注會(huì)基礎(chǔ)資料之投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

1、2012年注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)計(jì)基礎(chǔ)講義第七章 投資性房地產(chǎn)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理(一轉(zhuǎn)換日的確定1.投資性房地產(chǎn)開始自用, 轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài), 企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn) 商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租, 或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租, 轉(zhuǎn)換 日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。3.自用土地使用權(quán)停止自用, 改用于資本增值, 轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確 定用于資本增值的日期。 (二成本模式下的轉(zhuǎn)換:對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn),不確認(rèn)損益;涉及存貨的,不確認(rèn)減值準(zhǔn)備。 1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn):(1投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用

2、房產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、 “累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。借:固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(2投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借:開發(fā)產(chǎn)品(原投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸:投資性房地產(chǎn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師網(wǎng)校:注意1:房地產(chǎn)公司用“開發(fā)產(chǎn)品”科目;注意2:流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)之間的準(zhǔn)備通常不能對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):(1作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借:投資性房地產(chǎn)(存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值存貨跌價(jià)準(zhǔn)備(已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備貸:開發(fā)

3、產(chǎn)品(賬面余額(2自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸:固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例題1·單項(xiàng)選擇題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2011年1月1日,該 企業(yè)將一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬(wàn)元,已提折 舊20萬(wàn)元, 已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬(wàn)元。 該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。 轉(zhuǎn)換日“固 定資產(chǎn)”的入賬價(jià)值為(萬(wàn)元。正確答案A(三公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換:應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值, 公允價(jià)值與原賬面價(jià)

4、值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益。借:固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品(公允價(jià)值貸:投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)(或借記公允價(jià)值變動(dòng)損益(或借記投資性房地產(chǎn),按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)。(1轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的, 其差額計(jì)入所有者權(quán)益(資本公積其他 資本公積借:投資性房地產(chǎn)成本(公允價(jià)值累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價(jià)準(zhǔn)備注冊(cè)會(huì)計(jì)師網(wǎng)校:貸:固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品資本公積其他資本公積(2轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的, 其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益; 借:投資性房地產(chǎn)成本(公允價(jià)值累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益貸:固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品注意:以公

5、允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn), 公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額都 是計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益的。 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn), 公允 價(jià)值大于賬面價(jià)值的情況下,計(jì)入資本公積;公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的情況下,計(jì)入公允價(jià) 值變動(dòng)損益。處置投資性房地產(chǎn)時(shí),將“資本公積其他資本公積”轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(“其他業(yè) 務(wù)成本”科目。【例題2·計(jì)算分析題】教材 P133【例7-14】20×8年3月10日,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙 企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議, 將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。 租賃期開始日為20×8年4月15日。20×8年4月15日,該寫字

6、樓的賬面余額45000萬(wàn)元,公允價(jià)值為47000萬(wàn)元。20×8年 12月31日,該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48000萬(wàn)元。正確答案甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:(120×8年4月15日:借:投資性房地產(chǎn)成本 470000000貸:開發(fā)產(chǎn)品 450000000資本公積其他資本公積 20000000(220×8年12月31日:借:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 10000000貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 10000000【例題3·計(jì)算分析題】教材 P133【例7-15】20×8年6月,甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公 樓,由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段,甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租,以

7、賺取租金收入。20×8年10月30日, 甲企業(yè)完成了搬遷工作,原辦公樓停止自用,并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其原 辦公樓租賃給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為20×8年10月30日,租賃期限為3年。20×8年10月30日,該辦公樓原價(jià)為5億元,已提折舊14250萬(wàn)元,公允價(jià)值為35000萬(wàn)元。假設(shè)甲企 業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。正確答案甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:注冊(cè)會(huì)計(jì)師網(wǎng)校:借:投資性房地產(chǎn)成本 350000000公允價(jià)值變動(dòng)損益 7500000累計(jì)折舊 142500000貸:固定資產(chǎn) 500000000【例題4·單項(xiàng)選擇題】 某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量

