房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)及實(shí)施策略

1、0 前言如果你用GOOGL搜索“ SCIM與“外包”兩個(gè)關(guān)鍵詞， 分別可查詢(xún)到2720萬(wàn)和529SCM當(dāng)成是萬(wàn)條相關(guān)記錄，大于“超級(jí)女生”搜索到的 459 萬(wàn)條相關(guān)記錄，這足以說(shuō)明這兩個(gè)詞的熱 度。也正是在這種背景下，眾多國(guó)內(nèi)企業(yè)(當(dāng)然也包括房地產(chǎn)企業(yè))把舶來(lái)的 救命稻草，并進(jìn)行了不同程度的嘗試。作為全新的采購(gòu)組織方式，戰(zhàn)略采購(gòu)可以較大程度地提高采購(gòu)效率，并有效降低采購(gòu)成本。對(duì)于整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)，基于合作伙伴的關(guān)系也比只基于合同的關(guān)系更符合開(kāi)發(fā) 商、供應(yīng)商以及最終客戶(hù)的利益。 萬(wàn)科在 2000 年左右就進(jìn)行了戰(zhàn)略采購(gòu)的嘗試并收益頗多， 金地、復(fù)地等由于開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)較小的緣故，戰(zhàn)略采購(gòu)起步相對(duì)較晚，

2、但在行業(yè)更加成熟 的環(huán)境下實(shí)施起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小。孫宏斌曾經(jīng)高調(diào)地稱(chēng)要打造“順馳鏈”，順馳的供應(yīng)鏈在定程度上支撐了其業(yè)務(wù)的全國(guó)性高速擴(kuò)張 , 雖然英雄般地稱(chēng)為中國(guó)第一家年銷(xiāo)售額過(guò)百 億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但順馳終究未能有效規(guī)避因企業(yè)快速發(fā)展而累積的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最終 被香港“路勁基建”收購(gòu)。表面上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資源整合型行業(yè)，大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司進(jìn)行供應(yīng)鏈管理或戰(zhàn)略采購(gòu)很有必要。 但由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度較低 ( 主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短、各相關(guān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成熟度低及行業(yè)集中度較低) 、地區(qū)性差異顯著 ( 各地政策、經(jīng)濟(jì)、 文化、氣候、地質(zhì)條件迥異 ) 、部品的工業(yè)化生產(chǎn)程度較低以及建造過(guò)程中大量

3、的手工勞動(dòng)， 加上國(guó)家宏觀政策的不穩(wěn)定，開(kāi)展該項(xiàng)工作的難度不可謂不大。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)太多 依賴(lài)于市場(chǎng)大勢(shì)、土地以及財(cái)務(wù)成本，因此并非所有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都真正注重內(nèi)部運(yùn)營(yíng) 能力的提升。但對(duì)于那些開(kāi)發(fā)規(guī)模大、項(xiàng)目數(shù)量多、追求可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu)不僅能夠極大提高采購(gòu)效率、降低內(nèi)部管理成本以及有效地節(jié)約采 購(gòu)成本，通過(guò)借助社會(huì)的優(yōu)質(zhì)資源和企業(yè)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。而且更有意義的是，戰(zhàn)略采購(gòu)間 接導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)范化以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化將打造出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)。1 實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)的意義眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是社會(huì)資源整合型行業(yè)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大多數(shù)價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)的實(shí)施，

4、如設(shè)計(jì)、建造、材料設(shè)備以及各種服務(wù)大多是通過(guò)外包即采購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。通過(guò) 了解和分析各種采購(gòu)方式的特點(diǎn)及優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用合理的采購(gòu)方式控制項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)成本、提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率以及控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等都有重要的現(xiàn)實(shí)意義。常規(guī)采購(gòu)方式分類(lèi)及特點(diǎn)1）邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱(chēng)選擇性招標(biāo)，是由采購(gòu)方根據(jù)供應(yīng)商或承包商的資信和業(yè)績(jī)，選擇一 定數(shù)目的供應(yīng)商（不少于 3 家，一般在 5 家左右），向其發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)他們參加投 標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，從中選定中標(biāo)的供應(yīng)商。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中金額較大的工程施工、材料設(shè)備采購(gòu)， 多采用邀請(qǐng)招標(biāo)的形式。邀請(qǐng)招標(biāo)可以較好的保證采購(gòu)方的利益，且相對(duì)公開(kāi)招標(biāo)時(shí)間更 短，費(fèi)用更小，是目前大多數(shù)房

