房地產(chǎn)開發(fā)流程,一級二級開發(fā)

1、地產(chǎn)人必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點作為地產(chǎn)人,必須知道房地產(chǎn)項目開發(fā)的流程。具體來說,房地產(chǎn)項目開發(fā)一般 分為前期、中期、后期7大階段。如果想要對房地產(chǎn)運營做到運籌帷幄,就必須 對項目全流程及直要控制點做到了然于心。2房地目整體開發(fā)擁房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向 消費者.消費者之間的轉(zhuǎn)移!土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售資源獲取入住交付資源加工前期（決策期）:由拿地到方案定案重在決策（大局已定）;中期（實施期）：由施工圖設(shè)計到入伙重在執(zhí)行;后期（運營期）：入伙后到房屋拆除一重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。Is企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程2、客戶視角的

2、房地產(chǎn)流程S樓比較 決笨 等約 等待 收樓 收拾 ffH 居住3、秦例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程竣工驗收主休封項開盤預(yù)售還主休開工薦工許可適項目開工精裝交棱標準»工圖及材料定板建曼工程規(guī)劃許可適主體適工圖完咸樁基詢工圖完成方案圖報建方案設(shè)計完成仿案評審知總平圖規(guī)劃設(shè)計完成難設(shè)用地規(guī)劃許町：？國有丄地使用還頂目啟動會壓墜即項目啟動時間取得設(shè)計藝點后經(jīng)團評審?fù)ㄟ^的時間；指國有土地便用證的簽發(fā)時間；OSTT昴辿礎(chǔ)軸地蜩許可證發(fā)W1 司；越養(yǎng)酸踐指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準； qsLZjh 指方索通過集團«會批準的時間；指取得政府相關(guān)部門批文時間以量后部門的批文時間

3、為準； 1麗緇I七涯IBB指可用于招標及施工的轄施H圉完成時間； 餾觀id；自指可用于搖標及施工的施工團芫成時間;I出駅戰(zhàn)j躺師指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間；指擬批ffl精裝交樓項目可用于拾標及施工的施工圖完成時間:指項目動土?xí)r間,以土方殲挖或MS施工的開始時間為準； 指施工許可證的簽發(fā)時間;指總包單位進場，以地下室底板或耆承臺jeai施工開始時間為準； 指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間；（擔(dān)取得預(yù)您證后，正式開盤銷倉的時間）；輻固（捋主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）；曲建（掲竣工驗收備案證明發(fā)咖）;項目全流程7大關(guān)鍵節(jié)點1、土地獲取(一) 企業(yè)獲得土地的方式1、行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)

4、改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。2、資本市場:(1) 投資參股：用資金入股或用土地入股,通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司；(2) 土地收購:直接收購獲得土地,這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費；(3) 收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等,一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費,不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅.契稅。這是近年來比較紅火的一種方式,比 如萬科收購浙江南都,香港路勁收購順馳。3土地市場：通過在土地市場逬行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地,這也是自

5、 2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以"價高者得"為唯-的衡量標準。（二）拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素?Is市場未來預(yù)期；2、項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期;3、規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；4、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；5、競爭對手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則（1）住宅為主,實現(xiàn)快速開發(fā),快速銷S,資金快速回籠。嚴格控制持有物業(yè) 在整體開發(fā)量中的比例。（2 ）選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市,土地位置以城市 發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。（3 ）避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。（4 ）

6、深耕目前已逬駐城市,特別是成都、長沙、江陰、沈陽,確保每個已逬入 城市有3個可售建筑面積在30萬葉以上的項目，保證三年的開發(fā)量,做好土地 儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴糅丸行。（三）各部門職責(zé)1、投資開發(fā)部:收集土地信息一項目立項報告（分公司）項目立項審批（董事會）項目可研報告（集團）項目投資決策（靈事會）項目 獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購）一成交確認書移交給項目公司。2、葺銷部：初步市場調(diào)研及定位草秦。3、設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方秦。4、工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）5、財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。6、成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計SBS供的

7、規(guī)劃要點進行估算）7、采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項目可研報告2、定位決策1、地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人!決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進度。決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。2、秦例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素定位一項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等!定案一總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等!定價一 S均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等!3、各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證一國有土地使用證。營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化

