精品資料（2021-2022年收藏的）本科畢業(yè)論文居民住房購買力比較與我國房價控制

1、 本科畢業(yè)論文（設(shè)計）中文題目： 居民住房購買力比較與我國房價控制 英文題目： Residents of the Housing Purchasing Power Compared and the Housing Price Control 完成時間： 2014 年 5 月 31 日 17目 錄一、引言1（一）研究背景與意義1（二）研究現(xiàn)狀1（三）研究思路與創(chuàng)新點2二、居民住房購買力的衡量及國際比較3（一）居民住房購買力的衡量3（二）居民住房購買力的國際比較31.發(fā)達(dá)國家32.發(fā)展中國家53.比較分析6三、我國各收入階層居民住房購買力的比較7（一）收入階層劃分7（二）各收入階層住房購買力比較7

2、1.農(nóng)村居民72.城鎮(zhèn)居民83.比較分析9四、影響居民住房購買力的因素分析10（一）家庭年總收入10（二）房價101.成本因素112.需求因素113.競爭因素124.其他因素12五、結(jié)論與對策12（一）結(jié)論12（二）對策13參考文獻(xiàn)15致 謝16居民住房購買力比較與我國房價控制摘要：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，房價問題一直備受關(guān)注，我國房價水平一路上漲，而收入水平卻漲幅較低，導(dǎo)致我國居民住房購買力下降。本文選取房價收入比這一指標(biāo)來衡量居民住房購買力，通過數(shù)據(jù)分析并進(jìn)行多方面比較得出我國目前居民住房購買力水平較低,通過分析影響房價收入比的兩大因素提出了提高居民住房購買力的相應(yīng)對策。關(guān)鍵詞：

3、居民 住房購買力 房價Abstract：In recent years, China's real estate industry has grown rapidly and the price issue has been concerned. The level of housing prices have been rising, but the income levels are low rise, which resulted in the reduce of the residents of the housing purchasing power. In this pap

4、er, the housing price to income ratio is selected indicators to measure the residents of the housing purchasing power. Through data analysis and comparative aspects come to that our current level of residential housing purchasing power is low. This paper analyzed two major factors that affect the ho

5、using price to income ratio and proposed some countermeasures to it.Key Words: Resident，Housing purchasing power，Housing prices一、引言（一）研究背景與意義隨著我國家庭規(guī)模越來越小，居民對住宅地產(chǎn)的剛性需求越來越大，然而我國房價一路上漲且居高不下，同時收入水平漲幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房價漲幅，導(dǎo)致居民住房購買力下降，購房者望而卻步。進(jìn)行居民住房購買力的國際比較便于了解國際房地產(chǎn)形勢、明確我國房價及收入水平在國際上所處的地位。我國房價在國際上處于較高水平，而收入?yún)s處于較低水平，居民

6、住房購買力較低。居民住房購買力主要受房價和收入兩個因素影響，由于收入水平受經(jīng)濟(jì)發(fā)展約束較大，中國作為發(fā)展中國家，居民收入水平無法與發(fā)達(dá)國家相比，而房價水平卻與發(fā)達(dá)國家相差不遠(yuǎn)，所以要提高我國居民住房購買力主要在于房價控制。影響房價的因素很多，只有明確房價上漲的原因并對癥下藥，才能扼住房價上漲的源頭。僅僅依靠市場作用難以將房價控制在可接受范圍內(nèi)，房價控制還需政府參與，歷年來我國為調(diào)控房價出臺了很多政策，雖收效甚微，但也有很多值得深思和肯定的方面，而國外許多國家在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同階段也出現(xiàn)過不同程度的房價問題，借鑒國際經(jīng)驗、結(jié)合我國現(xiàn)狀和已有的經(jīng)驗教訓(xùn)出臺合適的調(diào)控政策，同時政府采取強有力的政策

