房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)的稅務(wù)處理比較一覽

1、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu).資產(chǎn)收購(gòu)的稅務(wù)處理比較一覽摘要：股權(quán)收購(gòu)是指一家企業(yè)（收購(gòu)方）購(gòu)買(mǎi)另一家企業(yè)（被收購(gòu)方） 的股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)被收購(gòu)企業(yè)控制的交易。股權(quán)收購(gòu)一般有直接收購(gòu)股 權(quán).劃轉(zhuǎn)后收購(gòu)、增資后收購(gòu)和分立后收購(gòu)，直接收購(gòu)股權(quán)是基礎(chǔ)，其 他三類(lèi)只是在這基礎(chǔ)上做些變形，受篇幅所限，本人在此只以直接稅屋搜稅股權(quán)收購(gòu)是指一家企業(yè)（收購(gòu)方）購(gòu)買(mǎi)另一家企業(yè)（被收購(gòu)方） 的股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)被收購(gòu)企業(yè)控制的交易。股權(quán)收購(gòu)一般有直接收購(gòu) 股權(quán)、劃轉(zhuǎn)后收購(gòu)、增資后收購(gòu)和分立后收購(gòu)，直接收購(gòu)股權(quán)是基礎(chǔ), 其他三類(lèi)只是在這基礎(chǔ)上做些變形，受篇幅所限，本人在此只以直接 收購(gòu)股權(quán)作分析。在地產(chǎn)行業(yè)，相對(duì)于資產(chǎn)的直接收購(gòu)，

2、股權(quán)收購(gòu)有 二點(diǎn)優(yōu)勢(shì):一、操作簡(jiǎn)單，項(xiàng)目的各類(lèi)證照不需要辦理更名手續(xù)，收購(gòu)后標(biāo) 的公司能夠快速開(kāi)工;二、交易時(shí)交易雙方的稅負(fù)相對(duì)較輕。但是股權(quán)收購(gòu)也有一定的不足:一、收購(gòu)方可能會(huì)承擔(dān)被收購(gòu)方的或有負(fù)債;二、股權(quán)溢價(jià)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，被收購(gòu)方股東需要繳納高額的轉(zhuǎn)讓所得稅,除,收購(gòu)方在項(xiàng)目收購(gòu)后，支付的股權(quán)溢價(jià)成本在稅費(fèi)計(jì)算時(shí)不能扣 開(kāi)發(fā)完成銷(xiāo)售環(huán)節(jié)需要交納高額的稅費(fèi)，尤其是在土地增值稅方針對(duì)股權(quán)收購(gòu)的不足，在此提供幾點(diǎn)參考意見(jiàn)。一、對(duì)于或有負(fù)債在并購(gòu)時(shí)，1、聘請(qǐng)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)被收購(gòu)方進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào) 查;2、控制付款節(jié)奏，與項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)掛鉤，在允許的情況下，可以與被 收購(gòu)方股東合作，聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，避免合作方

3、過(guò)早脫身。二.對(duì)于股權(quán)溢價(jià)方面的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們先分析下交易各方的稅A、被收購(gòu)方股東的稅負(fù)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方只在股權(quán)交易時(shí)產(chǎn)生納稅義務(wù)。(1) 增值稅上市公司股權(quán)屬于金融商品，法人需要征收增值稅，個(gè)人免征增 值稅；非上市公司股權(quán)不屬于金融商品，不征增值稅。政策依據(jù)：財(cái) 稅(2016) 36號(hào)附件銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋五金融商品轉(zhuǎn)讓第4條規(guī)定金融商品轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵皋D(zhuǎn)讓外匯、有價(jià)證券、非貨物 期貨和其它金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。財(cái)稅(2016) 36號(hào)附件3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定第二十二條明確規(guī)定：“個(gè)人 從事金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)”免征增值稅。財(cái)稅（2016） 36號(hào)附件二第一條二項(xiàng)規(guī)定：不征

4、增值稅項(xiàng)目“在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、 出售.置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、 負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn).土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。”（2）附加稅費(fèi)二應(yīng)交增值稅稅額* （城市維護(hù)建設(shè)稅稅率+教育費(fèi)附加+地方教育費(fèi)附加）政策依據(jù).中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（一） 納稅人凡繳納增值稅.消費(fèi)稅.營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù) 建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。（三）稅率城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行地區(qū)差別的比 例稅率，分為三個(gè)檔次，具體為：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%； 納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣 城或鎮(zhèn)的，稅率為

