)作物。    主導(dǎo)耕作制度還可以通過(guò)查閱農(nóng)用地分等規(guī)程附表得到。    （二）主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定    主要農(nóng)作物年產(chǎn)量為其前三年產(chǎn)量的平均值，農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)通過(guò)抽樣調(diào)查采集。    注意事項(xiàng)：    在具體調(diào)查時(shí)要考慮抽樣點(diǎn)分布的均勻性和代表性，同時(shí)還要對(duì)農(nóng)用地的附加收入（如養(yǎng)殖、間作和多種經(jīng)營(yíng)等）、種植成本

7、以及災(zāi)害情況等進(jìn)行調(diào)查，便于數(shù)據(jù)分析處理。    農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)要按照三個(gè)年份、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。     六、主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值的確定    （一）主要農(nóng)作物價(jià)格的確定    主要農(nóng)作物價(jià)格在調(diào)查市場(chǎng)價(jià)格和國(guó)家收購(gòu)價(jià)格的基礎(chǔ)上，選擇兩者中較高價(jià)格確定。    注意事項(xiàng)：    市場(chǎng)價(jià)格在調(diào)查主要農(nóng)作物年產(chǎn)量同時(shí)，采用抽樣的方式調(diào)查；國(guó)家收購(gòu)價(jià)格通過(guò)查閱相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料得到。 

8、60;  主要農(nóng)作物價(jià)格數(shù)據(jù)要按照價(jià)格類型、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。    （二）主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的確定    主要農(nóng)作物年產(chǎn)值為主要農(nóng)作物平均年產(chǎn)量與平均價(jià)格的乘積。在具有一種以上農(nóng)作物組合和復(fù)種方式的情況下，采用加權(quán)平均方法計(jì)算。    七、市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的確定    市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值在主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地附加收益情況（其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營(yíng)）適當(dāng)向上調(diào)整后確定。    八、分區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值

9、標(biāo)準(zhǔn)的確定    分區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上通過(guò)區(qū)域條件修正測(cè)算確定。    各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政界限的基礎(chǔ)上，綜合考慮區(qū)域間的地形、地貌、主要農(nóng)作物類別以及多種經(jīng)營(yíng)水平等因素劃分區(qū)域，并確定區(qū)域條件修正系數(shù)。    九、聽(tīng)證和驗(yàn)收    根據(jù)國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)必須依法組織聽(tīng)證，并根據(jù)聽(tīng)證情況進(jìn)行修改，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)評(píng)審驗(yàn)收，綜合平衡。    十、成果要求  

10、0; 提交結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。    （一）結(jié)果報(bào)告的主要內(nèi)容：    統(tǒng)一年產(chǎn)值測(cè)算說(shuō)明，包括統(tǒng)一年產(chǎn)值內(nèi)涵、測(cè)算時(shí)間、測(cè)算范圍、基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)及有關(guān)名詞解釋等；    統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表；    統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分布圖；    統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)使用說(shuō)明等。    （二）技術(shù)報(bào)告的主要內(nèi)容：    測(cè)算范圍及其基本情況；    測(cè)算原則與依據(jù)；  

11、  測(cè)算技術(shù)路線與方法；    測(cè)算過(guò)程與測(cè)算結(jié)果；    測(cè)算結(jié)果分析與應(yīng)用建議等。附件2： 征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算指導(dǎo)性意見(jiàn)（暫行）    一、概念及內(nèi)涵    征地區(qū)片綜合地價(jià)（以下簡(jiǎn)稱征地區(qū)片價(jià)）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測(cè)算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則上不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。  

12、60; 征地區(qū)片價(jià)測(cè)算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實(shí)際情況擴(kuò)展到城市郊區(qū)或更大范圍。    二、基本原則    （一）維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價(jià)要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)和未來(lái)發(fā)展的需要。    （二）同地同價(jià)原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。    （三）協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價(jià)不得低于當(dāng)?shù)卦鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)各

13、市縣的征地區(qū)片價(jià)應(yīng)相互銜接。    （四）公開(kāi)聽(tīng)證原則。根據(jù)國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定，征地區(qū)片價(jià)要依法組織聽(tīng)證，廣泛聽(tīng)取有關(guān)部門(mén)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會(huì)各方面的意見(jiàn)和建議。    三、基本要求    （一）征地區(qū)片價(jià)作為征地補(bǔ)償實(shí)施過(guò)程中的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下不設(shè)定宗地補(bǔ)償費(fèi)修正體系；確需設(shè)定修正體系的，要嚴(yán)格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應(yīng)一并公布。    （二）一個(gè)市（縣）的征地區(qū)片價(jià)原則上控制在個(gè)級(jí)別。    （三）征地區(qū)片價(jià)應(yīng)設(shè)定對(duì)應(yīng)