8、、項目定位報告、定價方案、 示范區(qū)方案）。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書一念設(shè)計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務(wù)部：概念版投資收益。（三個指標）成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計咅時是供的規(guī)劃要點進行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。3、產(chǎn)品設(shè)計1、地產(chǎn)項目標準設(shè)計周期設(shè)計周期3: 5: 22、設(shè)計前期實施方案施工圖3個月5個月2個月包含的主要設(shè)計階段：概念設(shè)計：大概6周；詳規(guī)設(shè)計：大概6周；單體方案：大概12周；擴初方案：大概6周；施工圖設(shè)計：施工標準和結(jié)構(gòu)形式，大概10周；S觀設(shè)計：大概56周；樣板房及會所設(shè)計：

9、大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。3常見的問題:進度問題：進度難以控制.各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。4、設(shè)計控制點概念設(shè)計研究.區(qū)域確認概念設(shè)計研究結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計.區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審 會、區(qū)域單體確認、實施方案完成、Si岀施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計.銷售包裝設(shè)計。5、項目重要節(jié)點詳規(guī)報建、方案報建、初步設(shè)計報建、施工圖報建、開工時間、開盤時間。方案文本中,最重要兩張圖項目總平面圖、標準層平面圖！6、最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考單位規(guī)劃單位規(guī)劃單位景觀公司:裝飾設(shè)計時間進度控制 規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計施工圖設(shè)計 景觀設(shè)計 樣板房及會所規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖

10、把控;規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底;施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果,而非作品。7、各部門職責(zé):投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書一建設(shè)工程規(guī)劃許可證一 礎(chǔ)施工 許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書一劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案） 景觀方案評審一 步設(shè)計成果評審（含基坑支護設(shè)計圖）一 筑施工圖評 審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖）正式施工圖評審。工程部：地質(zhì)初 一地質(zhì)詳堪一土方開挖及邊坡支護一基礎(chǔ)施工。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標）成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計ay是供的規(guī)劃要點進行估算）采購

11、部：施工圖顧問單位一景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位監(jiān)理單位招標一 一土建總包招標一工程材料設(shè)備采購?？头⑽飿I(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護&關(guān)注風(fēng)險點：工程部、投資開發(fā)部.設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標表!工程部.設(shè)計部.營銷及客服部關(guān)注交樓標準!工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部.設(shè)計部.營銷及客服部.投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙!4、項目報建1. 如何加快項目報批報建逬程？(1)內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時間.圖紙變更(報建圖紙的變更)等；(2 )現(xiàn)場酉£合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待;(3 )外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵?/p>

12、包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管.質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；(4) 合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程酉8合(主要是現(xiàn)場).合作方報建工作(勞保金、中標備案、淤泥證等).合作方的資源配合(尤其是專業(yè)2、如何處理無證施工？(1)技術(shù)處理文物考察？政府工程?先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工?(2)協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位.和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。(3)處理技巧以有替無,以小替大；(以小施工證開大標段的工)減免申譴,考慮天氣及形象/影響等因素。5、施工建設(shè)1、工程建設(shè)的相關(guān)知識(1)工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備;(2 )整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；(3 )建筑結(jié)

13、構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；(4)項目施工周期(合理逬度)：多層及低密度：912個月；小高層：1呼；高層建筑：2年到兩年半;(5) 施工組織次序：基礎(chǔ)部分i主體工程i外墻裝飾及安裝i園區(qū)管線i景觀施工i竣工驗收。(6) 影響工程造價的主要因素:a.建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu) > 框剪 > 框架 > 磚混;b.外立面材質(zhì)及設(shè)備等級:是否玻璃幕墻、外立面選材標準;C.施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減;d. 地基情況:是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本;e. 場地條件：是否平整、是否山地;f. 抗震等級：6級、7級、8級；g. 節(jié)能要求:是否滿足節(jié)能

14、規(guī)范；景觀環(huán)境造價。2、各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。設(shè)計部：配套工程圖紙（水、電、燃氣、排污）、配合銷售的設(shè)計輸入（合同附 圖、模型、交樓標準）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃氣、 鋁合金門窗、幕墻、精裝修等）客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標（取得預(yù)售證的必要條件）。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標。關(guān)鍵要點：質(zhì)量控制、進度控制、成本控制、協(xié)調(diào)管理!1、三