5、地產(chǎn)企業(yè)主要的采購(gòu)形式。2）議標(biāo)，也稱(chēng)談判性采購(gòu)，是采購(gòu)方和供應(yīng)商之間通過(guò)一對(duì)一談判而最終達(dá)到采購(gòu)目的 的一種采購(gòu)方式，不具有公開(kāi)性和競(jìng)爭(zhēng)性。議標(biāo)由于其競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)，且由于采購(gòu)方和供應(yīng) 商在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上的不對(duì)稱(chēng)，不利于保障采購(gòu)方利益。通常適用于金額較小的零星工程施工 以及材料設(shè)備的采購(gòu)。 如某房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定， 合同金額在 20 萬(wàn)以下的工程施工以及材料設(shè) 備采購(gòu)可采用議標(biāo)方式。3）單一來(lái)源采購(gòu)。主要是由于市場(chǎng)壟斷等原因，某些商品和服務(wù)只能從某一個(gè)供應(yīng)商中 獲得，常見(jiàn)的如供配電、燃?xì)獾软?xiàng)目的采購(gòu)。單一來(lái)源采購(gòu)最不利于保障采購(gòu)方利益，應(yīng) 盡量避免。4）詢(xún)價(jià)采購(gòu)，通常適用于市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格透明的部品采

6、購(gòu)，如鋼筋、水泥等材料的 采購(gòu)，采購(gòu)工作效率較高。5）公開(kāi)招標(biāo)，指采購(gòu)方通過(guò)公眾媒體、報(bào)刊、電視等公共傳媒介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或招 標(biāo)信息，邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)的招標(biāo)形式。其優(yōu)點(diǎn)在于投標(biāo)不受地域限制， 采購(gòu)方有較大的選擇余地，可在眾多的投標(biāo)人中選定報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商，有助于實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)。其缺點(diǎn)在于招標(biāo)周期長(zhǎng)，工作復(fù)雜，投入資金太多。由于國(guó) 內(nèi)建筑市場(chǎng)掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，公開(kāi)招標(biāo)可能導(dǎo)致某些掛靠單位以低價(jià)中標(biāo)，后期風(fēng)險(xiǎn)較大。公開(kāi)招標(biāo)通常適用于合同金額特別大、技術(shù)尤其復(fù)雜的工程施工及設(shè)備的采購(gòu)，除非法律 規(guī)定及政府特別要求，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用此種開(kāi)發(fā)商式較少。1.2 戰(zhàn)略采購(gòu)與常

7、規(guī)采購(gòu)的區(qū)別戰(zhàn)略采購(gòu)作為一種全新的采購(gòu)組織形式，由于可以極大地降低采購(gòu)成本、提高采購(gòu)效率，促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范化經(jīng)營(yíng)以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，已經(jīng)在越來(lái)越多的集團(tuán)化房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)的工程施工、工程材料、設(shè)備及安裝的采購(gòu)中運(yùn)用。設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)等偏服務(wù)性質(zhì)的工 作成果往往因人而異，且不易衡量，進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu)意義不大，本文不涉及。相對(duì)于常規(guī)的 采購(gòu)方式，戰(zhàn)略采購(gòu)有如下顯著特點(diǎn)：1）戰(zhàn)略采購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)減少供應(yīng)商數(shù)量，提高合作供應(yīng)商的采購(gòu)金額，相對(duì)于傳統(tǒng)采購(gòu)可以取 得較為明顯的采購(gòu)成本優(yōu)勢(shì)；2）戰(zhàn)略采購(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品標(biāo)準(zhǔn)化水平要求更高；3）戰(zhàn)略采購(gòu)中的開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商是緊密型合作伙伴， 雙方共同關(guān)注供應(yīng)鏈總成本

