房地產(chǎn)公司經(jīng)營計劃與目標(biāo)策略資料

1、房地產(chǎn)公司經(jīng)營計劃與目標(biāo)策略資料【最新資料，WORD檔，可編輯修改】二。五年經(jīng)營目標(biāo)與經(jīng)營計劃一、概述：為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場競爭之激烈環(huán)境，重慶東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱 “東方地產(chǎn)”） 在 2005 年應(yīng)充分把握市場機會、快速拓展項目開發(fā)業(yè)務(wù)，同時也需要進(jìn)一步提升公司管理水平，加大管理規(guī)范化力度，倡導(dǎo)職業(yè)心態(tài)，培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理階層，提高各項工作的專業(yè)化水準(zhǔn)。2005年，在東方地產(chǎn)內(nèi)將推行信息資源共享，提倡信息“中性”概念，以信息的扁平化和信息工作的規(guī)范化來提高管理透明度。2005 年，東方地產(chǎn)還要建立具有強適應(yīng)性的東方地產(chǎn)企業(yè)文化。東方地產(chǎn)在2005年將致力于授權(quán)團隊走向成功。企業(yè)需要員工的

2、責(zé)任心和信心，員工只有感到企業(yè)重視、尊敬和信賴他們，感到自己是企業(yè)中的一員，才會有信心和責(zé)任感。加強團隊建設(shè)，在職員間建立起支持、激勵及鞏固的關(guān)系，接納每個成員扮演不同的角色，分工合作，正視每一位員工的貢獻(xiàn)，我們信任和尊敬每一位員工并不斷致力于營造一個良好的工作環(huán)境，讓每一個人都能貢獻(xiàn)自己的聰明才智。同時東方地產(chǎn)要更有效地整合公司的各項資源，以適應(yīng)極具顛覆性的二十一世紀(jì)經(jīng)營環(huán)境。善待員工、善待顧客、善待合作伙伴。堅持規(guī)范化管理，保持可持續(xù)發(fā)展的競爭優(yōu)勢將是我們東方地產(chǎn)未來發(fā)展堅持的目標(biāo)，2005 年將是我們的“管理提升年”。 2005 年我們的經(jīng)營目標(biāo)是：1.1 、規(guī)模目標(biāo)2005 年開工面積

3、34 萬平方米，竣工面積18 萬平方米（部分為結(jié)構(gòu)完成），實現(xiàn)銷售收入50281 萬元， “東方美地”可入伙戶數(shù)： 520 戶。1.2 、利潤目標(biāo)凈利潤： 5082 萬元。1.3 、經(jīng)營管理目標(biāo)建立管理流程化和制度化體系平臺；建立一支穩(wěn)定的高素質(zhì)的員工隊伍；初步建立企業(yè)品牌形象。二、經(jīng)營基礎(chǔ)東方地產(chǎn)成立于1999 年 9 月 15 日，是重慶東銀實業(yè)（集團）有限公司的子公司。目前，公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、工程管理部、人力資源部、財務(wù)管理部、規(guī)劃設(shè)計部、銷售策劃部、項目開發(fā)部、材料設(shè)備管理部、合同預(yù)算部等9 個職能（業(yè)務(wù)）部門。截至 2004 年 12 月 31 日，公司實現(xiàn)住宅銷售14200平方

4、米，實現(xiàn)銷售收入3897 萬元，凈利潤769.74 萬元。其中“東方美地”銷售 10718平方米，實現(xiàn)銷售收入3267.88 萬元； “南城花園”銷售 3482平方米，實現(xiàn)銷售收入629.18萬元。截至 2004 年 12 月 31 日公司資產(chǎn)總額43689萬元，資產(chǎn)負(fù)債率56.7。截止 2004 年 12 月 31 日公司有職工69 人（不含物業(yè)管理公司），其中具有高級技術(shù)職稱的3 人、 中級技術(shù)職稱的21 人， 平均年齡32 歲， 具有大專及以上學(xué)歷 59 人，其中具有碩士及以上學(xué)歷2 人。 （含物業(yè)管理公司110 人。 ）三、經(jīng)營方針堅持誠實與正直、信守承諾的原則；不斷追求企業(yè)利潤的穩(wěn)步