7、手段貫徹到底，必能對房價進(jìn)行有效控制。（二）研究現(xiàn)狀1.國外研究現(xiàn)狀Denise Dipasquale和William C.Wheaton（1996）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)存在重大影響，僅僅憑借市場的力量已經(jīng)難以保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，政府還需對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要的干預(yù)和管制。Dennis J.Mckenzie和Richard M.Betts（1996）認(rèn)為政府干涉住房市場以改變供給和需求狀況的做法已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并提出了政府介入住房建設(shè)與管理的方案1。 2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀廖俊平（2005）認(rèn)為，要對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，不應(yīng)該僅僅依靠出臺新政策、新規(guī)定，加強政策的貫徹落實、對

8、政策實施過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督也十分重要2。鄧建勛和周怡（2008）從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析了稅收調(diào)控政策對房價的影響，并提出了以穩(wěn)定房價為目的的稅收優(yōu)化政策建議3。夏飛（2009）認(rèn)為，除了發(fā)揮市場的經(jīng)濟(jì)作用，還需要發(fā)揮政府的調(diào)節(jié)作用，要建立科學(xué)、合理的收入增長制度和分配制度推動居民收入的增加，并從提高居民收入增長速度和緩解房價壓力兩方面提出了相關(guān)建議4。從國內(nèi)外研究現(xiàn)狀可以得出:國內(nèi)外學(xué)者都肯定了政府對于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的重要作用，認(rèn)為僅僅依靠市場“無形的手”已經(jīng)難以維持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，還需要政府運用經(jīng)濟(jì)、財政、貨幣、稅收等政策手段，建立并完善相關(guān)制度，加強各方面監(jiān)督，對房地產(chǎn)市場，特別是住宅

9、市場進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。（三）研究思路與創(chuàng)新點本文選取房價收入比這個指標(biāo)來衡量居民住房購買力。發(fā)達(dá)國家以美國、日本為代表，發(fā)展中國家以印度、中國為代表，再從每個國家中各抽取三個代表城市來進(jìn)行居民住房購買力的國際比較。在進(jìn)行我國各收入階層居民住房購買力比較時，本文將城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民分開比較，根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒，將城鎮(zhèn)居民劃分成七個等級，將農(nóng)村居民劃分成五個等級，通過數(shù)據(jù)比較得出城鎮(zhèn)和農(nóng)村各收入等級戶的居民住房購買力差距，再將城鎮(zhèn)家庭的居民住房購買力和農(nóng)村家庭的居民住房購買力進(jìn)行綜合比較，得出城鎮(zhèn)與農(nóng)村家庭居民住房購買力差距。在針對提高居民住房購買力提出的對策中，本文除了考慮到政府、市場等因素外還考慮到居

10、民消費觀念的引導(dǎo)等方面問題。二、居民住房購買力的衡量及國際比較（一）居民住房購買力的衡量 居民住房購買力，是指在不增加生活負(fù)擔(dān)的情況下一個家庭支付住房費用的能力5。衡量居民住房購買力的指數(shù)有很多：房價收入比，住房、可支付性指數(shù)，剩余收入法等。其中房價收入比以其數(shù)據(jù)的易獲得性、比較的易實施性成為運用最廣泛的衡量指標(biāo)。房價收入比(Housing Price to Income Ratio，簡稱PIR)，是指區(qū)域內(nèi)（一個國家、城市或地區(qū)）一個家庭的平均住房價格與一個家庭的平均年收入之比（國際上一般用住房價格中位數(shù)和年收入中位數(shù)作為衡量指標(biāo)）。用公式表示就是：房價收入比=住房均價/平均家庭年總收入=（

11、標(biāo)準(zhǔn)住宅面積*每m2均價）/（人均年收入*每戶平均人數(shù)） 住房均價用標(biāo)準(zhǔn)住宅面積和每m2均價的乘積來衡量，由于沒有一個確定且權(quán)威的指標(biāo)來衡量標(biāo)準(zhǔn)住宅面積，而且本文的主要目的是通過國際與國內(nèi)比較來得出中國房價水平，所以標(biāo)準(zhǔn)住宅面積以中國為基數(shù)，用中國人均住房面積與每戶平均人口數(shù)的乘積來代替。根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2012年抽樣調(diào)查：樣本總?cè)丝跀?shù)為1,124,661，家庭戶戶數(shù)為367,304，每戶平均人數(shù)為3.06。國內(nèi)人均住房面積約為30 m2 ，則本文以90 m2 作為標(biāo)準(zhǔn)住宅面積。通俗來講，房價收入比就是一個中等收入家庭將家庭年總收入全部用于買房，則購買一套中等價位的住房所需要的年數(shù)。國際普遍認(rèn)

