營銷方案徐州久隆鳳凰城營銷方案設(shè)計(jì)

1、徐州市久隆鳳凰城營銷方案設(shè)計(jì)1徐州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀概述縱觀近幾年徐州房地產(chǎn)市場狀況， 徐州市房地產(chǎn)市場供需兩旺， 成交量明顯 增加，據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示徐州房地產(chǎn)潛在的購買者的總體描述是： 中低收 入家庭將成為購房主體， 大眾房市場潛力巨大； 徐州南郊將成為潛在購房者的首 選，住宅南部郊區(qū)化趨勢明顯； 徐州房地產(chǎn)市場潛在需求旺盛， 如能改變供給與 需求的結(jié)構(gòu)性失衡問題， 預(yù)計(jì)徐州房地產(chǎn)市場將會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)繁榮時(shí)期； 三室 一廳或三室兩廳的多層住宅受到消費(fèi)者的追捧， 市場空間最大； 網(wǎng)絡(luò)受到消費(fèi)者 的青睞，數(shù)字化小區(qū)成為年輕一代及中產(chǎn)階級(jí)追求的潮流。城市人口的迅速增長、 新婚用房、拆遷有著大量的

2、用房需求且徐州土地供應(yīng) 充足又迅速。所以近年徐州房產(chǎn)呈現(xiàn)出以下的幾大特點(diǎn)：（1 1）十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為徐州發(fā)展最快的行業(yè)之一， 市近場化程度也日益提高。（2 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F(tuán)化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快， 一些房地產(chǎn)巨人正在形成。（ 3 3）房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹立品牌， 培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展， 房地產(chǎn)市場競爭 正向多元化、縱深化方向發(fā)展。（ 4 4）民營經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起， 其他有實(shí)力的集團(tuán)也紛紛進(jìn)軍地產(chǎn) 業(yè)，群雄逐鹿的時(shí)代就要來臨。1.1 房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析需求是某一時(shí)間內(nèi)， 消費(fèi)者在一定價(jià)格條件下對(duì)商品的需求。 它必須包括兩 個(gè)條件，有欲望

3、購買和有能力購買， 這種需求不是指自然的和主觀的欲望， 而是 指有效需求。房地產(chǎn)這類特殊的商品也同樣適用。徐州房地產(chǎn)近幾年需求量不斷增大，且對(duì)質(zhì)量要求也越來越高。 20042004 年徐 州市市區(qū)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易額 245.78245.78 萬平方米，交易量達(dá) 34.1834.18 億元，由旺盛的購 房需求實(shí)現(xiàn)的房產(chǎn)交易量，創(chuàng)下了徐州市歷年來的新高。根據(jù)有關(guān) 調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示表示： 20042004 年是徐州市房地產(chǎn)市場首次實(shí)現(xiàn)商品房當(dāng)年交易 量大于預(yù)售量（去年新建商品房預(yù)售面積為 116.26116.26萬平方米），城市改造建設(shè) 的力度加大、商品房源供應(yīng)充足、住房換代步伐加快是需求增長的重要原因

4、。1.2 房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀分析供給是在某一時(shí)間內(nèi)，生產(chǎn)者在一定的價(jià)格條件下愿意并可能出售的產(chǎn)品 數(shù)量。包括新提供的物品和已有的存款。 這種供給也是指有效供給， 它也必須滿 足兩個(gè)條件： 有出售的欲望和供應(yīng)的能力。 同樣房地產(chǎn)這類特殊商品也同樣適用 這套理論。近年來，房產(chǎn)投資越來越成為廣大投資者最青睞的投資品種， 其表現(xiàn)出來的 巨大升值潛力和較低的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起了廣大投資者的關(guān)注。但是就目前而 言，很多投資者在進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)還是比較盲目， 常常僅根據(jù)廣告的宣傳， 房屋 的售價(jià)，售樓人員的推薦就倉促出手， 成交后又往往因?yàn)樗彿慨a(chǎn)的升值慢和變 現(xiàn)難而叫苦不迭。 專業(yè)的房產(chǎn)投資輔導(dǎo)， 正確的投資

