【大學(xué)課件】物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理

1、http:/ managementhttp:/ 2013年出版 綠色物管u1早期介入u2承接查驗(yàn)u3營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)u4裝修服務(wù)u5新能源與可再生能源u6五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)u7機(jī)電設(shè)備選型 u8可視化管理u9量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理u10能效管理u11風(fēng)險(xiǎn)管控u12建筑能源管理u13建筑合同能源管理u14建筑能源審計(jì)u2013年出版http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備物業(yè)房屋構(gòu)筑物空調(diào)系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)電梯系統(tǒng)樓宇智能化物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備管理http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述2 設(shè)施設(shè)備管理管理的目標(biāo)管理的意義1)1)創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境工創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境工作和生活條件

2、作和生活條件2)2)延長(zhǎng)使用年限延長(zhǎng)使用年限, ,使物業(yè)保值增值使物業(yè)保值增值3)3)實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值和環(huán)境價(jià)值4)4)創(chuàng)物業(yè)品牌創(chuàng)物業(yè)品牌和行業(yè)健康發(fā)展和行業(yè)健康發(fā)展1)1)保持完好保持完好, ,滿足滿足物業(yè)的使用功能物業(yè)的使用功能2)2)確保物業(yè)和確保物業(yè)和使用人的安全使用人的安全3)3)促進(jìn)物業(yè)促進(jìn)物業(yè)的保值增值的保值增值具體的管理指標(biāo)房屋完好率房屋完好率危房率危房率設(shè)備完好率設(shè)備完好率http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 (二) 設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理3 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理1）導(dǎo)入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理體系和創(chuàng)優(yōu)管理體系2 ）制度建設(shè)3） 人力資源管理ISO14001IS

3、O9001OHSAS18001工程技術(shù)規(guī)程管理工作制度責(zé)任方面制度架構(gòu)崗位職責(zé)人員配置http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理1）使用管理概述（設(shè)備技術(shù) 運(yùn)行管理和設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理）2） 合理使用設(shè)備合理配置設(shè)備合理配置人員設(shè)備環(huán)境條件健全管理制度3)設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作管理制度、技術(shù)資料的編制管理制度、技術(shù)資料的編制工程技術(shù)人員培訓(xùn)工程技術(shù)人員培訓(xùn)能源、安全裝置齊全能源、安全裝置齊全備件、附件、工具齊全備件、附件、工具齊全設(shè)備安裝符合標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備安裝符合標(biāo)準(zhǔn)清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)4

4、 ）設(shè)備使用守則A 定人、定崗、定機(jī)，持證上崗B 建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程C 建立設(shè)備“三好、四會(huì)”三好：管好、用好、維護(hù)好設(shè)備四會(huì)：會(huì)使用、灰維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理1）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述A 維修養(yǎng)護(hù)方式：清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍B內(nèi)容：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤(rùn)滑C設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化D設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度：日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)E設(shè)備維修保養(yǎng)要按照手冊(cè)實(shí)施、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程F特種設(shè)備按國(guó)家法律法規(guī)，確保安全和正常運(yùn)行G制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度并嚴(yán)格執(zhí)行http:/ 設(shè)施

5、設(shè)備基礎(chǔ)管理（三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2）設(shè)施設(shè)備的巡檢A 設(shè)備日常巡檢（操作人員隨機(jī)檢查）B 設(shè)備的計(jì)劃巡檢（專業(yè)維修人員為主、操作者協(xié)助）C 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng)http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3 設(shè)施設(shè)備故障與事故處理A設(shè)施設(shè)備故障B設(shè)施設(shè)備故障管理1）設(shè)施設(shè)備故障及故障處理C設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性D設(shè)施設(shè)備故障全過(guò)程管理故障信息收集故障信息統(tǒng)計(jì)故障分析故障處理http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3 設(shè)施設(shè)備故障與事故處理2）設(shè)施設(shè)備事故管理A設(shè)施設(shè)備事故及類別一般事故重大事故特大事故責(zé)任事故質(zhì)量事故自然事故B設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)C設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處

6、理http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 （三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)4 設(shè)施設(shè)備的潤(rùn)滑管理5 設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1)設(shè)備潤(rùn)滑管理的意義2)設(shè)備潤(rùn)滑管理的組織和制度3)潤(rùn)滑裝置的要求和防漏治漏1設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)2設(shè)施設(shè)備的檢查3設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)http:/ 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（四）設(shè)施設(shè)備修理的管理1 設(shè)施設(shè)備大中修管理概述 2）設(shè)備修理的方針3）設(shè)備維修方式4）修理類別2 物業(yè)設(shè)備更新改造管理1）設(shè)備修理事后維修預(yù)防維修 改善維修小修中修大修（五）設(shè)施設(shè)備完好評(píng)定http:/ 4個(gè)6原則（6S-6H-6I-6Z）6S活動(dòng)6H活動(dòng)（尋找6源、解決6源）整理整頓清掃清潔安全素養(yǎng)污染源清掃困難源故