12、為，房價收入比的合理范圍應(yīng)該控制在36之間。（二）居民住房購買力的國際比較1.發(fā)達(dá)國家（1）美國表1 2012年美國城市房價收入比 單位：元城市中等家庭收入中等房價房價收入比舊金山60360938892346.4休斯頓51449914920532.9印第安納波利斯4231486347231.5原始數(shù)據(jù)來源于搜數(shù)網(wǎng)，1美元=6.2240人民幣元在美國，房價收入比的計算通常是以獨立住宅的中等成交價格和中等收入家庭的收入為對象6。由表1可知，美國房價雖然總價較高，但是美國居民收入較高，所以房價收入比總體還能控制在合理范圍。美國房價最貴的地區(qū)主要是加州和東北部，而最便宜的是中西部地區(qū)，位于加州的舊金山

13、，被稱為“最受美國人歡迎的城市”，也是全美國房價最高的城市之一，其房價收入比只是稍高于合理范圍。休斯頓是美國第四大城、墨西哥灣沿岸最大的經(jīng)濟(jì)中心，也是全美成長最迅速的城市之一，其房價收入比僅為2.9，處于較低水平，居民住房購買力較高。而作為美國第二大州的首府，印第安納波利斯地廣人稀、民風(fēng)淳樸，房價收入比僅為1.5。美國建國三百多年，只有一次南北戰(zhàn)爭發(fā)生在美國本土，而且主戰(zhàn)場還是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的南方，美國的和平歷史也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要助力，美國房地產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)較為平穩(wěn)。（2）日本表2 2012年日本城市房價收入比 單位：元城市年均家庭可支配收入每平方米單價90商品房

14、平均總價房價收入比東京4496423682533142507.3大阪3805502530022770005.9仙臺323925104009360002.8原始數(shù)據(jù)來源于搜數(shù)網(wǎng)，1日元=0.06078人民幣1992年日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后，日本地價連續(xù)14年持續(xù)下降，直到2006年才開始回升7。由表2可知，日本房價水平也比較高，但是與美國類似，由于居民收入較高，所以房價收入比總體在合理范圍內(nèi)。首都東京人口密度極高，房價收入比為7.3，稍高于合理范圍，大阪是日本第二大城市，其房價收入比是5.9，恰好控制在合理范圍之內(nèi)，而不太著名的仙臺市房價收入比僅為2.8，處于較低水平。總體而言，日本房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

15、展逐漸歸于健康平穩(wěn)，目前的房價水平對于居民而言仍然偏高。值得一提的是，在日本購買獨棟公寓，居民擁有土地的永久使用權(quán)，房屋一般按套來銷售，不同于中國按建筑面積來算，日本房屋面積是以使用面積來衡量，而且日本沒有期房，大部分商品房都是裝修好才開始出售。所以，在日本購買同等面積的商品房，實際獲得會比中國多。2.發(fā)展中國家（1）印度表3 2012年 印度城市房價收入比 單位：元城市家庭可支配收入90商品房平均總價房價收入比孟買175954078800231.8新德里24801139050056.1克什米爾1398472000051.1原始數(shù)據(jù)來源于搜數(shù)網(wǎng)，1印度盧比=0.1461人民幣印度是近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)