14、的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般年更新一次。    四、工作步驟    確定測(cè)算范圍；    劃定區(qū)片；    測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià)；    對(duì)區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整；    測(cè)算結(jié)果聽(tīng)證和修改；    確定征地區(qū)片價(jià)；    整理與編制成果。    五、區(qū)片的劃定     （一）有農(nóng)用地定級(jí)成果市（縣）的區(qū)片劃定

15、    已經(jīng)根據(jù)農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程完成農(nóng)用地定級(jí)工作的市（縣），在農(nóng)用地級(jí)別的基礎(chǔ)上，按照關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)國(guó)土資發(fā)號(hào)的精神，考慮人均耕地?cái)?shù)量、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對(duì)農(nóng)用地級(jí)別進(jìn)行修正和調(diào)整，劃分區(qū)片。     （二）沒(méi)有農(nóng)用地定級(jí)成果市（縣）的區(qū)片劃定    沒(méi)有開(kāi)展農(nóng)用地定級(jí)工作的市（縣），可以行政村為基本單元，根據(jù)地類、人均耕地?cái)?shù)量、土地區(qū)位等因素對(duì)基本單元進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和調(diào)整，劃定區(qū)片。    注意事項(xiàng)：

16、    對(duì)基本單元綜合評(píng)價(jià)應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供需關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權(quán)重。    區(qū)片邊界線一般以村行政界線為依據(jù)劃定；需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。    基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)和其他資源保護(hù)區(qū)等不得劃入征地區(qū)片價(jià)測(cè)算范圍。    六、測(cè)算方法    征地區(qū)片價(jià)可采用農(nóng)地價(jià)格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法進(jìn)行測(cè)算，也可以根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況

17、采用其他合適的方法進(jìn)行測(cè)算。征地區(qū)片價(jià)原則上應(yīng)在兩種或者三種方法測(cè)算結(jié)果的基礎(chǔ)上綜合平衡確定。    （一）農(nóng)地價(jià)格因素修正測(cè)算法    征地區(qū)片價(jià)以農(nóng)地價(jià)格為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮人均耕地?cái)?shù)量和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素進(jìn)行修正。    具體步驟：    計(jì)算區(qū)片的農(nóng)地價(jià)格；    確定修正因素和系數(shù)；    計(jì)算征地區(qū)片價(jià)。    注意事項(xiàng)：    已經(jīng)根據(jù)

18、農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程完成農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的地區(qū)，參照農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定區(qū)片的農(nóng)地價(jià)格；沒(méi)有完成農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的地區(qū)，在農(nóng)地年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上采用收益還原法評(píng)估區(qū)片的農(nóng)地價(jià)格。    修正因素主要考慮土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。    （二）征地案例比較測(cè)算法    根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行比較確定征地區(qū)片價(jià)。    具體步驟：    選擇征地案例； &#

19、160;  統(tǒng)一可比內(nèi)涵；    進(jìn)行比較修正；    計(jì)算征地區(qū)片價(jià)。    注意事項(xiàng)：    征地案例要選擇近三年之內(nèi)發(fā)生的征地項(xiàng)目。    征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價(jià)的設(shè)定內(nèi)涵一致。    對(duì)征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個(gè)別因素和時(shí)間因素等。    （三）年產(chǎn)值倍數(shù)測(cè)算法    根據(jù)年產(chǎn)值倍數(shù)分別計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)確定征地

20、區(qū)片價(jià)。    具體步驟：    確定區(qū)片土地年產(chǎn)值；    確定土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)；    計(jì)算區(qū)片土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)；    計(jì)算征地區(qū)片價(jià)。    注意事項(xiàng)：    區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)調(diào)查前三年產(chǎn)值確定。    土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)，應(yīng)根據(jù)土地管理法有關(guān)規(guī)定，并考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和基本生活保障水平確定。    七、驗(yàn)證和調(diào)整    征地區(qū)片價(jià)初步結(jié)果必須與現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平和被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平進(jìn)行比較和驗(yàn)證，測(cè)算的征地區(qū)片價(jià)低于現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平和農(nóng)民現(xiàn)有生活水平的，不足以支付失地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，需要進(jìn)行調(diào)整。    注意事項(xiàng)：    現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平通過(guò)對(duì)近期征地樣點(diǎn)調(diào)查統(tǒng)計(jì)得到。    農(nóng)民現(xiàn)有生活水平主要