商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則是什么

1、商品房預(yù)售合同糾紛的處理原那么是什么 一 價(jià)格糾紛的處理 商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從 商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時(shí)間。在這段 時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價(jià)格糾 紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格 的上漲為由要求提高房價(jià)遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛; 另一方面，預(yù)購方有時(shí)也會(huì)以房地產(chǎn)價(jià)格的下跌為由要求降低房 價(jià)遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價(jià) 格糾紛占整個(gè)商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對 此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按 原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原那么 處理

2、，有的按情勢變更原那么處理。最高人民法院?關(guān)于審理 房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答? 中對商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的處理作了原那么性規(guī)定。我 們認(rèn)為，這個(gè)?解答?對處理?城市房地產(chǎn)管理法?施行之 后的商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。由于商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的形成原因比擬復(fù)雜， 所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個(gè)固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng) 根據(jù)具體情況加以解決。首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原那么。只要商品房預(yù)售合同 依法成立， 就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性， 強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。 所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià) 格上漲或下跌為由要求提高房價(jià)或降低房價(jià)的，

3、法院不應(yīng)當(dāng) 支持。應(yīng)當(dāng)說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格 上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價(jià)格上漲或下跌屬于正常 的市場風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于國家政策性的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同 的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時(shí)，是根據(jù)市場行情確定價(jià)格 的，所以，當(dāng)事人對于這種市場風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見的?；谡?常的市場風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房價(jià)的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或 預(yù)購方自己承當(dāng)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能 由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn) ;其次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢變更原那么。情勢變更原那么是合同履 行的一項(xiàng)重要原那么，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這 一原那么，但學(xué)者們都普遍成認(rèn)之，我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn) 用情勢變更原那么

4、處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各 地也根本上都將情勢變更原那么作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng) 原那么。例如，在商品房的價(jià)格因國家政策的變化、地方政府 的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變 更原那么處理價(jià)格糾紛。在運(yùn)用情勢變更原那么處理商品房預(yù)售 合同的價(jià)格糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常 的市場風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。 二 不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交 付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因 是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起 的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的， 等等 對于這類糾

5、紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都 要求預(yù)售方退還房款 解除合同 并承當(dāng)違約責(zé)任。當(dāng)然，也 有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承當(dāng)違約責(zé)任。對于 這類糾紛，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí) 維護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行 合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承當(dāng)違約責(zé) 任。否那么，如果判定解除合同，退還房款，那么可能由于預(yù)售 方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障 ; 另一方面， 在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足 夠的資金可以退還房款的，那么可以解除合同，退還房款并承 擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退 款的能力，法院那么可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購