16、展較為迅猛的國家之一，與中國、巴西、俄羅斯并稱為“四塊金磚”，但是印度的房地產(chǎn)市場極不平穩(wěn)，孟買被稱為房價收入比最高的城市。由表3可知，印度很多城市的房價已經(jīng)逼近發(fā)達(dá)國家，其中孟買的房價已經(jīng)超過舊金山和東京，然而居民收入極低，舊金山中等家庭年總收入是孟買的34倍，東京年均家庭可支配收入是孟買的26倍，孟買的房價收入比達(dá)到231.8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于舊金山和東京，一個普通家庭需要不吃不喝兩百多年才能買到一套住房。印度首都新德里房價收入比達(dá)到56.1，克什米爾屬于房價較低的城市，其房價收入比也達(dá)到51.1。印度房價很高，同時居民收入很低，大部分城市的房地產(chǎn)市場都處于極不健康的狀態(tài)，幾乎找不到一個城市能將房

17、價收入比控制在居民可承受范圍內(nèi)。印度的房地產(chǎn)市場造成這樣結(jié)果主要是因為印度的貧富差距極大，財富過于集中，印度奉行自由市場經(jīng)濟(jì)，政府不管炒房投機，致使富人無限制買房，炒高房價。但是印度政府也有可取之處，政府嚴(yán)格控制外來資本進(jìn)入本國市場，遏制了外來資本在印度市場投機的源頭。（2）中國表4 2012年中國城市房價收入比 單位：元城市家庭可支配收入每平方米單價90商品房平均總價房價收入比北京111595.1433288299592026.8南京122259.2416771150939012.3濰坊79000.0246234160705.3原始數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計年鑒北京的房價一直受到全國關(guān)注，由表4可知

18、，北京住房均價達(dá)到每平方米三萬多元，房價收入比高達(dá)26.8，這個數(shù)據(jù)是算上房價稍低的北京郊區(qū)得出的均值，而北京繁華地帶的房價要遠(yuǎn)高于此，例如二環(huán)以內(nèi)的房價已經(jīng)高達(dá)每平方米七至八萬元。南京市雖然經(jīng)濟(jì)水平落后于同省份的蘇州無錫，但作為江蘇省的省會城市，房價也不容小覷，住房均價已經(jīng)將近每平方米一萬七千元，房價收入比達(dá)到12.3。連被稱為中國十大房價最低的城市之一的濰坊市，房價收入比也達(dá)到5.3，險些超出正常水平。中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于迅猛發(fā)展時期，還沒有摸索出一條適合自己發(fā)展的道路，中國居民住房購買力整體水平較低，只有少數(shù)三線城市才能將房價控制在合理范圍。3.比較分析首先，在收入方面，居民收入水平受到

19、國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，發(fā)達(dá)國家居民收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)展中國家，美國中等家庭總收入約為中國的六倍，日本中等家庭總收入水平約為中國的四倍，而印度由于國內(nèi)貧富差距極大，大多數(shù)社會資源集中在少數(shù)富人手中，中等家庭總收入極低。其次，在房價方面，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于發(fā)展中國家，在發(fā)展中國家，房地產(chǎn)業(yè)仍處于迅猛發(fā)展時期，房價仍在上升，而發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)期，房價也穩(wěn)定下來。北京房價緊隨東京之后，跟舊金山的差距也不大。而印度因其房地產(chǎn)市場的極不穩(wěn)定，居民貧富差距極大，導(dǎo)致其房價水平極高，部分城市已經(jīng)超過了美國、日本這些發(fā)達(dá)國家。最后，在房價收入比方面，由于發(fā)達(dá)國家的收入水平遠(yuǎn)高于發(fā)展中國

20、家，而發(fā)達(dá)國家的房價水平卻與發(fā)展中國家相差不遠(yuǎn)，所以發(fā)達(dá)國家房價收入比遠(yuǎn)小于發(fā)展中國家，發(fā)達(dá)國家的居民住房購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)展中國家。發(fā)達(dá)國家的房價收入比一般維持在健康水平，而發(fā)展中國家普遍還存在房價問題。發(fā)達(dá)國家起步較早，發(fā)展至今也遭遇過困境，日本經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫，2008年的房地產(chǎn)危機也使得歐洲的很多國家受到重創(chuàng)。發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，各種政策的不完善、相關(guān)管理經(jīng)驗缺乏、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)差異、貧富差距等都會造成房價問題。三、我國各收入階層居民住房購買力的比較（一）收入階層劃分 根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒，將城鄉(xiāng)居民分開劃分。農(nóng)村居民按收入五等份分為：農(nóng)村居民低收入戶、農(nóng)村居民中等偏下戶、農(nóng)村居民中等收