5、理念已經(jīng)成為房產(chǎn)投資人眼 下的迫切需求。2久隆投資置業(yè)集團(tuán)概況江蘇久隆投資置業(yè)集團(tuán)成立于 19971997 年 1010 月，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型綜 合性企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)總注冊資本 1 1 億余元，員工 300300 余人，其中本科以上學(xué)歷占7070 鳩上，具有房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工二級(jí)資質(zhì)。集團(tuán)已開發(fā)子房美景花園,都市家園，西苑人家，馨圓，東祥園，久隆鳳凰城，祥和四季花園，等1010 余個(gè)項(xiàng)目，其中子房美景花園獲全國人居經(jīng)典方案競賽綜合類大獎(jiǎng)，久隆鳳凰城獲中國 2121 世紀(jì)綠色生態(tài)健康住宅創(chuàng)建示范小區(qū)金獎(jiǎng)，中國住宅十大名盤。集團(tuán)先 后榮獲“中國優(yōu)秀企業(yè)”?！爸袊鴥?yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)”，“全國青年

6、文明號(hào)”，“全國銷 售放心房先進(jìn)單位”，“建設(shè)系統(tǒng)全國 AAAAAA 級(jí)信譽(yù)單位”，“江蘇省先進(jìn)私營企 業(yè)”，“江蘇省光彩之星”等榮譽(yù)稱號(hào)，20032003 年名列全國成長型企業(yè) 100100 強(qiáng)第 2828 名。集團(tuán)以“創(chuàng)建美好家園”為使命，努力構(gòu)建由股東，員工，戰(zhàn)略伙伴，客戶和全 社會(huì)共同組成，相互依存的利益共同體，并在共同體內(nèi)實(shí)現(xiàn)共同創(chuàng)業(yè)，共同成長, 共享成功，共享財(cái)富。2.1 久隆投資置業(yè)集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)圖 1 1 江蘇久隆投資置業(yè)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)圖久隆投資置業(yè)集團(tuán)營銷公司主要工作述評(píng)為順應(yīng)市場的需求， 更好地服務(wù)于廣大房產(chǎn)投資者， 久隆集團(tuán)成立了一支高 素質(zhì)的房產(chǎn)投資顧問隊(duì)伍， 隊(duì)伍中擁有多

7、位金牌房產(chǎn)顧問， 免費(fèi)為廣大房產(chǎn)投資 者提供專業(yè)的投資輔導(dǎo)。久隆集團(tuán)還精選出了一批極具升值潛力的商業(yè)步行街， 門面房，住宅等投資品種供投資人參考， 同時(shí)也設(shè)計(jì)了幾種低風(fēng)險(xiǎn)， 高回報(bào)的投 資方案供投資人選擇。營銷公司負(fù)責(zé)市場調(diào)查工作：（1 1）了解房地產(chǎn)情況，包括全國和徐州市房地產(chǎn)相關(guān)政策和經(jīng)濟(jì)情況。（2 2）了解其他開發(fā)公司情況，項(xiàng)目開發(fā)等情況。（3 3）調(diào)查市民的消費(fèi)心里，消費(fèi)結(jié)果和消費(fèi)需求。（4 4）項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究。其中市場部市場調(diào)查如圖 2 2 所示：市場公關(guān)部提出調(diào)查要求調(diào)查負(fù)責(zé)人撰寫調(diào)查方案設(shè)計(jì)方案交部門經(jīng)理審核營銷公司經(jīng)理審查總經(jīng)理審批方案操作（調(diào)查負(fù)責(zé)人，部門經(jīng)理實(shí)施調(diào)查過

8、程控制）調(diào)查問卷，調(diào)查方式的修正，調(diào)整調(diào)查完成，資料的統(tǒng)計(jì)，完成調(diào)查報(bào)告營銷公司領(lǐng)導(dǎo)調(diào)查報(bào)告的修改總經(jīng)理圖 2 2 市場部市場調(diào)查程序圖市場調(diào)查是收集有關(guān)資料，是一切房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)，無論是目標(biāo)市場確定， 產(chǎn)品定位還是銷售策略的的制定。都要依賴于詳盡而又準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場調(diào)查。在沒有進(jìn)行充分的市場調(diào)查，論證的基礎(chǔ)上，就進(jìn)行項(xiàng)目上馬，結(jié)果只能是一敗 涂地。房地產(chǎn)市場調(diào)查主要解決如下三個(gè)問題：要賣什么樣的產(chǎn)品？賣給誰？怎么 賣？即要確定建造產(chǎn)品的類型，檔次，產(chǎn)品的目標(biāo)市場以及產(chǎn)品銷售策略。 房地 產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容可以概括為：（1 1）消費(fèi)者消費(fèi)投資行為調(diào)查。（2 2）房地產(chǎn)競爭者調(diào)查。（3 3）