15、個階段售前階段市場.客戶.產(chǎn)品策劃咨詢.代理公詞育中階段客戶.傳.銷皆®務(wù).價格、促銷銷e代理、廣告代理媒體啻后階段風(fēng)險控制2、關(guān)鍵節(jié)點卻節(jié)點 組昨售團隊 頂魚宦位頂目舖*賣jsgBS 頂目葩執(zhí)行 頂目營銷推r方匚 頂目«示K包裝方秦 合作方資jgfiE用 項目第一次rl甌: 公司及項目品R離廣 項目展示區(qū)開放- 頂目價格聽i毓一 ®目一期開 菅銷gffig算銷售手冊、銷周期.價格.法律文件、培訓(xùn)等 媒體組合.費用計劃、萸大營銷活動方案等 售樓處、樣板房看樓通道工地等代理公司.制作公司、短信公司.媒休、印刷等銷S總監(jiān).銷售經(jīng)理.銷B良.策劃總監(jiān).策劃經(jīng)理.策劃師

16、主推廣凰 主形彖畫面.項目案名.項目LOGO等 區(qū)位.地段.產(chǎn)品.環(huán)境.價格.品牌等開S方案、推廣周期.外S導(dǎo)示、廣告公司.3、各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積預(yù)測報_取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案.價格、洗籌.開盤實施。設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。工程部：施工逬度達到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同,情況有異）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。關(guān)鍵要素：工程達到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。7、入住交付1、關(guān)鍵節(jié)點客戶預(yù)驗房流程；（工地開放日）交付風(fēng)險檢查流程；（內(nèi)部驗收）模擬驗收流程；（內(nèi)部走場）集中交付現(xiàn)場接待流程交付后房屋維修

17、。（物業(yè).客服）2, 秦例：入伙交付解3、各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積實測報竣工驗收備案。營銷部：捋續(xù)銷售一售鑿/入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書）。設(shè)計部：竣工圖確認。工程部：組織各專項驗收竣工驗收（毛坯）組織整改移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修洋獨簽訂協(xié)議。政府驗收標準?質(zhì)量衡量標準？）財務(wù)部：項目決算報一項目后評報告（對內(nèi)含報酬率、凈利率、毛利率進 行核算）。成本部：竣工結(jié)算。（項目結(jié)算報告）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購?？头⑽飿I(yè)部:入伙方黑 風(fēng)險排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進。關(guān)鍵要素：竣工驗收、入伙、項目后評估項目推逬If在各環(huán)節(jié)的主要原因I

18、s最主要的時間耽誤在項目開工前期(1) 決策上的時間反復(fù);(2) 規(guī)劃設(shè)計上的時間耽誤;(3) 各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；(4) 規(guī)劃報建的時間耽誤；(5) 亦可能遇到不常見的因素如：2、地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進度緩慢；3、資金短缺導(dǎo)致的工程施工逬度緩慢;4、天氣原因(雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致)；5、工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時停工和工地整改。地產(chǎn)開發(fā)成本計算全解房地產(chǎn)管理觀察2018-12-111&32:46M1MZMI -I f I P I jar 、1園 A- .X'艱訊M2 5?J I-建設(shè)項目投資估算（一）建設(shè)項目總投資構(gòu)成:包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利患和流

19、動資金三部分。固定資產(chǎn)投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)內(nèi)容逬行建設(shè)所需的費 用;建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項目進行建設(shè)投資借款和流動資金借款而發(fā) 生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的全部周轉(zhuǎn) 資金。建設(shè)項目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn).無形資產(chǎn).遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。房地產(chǎn)項目投資與總成本費用估算- 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點三種經(jīng)營模式：出售.岀租和自主經(jīng)營。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。Is開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用。包括土

20、地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費.公共配套設(shè)施建設(shè)費.開發(fā)間接費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費.其他 費用以及不可預(yù)見費等2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金。（三）開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用.從財務(wù)角 度,這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施幵發(fā)成本 等。而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（包括管理費用.財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等）。亦可開發(fā)成 本和開發(fā)費用進行