21、入戶、農(nóng)村居民中等偏上戶、農(nóng)村居民高收入戶；城鎮(zhèn)居民按收入七等份分為：城鎮(zhèn)居民最低收入戶(10%)、城鎮(zhèn)居民較低收入戶(10%)、城鎮(zhèn)居民中等偏下戶(20%)、城鎮(zhèn)居民中等收入戶(20%)、城鎮(zhèn)居民中等偏上戶(20%)、城鎮(zhèn)居民較高收入戶(10%)、城鎮(zhèn)居民最高收入戶(10%) 分類依據(jù)中國統(tǒng)計年鑒.。（二）各收入階層住房購買力比較1.農(nóng)村居民表5 20052012農(nóng)村家庭各收入等級戶房價收入比 20052006200720082009201020112012農(nóng)村居民家庭平均房價收入比25.57 25.66 27.69 24.03 26.89 25.09 22.76 21.59 農(nóng)村居民低收入

22、戶77.97 77.83 85.11 76.28 89.44 79.43 79.37 73.78 農(nóng)村居民中等偏下戶41.23 41.42 44.40 38.98 44.55 41.01 37.31 35.54 農(nóng)村居民中等收入戶29.19 29.23 31.33 27.22 30.78 28.44 25.58 24.27 農(nóng)村居民中等偏上戶20.79 20.70 22.35 19.30 21.43 19.96 17.85 16.85 農(nóng)村居民高收入戶10.74 10.86 11.71 10.13 11.25 10.57 9.46 8.99 原始數(shù)據(jù)來源于2013年中國統(tǒng)計年鑒圖1：2005年

23、至2012年農(nóng)村五個收入等級戶房價收入比表5數(shù)據(jù)顯示了自2005年至2012年農(nóng)村五個收入等級戶的房價收入比，以及農(nóng)村居民家庭平均房價收入比，圖1顯示了自2005年至2012年農(nóng)村五個收入等級戶房價收入比的變化趨勢。2005年至2012年農(nóng)村居民平均房價收入比在2030之間，總體趨勢雖稍有下降，但是仍維持在很高水平，低收入戶家庭的房價收入比在73.889.4之間，高收入戶的房價收入比在8.911.8之間，仍高于正常水平。在農(nóng)村，即使處于高收入階層，居民住房購買力仍然較低，而對低收入戶而言，買房只是一個奢望。買房對于大部分農(nóng)村居民來說是一件十分困難的事，一個中等收入家庭需要將二十幾年的總收入全部

24、拿出才能買一套中等價位的住房。2.城鎮(zhèn)居民表6 20052012城鎮(zhèn)家庭各收入等級戶房價收入比 20052006200720082009201020112012城鎮(zhèn)居民平均房價收入比7.93 7.83 8.32 7.25 8.07 7.77 7.28 6.96 城鎮(zhèn)居民困難戶(5%)33.34 32.42 34.14 30.63 33.01 31.34 29.41 26.21 城鎮(zhèn)居民較低收入戶(10%)17.03 16.61 17.62 15.54 16.98 15.99 14.88 13.68 城鎮(zhèn)居民中等偏下戶(20%)12.40 12.18 12.88 11.22 12.32 11.6

25、9 10.95 10.19 城鎮(zhèn)居民中等收入戶(20%)9.05 8.96 9.52 8.18 9.00 8.62 8.12 7.62 城鎮(zhèn)居民中等偏上戶(20%)6.60 6.55 7.00 5.94 6.59 6.40 6.01 5.73 城鎮(zhèn)居民較高收入戶(10%)4.84 4.83 5.16 4.36 4.88 4.78 4.46 4.31 城鎮(zhèn)居民最高收入戶(10%)2.89 2.88 3.12 2.62 2.96 2.89 2.70 2.68 原始數(shù)據(jù)來源于2013年中國統(tǒng)計年鑒圖2：2005年至2012年城鎮(zhèn)七個收入等級戶房價收入比表6數(shù)據(jù)顯示了自2005年至2012年城鎮(zhèn)七個收