9、房地產(chǎn)供應(yīng)量調(diào)查，銷售量，銷售價(jià)格及其變化趨勢調(diào)查。（4 4）規(guī)劃、配套、交通情況調(diào)查。（5 5）人口環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、科技環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、法律政策環(huán) 境調(diào)查等。產(chǎn)品策劃是要解決如何把產(chǎn)品做好的問題， 所謂把“產(chǎn)品做好就是要在產(chǎn)品 在滿足目標(biāo)市場客戶需要的同時(shí)，也能為企業(yè)帶來預(yù)期的利潤。或者實(shí)現(xiàn)企業(yè)的 既定目標(biāo)。產(chǎn)品策劃主要是要做好以下幾個(gè)工作：（1 1）項(xiàng)目選址一個(gè)項(xiàng)目能否取得成功，與項(xiàng)目選址是否合理有很大的關(guān)系， 一般，可通過 對(duì)所選有關(guān)的地塊的項(xiàng)目價(jià)值分析、比較，最終確定擬建項(xiàng)目地塊。（2 2）產(chǎn)品定位即在目標(biāo)市場客戶心目中為產(chǎn)品創(chuàng)造一定的特點(diǎn)， 樹立一定的形象， 以使本 企

10、業(yè)的產(chǎn)品與其他產(chǎn)品區(qū)分開來，根據(jù)市場營銷理論，產(chǎn)品定位可分為三個(gè) 層次：即功能定位、形式定位和物業(yè)管理定位。 功能定位是核心， 形式定位， 物 業(yè)管理定位是在功能定位的基礎(chǔ)上，具體確定產(chǎn)品實(shí)體的檔次、 建造標(biāo)準(zhǔn)等， 以 及提供服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等。（3 3）產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)即在產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上， 策劃人憑借他對(duì)市場的把握、 對(duì)產(chǎn)品發(fā)展趨勢的把 握，將其對(duì)產(chǎn)品的理解和設(shè)想作為具體的系統(tǒng)性描述， 形成獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念， 作 為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)的依據(jù)， 比如在對(duì)某一住宅區(qū)進(jìn)行概念設(shè)計(jì)時(shí)， 賦予其生態(tài)、健康的概念，然后以這一概念為統(tǒng)帥， ，對(duì)該住宅的綠化布置、景 觀設(shè)計(jì)、建筑間距、汽車庫的位置、人

11、車道的設(shè)計(jì)安排、健身、娛樂配套設(shè)施、 建筑裝潢材料等方面做定性與定量的描述，即將這一概念融入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)的各個(gè) 方面，以使建成后的住宅小區(qū)真正是一個(gè)生態(tài)， 健康的小區(qū)， 產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)的關(guān) 鍵在策劃人需要適度超前地研究未來適合人們生存、 享受、發(fā)展各種新的生活方 式。把握其主要特征，并將其主要特征提升為一種關(guān)于生活的概念。（4 4）產(chǎn)品組合與主力套型的確定即根據(jù)已確定的一個(gè)或幾個(gè)目標(biāo)市場客戶的需要，確定產(chǎn)品內(nèi)組合的廣度與深 度，以及每一大類產(chǎn)品的主力套型， 所謂主力套型， 是指該種套型的數(shù)量在該大 類產(chǎn)品中占了絕大部分在進(jìn)行策劃時(shí)，要把握好以下幾個(gè)原則：1 1）最大限度的利用、整合地塊及其環(huán)境資源

