廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則

1、廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則1 總 則  2 一般規(guī)定3 房屋墻體定位及歸屬確認(rèn)4 房屋建筑面積測(cè)算5 共有建筑面積測(cè)算    6 房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算    7 房屋使用面積測(cè)算    8 附 則1總 則    1.1 為加強(qiáng)我市的房產(chǎn)管理，依法保護(hù)房屋所有者的合法權(quán)益，適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GBT179862000）的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本細(xì)則。&

2、#160;   1.2 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上所有房屋的權(quán)屬登記、交易、租賃、評(píng)估、抵押、行政裁決、拆遷等的房產(chǎn)面積測(cè)算。集體土地上建造的房屋可參照?qǐng)?zhí)行。    1.3 廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局是本市房產(chǎn)面積測(cè)算管理的行政主管部門。廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局權(quán)籍管理部門負(fù)責(zé)市轄各區(qū)房產(chǎn)面積測(cè)算的日常管理，并對(duì)各區(qū)的房產(chǎn)面積測(cè)算工作實(shí)施業(yè)務(wù)指導(dǎo)。    1.4 本細(xì)則所稱房屋面積的測(cè)算系指房屋水平投影面積的測(cè)量計(jì)算，它包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。

3、    1.5 本細(xì)則以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。    1.6 房產(chǎn)面積的精度分為兩級(jí)。各級(jí)面積的限差和中誤差不超過(guò)下表計(jì)算的結(jié)果。    房產(chǎn)面積的精度要求    精度等級(jí) 限 差 中 誤 差 適 用 范 圍    一級(jí) 一般地區(qū)的房屋    二級(jí)隱蔽區(qū)域毗連不規(guī)則的房屋    注：S為房產(chǎn)面

4、積，平方米（M2）2 一般規(guī)定    2.1 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上的永久性建筑。    2.2 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。    2.3 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指權(quán)屬人（或稱產(chǎn)權(quán)主，下同）依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。    2.4 房屋共有建筑面積系指各權(quán)屬人共同占有或

5、共同使用的建筑面積。    2.5 房屋面積以平方米為單位，計(jì)算過(guò)程面積取至0.001平方米，最終面積取至0.01平方米。    2.6 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、掌上型測(cè)距儀等能達(dá)到相應(yīng)精度儀器和工具，邊長(zhǎng)取位至0.01米。    3 房屋墻體定位及歸屬確認(rèn)    3.1 房屋勒腳以上的外墻體包括陽(yáng)臺(tái)與房屋的分隔墻體，其墻體面積應(yīng)包括粉刷層、貼面等外墻保護(hù)層，不包括凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的掛墻體（如玻璃幕等

6、）。    3.2 單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨(dú)立幢或獨(dú)立宗地的連體別墅不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認(rèn)確定。    3.3 墻體歸屬分為自（有）墻、共（有）墻和借（他）墻三類。    3.4 成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權(quán)屬線繪于共有墻中線處，其墻體面積以權(quán)屬線為界各自歸入相關(guān)建筑面積中，其中房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積

7、。 連體別墅不屬于成套房屋的范疇，可分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單元房屋。    3.5 成套房屋的架空樓層、局部架空等無(wú)墻體的外圍，包括底層樓梯入口處、店面或車庫(kù)的卷閘門或鐵柵門等，其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實(shí)體厚度確定，本層無(wú)可參照的可套用上層外墻體厚度確定。    地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計(jì)圖紙墻厚計(jì)算建筑面積。    3.6 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，以結(jié)構(gòu)樓板外沿至玻璃幕等外墻面的間距確定為外墻體厚度。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)

8、算建筑面積，墻厚按主墻厚度計(jì)算。欄桿、矮墻等維護(hù)結(jié)構(gòu)的不視為主墻。    金屬幕墻及其它材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。    各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。    4房屋建筑面積測(cè)算    4.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍：    4.1.1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。    4.1.2 房屋內(nèi)的

9、夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。    4.1.3 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的按其水平投影面積計(jì)算。通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計(jì)算建筑面積。    4.1.4 樓梯間、電梯（含觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等，均按房屋自然層計(jì)算面積。    4.1.5 房屋天

10、面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.6 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。    4.1.8 與房屋相連的有柱走廊（有兩根以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.9 房屋間永久性的封閉

11、的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.10 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.11 與房屋相連屬永久性的（不論是否突出墻外）且有非獨(dú)立柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.13 屬永久性建筑有非單排柱的車棚

12、、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.15 與室內(nèi)任意一邊相通的，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計(jì)算建筑面積。    4.1.16 層高在2.20米以上的架空層（包括技術(shù)轉(zhuǎn)換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層），按柱外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.17 底層雜物間、儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等層高在2.20米以