26、入等級戶的房價收入比，以及城鎮(zhèn)居民平均房價收入比，圖2顯示了自2005年至2012年城鎮(zhèn)七個收入等級戶房價收入比的變化趨勢。2005年至2012年城鎮(zhèn)居民平均房價收入比處于6.98.4之間，總體趨勢有起有落，自2009年開始稍有下降，逐漸往正常水平回歸。較高收入戶和最高收入戶的住房購買力較高，房價收入比在2.65.2之間，處于合理范圍。而最低收入戶的房價收入比在20以上，遠(yuǎn)高于合理范圍。 城鎮(zhèn)居民收入水平相對較高，對于一般家庭而言，房價稍貴卻并不至于無法承受，一半左右的家庭通過努力奮斗仍然可以實現(xiàn)買房的愿望。但是，低收入家庭住房購買力很低仍是一個值得重視的問題。 3.比較分析 通過農(nóng)村居民和城

27、鎮(zhèn)居民住房購買力縱向比較得出：農(nóng)村各收入等級戶貧富差距懸殊，高收入戶與低收入戶的房價收入比之差維持在60以上；城鎮(zhèn)各收入等級戶之間也有較大差距，但其貧富差距遠(yuǎn)小于農(nóng)村，最高收入戶與最低收入戶的房價收入比之差在23.531.5之間，而且差距在逐年下降。通過農(nóng)村和城鎮(zhèn)各收入等級戶居民住房購買力橫向比較得出：城鎮(zhèn)居民最低收入戶的房價收入比在20.827.3之間，相當(dāng)于農(nóng)村居民的平均水平，而農(nóng)村居民高收入戶的房價收入比卻仍高于城鎮(zhèn)居民平均房價收入比，反映出城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)貧富差距較大。表7 20052012年城鎮(zhèn)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例 單位：萬人年份2005200620072008200920

28、1020112012年末總?cè)丝?30,756131,448132,129132,802133,450134,091134,735135,404城鎮(zhèn)人口56,21258,28860,63362,40364,51266,97869,07971,182鄉(xiāng)村人口74,54473,16071,49670,39968,93867,11365,65664,222城市化率42.99%44.34%45.89%46.99%48.34%49.95%51.27%52.57%數(shù)據(jù)來源于2013年中國統(tǒng)計年鑒由表5可知，農(nóng)村高收入戶房價收入比在8.911.8之間，仍高于合理范圍，由此可見，農(nóng)村各收入等級戶房價收入比都處在

29、較高水平。由表6可知，城鎮(zhèn)居民只有較高收入戶和最高收入戶的房價收入比在2.65.2之間，處于合理范圍，而位于這兩個收入等級戶的居民僅占城鎮(zhèn)居民的20%。由表7可知，我國城市化率在50%左右，即城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋嚷始s為50%，由此可得出結(jié)論：只有10%左右的家庭能夠承受中國目前的房價。四、影響居民住房購買力的因素分析 本文以房價收入比來衡量居民住房購買力，則影響居民住房購買力的因素主要有收入因素和房價因素。（一）家庭年總收入從房價收入比的定義來看，房價收入比與家庭年總收入成反比關(guān)系，即人均可支配收入越高，房價收入比越低，則居民住房購買力越高。家庭年總收入由人均可支配收入和家庭人口數(shù)來決定，嚴(yán)格