21、分類。開發(fā)成本包括土地費用.前期工程費.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費.建筑安裝工程費、公共 配套設(shè)施建設(shè)費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費。開發(fā)費用包括管理費用.財務(wù)費用、銷e費用。例6-1 :某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個項目，總建筑面積157,349平方米,其中住 宅135,049平方米，商鋪5,300平方米,會所17,000平方米。住宅全部銷售, 商鋪用于出租，會所自己經(jīng)營。該項目總投資70,794萬元,其中開發(fā)建設(shè)投資70,644萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65,644萬元和自營固定資產(chǎn)（會所）5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經(jīng)營資金150萬元，在項目結(jié)束時（預(yù)計38年后） 一次收回。則開發(fā)項目總投資構(gòu)成

22、如圖所示:如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元,不包括 自營固定資產(chǎn)（會所）的5,000萬元和經(jīng)營資金150萬元。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用構(gòu)成估算（1）土地使用權(quán)出讓金土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進 行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及 土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價或平 均標定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素 修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協(xié)議。(2)土地征用及拆遷安置補償費新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫?/p>

23、行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補 償?shù)慕痤~.應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途.建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評 估價格確定；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價 格,結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。(3)土地轉(zhuǎn)讓費土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地 出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。(4)土地租用費土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多 見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中(如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時)經(jīng)常采用。(5)土地投資折價非常常見的合作開發(fā)項目的模式。2.前期工程費前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期

24、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以 及”三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下,規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費 占項目總投資的0.1%-0.3% ,水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié) 合有關(guān)收費標準估算,一般為設(shè)計概算的0.5%左右。(2 ) ”三通一平”等土地開發(fā)費用,主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費 用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量, 參照有關(guān)計費標準估算。一般為設(shè)計概算的0.35%。3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)g基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費又稱為紅線內(nèi)外工程費，

25、是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以 內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用,主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、 排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管 和干道的接口費用。基礎(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時,則各項基礎(chǔ)設(shè)施工程 均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。4、建筑安裝工程g建筑安裝工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié) 構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、 空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費用等。5、公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)

26、配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配 套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒 園、公共廁所、停車場等。6、開發(fā)間接賽開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所厲獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生 的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護 費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。7、g理費用管理費用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活 動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經(jīng)費、業(yè)務(wù)接待費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、養(yǎng)事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房 產(chǎn)稅、土地使用稅(企業(yè)管理用房)、車船使用費、技術(shù)開發(fā)費、無形資

27、產(chǎn)攤銷、 開辦費攤銷等各種費用。管理費用可按項目投資或前述1-5項直接費用為基數(shù),取一個百分比計算。這 個百分數(shù)一般為3%。財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債 券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為 項目籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見"借款還本付息估算"。利息外的 財務(wù)費用可按利息10%估算。9、銷售賽用銷售費用是指開發(fā)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或 委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。(1)廣告宣傳及市場推廣費約為銷S收入的2%3% (住宅銷售

28、物業(yè)較高,寫字樓物業(yè)較低)(2)銷售代理費約為銷S收入的1.5%-2%(3)其他銷S費用約為銷S收入的以上各項合計,銷售費用約占到銷售收入的4%-6%。10.其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、 合同公證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費 用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算,一般約占投資額的2%-3%。11.開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有 關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比堇的費用。各項稅費應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。以廣州為例,

29、這些稅費一般包括：(1)配套設(shè)施建設(shè)費(小區(qū)建安造價的5.5% ,單體11% )(2 )固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(按總投資額30%5%計征，目前暫停征收)(3)土地使用稅(4) 建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(5) 供水増容費(已免征)(6) 供電增容費(已免征)(7 )物業(yè)管理基金(按售價2%計收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售(8)其他12.不可預(yù)見S不可預(yù)見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附 加工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害増加的費用。它依據(jù)項目的復(fù)雜程度和 前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和為基數(shù),按3%-5%計算。如果是開發(fā)項目完成后出租或自營的項目

30、，還應(yīng)估算下列費用：13.運營S用運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主 要包括管理費用、銷e費用等。14.修理費用修理費用是指以出租或自營方瑟得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料 消耗和維修費用。房地產(chǎn)項目的收入、稅金估算與資金籌措一、經(jīng)營收入測算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制訂出切實可行的房地產(chǎn)產(chǎn)品的出 售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃）,通過該收入計劃，正確地估算出開發(fā)項目可能的收入。租售計劃應(yīng)與開發(fā)商的營銷策略相結(jié)合，同時還應(yīng)遵守各 級政府有關(guān)房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。（一）制訂房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃房地產(chǎn)項目租售計劃一般包括：