8、的降低； 而傳統(tǒng)采購(gòu)的開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商僅是簡(jiǎn)單的合同買(mǎi)賣(mài)關(guān)系， 開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是采購(gòu)成本的降低， 供應(yīng)商關(guān)注的是自身利益的最大化；4）戰(zhàn)略采購(gòu)對(duì)于開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商的信息共享以及相互信任要求更高；2 戰(zhàn)略采購(gòu)組織設(shè)計(jì)2.1 戰(zhàn)略采購(gòu)組織的地位和作用由于實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)必然涉及到組織內(nèi)部權(quán)責(zé)的重新分配，因此戰(zhàn)略采購(gòu)組織的地位直接影響到戰(zhàn)略采購(gòu)活動(dòng)獲得資源的能力甚至戰(zhàn)略采購(gòu)工作的成敗，大多集團(tuán)化房地產(chǎn) 企業(yè)都由集團(tuán)高層（如分管總裁）直接負(fù)責(zé)戰(zhàn)略采購(gòu)工作。戰(zhàn)略采購(gòu)組織的作用主要體現(xiàn)在掌握及整合企業(yè)內(nèi)部需求，在市場(chǎng)中尋找與企業(yè)需求相匹配的供應(yīng)商，通過(guò)有效的商務(wù)談判建立各種形式的緊密型戰(zhàn)略合作關(guān)系，盡量減少開(kāi)發(fā)商和

9、供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)合作的不必要的中間環(huán)節(jié)，以合理并最大可能地降低成本。另外， 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)，戰(zhàn)略采購(gòu)組織有責(zé)任為供應(yīng)商提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)信息，為 供應(yīng)商提前介入設(shè)計(jì)以及選型并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)創(chuàng)造條件，以減少后期不必要的設(shè)計(jì)變更和 工程簽證。2.2 戰(zhàn)略采購(gòu)組織設(shè)計(jì)和職責(zé)劃分組織能力是企業(yè)的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一，合理的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可以更好地實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略，明確做事的職責(zé)和程序，提高效率。基于現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)通行的扁平化以及強(qiáng)調(diào) 跨部門(mén)協(xié)作的原則并考慮到實(shí)際情況， 本文以為采用集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組 - 集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu) 工作小組 - 城市公司采購(gòu)執(zhí)行小組的組織模式比較妥當(dāng)。其中，集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組由集團(tuán)分

10、管總裁負(fù)責(zé)，由相關(guān)職能部門(mén)經(jīng)理以及各城市公司總經(jīng)理或分管副總經(jīng)理組成。主要負(fù)責(zé)集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)工作的中長(zhǎng)期規(guī)劃、戰(zhàn)略采 購(gòu)制度流程建設(shè)、戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商入圍和選擇、戰(zhàn)略采購(gòu)談判、戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議簽訂等重大 事項(xiàng)的決策。對(duì)于在戰(zhàn)略采購(gòu)實(shí)施初期在組織內(nèi)部通常存在的思想不統(tǒng)一、實(shí)施阻力較大 等情況，集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)定期召開(kāi)會(huì)議，就重要的問(wèn)題進(jìn)行討論并達(dá)成一致，明 確下一步工作方向。集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)工作小組受集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)，由集團(tuán)總部相關(guān)職能部門(mén)的人員組成。主要負(fù)責(zé)與城市公司以及供應(yīng)商的日常溝通，收集、匯總各城市公司的需 求，組織戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商的考察，起草戰(zhàn)略采購(gòu)制度流程、戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議以及戰(zhàn)略采購(gòu)