8、模式。 2011年1月1日, 該企業(yè)將一項(xiàng)固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)的賬面余額為100萬(wàn)元,已提折舊 20萬(wàn)元, 已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬(wàn)元。 該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。 轉(zhuǎn)換日投資 性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為(萬(wàn)元。正確答案D【例題5·單項(xiàng)選擇題】企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地 產(chǎn)時(shí),公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入的會(huì)計(jì)科目是(。正確答案B【例題6·單項(xiàng)選擇題】下列各項(xiàng)中,能夠影響企業(yè)當(dāng)期損益的是(。A.采用成本計(jì)量模式,期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面價(jià)值B.采用成本計(jì)量模式,期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面余額C.采

9、用公允價(jià)值計(jì)量模式,期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于賬面余額D.采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí), 轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于 賬面價(jià)值正確答案C【例題7·多項(xiàng)選擇題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的說(shuō)法中,正確的有(。A.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的, 不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤 銷B.企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租時(shí),其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日C.企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租, 在成本模式下, 應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值D.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn), 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià) 值小于原

10、賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益E.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn), 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià) 值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益正確答案ABCE二、投資性房地產(chǎn)處置的處理(一采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置1.出售或轉(zhuǎn)讓的:注冊(cè)會(huì)計(jì)師網(wǎng)校:借:銀行存款(實(shí)際收到的金額貸:其他業(yè)務(wù)收入借:其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸:投資性房地產(chǎn)2.報(bào)廢或毀損的:借:待處理財(cái)產(chǎn)損溢投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸:投資性房地產(chǎn)報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理:借:工程物資或銀行存款(按殘料價(jià)值或變價(jià)收入 其他應(yīng)收款(可收回的賠償款其他業(yè)務(wù)成本(按差額貸

11、:待處理財(cái)產(chǎn)損溢(二采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置 1.出售或轉(zhuǎn)讓的:借:銀行存款(實(shí)際收到的金額貸:其他業(yè)務(wù)收入借:其他業(yè)務(wù)成本貸:投資性房地產(chǎn)成本(或借記投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)借:公允價(jià)值變動(dòng)損益貸:其他業(yè)務(wù)成本(或相反分錄若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額,則:借:資本公積其他資本公積貸:其他業(yè)務(wù)成本2.報(bào)廢或毀損的:借:待處理財(cái)產(chǎn)損溢貸:投資性房地產(chǎn)成本(或借記投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)3.報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理:借:工程物資或銀行存款(按殘料價(jià)值或變價(jià)收入 其他應(yīng)收款(可收回的賠償款其他業(yè)務(wù)成本(按差額注冊(cè)會(huì)計(jì)師網(wǎng)校:【例題10·單項(xiàng)選擇題】20×7年2月5日，甲

12、公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦 公樓用于出租。 20×7年2月10日， 董事會(huì)批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓和意 圖在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓的成本為3 200萬(wàn)元，已計(jì)提折舊為2 100萬(wàn)元， 未 計(jì)提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值為2 400萬(wàn)元，甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù) 計(jì)量。 20×7年2月20日，甲公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自20×7年3月1日起2 年，年租金為360萬(wàn)元。 辦公樓20×7年12月31日的公允價(jià)值為2 600萬(wàn)元，20×8年12月31日的公允價(jià)值為2 640 萬(wàn)元。 20&#

13、215;9年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對(duì)外出售，取得價(jià)款2 800萬(wàn)元。 要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列第1題至2題。 1.甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是( A.20×7年2月5日 B.20×7年2月10日 C.20×7年2月20日 D.20×7年3月1日 正確答案B 答案解析本題屬于空置建筑物，所以自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是董 事會(huì)批準(zhǔn)相關(guān)的議案時(shí)。 2.甲公司20×9年度因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額是( A.160萬(wàn)元 C.1 460萬(wàn)元 正確答案C 答案解析因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)損益的金額=2 800-2 640+2 400-(3 200-2 100=1 460(萬(wàn)元