12、，充分挖掘地塊的潛在價(jià)值，比 如充分利用地塊的景觀資源與地塊所屬區(qū)域的歷史、 文化資源。 并使功能價(jià)格比 最大。（2 2）牢記你所要做的一切是為了滿足目標(biāo)市場客戶的需要，避免叫好不叫座。 比如你所創(chuàng)造的產(chǎn)品特色應(yīng)該是客戶所真正需要的，而不是其不感興趣的。（3 3）不要忘記控制成本，策劃不是堆積賣點(diǎn)。有些策劃人為了創(chuàng)造賣點(diǎn)，把人 家樓盤的優(yōu)點(diǎn)統(tǒng)統(tǒng)拿來放在自家樓盤上， 結(jié)果使樓盤的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目標(biāo)客戶所 能承受的范圍。3國內(nèi)外房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀3.1 中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（1 1）房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)從總量分析， 全國房地產(chǎn)投資增長率與固定資產(chǎn)增長基本同步， 近幾年略高 于固定資產(chǎn)投資增長率

13、，但并沒有出現(xiàn) 1992199219931993 年增長率高達(dá) 117117 唏口 165%165% 的過熱現(xiàn)象。從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來看， 它主要集中在以廣州、 上海和北京為主 導(dǎo)的三大經(jīng)濟(jì)地帶，從 20022002 年 1-91-9 月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，北京、上海、廣東、浙 江、江蘇、山東投資增長率分別為 29%29%， 31.4%31.4%， 30%30%， 33.4%33.4%， 31.4%31.4%和 40.1%40.1%。 客觀地講， 這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素， 也有令人擔(dān)心的一面。 三大 地帶是中國經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)， 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、 居民收入水平的提高， 消費(fèi)升級(jí)

14、換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求， 但是，與其他 產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒有有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長。銷售率空置率高，地域分化明顯近幾年，購房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購房的三大 政策因素。但是，在銷售率回升的同時(shí)，空置率也在上升，達(dá)到 1200012000 萬平方米， 其中，空置期一年以上的為 40004000 萬平方米，占當(dāng)年房屋竣工面積的 13.4%13.4%，高 于國際警戒線 10%10%對(duì)于空置率的確值得我們細(xì)思量。首先，空置率上升無論何 種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占?jí)恒y行資金多，

15、 由此會(huì)影響資源的優(yōu)化配置。其次，地域差別。即便是在國內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力的強(qiáng)弱，其對(duì)空置商品房屋的承受能力也大不相同。再次，減免稅動(dòng)機(jī)。中國 房地產(chǎn)市場的一大特點(diǎn)是賣“期房”，許多開發(fā)商以此來解決自有資金和銀行借 貸資金不足的問題，而房屋產(chǎn)權(quán)過戶多要等待有減免稅費(fèi)機(jī)會(huì)的“房展會(huì)”之后 辦理，這也會(huì)導(dǎo)致一定時(shí)間內(nèi)空置率的上升。鑒于上述分析，我們認(rèn)為，全國商品房屋的銷售率在穩(wěn)步上升，總體形勢樂 觀。但是，對(duì)連續(xù)幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積較大的城市和地區(qū)應(yīng)給予關(guān)注。鑒于銷售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營活動(dòng)的 一個(gè)結(jié)果，因此，全面地、動(dòng)態(tài)地分析新開工面積、施工面積、竣工

16、面積和拆遷 面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對(duì)銷售率和空置率的變化做出正確判斷。價(jià)格基本平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)變化突出20022002 年 1-91-9 月份，全國一些大中城市的房屋銷售價(jià)格漲幅較快。其中，寧 波、南昌、杭州、青島、上海和廈門的銷售價(jià)格指數(shù)分別為 119.2119.2、109.3109.3、108.4108.4、 108.7108.7、107.9107.9 和104.4104.4，漲幅超前。20002000 年，商品房全國銷售了 21032103 平方米， 增長了 5.985.98 %,商品住宅的平均銷售價(jià)格 19511951 元，增長 8.048.04 %,營業(yè)用房平均 售價(jià) 32213221 元，

17、增長了 3.773.77 %。商品住宅的銷售價(jià)格增長速度最大，除寫字 樓房價(jià)下降以外，其他都上升。但是，全國總體平均價(jià)格的走勢力基本平穩(wěn)，特 別是與百姓相關(guān)的商品住宅價(jià)格漲幅很小，在北京等大城市還出現(xiàn)了小幅回落總的來說，盡管近幾年住宅建設(shè)一直保持較高的增長速度， 城鎮(zhèn)人均住房面積有了較快提高，但與發(fā)達(dá)國家人均住房面積相比、與人民群眾日益增長的住房需求相比尚有較大差距。 20002000 年底我國人均住房建筑面積 20.420.4 平方米， 正好處在中等收入國家人均住房水平上。 世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明， 在人均住房面積 達(dá)到 30353035 平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進(jìn)程的加快