13、上的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。    4.1.18 對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.2米以上的部位計(jì)算建筑面積。    房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。    4.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍：    4.2.1 除第4.3.6款外的與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，其中無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層無(wú)柱走廊廊道形成臺(tái)面高出地坪0.15米且廊道和上蓋寬度均在1.20米以

14、上的，按上蓋和臺(tái)面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計(jì)算。    4.2.2 兩面、三面臨墻且無(wú)柱的門斗，其上蓋寬度在1.2米以上，若上蓋水平投影面積未超過(guò)外墻線及外墻延長(zhǎng)線所圍成的面積，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；若上蓋水平投影面積超過(guò)外墻線及外墻延長(zhǎng)線所圍成的面積，則按后者面積的一半計(jì)算。獨(dú)立柱的門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬于永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。    4.2.3 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，其上蓋面積必須大于陽(yáng)臺(tái)、挑廊面積的二分之一，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。  

15、;   4.2.4 屬永久性結(jié)構(gòu)、無(wú)頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計(jì)算。    4.2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。    4.2.6 與房屋相連的室外有頂蓋無(wú)柱的永久性裝卸貨平臺(tái)，按平臺(tái)水平投影面積的一半計(jì)算。    4.3 不計(jì)算建筑面積的范圍：    4.3.1 層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、地下室、半地下室及底層雜物間、車庫(kù)等。&

16、#160;   4.3.2 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、掛在墻體上的裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階，無(wú)柱雨篷、地下室或半地下室的采光井、防潮層及其保護(hù)墻，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井等。    4.3.3 房屋之間無(wú)上蓋的架空通道，或無(wú)上蓋的陽(yáng)臺(tái)、挑廊。若架空通道、消防通道、陽(yáng)臺(tái)、挑廊與其上蓋相距三個(gè)層高以上，均視為無(wú)上蓋。    4.3.4 房屋的天面、挑臺(tái)、公共曬臺(tái)、露臺(tái)，天面上的花園、泳池、水池。    4.3.5 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平

17、臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。    4.3.6 騎樓、過(guò)街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場(chǎng)所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊作為公共開(kāi)放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護(hù)結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等。    4.3.7 利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、路面作為頂蓋建造的房屋。    4.3.8 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋和層高不足2.20米的房屋。    4.3.9

18、獨(dú)立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長(zhǎng)廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下或地上水池、化糞池等。    4.3.10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。    4.3.11 與房屋相連的臺(tái)面低于0.15米或廊道寬度不足1.2米或上蓋寬度不足1.20米的底層無(wú)柱走廊；有上蓋無(wú)走道的綠化廊。    4.3.12 房屋內(nèi)的回形樓梯，其面積大于2.0平方米的二層以上的中空部分。    4.3.13 簡(jiǎn)易樓梯和走廊外的臺(tái)階踏步、室外爬梯，底

19、層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。    4.3.14 上蓋投影面積小于陽(yáng)臺(tái)、廊道圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一的陽(yáng)臺(tái)、廊道。    斜坡式人行或車行通道等無(wú)頂?shù)慕ㄖ?#160;   4.3.15 上層陽(yáng)臺(tái)或吊樓等在公共曬臺(tái)上的投影部分。    4.3.16 與室內(nèi)不相通的類似陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑。    4.3.17 類似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無(wú)實(shí)用功能的裝飾性建筑部位。  

20、;  5共有建筑面積測(cè)算    5.1 共有建筑面積的處理原則：    5.1.1 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。    5.1.1.1 商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有經(jīng)公證的分割協(xié)議，并在銷售時(shí)告知買受人；已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公共利益的前提下，應(yīng)在本細(xì)則第5.4條的范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。    5.1.1.2 分割的部位和分割

21、方式應(yīng)明確寫入該部位所有相關(guān)權(quán)利人的買賣合同，隱含的或不明確的協(xié)議均不視為有效的分割協(xié)議。    5.1.1.3 相關(guān)房屋權(quán)利人所達(dá)成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不視為有效的分割協(xié)議。    5.1.2 無(wú)產(chǎn)權(quán)文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例分?jǐn)偂?#160;   本條中“共有建筑相關(guān)”指該共有建筑為滿足各套（分戶）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服務(wù)。    5.2 共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：

22、60;   按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：    Si K×Si    KSi/Si    式中：K為面積分?jǐn)傁禂?shù)    Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，單位：平方米（M2）；    Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，單位：平方米（M2）；    Si為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，單位：平方米（M2）；