5、增長，以支持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展；追求與合作方的雙贏，以更好地滿足客戶需要。四、 2005 年度經(jīng)營目標(biāo)4.1 銷售目標(biāo)50281萬元凈利潤目標(biāo)5082萬元4.2 各項目的銷售目標(biāo)分配如下：4.2.1 “東方美地”銷售收入：38881萬元銷售面積：90850平方米，平均銷售單價：4110元/平方米；銷售收入：37341 萬元車庫銷售：220個，銷售單價：70000元/個，銷售收入：1540萬元4.2.2 “農(nóng)業(yè)園”銷售收入：11400萬元銷售面積：32571平方米，平均銷售單價：3500元/平方米。五、2005年度項目經(jīng)營計劃5.1 東方美地項目5.1.1 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積：232畝、總建筑面積

6、：21萬平方米（一期工程98828.11平方 米，二期工程112407.56平方米）、容積率：1.4。項目的經(jīng)濟指標(biāo)如下表：廳P項目數(shù)值單位1項目總投資57588.12萬元1.11開發(fā)成本52188.77萬元1.2開發(fā)費用5399.35萬元3總建筑回積單方成本2726.25元/平方米4可售建筑面積單方成本2777.58P元/平方米5項目總收入84191.94萬元5.1住宅銷售收入69267.98萬元5.21商業(yè)銷售收入7745.40萬元5.3車庫銷售收入7178.56萬元6 1流轉(zhuǎn)稅稅金5725.05萬元7利潤總額20878.77萬元8企業(yè)所得稅6889.99萬元9 1凈利潤13988.78萬

7、元10投資報酬率36.26%11投資凈利率24.29%12 銷售凈利率16.62%13內(nèi)含報酬率32.51%5.1.2 進(jìn)度實施計劃2005年開工面積：11萬平方米；竣工面積：10萬平方米（部分結(jié)構(gòu)）；一期交房時間：2005年8月28日、2005年10月28日；二期全部設(shè)計圖紙：2005年4月30日前完成；二期施工：2005年4月（西區(qū)）、2005年8月（東區(qū)）；一期二組團開盤：2005年5月；二期開盤：2005年10月。5.1.3 投資計劃2005年東方美地項目預(yù)計投資23934萬元。其中土地費用：2950萬元，前 期工程費：1751萬元，建筑安裝園林工程：15093萬元，工程建設(shè)其他費用1

8、5 萬元，預(yù)備費：1004萬元，管理費用：520萬元，銷售費用：1701萬元，財務(wù) 費用：900萬元。5.1.4 資金籌措計劃外部融資：6000萬元，銷售收入再投入：16000萬元，項目的資本金投入： 1934萬元。5.2 農(nóng)業(yè)園項目5.2.1 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積（紅線面積）：493畝、總建筑面積：44萬平方米、容積率：1.3。項目的經(jīng)濟指標(biāo)如下表:廳P項目數(shù)值單位1P 項目總投資102974.11萬元1.1開發(fā)成本92547.93萬元1.2開發(fā)費用10426.18萬元3總建筑回積單方成本2340.32元/平方米4r可售建筑面積單方成本2469.40元/平方米5項目總收入142812.

9、00萬元5.1; 住宅銷售收入115500.00萬元5.2商業(yè)銷售收入12000.00萬元5.3車庫銷售收入15312.00萬元6r 流轉(zhuǎn)稅稅金9711.22萬元7利潤總額30126.67萬元8企業(yè)所得稅9941.80萬元9凈利潤20184.87萬元10投資報酬率29.26%11投資凈利率19.60%12銷售凈利率14.13%13內(nèi)含報酬率12.20%5. 2. 2進(jìn)度實施計劃（一期）2005年開工面積：8萬平方米，竣工面積：4萬平方米（結(jié)構(gòu)）；概念規(guī)劃：2005年2月14日（3月18日前調(diào)整概念規(guī)劃，確定建設(shè)規(guī)模）；項目定位報告：2005年2月20日；商業(yè)、首期住宅和售樓部的報建方案：200