31、可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價格、收款 方式等內(nèi)容。1、在確定可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量時,應(yīng)首先確定開發(fā)項目可以提供的房地產(chǎn)類型及數(shù)量,再根據(jù)市場條件,確定開發(fā)項目在整個租售期內(nèi)每期（年、半 年3度，以下同）擬租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量。2、租售價格的確定應(yīng)在市場調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，通過市場交易信恵的分析與比較來完成。特別應(yīng)注意已建成的、正在建設(shè) 的以及潛在的競爭性房地產(chǎn)項目51曲以開發(fā)項目租售價格的影響。3、確定收款方式時應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例。當(dāng)分期付款時,應(yīng)注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應(yīng)特別注意可租售面 積比例的變化對租

32、售收入的影響。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的估算租售收入的彳古算是要計算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入.主要包括土地轉(zhuǎn)讓收 入、商品房銷售收入、出租房租金收入.配套設(shè)施銷售收入和開發(fā)企業(yè)自營收入 等。Is房地產(chǎn)開發(fā)項目的出租、出售收入,一般為可租售的項目建筑面積的數(shù)量與單位租售價格的乘積。對于出租的情況應(yīng)注意空置期（項目竣工后暫未租出的 時間）和空置率（未出租建筑面積占可出租總建筑面積的百分比）對各期租金收 入的影響。同時還應(yīng)考慮經(jīng)營期未出租物業(yè)的轉(zhuǎn)售收入。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的自營收入,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營;舌動的載體,通過綜合性的自營方式得到的收

33、入。在進行自營收入的估算時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對擬開 發(fā)項目建成后所產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對擬開發(fā)項目建成后所 生產(chǎn)的影響,以及未來商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對擬開發(fā)項目的影響。二稅金估算（-）經(jīng)營稅金及附加1.經(jīng)營稅金及附加的概念經(jīng)營稅金及附加是指房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè) 稅.城市維護建設(shè)稅.教育費附加(即為通常所說的"兩稅一費")。2、具體估算(1)營業(yè)稅對房地產(chǎn)投資而言.營業(yè)稅是從納稅房地產(chǎn)銷售或?qū)缱馐杖胫姓魇盏囊环N稅。營業(yè)稅稅額二應(yīng)納稅銷售(出租)收入X稅率目前我國的營業(yè)稅稅率是5%。(2)城市維護建設(shè)

34、稅城市維護建設(shè)稅,按增值稅.消費稅、營業(yè)稅的實繳稅額為計稅依據(jù)專門用于 城市建設(shè)、維護而征收的一種稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,城市維護建設(shè)稅的計 稅依據(jù)是其實際繳納的營業(yè)稅。城市維護建設(shè)稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為市區(qū) 的,稅率為7% ,納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的.稅率為1%。(3)教育費附加教育費附加是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，其計費 依據(jù)與城市維護建蹄相同。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,教育費附加的計費依據(jù)是 其實際繳納的營業(yè)稅。教育費附加的稅率一般為3%。（二）土地使用稅土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占有國有土地應(yīng)繳納的一種稅。計稅依據(jù)是

35、納稅人實際占有的土地面積。采用分類分級別的幅度定額稅率，每平 方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次,其中如廣州這樣的大城市為0.5 元至10元（具體參見表）。年應(yīng)納土地使用稅二應(yīng)稅土地面積（平方米）X稅率（三）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。對于出租的房產(chǎn),以房產(chǎn)租 金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房產(chǎn),以房產(chǎn)原值一次扣除10%30%后的 余額為計稅依據(jù)計算繳納。具體減除幅度由省.自治區(qū).直轄市人民政府確定。房產(chǎn)稅采用比例稅率,按房產(chǎn)余值計征,稅率為1.2% ;按房產(chǎn)租金收入計征的,稅率為12%.（四）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所得和其他所得征收的一種稅。就