5、1%。征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定第三條教育費(fèi) 附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為 計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%。（3）企業(yè)所得稅=（股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得-取得股權(quán)所支付的對(duì)價(jià)-卬花稅）*25%政策依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十 六條規(guī)定企業(yè)所得稅法第六條第（三）項(xiàng)所稱(chēng)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán).債權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的收入中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法第八條企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入 有關(guān)的、合理的支出，包括成木.費(fèi)用.稅金、損失和其他支出，準(zhǔn) 了在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施 條例第三十一條企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)

6、稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除 企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。（4）個(gè)人所得稅=（股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得-取得股權(quán)所支付的對(duì)價(jià)-印花稅）*20%政策依據(jù)：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第67號(hào)發(fā)布股權(quán)轉(zhuǎn) 讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）第四條個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以股權(quán)轉(zhuǎn) 讓收入減除股權(quán)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓所得繳納個(gè)人所得稅。合理費(fèi)用是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)按照規(guī)定支付的有 關(guān)稅費(fèi)。（5）印花稅二產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)*0.05%政策依據(jù)：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于卬花稅若干具體問(wèn)題的解釋 和規(guī)定的通知國(guó)稅發(fā)19911155號(hào)第十條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移 書(shū)據(jù)的征稅范圉是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注

7、冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有 權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。B、收購(gòu)方：股權(quán)交易時(shí)，只產(chǎn)生E卩花稅二產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)*0. 05%政策依據(jù)同上開(kāi)發(fā)完成銷(xiāo)售（1）卬花稅二產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)*0. 05%政策依據(jù)同上（2）土地增值稅標(biāo)的公司在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，只能以初始取得土地時(shí) 支付的價(jià)款進(jìn)行扣除，收購(gòu)方支付的股權(quán)溢價(jià)不能扣除，加大了增值 額，造成土地增值稅稅負(fù)加重。政策依據(jù)：中華人民共和國(guó)土地增 值稅暫行條例第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目（一）取得土地使用權(quán) 所支付的金額中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七 條規(guī)定.條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為（一）取得 土地使用權(quán)

8、所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地 價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。（3）增值稅如釆用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稅負(fù)無(wú)影響，只是政策因素，無(wú)關(guān)變量;如釆用一般計(jì)稅，銷(xiāo)售額二收入-支付的土地價(jià)款，會(huì)增大銷(xiāo)售額, 增加稅負(fù)。政策依據(jù)：營(yíng)改增財(cái)稅2016136號(hào)附件二第三條銷(xiāo)售額規(guī) 定:"10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選 擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi) 用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工H期在2016年4月30 R前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。11、試點(diǎn)納稅人按照

9、上述4一10款的規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。扣除的政 府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。”（4）附加稅費(fèi)二應(yīng)交增值稅稅額* （城市維護(hù)建設(shè)稅稅率+教育費(fèi)附加+地方教育費(fèi)附加）政策依據(jù)同上（5）企業(yè)所得稅土地使用權(quán)的稅前可扣除成本為初始取得成本，該股權(quán)溢價(jià)在標(biāo) 的公司稅前不得扣除。政策依據(jù)：中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第五十六 條規(guī)定企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn).無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期 待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)

10、稅基礎(chǔ)。所得稅P増值稅及其 附加卩土地增值稅.契稅卩印花稅己轉(zhuǎn)讓方卩厶Xp受讓方卩X43Xp房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)稅負(fù)情況卩a所得稅心増值稅及其 附加"土地增值稅+契稅心印花稅P轉(zhuǎn)讓方2厶a/pX羊受讓方“X<3X4?Xp厶a稅丿£-p房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)稅負(fù)情況卩稅屋提示一被遮擋部分為“ V”三、在分析完收購(gòu)雙方的稅負(fù)之后，我們可以看出，股權(quán)收購(gòu)稅務(wù)方而的根源就在于怎么去處理支付股權(quán)溢價(jià)所引起的稅負(fù)問(wèn) 題，實(shí)務(wù)中房產(chǎn)公司在并購(gòu)時(shí)，沒(méi)有采用股權(quán)收購(gòu)，很大一部分原因 就是沒(méi)能很好的協(xié)商好這部分的稅負(fù)，下而我們來(lái)思考下應(yīng)對(duì)措施。對(duì)于轉(zhuǎn)讓的股權(quán)溢價(jià)，收購(gòu)方與被收購(gòu)方股東可以將股轉(zhuǎn)