23、    Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，單位：平方米（M2）。    5.3 共有建筑面積的分類：    5.3.1 幢共有建筑面積；    5.3.2 功能區(qū)共有建筑面積；    5.3.3 層共有建筑面積；    5.3.4 其它共有建筑面積    5.4 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：  

24、0; 5.4.1 共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過(guò)道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。    5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。    5.5 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和公共建筑空間：    5.5.1 獨(dú)立使用的地下室、

25、半地下室，地下室或半地下室獨(dú)立的車位、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、儲(chǔ)物間等，作為自行車、摩托車等機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車集中停放部位、地上層雜物間、車棚、車庫(kù)，    5.5.2 建在幢內(nèi)或幢外，為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。    5.5.3 作為人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避難層（室）。    5.5.4 一幢樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，服務(wù)于本幢的共有建筑面積其所服務(wù)的對(duì)象還未完全竣工的。    5.5.5

26、按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、室內(nèi)“空中花園” 以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開(kāi)放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房等應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。    5.5.6 獨(dú)立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。    5.5.7 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物。    5.5.8 在第5.4條和5.5條前7款內(nèi)沒(méi)有羅列的房屋或建筑部位。    5.6 共有建筑面積

27、的計(jì)算方法：    整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和公共建筑空間，即為建筑物內(nèi)可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。    5.7 共有建筑的分?jǐn)偡椒ǎ?#160;   5.7.1 不同類型房屋的分?jǐn)偡椒ǎ?#160;   5.7.1.1 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?#160;   住宅樓一般以幢為單元，依照前述規(guī)則和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ?/p>

28、攤面積。若住宅樓底層為附屬層（或架空層，層高2.2米以上），上部為住宅單元構(gòu)成，可依照商住樓共有面積的分?jǐn)偡椒ㄌ幚?，將該樓劃分為住宅和附屬層兩大功能區(qū)。    5.7.1.2 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?#160;   首先根據(jù)住宅和商業(yè)（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)（或辦公）兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)（或辦公）部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?#160;   a

29、 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第5.2條的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。    b 商業(yè)（或辦公）部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。    對(duì)于同一幢樓的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個(gè)獨(dú)立樓梯或電梯的，還

30、應(yīng)按梯細(xì)分功能區(qū)分別計(jì)算。    綜上所述，一級(jí)分?jǐn)倿榇惫灿薪ㄖ娣e、區(qū)間共有建筑面積分?jǐn)偟絽^(qū)，二級(jí)分?jǐn)倿樯霞?jí)分?jǐn)倎?lái)的幢共有建筑面積與本功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積之和，依次逐級(jí)分?jǐn)傊敝粮鲗?，最后按套?nèi)建筑面積比例分?jǐn)偟礁魈祝ǚ謶簦?#160;   5.7.1.3 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?#160;   多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?#160;   5.7.2 共有建筑面積分?jǐn)偟娜舾删唧w補(bǔ)充規(guī)定 

31、60;  5.7.2.1 計(jì)算建筑面積的地面層（底層）走廊、檐廊等可分?jǐn)偟?，?dāng)?shù)讓痈魈祝ǚ謶簦┫蛟摾鹊篱_(kāi)門時(shí)，該廊道的建筑面積扣除通往樓上的通道面積后為底層各套（分戶）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；除此之外的廊道的建筑面積依照共有分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?#160;   5.7.2.2 地下室車道和專門服務(wù)于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分?jǐn)?。地下室功能用房和服?wù)于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各套（分戶）進(jìn)行分?jǐn)?。其余各共用部位為各相關(guān)套（分戶）分?jǐn)偂?#160;   5.7.2.3 核心筒部分和樓梯等縱向公

32、用部位，分割成地上和地下兩部分，分別為各使用層共用分?jǐn)偂?#160;   5.7.2.4 原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例分?jǐn)偂?#160;   5.7.2.5 會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動(dòng)中心等經(jīng)營(yíng)性用房，以及居委會(huì)、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認(rèn)定，以套（分戶）認(rèn)定,依照共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t參與分?jǐn)偡桨浮?#160;   5.7.2.6 某個(gè)共有建筑面積列入分?jǐn)偤螅痪唧w劃分各套（分戶）攤得面積的對(duì)應(yīng)部位。

33、0;   5.7.2.7 不列入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，也不攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。    5.7.2.8 用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米。物業(yè)管理用房超出上述面積時(shí)，其超出部分作為套（分戶）攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。     5.7.2.9 樓梯下方實(shí)際使用的，層高在2.20米以上空間的建筑面積計(jì)入下方空間的套內(nèi)建筑面積；層高在2.20米以下空間的建筑面積計(jì)入樓梯建筑面積，由使用該梯的功能區(qū)分?jǐn)偂?