18、，城 市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場、 租賃市場的加快發(fā)育， 住房市場還存在較大的發(fā)展空間，我國住房潛在需求量還相當(dāng)大。今后 1010 年， 我國的住房建設(shè)會(huì)有持續(xù)的發(fā)展。一九九八年以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，中國房地產(chǎn)投資快速增長， 以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?？傮w上看，繼續(xù) 保持了供求兩旺 ，供求總量 基本平衡 ，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨 合理，價(jià)格走勢平穩(wěn) 的良 好發(fā) 展勢頭 ，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的，總量基本平衡，結(jié)構(gòu)有 所改善，市場供銷旺盛，價(jià)格基本穩(wěn)定。我國商品房空置面積大，但投資增速同 比已有所下滑，市場自身的力量正在起作用?？紤]到房地

19、產(chǎn)做為商品的特殊性， 有人認(rèn)為我國房地產(chǎn)投資整體上并未顯著過熱，但中短期內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)是存在的。國外房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀3.2.13.2.1 美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（1 1）住宅銷售量增長近來美國現(xiàn)有住房銷售繼續(xù)增長，住房銷售上升了 16.216.2 ，達(dá)到年銷售量 604604 萬套，超過原先預(yù)估的 525525 萬套（2 2）商業(yè)樓閑置率上升去年美國的辦公樓房閑置率高達(dá) 13.613.6 %，與 20002000 年相比上升了 5.75.7 %。今后商業(yè)樓房閑置率還會(huì)繼續(xù)增長，甚至可能出現(xiàn)惡化。（3 3）前景不容樂觀目前的房地產(chǎn)業(yè)呆帳比例有 2 2%左右，但房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政形勢在繼續(xù)惡 化，呆帳比例將會(huì)

20、持續(xù)上升。美國房地產(chǎn)長期處于上升的趨勢， 其中有小的調(diào)整。 美國作為最發(fā)達(dá)的國家， 房地產(chǎn)業(yè)仍在處于不斷發(fā)展當(dāng)中。 美國人一生都在為房子奮斗，他們的住宅不 斷升級(jí)換代，需求的面積越來越大，質(zhì)量越來越高，房子的需求是無止境的。實(shí)踐證明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是同步的， 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)持續(xù)增長的 產(chǎn)業(yè)。美國前三家大的房地產(chǎn)企業(yè)市場占有量占全國總量的 45%45%。企業(yè)規(guī)模大，開 發(fā)成本低，建筑水平高， 是當(dāng)前美國房地產(chǎn)業(yè)的三大特點(diǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；?jīng) 營是國際市場中的一個(gè)特點(diǎn)。 但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多， 素質(zhì)低， 規(guī)模小的 問題仍然存在，規(guī)?；?、壟斷化的步伐應(yīng)該加快。美國房地產(chǎn)的廣告很少，

21、沒有很大的路牌廣告， 報(bào)紙、廣播和電視里也沒有 多少房地產(chǎn)廣告。 房地產(chǎn)公司現(xiàn)場售樓部， 許多是中年婦女在售樓部， 沒有售樓 小姐。而且她們只講樓盤的優(yōu)點(diǎn)， 不做推銷， 服務(wù)臺(tái)上也只有一個(gè)很簡單的價(jià)格 表。美國一些房地產(chǎn)公司對(duì)客戶按信用實(shí)行分類， 社會(huì)信用指數(shù)高的可以實(shí)行零 首付，信用不好的客戶則要一次性繳納很高的購房款，或者必須一次性付清。美國房地產(chǎn)市場重質(zhì)量、 重信用， 不像我們有些房地產(chǎn)公司重營銷、 重社區(qū) 概念。這美國是房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的一個(gè)表現(xiàn)。 我們應(yīng)該克服浮躁心理， 積極 穩(wěn)健地發(fā)展房地產(chǎn)市場。3.2.23.2.2 英國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀英國的房地產(chǎn)市場主要集中在城市和城郊。 英國