10、5年3月18日；控規(guī)通過：2005年3月18日；方案通過：2005年4月19日；初步設(shè)計完成：2005年4月22日；初步設(shè)計通過：2005年5月15日；一期平場圖：2005年4月15日；一期基礎(chǔ)圖：2005年5月13日；一期施工：2005年5月；規(guī)劃許可證：2005年6月6日；施工許可證：2005年6月14日；銷售大廳開放：2005年5月；一期開盤：2005年10月。1.2.3 投資計劃2005年農(nóng)業(yè)園項目預(yù)計投資32365萬元。其中土地費用：16100萬元，前 期工程費：1566萬元，建筑安裝園林工程：11138萬元，工程建設(shè)其他費用11 萬元，預(yù)備費：1154萬元，管理費用：925萬元，銷

11、售費用：871萬元，財務(wù) 費用：600萬元。1.2.4 資金籌措計劃外部融資：16000萬元，項目資本金投入：11000萬元，預(yù)售收入再投入： 5365萬元。5. 3東方大街：6. 3. 1項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目總用地面積：188畝，總建筑面積：359743平方米，容積率4.13.項 目的經(jīng)濟指標(biāo)如下：廳P項目數(shù)值單位1廠 項目總投資113309萬元1.1開發(fā)成本106317萬元1.2開鋁J用6992萬元3總建筑回積單方成本3149元/平方米4廠 項目總收入213924萬元4.1銷售收入90678萬元4.2.租賃收入（預(yù)計10年）123246萬元5全部凈利潤57398萬元其中：銷售部分11150

12、萬元租賃部分46248萬元6全部投資報酬率|其中：銷售部分27.26%|租賃部分161%7廠全部投資凈利率其中：銷售部分18.26%廠租賃部分114%8銷售、租賃收入凈利率;其中：銷售部分13.38%租賃部分46.8%假設(shè)租賃部分在2019年2043年的25年中，每年保持租賃收入在12696 萬元，凈利潤在5680萬元的水平上，以8%的資產(chǎn)凈收益率進(jìn)行計算，在2019 年租賃物業(yè)價值為60639.25萬元。5. 3. 2進(jìn)度實施計劃2005年開工面積10萬平方米；竣工面積4萬平方米（結(jié)構(gòu)）；一期施工：2005年7月；銷售大廳開放：2006年1月一期開盤：2006年3月5. 3. 3投資計劃20

13、05年東方大街項目預(yù)計投資：11907萬元。其中土地費用：5607萬元（其 中拆遷費用：3000萬元），工程建設(shè)費用：6000萬元，其他費用：300萬元。5.3.4資金籌措計劃由于東方大街項目2005年無銷售收入，投資需要的資金由外部融資 8000 萬元和項目的資本金3907萬元解決。5. 4雅迪項目：5. 4. 1項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積40畝、總建筑面積：10.5萬平方米、容積率：3.5。項目的經(jīng) 濟指標(biāo)如下表：序號項目數(shù)值單位1總用地面積40畝2總建筑面積105000平方米3容積率3.54可售建筑面積95500平方米5項目總投資20497.93力兀5.1開發(fā)成本18799.44力兀5.

14、2開發(fā)費用1698.49力兀5.3總建筑面積單方成本1952.18元/平方米5.4可售建筑面積單方成本2146.38元/平方米6項目總收入26850.00力兀6.1住宅銷售收入18750.00力兀6.2商業(yè)銷售收入6000.00力兀6.3車庫銷售收入2100.00力兀7流轉(zhuǎn)稅稅金1825.80力兀8利潤總額4526.27力兀9企業(yè)所得稅1493.67力兀10凈利潤3032.60力兀11投資報酬率22.08%12投資凈利率14.79%13銷售凈利率11.29%14全投資稅后內(nèi)含報酬率21.65%5. 4. 2進(jìn)度實施計劃 2005年開工面積5萬平方米；概念規(guī)劃：2005年5月項目定位報告：200