34、#160;   5.7.2.10 房屋為斜面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體、層高2.20米以上的部分和復(fù)式樓挑空部位，直接計(jì)入套內(nèi)建筑面積，不計(jì)算外半墻。    5.7.2.11 以玻璃幕墻作為房屋外墻的，其外半墻厚度以結(jié)構(gòu)樓板外沿與玻璃幕墻外墻面之間水平距離的一半確定。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的規(guī)定處理。    5.7.2.12 商品房買賣合同約定的房屋建筑面積和預(yù)售登記時(shí)的銷售面積僅供面積測(cè)算時(shí)參考，不能作為確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)面積的測(cè)算依據(jù)。銷售合同中應(yīng)包括分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课徽f(shuō)明或面積數(shù)值

35、，合同中約定分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课粦?yīng)符合房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和本細(xì)則中可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e內(nèi)容，而且必須是合同簽訂各方共同相關(guān)的共有建筑面積，否則應(yīng)予剔除。    6房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算    6.1 房屋建筑面積由房屋所有權(quán)人委托市場(chǎng)準(zhǔn)入的具備相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的專業(yè)測(cè)繪隊(duì)，由測(cè)繪人員按照本細(xì)則的要求，實(shí)地測(cè)量和計(jì)算；房屋所有權(quán)人持相關(guān)測(cè)繪圖表及報(bào)批建手續(xù)或原權(quán)證等材料向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積。    6.2 房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算到戶，以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位，按房屋所在的座落、宗地號(hào)、幢號(hào)、層次、分戶

36、丈量、作圖和計(jì)算。    6.3 房產(chǎn)分割析產(chǎn)時(shí)不得損害原房屋使用價(jià)值和功能，應(yīng)依據(jù)明確的位置和權(quán)屬經(jīng)界（一般以房間隔墻）進(jìn)行分割，分別劃定各自獨(dú)立的房產(chǎn)權(quán)屬界線。共用門廳、過(guò)道等列為共有建筑面積按協(xié)議或相關(guān)建筑面積比例分?jǐn)倻y(cè)算到各戶。分割后各戶產(chǎn)權(quán)面積之和應(yīng)與原產(chǎn)權(quán)面積相一致。    6.4 成套房屋一般以幢為單位應(yīng)一次完整測(cè)繪，幢內(nèi)各戶所有的房屋產(chǎn)權(quán)面積，除了測(cè)定本戶（套）自有房屋（套內(nèi)）建筑面積外，還應(yīng)測(cè)算出本戶分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。    6.5 規(guī)劃批建層高2.20米

37、的底層雜物間、車庫(kù)或夾層等建筑物，若實(shí)際層高低于2.20米，不予確認(rèn)建筑面積。    7房屋使用面積    7.1 房屋使用面積測(cè)算時(shí)應(yīng)扣除內(nèi)、外墻體或柱體所占的面積。測(cè)量時(shí)以房屋的內(nèi)墻面水平投影測(cè)算。    7.2 房屋使用面積測(cè)算范圍：    7.2.1 房屋分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積即使用面積，包括專供住戶日常生活起居使用的臥室、起居室、客廳（堂屋）、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層（夾層）、擱樓（暗樓）等

38、附屬面積。    7.2.2 假層、擱樓（暗樓）凈高度在1.70米以上的部分計(jì)算使用面積，凈高度在1.70米以下1.40米以上的部分計(jì)算一半使用面積，凈高度在1.40米以下部分不計(jì)算使用面積。    7.2.3 客廳（堂屋）、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等附屬房屋，由二戶合用的各按二分之一計(jì)算使用面積；三戶合用的各按三分之一計(jì)算；四戶以上合用依此類推。    7.2.4 層高2.20米以上的房屋，計(jì)算房屋的全部使用面積，斜屋頂?shù)姆课莅磧舾?.70米以上的部位計(jì)算使用面積，凈高1.70米

39、以下1.40米以上的部位計(jì)算一半使用面積，凈高1.40米以下的不計(jì)入使用面積。    8附 則    8.1 本細(xì)則自2003年9月1日起施行。    8.2 本細(xì)則施行前委托房產(chǎn)測(cè)繪的房產(chǎn)面積應(yīng)按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 2003年9月1日后取得商品房預(yù)售許可證的商品房面積測(cè)算適用本細(xì)則。房屋自然狀況發(fā)生變化需變更測(cè)量時(shí)依本細(xì)則施行。    8.3 房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致，房屋產(chǎn)權(quán)面積的確認(rèn)以批準(zhǔn)文件或圖紙為依據(jù)，若房屋整體與批準(zhǔn)文