22、的房地產(chǎn)市場需求很旺。 截 至去年底，英國自己擁有房產(chǎn)的人已接近 7070。少數(shù)上層階級(jí)或貴族家庭不僅 在城市最好的地段擁有豪華住房， 還有別墅供周末小住。 而大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)家庭 基本上都擁有自己的小樓或高級(jí)公寓， 居住在市區(qū)較好的地段， 帶有前后小花園、 車庫，大客廳和餐廳各自獨(dú)立。條件相對(duì)差一些的則住著連體小樓，或高屋頂、 帶閣樓的大房子，門戶獨(dú)立。政策鼓勵(lì)是刺激房地產(chǎn)需求的主要因素。 自從撒切爾政府開始對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)行大 規(guī)模私有化的宏觀政策以來， 英國原先由政府向低收入家庭提供的公房被納入私 有化范疇，其后的歷屆政府都采取了鼓勵(lì)買房的政策。 去年以來， 在英國中央銀 行降息的帶動(dòng)下，住房抵押

23、貸款利率也不斷下降，目前已降到 3434 年來的最低水 平，加之經(jīng)濟(jì)相對(duì)平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍。 需求旺盛是過去 十幾年來推動(dòng)英國房地產(chǎn)價(jià)格一直處于升勢的重要因素。當(dāng)然，同其他國家和地區(qū)的情況一樣， 英國的房地產(chǎn)價(jià)格以不同地區(qū)、 不同 城市和不同城市中的不同地段而差異巨大。對(duì)于今后英國房地產(chǎn)市場的價(jià)格趨 勢，倫敦房地產(chǎn)代理公司的一位負(fù)責(zé)人說， 在以倫敦為主的許多城市中， 可供建 新房的地皮已幾乎完全用光，而購房需求卻在不斷增加。 以倫敦為例， 不僅當(dāng)?shù)?的潛在購房人員增加， 外國人到倫敦置業(yè)的人數(shù)也在逐年上升。 另外，由于經(jīng)濟(jì) 因素，預(yù)計(jì)今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)利率不會(huì)有太大的上升，

24、 這更為貸款買房和養(yǎng)房提供了有利條件。由此可見，英國的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)活躍。4久隆鳳凰城項(xiàng)目分析及建議根據(jù)徐房指數(shù)報(bào)告： 20042004 年四季度住房均價(jià)為 18921892 元平方米，三季度住 宅均價(jià)為 18541854 元平方米，比三季度上漲 2.052.05 ，在市場政策和金融政策的調(diào) 控下，徐州市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)還是比較平穩(wěn)。 其主要表現(xiàn)為： 雖然土地供應(yīng)沒 有明顯減少， 但新增房地產(chǎn)投資減少， 房屋銷售量有所萎縮， 部分區(qū)域的商品房 價(jià)格有明顯上升； 開發(fā)企業(yè)更加注重樓盤品牌意識(shí)、 創(chuàng)新意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)， 同時(shí) 房地產(chǎn)產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，物業(yè)管理意識(shí)也得到加強(qiáng)。 200420

25、04 年四季 度市場基本情況是：部分區(qū)域的住房價(jià)格有明顯的上升， 全市住房均價(jià)略微上漲， 從后期看房地產(chǎn)市場價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)， 徐州市的房地產(chǎn)市場仍將是發(fā)展的 趨勢。久隆集團(tuán)作為徐州房地產(chǎn)業(yè)的龍頭，為了全面提升久隆鳳凰城品位和形象， 久隆集團(tuán)邀請多位國際大師聯(lián)袂設(shè)計(jì)，其中規(guī)劃設(shè)計(jì)特邀請美國建筑師學(xué)會(huì)會(huì) 員、曾獲多項(xiàng)國際建筑獎(jiǎng)項(xiàng)、首位中國、自己培養(yǎng)的建筑學(xué)博士、一級(jí)注冊建筑 師擔(dān)綱設(shè)計(jì)， 建筑設(shè)計(jì)邀請五合國際建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱、 景觀設(shè)計(jì)則邀請貝爾高 林國際有限公司設(shè)計(jì)， 將中國人的居住習(xí)慣和西方領(lǐng)先潮流的建筑設(shè)計(jì)理念融合 在一起，設(shè)計(jì)出多種風(fēng)格各異、造型別致、景觀獨(dú)特的別墅群落，使豐富多彩的