15、5年4月;控規(guī)通過：2005年4月；方案通過：2005年7月；初步設(shè)計完成：2005年8月;初步設(shè)計通過：2005年8月;施工圖紙設(shè)計：2005年9月;施工：2005年10月；銷售大廳開放：2006年1月;開盤：2006年3月。5 4 3 投資計劃2005年雅迪項目預(yù)計投資4932萬元，其中：土地費用：960萬元，前期工程費：772萬元，工程費用：3100萬元，其他費用：100萬元。5.4.4 資金籌措計劃由于雅迪項目2005年無銷售收入，投資需要的資金由外部融資3432萬元和項目的資本金1500 萬元解決。2005 年四個各項目的投資合計為：73138 萬元， 各項目須從外部融資合計為： 3

16、3432萬元。加上新增土地儲備400畝的預(yù)計支出8000萬元和對綠地東方的投資2250萬元，公司2005年需要外部融資43682萬元。六 . 項目管理目標(biāo)6 1 項目月度計劃執(zhí)行率：85%6 2 客戶滿意度：90%（客戶滿意度可通過銷售現(xiàn)場調(diào)查或委托中介公司對客戶跟蹤調(diào)查）。七、業(yè)務(wù)拓展6.1 土地儲備總量儲備土地資源，是公司可持續(xù)發(fā)展的一項重要業(yè)務(wù)。目前公司除了“東方大街” 188 畝、 “東方美地”232 畝、“農(nóng)業(yè)園”490 畝和“雅迪項目”40 畝可開發(fā)外，北碚項目由于目前存在諸多不確定因素，故暫不考慮該項目。2006 年公司的銷售目標(biāo)為10 億， 而現(xiàn)有項目在2006 年預(yù)計可實現(xiàn)的

17、銷售收入為 6 億，按照公司目前項目發(fā)展?fàn)顩r，需要在2006 年有新項目能實現(xiàn)4億的銷售額才能達(dá)到2006 年的銷售目標(biāo)，故2005年應(yīng)著手儲備相對成熟，能開發(fā)的土地資源，計劃 400 畝。儲備量分布：主城區(qū)內(nèi)約150 畝，近郊250 畝。2007年公司的銷售目標(biāo)為15億，同時我們還將準(zhǔn)備到新的城市開展業(yè)務(wù)。為此，2005 年公司將同時進(jìn)行四個項目的運作，2006 年將實現(xiàn)六個項目的運作，而到 2007 年要實現(xiàn)跨地區(qū)運作，這就要求公司在2005 年對國內(nèi)市場作充分的市場調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上擬定部分候選區(qū)域后再展開充分的調(diào)研，進(jìn)行對比和科學(xué)、客觀的分析，擬定跨區(qū)域運作計劃。6.2 保障措施（

18、 1）外部融資和項目資本金保證（ 2）專門的小組負(fù)責(zé)土地儲備；（ 3）建立一套土地儲備評判標(biāo)準(zhǔn)；（ 4）積極尋找可儲備的土地資源；（ 5）建立外區(qū)域市場調(diào)查小組和制定調(diào)查內(nèi)容。八、企業(yè)管理及品牌塑造8.1 企業(yè)管理加強和完善職工委員會的職責(zé)和功能；簡化管理流程，提高工作效率；強化有效溝通；提高個人執(zhí)行力，主動發(fā)現(xiàn)問題，主動解決問題；充分授權(quán)，有效監(jiān)督；進(jìn)一步加大部門經(jīng)理的職、權(quán)、利；完善各級人員績效考核，嚴(yán)格執(zhí)行獎懲措施等。8.2 品牌塑造2005 年是東方地產(chǎn)品牌建設(shè)最實質(zhì)性的一年！品牌應(yīng)該成為東方地產(chǎn)的一面旗幟，是東方永續(xù)經(jīng)營的前提，也是東方地產(chǎn)經(jīng)營的結(jié)果。2005 年的品牌策略：1) 精細(xì)化的產(chǎn)品創(chuàng)新策略精：是指我們東方地產(chǎn)必須樹立精品意識，這也是東方地產(chǎn)創(chuàng)建品牌的精髓。細(xì)：是指我們東方地產(chǎn)必須做好每一個細(xì)節(jié)，是我們追求完美品質(zhì)的最高境界。我們必須在我們涉足房地產(chǎn)市場之初就始終堅持“精細(xì)化”的產(chǎn)品創(chuàng)新策略