36、房地產(chǎn)開發(fā) ;舌動而言.企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),所得稅計算公式是:所得稅稅額=應(yīng)稅所得額X稅率應(yīng)稅所得額二利潤總額允許扣除項目的金額對開發(fā)企業(yè)而言，其利潤總額主要是開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營期間的組收收入，其允許扣 除項目為總開發(fā)成本和經(jīng)營成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。（五）土地增值稅1、土地增值稅的概念土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附看物并取得收益的單位 和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額為征稅對象征收的一種稅。2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收 益?？梢允秦泿攀杖?、實物收入和其他收入。但一般指貨幣收

37、入。3、土地增值稅的扣除項目計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入征稅，而是5寸收 入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。這個余額就是納稅人 在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額扣除項目包括：(1) 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和相應(yīng)的手續(xù)費。(2 )房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括土地征用拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費等。(3 )房地產(chǎn)開發(fā)費用,包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。但三項費用在計算土地增值稅時，并不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用 進行扣除。具體扣除時，要看財務(wù)費用中的利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目 計算分

38、攤并提供金融機構(gòu)的證明。如果是，則財務(wù)費用中的利息、支出允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期 貸款利率計算的金額,而其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按照第1、2項計算金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。如果否，則凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明 的則整個房地產(chǎn)開發(fā)費用按上面第1、2項計算金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。(4)舊房或建筑物的評估價格轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)時，應(yīng)按舊房或建筑物的評估價格計算扣除項目金額。(5 )與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等。(6)財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第1、2項之和的20%扣除。4、土地增

39、值稅的稅率土地增值稅實行四級超率(額)累逬稅率，從30%60%。(1)増值額未超過扣除項目金額50% (包括本比例數(shù),下同)的部分,稅率為(2 )増值額超過扣除項目金額50% ,但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40% ;(3 )增值額超過扣除項目金額100%，旦未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50% ;(4 )増值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。5、土地增值稅的免稅規(guī)定有以下情形之一者.免征土地增值稅：(1)納稅人建筑普通標準住宅出售増值額未超過扣除項目金額20%的。(2 )因國家建設(shè)需要征收的房地產(chǎn)。綜上所述,土地增值稅的計算步驟b、增值額超過扣除金額50%

40、但未超過100%的部分,適用40%的稅率稅額1,000 X (100%-50%) x40%=200 萬元C.增值額超過扣除金額100%但未超過200%的部分,適用50%的稅率,稅額1,000 X (200%-100%) X 50%=500 萬元d、增值額超過扣除金額200%的部分,適用60%的稅率,稅額為:3,000-(1,000x200%) x60%=600 萬元(4)土地増值稅總額：150+200+500+600=1,450 萬元例6-3 :某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)普通標準住宅出售得到收入40,000萬元,其扣 除項目金額為35,000萬元,試計算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：(1)計算增值額為

41、：40,000-35,000=5,000 萬元(2) 計算增值稅與扣除金額之比：5,00035,000=14.28%(3) 判斷土地増值稅適用稅率:增值稅未超過扣除項目金額20% ,故該項目免征土地增值稅。第四節(jié)借款還本付息的估算借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利患和償還借款的時間，從而觀察 項目的償還能力和收益,為財務(wù)分析和項目決策提供依據(jù)。一、還本付息的資金來源根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定,歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項目建成后 可用于借款償還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預(yù)售或預(yù)租的項目,還款資金 還可以是預(yù)售或預(yù)租收入。Is利潤用于歸還借款的利潤，一般應(yīng)是可供分配的利潤中彌補

42、以前年度虧損.提取了盈 余公積金.公益金以及向投資者分酹!J潤后的未分酹！1潤。2、折舊費如果項目建設(shè)完畢后形成了一部分固定資產(chǎn)（如例6-1中的產(chǎn)生的價值5000萬 元的會所）在使用初期還無需更新,那么作為固定資產(chǎn)堇置準備金性質(zhì)的折舊 基金,在被提取后暫時處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限J可以利用部分新增折舊基金 作為償還貸款的來源之一，但以后應(yīng)由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回以 保證折舊基金從總體上不被挪用.在還淆貸款后恢復(fù)其原有的經(jīng)濟厲性。3、攤銷費4、其他還款資金5、預(yù)售或預(yù)租收入三.還款方式和順序（一）國夕M昔款的還款方式按照國際慣例，債權(quán)人一般對貸款本息的