11、招 標(biāo)、議標(biāo)文件，組織戰(zhàn)略采購(gòu)談判和具體項(xiàng)目采購(gòu)合同談判，并就供應(yīng)商選擇提供建議。集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)工作小組還應(yīng)積極收集各種信息， 為集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組的決策提供依據(jù)。集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)工作小組可掛靠在集團(tuán)某個(gè)職能部門(mén)下面，專(zhuān)職從事戰(zhàn)略采購(gòu)工作的人員應(yīng) 根據(jù)戰(zhàn)略采購(gòu)規(guī)模以及工作量確定。工作小組內(nèi)部成員的工作范圍可以按照對(duì)接城市公司 的不同來(lái)進(jìn)行分工，其優(yōu)點(diǎn)是集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)工作人員對(duì)于各項(xiàng)目的特點(diǎn)和情況較為熟悉， 缺點(diǎn)是個(gè)人的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)不易發(fā)揮；也可以按照個(gè)人的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)來(lái)對(duì)各成員的工作范圍進(jìn)行分工，優(yōu)缺點(diǎn)剛好與前面所述方式相反。城市公司采購(gòu)執(zhí)行小組由城市公司以及項(xiàng)目部相關(guān)職能部門(mén)的人員組成。主要負(fù)責(zé)城市公司內(nèi)

12、部跨職能部門(mén)的事務(wù)協(xié)調(diào)以及與集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)工作小組的對(duì)接，負(fù)責(zé)收集、 匯總各項(xiàng)目的采購(gòu)需求并定期報(bào)送集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)工作小組，參與戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商的考察， 參與具體項(xiàng)目采購(gòu)合同談判，并就供應(yīng)商選擇提供參考意見(jiàn)。城市公司采購(gòu)執(zhí)行小組負(fù)責(zé)1-2 個(gè)人組織合同簽約前設(shè)計(jì)選型階段與供應(yīng)商的溝通以及合同簽約后對(duì)供應(yīng)商的日常管理、履約 完成后的評(píng)價(jià)等。城市公司采購(gòu)執(zhí)行小組可以?huà)炜吭谀硞€(gè)職能部門(mén)下面，至少有 平時(shí)以采購(gòu)工作為主，對(duì)于采購(gòu)計(jì)劃編制、具體項(xiàng)目的采購(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)起草、溝通協(xié)調(diào)、確 定等工作職責(zé)上應(yīng)該有明確的分工。3 戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商管理3.1 供應(yīng)商的分類(lèi)和選擇供應(yīng)商的分類(lèi)是供應(yīng)商管理的基礎(chǔ)性工作。按供應(yīng)商的重

13、要程度以及合作關(guān)系的緊密程度，可將供應(yīng)商分為戰(zhàn)略供應(yīng)商、戰(zhàn)略試點(diǎn)供應(yīng)商、合格供應(yīng)商、可試用供應(yīng)商四 類(lèi)。戰(zhàn)略供應(yīng)商是指已與采購(gòu)方簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，并且合作在一定時(shí)間、一定范圍內(nèi)具有排它性質(zhì)的供應(yīng)商。戰(zhàn)略供應(yīng)商的選擇應(yīng)該非常慎重，既要考慮到開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以 及在行業(yè)中的領(lǐng)先地位，以及開(kāi)發(fā)商需求與供應(yīng)商產(chǎn)品和服務(wù)的匹配程度，還要考慮到雙 方的企業(yè)文化是否適應(yīng)，以及企業(yè)高層之間是否相互認(rèn)同。戰(zhàn)略供應(yīng)商一般要先經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略 合作試點(diǎn)階段。選擇優(yōu)秀、合適的供應(yīng)商是戰(zhàn)略采購(gòu)工作成敗的關(guān)鍵所在。戰(zhàn)略試點(diǎn)供應(yīng)商是指已與采購(gòu)方簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，但合作不具有排它性質(zhì)的供應(yīng)商。戰(zhàn)略試點(diǎn)供應(yīng)商的選擇相對(duì)可以大膽一些，對(duì)于開(kāi)