40、件或圖紙不相符（如超層、超建、擅自改變?cè)O(shè)計(jì)等）時(shí)，按以下情況分別處理：    8.3.1 法人、自然人自建、自用房（如廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、私宅自建房屋等），按房屋自然狀況完整測(cè)繪和計(jì)算，同時(shí)將其分割為批建和超批建兩部分，分別制作套（分戶）圖表，超批建部分的圖表應(yīng)加注說(shuō)明，如超建部位不能明確或不適合分割的則應(yīng)注明超占超建面積數(shù)，房屋用地面積不分?jǐn)偨o超批建部分，只分?jǐn)偨o批建部分。    8.3.2 成套房屋（如商品房(含別墅)、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、單位自建房等），按房屋自然狀況完整測(cè)繪，按實(shí)進(jìn)行分層、分戶和劃定共有部位，

41、以幢為整體制定共有建筑面積分?jǐn)偡桨?，分?jǐn)倻y(cè)算至各套（分戶），房屋用地面積也依實(shí)分?jǐn)倻y(cè)算至各套（分戶）。    8.4委托方在委托測(cè)量時(shí)，必須主動(dòng)提供相關(guān)的報(bào)批文件和圖紙、共有建筑部位的功能和服務(wù)范圍情況說(shuō)明以及測(cè)量單位認(rèn)為與面積測(cè)算有關(guān)的其他材料。測(cè)量單位應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)標(biāo)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和本細(xì)則進(jìn)行測(cè)算。    測(cè)繪產(chǎn)品的最終驗(yàn)收工作由委托方組織實(shí)施。驗(yàn)收工作結(jié)束后應(yīng)寫出檢查報(bào)告和驗(yàn)收書(shū)。    8.5 房產(chǎn)測(cè)量資料應(yīng)實(shí)行公布制度,以充分聽(tīng)取相關(guān)權(quán)利人意見(jiàn)，避免測(cè)算失誤。（公布辦法

42、另文下發(fā)）    8.6 本細(xì)則所稱權(quán)屬人指依法擁有房屋所有權(quán)的自然人或法人，俗稱為業(yè)主。    8.7 本細(xì)則中稱“XX以上”均包含有XX自身。    8.8 本細(xì)則除特別說(shuō)明外，凡涉及共有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)倳r(shí)所說(shuō)的共有建筑面積均指可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。    8.9 本細(xì)則由廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。    8.10 附件：本細(xì)則部分條文、術(shù)語(yǔ)解釋。  

43、0; 1、房屋具有承重支柱（墻），有上蓋及圍護(hù)墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的作為人們的生產(chǎn)、生活或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的建筑物。    2、幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。   3、房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)的簡(jiǎn)稱。    4、架空房屋一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域或斜坡，也有在房屋中間層架空的。    5、假層一種非正式，位于自然層上的樓層。在建造房屋時(shí)，同時(shí)建造的同一結(jié)構(gòu)、比較低

44、矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立；在一般情況下，層內(nèi)高度在1.70米以上的部分建筑面積不足底層的二分之一。    6、夾層位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是兩層樓房，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫夾層。    7、技術(shù)層指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，且建在自然層之間的技術(shù)層，其層高2.20米以上的計(jì)算層數(shù)。    8、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不

45、同結(jié)構(gòu)類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。    9、躍層式住宅一套住宅占兩個(gè)樓層，由戶內(nèi)樓梯聯(lián)系上下層，上下兩層完全分隔，躍層式住宅為完整的兩層。占有若干層自然層層面的躍層建筑，以實(shí)際占有層數(shù)計(jì)算。     10、閣樓利用房屋內(nèi)的上部空間加建的樓層，通常比較低矮，陰暗，又稱暗樓。    11、地下室房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的的建筑物稱為地下室，    12、半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)

46、該房間凈高的且不超過(guò)者，采光窗在地坪以上的建筑物稱為半地下室。半地下室計(jì)入地上層數(shù)。    依坡地建造的房屋，在該幢房屋的室外地坪最高處和最低處之間的樓層計(jì)入半地下室。    13、地上層數(shù)即房屋的自然層數(shù)，指室內(nèi)地坪±0.00以上的按樓板結(jié)構(gòu)分層的層高在2.20米以上的樓層數(shù)。地上層數(shù)用自然數(shù)表示。    14、地下層數(shù)采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米以上的地下室的層數(shù)。地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示。    15、房屋總層數(shù)房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。