30、來說應(yīng)該由家庭成員的收入水平和有實際收入家庭成員個數(shù)來決定，例如：一個三口之家的家庭年總收入很可能與一個五口之家相同，因為都只有年輕的夫妻有實際收入。所以家庭人口結(jié)構(gòu)也會影響到家庭年總收入，從而影響到一個家庭的住房購買力。（二）房價房價收入比與房價成正比關(guān)系，即房價越高，房價收入比越高，居民住房購買力越低。影響房價因素有很多，企業(yè)在制定價格時，主要考慮商品房的成本、市場需求和競爭三大因素。1.成本因素商品房成本包括土地開發(fā)費用、建筑安裝費用、稅收等8。（1）土地開發(fā)費用土地開發(fā)費主要包括土地出讓金、征地補償費、遷移安置補償費, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、前期工程費等，一般來說，土地開發(fā)費用約占房產(chǎn)價格3

31、0%左右9。我國土地所有權(quán)屬于國家，近年來，我國對土地的嚴(yán)格控制限制了房地產(chǎn)量上的發(fā)展。土地的稀缺性和供給的缺乏彈性，促成了土地出讓金的上漲，很多地區(qū)的地價已經(jīng)達(dá)到每平方米一萬元，極大地增加了商品房成本，開發(fā)商將這些成本轉(zhuǎn)移到消費者身上，導(dǎo)致房價上漲。（2）建筑安裝費用建筑安裝工程費用由人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、規(guī)費、利潤和稅金組成建筑安裝工程費用項目組成（建標(biāo)201344號文件）。建筑安裝費用是房價的主要構(gòu)成因素，占房產(chǎn)價格的30%左右，但卻不是房價上漲的主要原因，因為建筑物成本隨著物價上漲，其漲幅在可接受、可控制范圍之內(nèi)。（3）稅收房地產(chǎn)稅主要包括有營業(yè)稅、土地增值稅、契

32、稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地建設(shè)稅等10。一套商品房從拿到土地、開發(fā)到最終交易所需繳納的稅收占房價的左右，同時還涉及到房地產(chǎn)商注冊登記等過程中房地產(chǎn)相關(guān)部門的合法收費，需要繳納的稅費超過50種，繁瑣的手續(xù)和多樣的稅費增加了房地產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)的成本。據(jù)統(tǒng)計，一套商品房價格中，稅收所占比例約為。2.需求因素自住性需求，也就是剛性需求，是商品房需求主體，也是房地產(chǎn)市場上穩(wěn)定存在的需求力量。中國傳統(tǒng)觀念里，一個家庭擁有一套屬于自己的住房才算有一個家，隨著家庭規(guī)模越來越小，對住宅地產(chǎn)的需求就越來越大。同時，城市化進(jìn)程加快，越來越多年輕人希望留在城市發(fā)展，城市人口密度增加，也使得住房需求增加

33、。投資投機需求所占比例也較高，手頭上積累了較多財富的群體通過低價時購買商品房，房價上漲時高價賣出，從中賺取差價，這種需求會炒高房價，對于房地產(chǎn)市場而言是極不健康的。3.競爭因素經(jīng)研究表明，區(qū)域間房價差異很大，但是同一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格相差不大，這就關(guān)系到開發(fā)商在定價時需要考慮的一大因素：競爭。開發(fā)商在對一個房地產(chǎn)項目進(jìn)行定價之前都會進(jìn)行市場調(diào)研，選擇本項目區(qū)域內(nèi)具有可比性的房地產(chǎn)項目，考慮本項目的實際情況進(jìn)行定價，在能獲得預(yù)期利益的同時，使得價格具有競爭力，從而提高銷量。4.其他因素除了成本、需求、競爭三大因素外，還有其他因素會對房地產(chǎn)價格造成影響。銀行貸款利率上升，房價上升；人均收入上升，房

34、價上升。同時，房價上漲能夠給地方政府帶來更多的財政收入，地方政府對土地財政的依賴使得地方政府并不愿意房價下降，在中央政府出臺一系列政策對房價進(jìn)行控制時，地方政府會通過各種途徑給房價松綁。五、結(jié)論與對策（一）結(jié)論 單從房價來看，中國房價稍低于美國、日本等發(fā)達(dá)國家，相同等級城市比較可得：中國首都北京房價33288/m2低于日本首都東京36825/ m2 ,但是日本居民住房購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國居民，這是由于日本人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國，日本家庭年總收入約為中國家庭年總收入的四倍。單從收入來看，既然日本家庭年總收入約為中國家庭年總收入的四倍，那么要想居民擁有跟日本同等的住房購買力，中國房價水平只能維持在日本