14、發(fā)商和開(kāi)發(fā)商有共同利益，且開(kāi) 發(fā)商的產(chǎn)品和服務(wù)可以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的需求，雙方又有較強(qiáng)的合作意向并能達(dá)成雙方認(rèn)可的 協(xié)議，即可進(jìn)行戰(zhàn)略合作試點(diǎn)。合格供應(yīng)商是指已提供過(guò)相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)，并經(jīng)采購(gòu)方評(píng)審合格，可以在某一范圍內(nèi)繼續(xù)使用的供應(yīng)商。可試用供應(yīng)商是指還未合作或已開(kāi)始合作還未進(jìn)行評(píng)審，經(jīng)開(kāi)發(fā) 商資質(zhì)審查合格具備提供某種產(chǎn)品和服務(wù)資格的供應(yīng)商。3.2 供應(yīng)商的評(píng)價(jià)與考核對(duì)于戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商與非戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)與考核的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。非戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)與考核應(yīng)強(qiáng)調(diào)對(duì)合同履行的評(píng)價(jià)，即供應(yīng)商是否按合同約定提供產(chǎn) 品和服務(wù)。戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)與考核更為全面，既要對(duì)供應(yīng)商提供產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格以及相對(duì)

15、于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠額度，供應(yīng)商提供產(chǎn)品和服務(wù)的工期，產(chǎn)品質(zhì)量，售前、售中、售 后服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，也要關(guān)注供應(yīng)商降低自身成本、配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作等方面 的努力。對(duì)于不同性質(zhì)的供應(yīng)商，考核的重點(diǎn)也應(yīng)有所不同。當(dāng)然，要使考核發(fā)生效力， 要根據(jù)考核的結(jié)果對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰。如提高或降低供應(yīng)商的級(jí)別、擴(kuò)大或 縮小采購(gòu)范圍、頒發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)證書(shū)等。3.3 供應(yīng)商溝通及關(guān)系管理開(kāi)發(fā)商與非戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商的溝通多圍繞具體合作事宜進(jìn)行，并通過(guò)合同的形式體現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商與戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商之間的溝通則更加頻繁，且形式更多樣化。既有企業(yè)高層之間的定期互訪(fǎng)，分享未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，也有日常對(duì)合作問(wèn)題的溝通以及 改

16、善合作現(xiàn)狀的探討；既有共同推廣產(chǎn)品的品牌共建活動(dòng)，也有相互之間的技術(shù)交流、培 訓(xùn)等。如某房地產(chǎn)企業(yè)建立了供應(yīng)商投訴制度，及時(shí)了解供應(yīng)商在合作中遇到的問(wèn)題并及 時(shí)加以解決，為最終建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作關(guān)系奠定基礎(chǔ)。4 戰(zhàn)略采購(gòu)活動(dòng)的控制管理4.1 戰(zhàn)略采購(gòu)計(jì)劃管理房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)的計(jì)劃管理主要根據(jù)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃及工程進(jìn)度計(jì)劃，制定相應(yīng)的戰(zhàn)略采購(gòu)活動(dòng)的工作計(jì)劃。計(jì)劃需要明確戰(zhàn)略采購(gòu)各項(xiàng)工作的內(nèi)容以及開(kāi) 始、完成時(shí)間，采購(gòu)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及數(shù)量、金額，預(yù)計(jì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間及完成時(shí)間等關(guān)鍵指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略采購(gòu)計(jì)劃由各城市公司根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況編制，集團(tuán)公司進(jìn)行匯 總并統(tǒng)籌實(shí)施。加強(qiáng)戰(zhàn)略采購(gòu)的計(jì)劃管