11、協(xié)議一分為 二，按被收購(gòu)方注冊(cè)資木作價(jià)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，與被收購(gòu)方股 東簽訂拆遷.綠化、咨詢(xún)等合同，由標(biāo)的公司支付溢價(jià)款，這樣可以 同時(shí)降低雙方的稅負(fù)，達(dá)到雙贏。當(dāng)然，在實(shí)際操作中，由于各稅局 征管口徑的不同，在稅收具體認(rèn)定上可能會(huì)有差異，比如，一次全額 轉(zhuǎn)讓主要資產(chǎn)為土地或房產(chǎn)的公司股權(quán)，可能會(huì)被認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓土地和 房產(chǎn)，需要征收增值稅及附加和土地增值稅；股轉(zhuǎn)協(xié)議一分為二，僅 憑幾份合同，稅局是否認(rèn)可項(xiàng)目公司開(kāi)展了相關(guān)的實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)，也存在 一定的不確定性，這些都會(huì)給公司帶來(lái)相當(dāng)大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？偨Y(jié)公司如何讓項(xiàng)目落地，風(fēng)險(xiǎn)和收益如何權(quán)衡，如何規(guī)避不必要的 風(fēng)險(xiǎn)，這些都在考驗(yàn)公司決策層的管理能力。除了

12、組建專(zhuān)業(yè)的隊(duì)伍來(lái) 處理這些問(wèn)題外，在必要時(shí)，也要借助外部專(zhuān)家的工作。股權(quán)收購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)公司股東的股份，或者收購(gòu)目標(biāo)公司發(fā)行在外的股份?；蛳蚰繕?biāo)公司的股東發(fā)行收購(gòu)方的股份換取其持有的目標(biāo)公司股份（又稱(chēng)吸收合并）二種方式進(jìn)行；前一種方式的收購(gòu)使資金流入目標(biāo)公司的股東賬戶(hù);而后一種方式的收購(gòu)不產(chǎn)生現(xiàn)金流（還可合理避稅）。當(dāng)收購(gòu)方購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)公司一定比例的股權(quán).從而獲得經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，稱(chēng)之為接受該企業(yè)。而未取得經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的收購(gòu)稱(chēng)之為投資。收購(gòu)?fù)瓿珊?控股超過(guò)50%以上該公司股權(quán)的收購(gòu)目的是為了獲得控制權(quán),而投資的目的則可能是看準(zhǔn)了此項(xiàng)投資未來(lái)有較高的回報(bào)率曲可能是為了加強(qiáng)雙方的合作關(guān)系或?yàn)檫M(jìn)入某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域作

13、準(zhǔn)備,還有可能是為了獲得目標(biāo)公司的無(wú)形資產(chǎn)（商管、人才、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)）。收購(gòu)股權(quán)就是一個(gè)企業(yè)把另一個(gè)企業(yè)的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓給第三個(gè)企業(yè),我們可以視第一個(gè)企業(yè)與第三個(gè)企業(yè)是朋友或是親兄弟的關(guān)系,對(duì)于股權(quán)重組的處理來(lái)說(shuō),第一個(gè)企業(yè)就像是出賣(mài)股權(quán)，第三個(gè)企業(yè)就像是購(gòu)買(mǎi)股權(quán)。資產(chǎn)收購(gòu)是指一家公司以有償對(duì)價(jià)取得另外一家公司的全部或者部分資產(chǎn)的民事法律行為。資產(chǎn)收購(gòu)是公司尋求其他公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模、推行公司發(fā)展戰(zhàn)略的重駙施。資產(chǎn)收購(gòu)具有以下法律特征:1. 資產(chǎn)收購(gòu)協(xié)議的主體是作為買(mǎi)賣(mài)雙方的兩家公司，而不包括公司股東在內(nèi)。因此,資產(chǎn)收購(gòu)與控制權(quán)收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)的主體存在本質(zhì)區(qū)別；2 資產(chǎn)收購(gòu)的標(biāo)的是出售公