26、 建筑形式與秀麗的山水自然景觀巧妙結(jié)合， 形成具有一流品質(zhì)的綠色生態(tài)健康居 住社區(qū)。塞納風(fēng)情步行街位于塞納河北岸， 總建筑面積達(dá) 3 3 萬平方米，由久隆集團(tuán)邀 請五合國際建筑設(shè)計(jì)公司全力打造，充分吸收上海新天地，北京三里屯 等高檔風(fēng)情主體商業(yè)街的精髓，移植原汁原味的歐洲風(fēng)情塞納風(fēng)情步行街依托總建筑面積 5050 萬平方米的久隆鳳凰城及周邊陸續(xù)形成 的高尚住宅區(qū)， 有著良好的發(fā)展、 增值空間。 塞納步行街由兩層極具歐洲風(fēng)情格 調(diào)的建筑組成，商業(yè)街的基本業(yè)態(tài)為 CEPACEPA 勺商品，歐洲風(fēng)情酒吧和歐洲日用品， 既能滿足人民的日常生活需要， 又能滿足人民對(duì)歐式生活的精神需要， 免稅的港 澳商品

27、，原汁原味的歐式酒吧，純正的歐式服務(wù)，風(fēng)情浪漫的娛樂休閑、將創(chuàng)造 優(yōu)雅、浪漫、休閑、尊貴的原汁原味的歐洲風(fēng)情。塞納步行街，一個(gè)與上海新天地、北京三里屯等齊名的高檔主題風(fēng)情商業(yè)街， 一個(gè)為徐州人和外來人旅游者建造的集免稅港澳商品、 歐洲商品、 歐洲風(fēng)情、歐 式生活方式于一體的休閑、購物、娛樂場所、體會(huì)純正歐洲風(fēng)情，從此變得如此 簡單。塞納步行街充分考慮到投資者的資金占有量和投資風(fēng)險(xiǎn)， 它面向有閑散資金 的中小投資者，其目標(biāo)就是要讓普通百姓也能在這里成為老板。在投資模式上， 塞納步行街采取帶租約銷售的方式， 租約期限采取 5 5 年， 1010 年的兩種模式， 投資期限結(jié)束后， 投資者可以把商鋪原

28、價(jià)退還給徐州塞納物業(yè)有 限公司，也可以繼續(xù)租賃并收取投資回報(bào)。 1010 年期限后，投資者如果不想退鋪， 還可以自己經(jīng)營， 同時(shí)享受商鋪豐厚的增值空間。 塞納步行街， 作為一支商業(yè)地 產(chǎn)投資的超級(jí)“藍(lán)籌股”以其穩(wěn)定的投資收益而成為投資者的最佳選擇。CEPACEPA 勺全稱是“內(nèi)地與香港，澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排”，它的 實(shí)質(zhì)是中國加入 WTOWTO 寸承諾的時(shí)間表提前向香港澳門開放。CEPACEPA 零關(guān)稅商品的到來，將為鳳凰城歐式商業(yè)街提供一個(gè)展示歐洲風(fēng)味的舞臺(tái)： 香港作為全世界商 品登陸內(nèi)地的一個(gè)中間地帶， 多年來聚集了來自全世界的精英品牌， 其中又以歐 美產(chǎn)品為住?？梢哉f，CEP

29、ACEPA 零關(guān)稅商品更加完善久隆鳳凰城歐式商業(yè)街的風(fēng)格 定位，將加快這條商業(yè)步行街的興盛與繁榮。4.1 優(yōu)勢分析（1 1）投資回報(bào)，安全的投資模式塞納風(fēng)情商業(yè)步行街采取帶租約銷售的方式，租約期限采取 5 5 年和 1010 年兩 種，確保年投資回報(bào)率 9%9%，5 5 年租約到期后，投資者可以選擇原價(jià)退鋪 或者轉(zhuǎn)為 1010 年期租約， 1010期租約到期后，投資者可以根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格選擇 原價(jià)退鋪或者自營或者自己出售處理。（2 2）投資低風(fēng)險(xiǎn)，收益有保障塞納步行街由久隆集團(tuán)全力打造， 為了確保塞納步行街的整體品牌形象， 特 由徐州塞納物業(yè)經(jīng)營有限公司引進(jìn)了一流品牌公司統(tǒng)一營運(yùn)管理， 定位

