內(nèi)地物業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

1、內(nèi)地物業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)內(nèi)地物業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)王慧清(哈爾濱房產(chǎn)交易中心南崗房產(chǎn)交易所,哈爾濱150001)隨著城市改造步伐的加快.住宅小區(qū)的規(guī)模不斷在加大,物業(yè)管理的要求越來越高,問題也就日益顯現(xiàn)出來,如何逐步解決存在的問題,適應(yīng)其需求及發(fā)展空間繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)也擺到了日程上來.縱觀國(guó)內(nèi)目前物業(yè)管理水平,均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定差距.幫此大膽借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),探索符合國(guó)際慣例并適合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理體系,建立社會(huì)化,專業(yè)化,企業(yè)化的物業(yè)管理新出路,是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的迫切需要.而國(guó)外專業(yè)及一流的物業(yè)管理公司進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理市場(chǎng)也是必然趨勢(shì).在上個(gè)世紀(jì)九十

2、年代初期,部分國(guó)外專業(yè)及一流的物業(yè)管理公司已逐漸察覺到中國(guó)內(nèi)地各省市的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)需求正因房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速發(fā)展而擴(kuò)大,并開始提供專業(yè)化及國(guó)際一流的物業(yè)管理服務(wù),其中包括怡高物業(yè)服務(wù)有限公司;世邦魏理仕;第一太平戴維斯;戴德梁行物業(yè)管理有限公司;東亞物業(yè)管理有限公司;嘉理物業(yè)服務(wù)有限公司;卓德物業(yè)顧問有限公司;威格斯物業(yè)顧問管理有限公司等等.但是這些國(guó)內(nèi)外知名的專業(yè)物業(yè)管理公司在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展過程中,均因遇到各種各樣不同的問題及不同程度的阻礙而影響其發(fā)展.一,政策法規(guī)環(huán)境的影響中國(guó)內(nèi)地尚無全國(guó)性統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī),各地自行制定相關(guān)的地方性法規(guī),各省市都自行制定了有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則

3、,在全國(guó)范圍內(nèi)無法統(tǒng)一形成完整,系統(tǒng)的法律體系,這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色,甚至相互矛盾,專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度亦相對(duì)增加,這一方面的影響還包括物業(yè)管理公約權(quán)力不足,缺乏物業(yè)管理公約內(nèi)容制定的監(jiān)管,現(xiàn)行的行業(yè)管理法規(guī)制度未能全部落實(shí)執(zhí)行監(jiān)管,缺乏針對(duì)商業(yè)辦公大廈及商場(chǎng)的物業(yè)管理法制度,缺乏有效的物業(yè)管理費(fèi)用追收途徑,物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)彈性較大等等.二,房地產(chǎn)發(fā)展商的影響國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)商為追求高利潤(rùn),往往在建設(shè)過程中偷工減料造成種種遺留問題而增加日后物業(yè)公司的管理難度及管理成本.如新建物業(yè)的遺漏工程,物業(yè)建筑期內(nèi)草率的工程監(jiān)督及測(cè)試;物業(yè)配套設(shè)備不匹配;公用設(shè)施設(shè)備維修專用基金

4、未能落實(shí);顧問式的物業(yè)管理服務(wù)即發(fā)展商在物業(yè)落成后,自行成立物業(yè)管理公司再委托專業(yè)公司提供物業(yè)管理顧問服務(wù),這種模式極易導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降.三,物業(yè)配套設(shè)備的專業(yè)保障服務(wù)狀況的影響在現(xiàn)階段,國(guó)內(nèi)符合國(guó)際水平的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商不多,導(dǎo)致物業(yè)先進(jìn)配套設(shè)施,設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用高昂,無法找到合適的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商.物業(yè)管理企業(yè)在別無選擇的情況下.多招收配備直屬工人導(dǎo)致管理人員增加,影響物業(yè)管理成本.同時(shí)此等直屬工人亦可能因?qū)ο嚓P(guān)設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn),性能了解不深,而需要較長(zhǎng)時(shí)間了解研究,導(dǎo)致工作效率降低.部分發(fā)展商為提高物業(yè)的級(jí)別,多選用國(guó)外高級(jí)進(jìn)口的設(shè)備,同時(shí)為降低投資成本,而不會(huì)安排較多的配套零件

5、.因此相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修保養(yǎng)過程中,大多會(huì)遇到配件欠缺,維修費(fèi)用高等問題而影響維修時(shí)間,從而極大的降低了物業(yè)管理水平.四,地域經(jīng)濟(jì)差別大主要指國(guó)內(nèi)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重不平衡,人均收入差距較大以及國(guó)內(nèi)與國(guó)外經(jīng)濟(jì)差距較大,國(guó)內(nèi)業(yè)戶普遍難以繳納較高水平的管理費(fèi)用,國(guó)內(nèi)業(yè)主對(duì)專業(yè)物業(yè)管理理念不清楚,國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì):1.物業(yè)管理服務(wù)的需求及發(fā)展空間將持續(xù)擴(kuò)大基于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng),中國(guó)已成功進(jìn)入世界貿(mào)易組織及吸引國(guó)外財(cái)團(tuán)不斷在國(guó)內(nèi)進(jìn)行大量投資活動(dòng)因素考慮,在可見的將來,國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的需求將不斷增加,從而使物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間繼續(xù)不斷擴(kuò)大.2.劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將繼續(xù)被優(yōu)質(zhì)

6、及專業(yè)的物業(yè)管理公司所取代基于國(guó)內(nèi)國(guó)際人口流動(dòng)率不斷加大,國(guó)內(nèi)的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)日漸了解,劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將無法滿足對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的需求;優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈,而劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司勢(shì)必被淘汰.3.專業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士將加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)相關(guān)的政府部門進(jìn)行溝通基于國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度存在較多問題,專業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)相關(guān)的政府部門進(jìn)行溝通,協(xié)調(diào),修訂相關(guān)法規(guī)制度,使之變成合理化,可操作化.4.托管式的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)逐漸取代顧問式的物業(yè)管理服務(wù)基于顧問式的的物業(yè)管理服務(wù)因無實(shí)際管理權(quán)力而無法落實(shí)執(zhí)行及監(jiān)督物業(yè)管理工作,引致管理服務(wù)難于達(dá)到專業(yè)水平,無法滿足業(yè)主需求,同時(shí)顧問式的物業(yè)管理服務(wù)存不穩(wěn)定因素,故托管式物業(yè)管理