14、司的某一特定資產(chǎn)，且不包括該公司的負(fù)債；3 資產(chǎn)收購(gòu)行為完成后，收購(gòu)公司與目標(biāo)公司各自保持自己的獨(dú)立法律人格;4 資產(chǎn)收購(gòu)的法律關(guān)系雖然較為簡(jiǎn)單，但也可能發(fā)生相應(yīng)的交易成本。、資產(chǎn)收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)的區(qū)別1 .收購(gòu)客體及變更手續(xù)不同股權(quán)收購(gòu)的客體是目標(biāo)公司的股權(quán)，而資產(chǎn)收購(gòu)的客體是目標(biāo)公司的資產(chǎn)。股權(quán)收購(gòu)因股東變動(dòng)須辦理工商變更手續(xù),資產(chǎn)收購(gòu)不需要辦理工商變更手續(xù)，但收購(gòu)資產(chǎn)中有不動(dòng)產(chǎn)的,須到房地產(chǎn)等部門(mén)辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。相關(guān)證照轉(zhuǎn)讓后果的差異。在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，受讓方通常無(wú)法直接獲得或者目標(biāo)公司的資質(zhì)、牌照。而在股權(quán)收購(gòu)當(dāng)中，通常情況下，收購(gòu)方能夠自然取得目標(biāo)公司的原有證照。2. 兩者在稅收

15、方面存在差異在股權(quán)收購(gòu)中,納稅義務(wù)人是收購(gòu)公司和目標(biāo)公司股東，而與目標(biāo)公司無(wú)關(guān)。除了E卩花稅外”目標(biāo)公司股東可能因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而繳納企業(yè)或個(gè)人所得稅。資產(chǎn)收購(gòu)中,納稅義務(wù)人是收購(gòu)公司和目標(biāo)公司本身。根據(jù)目標(biāo)資產(chǎn)的不同,納稅義務(wù)人需要繳納不同的稅種,主要有增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅和E卩花稅等。3. 兩者的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)不同股權(quán)收購(gòu)方式下,收購(gòu)公司成為目標(biāo)公司股東，收購(gòu)公司僅在出資范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，目標(biāo)公司的原有債務(wù)仍然由目標(biāo)公司承擔(dān)。由于目標(biāo)公司的原有債務(wù)對(duì)今后股東的收益有著巨大的影響，因此在股權(quán)收購(gòu)之前，收購(gòu)公司必須調(diào)查清楚目標(biāo)公司的債務(wù)狀況，一般并購(gòu)公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)如設(shè)計(jì)師和律師對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行

16、盡職調(diào)查，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中對(duì)目標(biāo)公司潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)予以規(guī)避。而在資產(chǎn)收購(gòu)中，資產(chǎn)收購(gòu)后,目標(biāo)公司的原有債務(wù)仍由其承擔(dān),基本不存在或有負(fù)債的問(wèn)題。但收購(gòu)資產(chǎn)有可能被設(shè)定他物權(quán)等權(quán)利限制，因此，資產(chǎn)收購(gòu)對(duì)收購(gòu)公司而言，存在一定的他物權(quán)等實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。4. 兩者的主體和客體不同股權(quán)收購(gòu)的主體是收購(gòu)公司和目標(biāo)公司的股東，客體是目標(biāo)公司的股權(quán)。而資產(chǎn)收購(gòu)的主體是收購(gòu)公司和目標(biāo)公司，客體是目標(biāo)公司的資產(chǎn)。二股權(quán)收購(gòu)具體優(yōu)劣（）股權(quán)收購(gòu)的優(yōu)勢(shì)1 采取股權(quán)收購(gòu)方式可以減少新成立項(xiàng)目公司審批開(kāi)發(fā)資質(zhì)所耗用的時(shí)間，避免新成立項(xiàng)目公司資質(zhì)等級(jí)較彳氐不能承攬大型項(xiàng)目的不足。2 .節(jié)省費(fèi)用。免契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅,只交

17、企業(yè)所得稅溢價(jià)部份分5年進(jìn)入所得額計(jì)交所得稅。3 手續(xù)簡(jiǎn)單。收購(gòu)項(xiàng)目公司一般只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更和工商變更登記（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）,即可通過(guò)控制公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)直接控制和管理整個(gè)項(xiàng)目,不涉及土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)及建設(shè)手續(xù)的更名。4.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度快。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)經(jīng)有關(guān)部門(mén)的審批合格,即可立馬投入資金進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè),無(wú)須再重新立項(xiàng)辦理相關(guān)手續(xù),另成立房地產(chǎn)公司。（二）股權(quán)收購(gòu)的弊端債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特別是或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)難以控制。收購(gòu)方除考慮項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)外，還需要考慮目標(biāo)公司的對(duì)外擔(dān)保、債務(wù)、未支付款項(xiàng)、合同違約等潛在風(fēng)險(xiǎn)。約定項(xiàng)目公司在收購(gòu)前的一切債權(quán)債務(wù)均由原股