43、償還期限都有明確的規(guī)定。如按規(guī)定等 額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。（二）國內(nèi)借款的還款方式和丿幀序一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序,或按雙方的貸款協(xié) 議歸還國內(nèi)借款。三、利患的計算（-）借款時的利息計算按照國家有關(guān)規(guī)定,在逬行建設(shè)項目經(jīng)濟評價時,對當(dāng)年發(fā)生借款的，假定借款 在當(dāng)年年中發(fā)生，按半年計息,其后按全年計息。每年應(yīng)計利息為：每年應(yīng)計利息=（年初借款本患累計+本年借款-2 ） X利率例6-4某房地產(chǎn)開發(fā)項目,建設(shè)期為3年。在建設(shè)期第1年借款300萬元,第2年借款600萬元，第3年400萬元,年利率為12% ,試計算建設(shè)期貸款利息。解：建

44、設(shè)期各年利息計算如下:第1年應(yīng)計利息=(0+300 一 2)><12%=18萬元第2年應(yīng)計利息=(318+600 一2"12%=74丄6萬元第 3 年應(yīng)計利息=(318+600+74.16+400于2)x12%二 143.06 萬元故建設(shè)期貸款利患總和為：18+7416+14306=23522萬元(二) 還款時的利息計算1. 等額償還額本金和利息總額時2、等額還本，利患照付四.借款還本付息表房地產(chǎn)投資項目的借款還本付息表提供了項目的債務(wù)狀況財務(wù)信患，描述了項目 開發(fā)經(jīng)曹過程中債務(wù)本息的分布狀況，為項目經(jīng)營決策和財務(wù)決策.償債能力分析提供了重要依據(jù)。但應(yīng)注意，借款還本付息表

45、只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息, 而沒有反應(yīng)流動資金借款本息。流動資金借款還本付息一般是每年利息照付.期末一次還本。換句話說,流動資 金的利息列入了財務(wù)費用，而由于其本金在項目計算期末用回收的流動資金一次 償還,所以在此沒有考慮流動資金借款償還問題。針對項目還本付息表,可逬行如下分析:Is分析項目債務(wù)清償能力2、協(xié)助安排短期貸款3、研究資金籌措方案的合理性例6-5某房地產(chǎn)開發(fā)項目,建設(shè)期為3年。第1年借款1000萬元.第2年借 款2000萬元，第3年3000萬元。項目建設(shè)完畢后開始銷售,預(yù)計每年的銷S 收入足以還本付患。貸款方的條件是年利率為8% ,建設(shè)期結(jié)束后5年內(nèi)等額還 本付息。試編制該項目

46、的借款還本付患估算表。解：（1）建設(shè)期各年應(yīng)計利息:第1年應(yīng)計利患=(0+1000一 2)x8%=40萬元第2年應(yīng)計利恵=(1040+20002) x8%=：L63萬元第 3 年應(yīng)計利患=(1040+2000+：L63?+3000-2)x8%=376 萬元第3年末借款累計：本金+利患=6000+40+163+376=6579萬元(2)每期還本付患：A=P( A/Pjn) =1648 萬元房地產(chǎn)一級開發(fā)流程地產(chǎn)開發(fā)中,為規(guī)范開發(fā)流程,各大城市行政主管部門將房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)分 為兩項進行操作,2007年北京市率先通過招標方式進行土地一級開發(fā)工作,采 用房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)分割開來其主要目的有兩個：

47、 -加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度； 二.使房地產(chǎn)開發(fā)成本進一i透明化.便于政府監(jiān)管:Is市四部委聯(lián)席會會議紀要：明確項目可逬行土地一級開發(fā)招投標工作； 2、市或區(qū)土地整理儲備中心逬行項目土地一級開發(fā)招投標工作;3、中標單位與市或區(qū)土地整理儲備中心簽訂項目土地一級開發(fā)委托協(xié)議書； 4、取得委托協(xié)議書后，經(jīng)區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申譴立項核準；取得用地預(yù)審告知單；5到國土資源區(qū)分局辦理用地預(yù)審手續(xù),取得建設(shè)項目用地土地一級開發(fā) 預(yù)審意見;6、到市發(fā)改委取得項目立項核準取得項目立項核準； 7、到市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃意見書（選址），取得規(guī)劃意見書（選址）和釘樁測繪告知單;&到測繪院辦理測繪釘樁成果；