30、市場真空 經(jīng)濟(jì)，獨(dú)家區(qū)域經(jīng)營，確保贏利空間，尤其是成功的引進(jìn)CEPACEPA 填補(bǔ)了徐州乃至整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的空白。CEPACEPA 零關(guān)稅商品的到來，保證了這條商業(yè)街的興盛 與繁榮，確保了投資者的收益和商業(yè)街的增值前景。（ 3 3）穩(wěn)定的增值空間依托塞納步行街周邊數(shù)萬高檔消費(fèi)群體， 他直接輻射具有 900900 萬居住人口的 徐州都市圈和上億人口的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊區(qū)域， 他彌補(bǔ)了徐州乃至整個(gè)淮海經(jīng) 濟(jì)區(qū)個(gè)性、 品位特色商業(yè)缺失的不足， 并天生成為這個(gè)區(qū)域的新商業(yè)街、 核心和 整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)不可替代的特色商業(yè)街。（4 4）平均價(jià)格較低獨(dú)體，聯(lián)體別墅定位在 30003000 元/m/m2左右，小高

31、層大約在 20002000 元/m/m2左右， 優(yōu)勢明顯。（ 5 5）品牌深入人心近年來久隆公司開發(fā)的項(xiàng)目較多， 宣傳力度較大， 并多次受到政府表彰， 在 徐州房地產(chǎn)界是公認(rèn)的第一名。劣勢分析（1 1）地理位置不好久隆鳳凰城位于徐州南郊，離市中心較遠(yuǎn)，不繁華。（2 2）配套設(shè)施不齊全由于偏離市中心，附近的學(xué)校，醫(yī)院，銀行，商場，影院，菜市等與人們?nèi)?常生活有關(guān)的設(shè)施不夠。小區(qū)居民生活很不方便。（3 3）道路通達(dá)度不好項(xiàng)目位于銅山新區(qū)，僅 1111 路公交車可以到達(dá)。交通十分不便利。久隆鳳凰城營銷方案分析4.3.14.3.1 優(yōu)勢分析（1 1）對(duì)自身劣勢，周圍競爭對(duì)手的調(diào)查分析比較全面詳細(xì)，做到

32、了知己知彼， 以便突出了自身的優(yōu)勢。（2 2）提出“歐洲塞納風(fēng)情”的概念，比較有新意，利于吸引消費(fèi)者的進(jìn)住。 產(chǎn)品的價(jià)格定位細(xì)，對(duì)客戶定位也很準(zhǔn)確，把市場細(xì)分，嘗試多種銷售渠道，利 于產(chǎn)品的銷售。進(jìn)而加快了資金的回收速度。（ 3 3）各種宣傳活動(dòng)很多，容易造成“消費(fèi)者的饑餓狀態(tài)” 。（4 4）提出了銷售進(jìn)度時(shí)間表，對(duì)員工的管理合理，大家心齊好辦事。（ 5 5）有較暢通的信息反饋。4.3.24.3.2 劣勢分析沒有進(jìn)行消費(fèi)者購買行為的調(diào)查， 使項(xiàng)目的選址， 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不能很好的與 消費(fèi)者的愛好， 習(xí)慣等相結(jié)合， 使項(xiàng)目的投資設(shè)計(jì)存在一定的盲目性。 而且除了 “塞納風(fēng)情”這一概念，沒有很強(qiáng)的可賣點(diǎn)。不能很好的吸引消費(fèi)者。銷售方案創(chuàng)新設(shè)計(jì)從我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀來看， 由于產(chǎn)業(yè)化程度、 技術(shù)含量和技術(shù)創(chuàng)新程度不 高，知識(shí)產(chǎn)權(quán)意識(shí)缺乏， 使得進(jìn)入這一行業(yè)的門檻比較低。 當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤 較高時(shí)， 受行業(yè)利潤的吸引， 在很短時(shí)間內(nèi)就會(huì)有大批投