18、東負(fù)責(zé)清理，承擔(dān)并提供相應(yīng)的有效擔(dān)?；蝾A(yù)留一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。2 .前期談判調(diào)查時(shí)間比較長(zhǎng)。批租地塊或在建工程停建通常原因復(fù)雜，存在項(xiàng)目權(quán)益人過(guò)多的現(xiàn)象。由于商業(yè)活動(dòng)的保密性，外部人員很難了解項(xiàng)目公司的對(duì)外擔(dān)保、合同違約或者負(fù)債等經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)況,信息的不對(duì)三、資產(chǎn)收購(gòu)具體優(yōu)劣()資產(chǎn)收購(gòu)的優(yōu)勢(shì)1 .可以避開(kāi)目標(biāo)公司股東間的爭(zhēng)端，直接與目標(biāo)公司簽約如果目標(biāo)公司股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜，特別是整體收購(gòu)時(shí),必須要取得全體股東書(shū)面一致同意。因此，收購(gòu)股權(quán)的談判難度大,進(jìn)度慢。由于田可股東對(duì)其他股東對(duì)外轉(zhuǎn)讓的股權(quán)均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)股權(quán)收購(gòu)遇到少數(shù)股東阻撓時(shí)，則收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)增大。資產(chǎn)收購(gòu)則可有效避開(kāi)

19、上述限制。2 .可以避免承擔(dān)被購(gòu)方的"或有負(fù)債"，降低并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于：對(duì)外擔(dān)保、稅務(wù)征收與處罰、侵權(quán)行為、違規(guī)行為處罰等。如果目標(biāo)公司有存續(xù)年限較長(zhǎng)、歷史沿革復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)管理者變更頻繁,長(zhǎng)期虧損等情況，則或有負(fù)債產(chǎn)生的存在可能性會(huì)增大。而在會(huì)計(jì)師事務(wù)所所作的評(píng)估報(bào)告、審計(jì)報(bào)告中一般也不會(huì)反映,除非是目標(biāo)公司明確告知。資產(chǎn)收購(gòu)中，上述或有負(fù)債則可有效避免。3.調(diào)整資產(chǎn)賬務(wù)數(shù)值，減少企業(yè)所得稅或再次轉(zhuǎn)讓交易成本目標(biāo)公司擁有的固定資產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）價(jià)值在會(huì)計(jì)賬薄上以折舊后的歷史成本入賬（即入賬價(jià)值較?。?。資產(chǎn)收購(gòu)后收購(gòu)價(jià)即為資產(chǎn)的賬面價(jià)值,可提折舊的基數(shù)相應(yīng)調(diào)高

20、,取得較高的折舊費(fèi)用,相應(yīng)減少應(yīng)納稅所得額。而股權(quán)收購(gòu)不會(huì)影響資產(chǎn)的帳面價(jià)值,資產(chǎn)價(jià)值保留為原始賬面價(jià)值，如以后再次出售,出售取得的收入與賬面成本相差大,所需繳納轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)增大。而這一部分在賬面彳氐做的資產(chǎn)價(jià)值所產(chǎn)生的稅費(fèi)本應(yīng)是現(xiàn)出讓股東承擔(dān)的，最后卻以股權(quán)收購(gòu)方式轉(zhuǎn)價(jià)給了收購(gòu)方。4.資產(chǎn)收購(gòu)所需調(diào)查的信息相對(duì)較少,承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小資產(chǎn)收購(gòu)只需要考慮資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值、權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)、過(guò)戶(hù)稅費(fèi)、未來(lái)增值空間等。而股權(quán)收購(gòu)則要對(duì)企業(yè)作相對(duì)全面的調(diào)查，如：企業(yè)歷史沿革、人事關(guān)系、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東意愿、債務(wù)、或有債務(wù)、稅務(wù)、資產(chǎn)狀況，稍有遺漏都有可能使實(shí)際收購(gòu)成本增加。5. 無(wú)需承擔(dān)原企業(yè)員工處置的成本和風(fēng)險(xiǎn)老企業(yè)的員工大都工齡很長(zhǎng)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購(gòu)公司后，未經(jīng)員工本人同意公司是不能辭退的,否則須支付雙倍補(bǔ)償。資產(chǎn)收購(gòu)方式則無(wú)需承擔(dān)原企業(yè)員工的處置成本和