48、9、到規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證同時到國土資源區(qū)分局辦理土地征用手續(xù),如涉及到農(nóng)用地還需先辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù).并交納相關(guān)稅費；注意：市政代征 與綠地代征可減免防洪費；10.到區(qū)建委（有的區(qū)縣到危改辦）辦理拆遷、評估公司招投標工作與辦理土地一11.12、實施拆遷；13.臨時市政建設(shè)；級開發(fā)項目拆遷公示.在這時會安排已有意向的拆遷、評估公司協(xié)助辦理,同時 還需提供拆遷資金證明； 根據(jù)公示情況說明以及拆遷評估合同辦理土地T及開發(fā)拆遷許可證；14、項目驗收；備注：在辦理完委托協(xié)議后,即可進行市政綜合配套設(shè)計實施。-土地儲備開發(fā)項目的要求 土地一級開發(fā)項目必須符合市政府的社會發(fā)展計劃.城市總體規(guī)劃.土地利

49、用總 體規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應(yīng)計劃（國有土地不受年度土地利用計 劃的制約）及土地儲備開發(fā)計劃。二土地一級開發(fā)的程序 （-）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向 市國土局提出土地一級開發(fā)申«。（二）市國土局受理申請并進行土地T及開發(fā)項目預(yù)審。（三）通過土土地一級開發(fā)預(yù)審的項目Z根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備 機構(gòu)負責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā) 地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本.土地收益開 發(fā)計劃、實施方式等。（四）編制了土地一級開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃.建

50、設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會,通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的 實施方案中土地.產(chǎn)業(yè)政策.城市規(guī)劃.建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則 意見。（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體1. 土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地開發(fā)的,由土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī) 劃.項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的 幵發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā) 成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后,土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標開發(fā)企業(yè)簽 訂土地一級開發(fā)wa委托協(xié)議。2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆

51、遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括 土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤,利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標方 式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見,向市國土部門辦理用地 手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù),涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市 政專業(yè)部門的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù) （七）如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建 設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲 得市人民政府的批準。（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位a

52、相關(guān)委辦局辦 理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗收建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行 驗收，驗收審核的內(nèi)容:1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費4、納入市土地儲備庫土地一級開發(fā)整理成本及收益分配方式1、集體土地征收費（含建設(shè)用地平移成本費）；國有土地收回收購費；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；城市公園、景觀綠化建設(shè)費；城市公共公益配套項目建設(shè)費；渠系 改造費；自來水主水管遷建費；電力設(shè)施建設(shè)費；安置房建設(shè)費（

53、包括集體土地 拆遷安置房建設(shè)費和國有土地拆遷安置房建設(shè)費）；規(guī)劃設(shè)計和策劃推廣費；年 度投資基本回報收益；其它不可預(yù)見費等費用。2、市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市公共公益配套設(shè)施具體建設(shè)項目由附加協(xié)議確定,所有建設(shè)費用經(jīng)審計后計入本項目一級土地整理結(jié)算成本，項目建設(shè)費用的審計方式 采用過程跟蹤審計,單項建設(shè)項目完成后進行審計匯總。3、年度投資基本回報按投資方實際完成的年度投資款的計算,在每年度核算完該年度的投資基本回報，政府方于每年度前將年度基本回報支付投資方。投資 方原則上將該年度基本回報于次年作為投資款繼續(xù)投入本項目，則繼續(xù)計算投資 方的年度投資及基本回報,直至土地招拍掛款返還投資方投資款后不再計算。

54、房地產(chǎn)二級開發(fā)流程土地二級開發(fā)的典型就是房地產(chǎn)開發(fā)，即土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的 房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。一般指商品房首次逬入流通領(lǐng)域進行交易而形成 的市場。下文主要以房地產(chǎn)開發(fā)為例來為大家講解土地二級開發(fā)的流程,希望對 大家有所幫助！ 從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講,房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段,即可 彳亍性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用 階段。項目決策階段 房地產(chǎn)項目可行性研究階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室逬行可彳亍性 研究。1、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化,減少或避免投資決策的失誤, 提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。可行性研究的主要內(nèi)容有：項目概況；（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安 置；（3）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；（4）規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;（5）資源供給 及資本運作方案；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護;項目開發(fā)模式、組