35、房價的四分之一，而事實上中國房地產(chǎn)價格已經(jīng)緊隨日本之后，相差不遠(yuǎn)了。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的限制，中國作為發(fā)展中國家，居民收入水平是無法跟與發(fā)達(dá)國家相提并論的，而提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，令中國向發(fā)達(dá)國家邁進(jìn)是一個漫長且艱辛的過程。所以，要想提高居民住房購買力，在著眼于提高居民收入的同時，更重要的是要加強對房價的控制。（二）對策1.調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距收入分配在注重效率的同時更要注重公平，打破行業(yè)壟斷，提高市場自由度，縮小行業(yè)間的收入差距。同時可以通過稅收來調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距,稅收制度是一種收入再分配政策，政府發(fā)揮財政稅收制度的作用就是要消除差距懸殊、協(xié)調(diào)各種分配關(guān)系，保障社會整體利益11。完善收

36、入信息系統(tǒng)，將個人所得稅對于收入分配的調(diào)節(jié)作用發(fā)揮得更好12。2.完善土地出讓制度，合理引導(dǎo)地價。如果開發(fā)商取得土地的成本已經(jīng)非常高，那么房價肯定降不下來，所以，政府對地價進(jìn)行引導(dǎo)，將地價控制在合理范圍內(nèi)成了當(dāng)務(wù)之急。一方面，地方政府要逐漸擺脫對土地財政的依賴，這樣不僅能對地價進(jìn)行有效控制，還能堅定貫徹實行中央政府的調(diào)控政策。另一方面，要完善土地出讓制度，健全土地“招、拍、掛”制度，確保讓土地獲得最佳用途。 3.調(diào)整市場房屋結(jié)構(gòu)，加強保障性住房建設(shè)政府要將工作重心放到中低收入階層上來，增加中小戶型和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，限制高檔住房的建設(shè)數(shù)量，將土地更多分配地給建立普通公寓的開發(fā)商。對于保障性住房

37、，應(yīng)該完善政策、加強監(jiān)控、加大投入，政府一直致力于保障性住房的建設(shè)，目標(biāo)是“十二五”期間要建設(shè)3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房，2011年已經(jīng)開工了1000萬套，2012年已經(jīng)開工了700多萬套13，建立并完善保障房的分配制度，設(shè)立明確嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，將保障性住房分配給真正需要的居民。4.建立健全稅收制度減少在商品房交易環(huán)節(jié)的稅收，將稅收轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)，從而減少首套房購置成本，增加二套房、三套房的保有成本，一個人擁有的房產(chǎn)越多，那么他每年所需要繳納的稅費越多。通過增加房產(chǎn)持有人的持有成本，可以減少投資投機需求、降低房屋空置率，對于縮小貧富差距，調(diào)整收入分配也具有積極作用。保有環(huán)節(jié)稅在一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)比較

38、完善，日本將房產(chǎn)作為居民的固定資產(chǎn)，每年征收1.4%的固定資產(chǎn)稅；美國房產(chǎn)稅以每年1%3%的稅率征收，同時有些地方政府會實行一些稅收減免政策，以加州為例，納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產(chǎn)稅14，這對于中國實施首套房減免保有環(huán)節(jié)稅具有很強的借鑒意義。5.引導(dǎo)居民理性消費美國房屋自有化率為64%，日本房屋自有化率為57.9%，而中國的房屋自有化率高達(dá)80%，這就是中國商品房剛性需求如此旺盛的原因，大部分中國人不愿意租房住，無論背負(fù)多少貸款都要擁有一套產(chǎn)權(quán)屬于自己的住房。在日本，有四成居民家庭租房住，而在中國只有兩成，就算政府投入很多資金進(jìn)行廉租房建設(shè)，居民不愿去住也是無濟(jì)于事，中國人對于住房的消費觀念需要加以引導(dǎo)。