17、理即可以保證采購(gòu)工作滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的要求，還可以提高工作的預(yù)見(jiàn)性和工作質(zhì)量。4.2 戰(zhàn)略采購(gòu)成本管理戰(zhàn)略采購(gòu)的成本管理具體可體現(xiàn)為設(shè)計(jì)階段的成本管理、采購(gòu)階段的成本管理以及實(shí)施階段的成本管理。設(shè)計(jì)階段主要確定實(shí)施方案、技術(shù)要求等。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段影響最終成本的70%以上。開(kāi)發(fā)商應(yīng)鼓勵(lì)戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商在設(shè)計(jì)階段提前介入，為方案的優(yōu)化、設(shè)計(jì)選型、 定位等提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，以最大程度降低不合理的設(shè)計(jì)帶來(lái)的成本浪費(fèi)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商作為 設(shè)計(jì)階段成本管理的主體，還應(yīng)通過(guò)價(jià)值工程、顧客價(jià)值敏感分析等多種手段，選擇并最 終確定設(shè)計(jì)方案。采購(gòu)階段一般影響最終成本的 20%以上。采購(gòu)階段的成本管理主要

18、通過(guò)選擇合理的采購(gòu)方式以及選擇合理的供應(yīng)商等來(lái)實(shí)現(xiàn)。選擇合理的采購(gòu)方式是實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的前提。般來(lái)說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)能力明顯不足時(shí)，采用競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)（如邀請(qǐng)招標(biāo)）的方式對(duì)于 成本控制更為有利；而當(dāng)開(kāi)發(fā)商對(duì)于某一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)足夠了解時(shí)，也完全可以通過(guò)談 判的方式實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。通過(guò)戰(zhàn)略采購(gòu)實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的方式已經(jīng)很普遍，但實(shí)踐中 常見(jiàn)的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商往往對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不太了解，導(dǎo)致戰(zhàn)略采購(gòu)中的被動(dòng)。有鑒于此，開(kāi) 發(fā)商的戰(zhàn)略采購(gòu)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的研究和相關(guān)信息的收集和學(xué)習(xí)，以在戰(zhàn)略采購(gòu) 活動(dòng)中占據(jù)主動(dòng)。實(shí)施階段一般影響最終成本的 10%左右。實(shí)施階段的成本管理主要是通過(guò)減少不合理的供應(yīng)商索賠（如

19、工程簽證）以及對(duì)實(shí)施方案的局部?jī)?yōu)化來(lái)實(shí)現(xiàn)，實(shí)施階段的成本管理 很大程度上受現(xiàn)場(chǎng)管理人員的經(jīng)驗(yàn)影響。4.3戰(zhàn)略采購(gòu)質(zhì)量管理戰(zhàn)略采購(gòu)的質(zhì)量管理按時(shí)間順序可分為事前預(yù)防、事中控制以及事后總結(jié)幾個(gè)環(huán)節(jié)。體系、事前預(yù)防主要是開(kāi)發(fā)商在供應(yīng)商的資質(zhì)審查或選擇階段，通過(guò)對(duì)供應(yīng)商質(zhì)量管理生產(chǎn)設(shè)備、工藝流程等的書(shū)面了解及工廠考察、工程應(yīng)用情況的現(xiàn)場(chǎng)考察等方式， 綜合了解和評(píng)價(jià)供應(yīng)商產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量情況。剔除質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)較大的供應(yīng)商。而對(duì)于戰(zhàn)略 采購(gòu)供應(yīng)商的選擇來(lái)說(shuō)，事前預(yù)防的重要性更加明顯。事中控制是開(kāi)發(fā)商在供應(yīng)商提供供貨、施工或其他服務(wù)的過(guò)程中，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)有力的管理以及運(yùn)用相應(yīng)的檢驗(yàn)、實(shí)驗(yàn)手段，對(duì)供應(yīng)商提供產(chǎn)品的質(zhì)量以及產(chǎn)品質(zhì)量形成過(guò)程 進(jìn)行控制，以實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，成品保護(hù)是一個(gè)很重要的環(huán) 節(jié)，事中控制應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)成品保護(hù)責(zé)任的落實(shí)以及施工組織的合理有序。投訴記錄，事后總結(jié)是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)物業(yè)交付后客戶(hù)的使用情況以及后期的維修、分析質(zhì)量缺陷產(chǎn)生的原因，和戰(zhàn)