7、障源浪費(fèi)源缺陷源危險(xiǎn)源http:/ 房房屋屋構(gòu)構(gòu)筑筑物物http:/ （一）概述： 2、房屋安全管理是指定期和不定期對(duì)房屋的使用情況和完損情況進(jìn)行安全檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的堅(jiān)定，并確定解危方法，預(yù)防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。房屋完損等級(jí)的評(píng)定（1）房屋完損等級(jí)評(píng)定：是指區(qū)分房屋完好或損壞的程度 （3）房屋完損等級(jí)分類：1）完好房2）基本完好房3）一般損壞房4）嚴(yán)重?fù)p壞房5）危險(xiǎn)房（2）房屋分類： 1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2）混合結(jié)構(gòu)3）磚木結(jié)構(gòu)4）其他結(jié)構(gòu)一、房屋構(gòu)筑物http:/ 各類房屋結(jié)構(gòu)組成分為基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、

8、樓地面；裝修組成分為門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰頂棚、細(xì)目裝修；設(shè)備組成分為水衛(wèi)、電暖及特種設(shè)備（如消火栓、避雷裝置等）http:/ 3房屋維修工程的總類房屋維修工程的總類按房屋完損狀況，房屋維修工程可分為翻修、大修、中修、小修和按房屋完損狀況，房屋維修工程可分為翻修、大修、中修、小修和綜合維修綜合維修（3）中修工程（2）大修工程（4）小修工程凡需牽動(dòng)或拆凡需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)除部分主體構(gòu)件，但不需全件，但不需全部拆除的工程部拆除的工程為大修工程為大修工程凡需牽動(dòng)或拆除凡需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件，部分主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程為中修工程凡以及時(shí)修復(fù)小

9、凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級(jí)屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工護(hù)工程為小修工程程大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的25%25%以上以上中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的20%以下以下小修工程的綜合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)實(shí)造價(jià)的小修工程的綜合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)實(shí)造價(jià)的1%1%以下以下（1）翻修工程：凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程（5）綜合維修工程：凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次應(yīng)修盡修的工程為綜合維修。綜

10、合維修工程一次費(fèi)用在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的20%以上http:/ 量化和標(biāo)準(zhǔn)化管理1、臺(tái)帳管理（案例：ISO9000的管理目標(biāo)）2、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn):時(shí)間、周期、頻率3、系統(tǒng)設(shè)施防雷(住宅外墻/超高層寫字樓天面防雷)http:/ 2、房屋天面排水（桃源村案例）3、戶型設(shè)計(jì)（實(shí)用、采光通風(fēng)）http:/ XX管理處反映：E4-2-602業(yè)主去電梯廳倒垃圾時(shí)被脫落的瓷磚砸中頭與肩膀，并出現(xiàn)頭暈及疼痛。 一、房屋構(gòu)筑物http:/ F4-1-802業(yè)主反映：2009年9月入住后發(fā)現(xiàn)室內(nèi)無(wú)排煙管道等一系列其他裝修質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)地產(chǎn)公司長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月的維修才整改完畢。 一、房屋構(gòu)筑物5、排煙管道（排

11、煙和滲水） 煙道滲水問(wèn)題投訴煙道滲水問(wèn)題投訴管理處反映：自2006年小區(qū)入伙以來(lái)每月都收到業(yè)主反映廚房及衛(wèi)生間滲水投訴，且滲水點(diǎn)均在樓板與煙道交接處。 http:/ 1、中斷供電將造成人身傷亡、中斷供電將造成人身傷亡2 2中斷供電將在政治、經(jīng)濟(jì)上造成嚴(yán)重?fù)p失中斷供電將在政治、經(jīng)濟(jì)上造成嚴(yán)重?fù)p失3 3、中斷供電將影響有重大政治、經(jīng)濟(jì)意義、中斷供電將影響有重大政治、經(jīng)濟(jì)意義的用電單位正常工作者的用電單位正常工作者1、中斷供電將在政治、經(jīng)濟(jì)上造成較大損失、中斷供電將在政治、經(jīng)濟(jì)上造成較大損失2、中斷供電將影響重要用電單位的正常工作者、中斷供電將影響重要用電單位的正常工作者凡不屬于一級(jí)和二級(jí)負(fù)荷這應(yīng)為

12、三級(jí)負(fù)荷凡不屬于一級(jí)和二級(jí)負(fù)荷這應(yīng)為三級(jí)負(fù)荷2物業(yè)供電供電電壓供電方式 大中型物業(yè)管理區(qū)及高層建筑供電，大中型物業(yè)管理區(qū)及高層建筑供電， 一般采用一般采用10kV高壓進(jìn)線，經(jīng)過(guò)變壓器高壓進(jìn)線，經(jīng)過(guò)變壓器降壓后再向用戶低壓供電降壓后再向用戶低壓供電一用一備供電高供低備供電雙電源供電多電源供電(一）概述一）概述http:/ 2科技可視化http:/ 2、啟動(dòng)（手動(dòng)/自動(dòng)）u 3、緊急停機(jī) 開機(jī)前檢查http:/ 處于運(yùn)行或備用的變壓器每年例行保養(yǎng)一次。B備用變壓器在投運(yùn)前增加保養(yǎng)一次。3）、安全事項(xiàng)：A、高壓操作時(shí)應(yīng)穿絕緣鞋，戴絕緣手套進(jìn)行。B、未對(duì)變壓器進(jìn)行驗(yàn)電前，嚴(yán)禁觸摸。C、搖測(cè)絕緣電阻必須

13、兩人進(jìn)行，測(cè)試后要進(jìn)行放電（用2500V搖表?yè)u測(cè)變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈相與相、相對(duì)地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不抵于300兆歐，二次側(cè)絕 緣電阻不低于10兆歐）。 http:/ 3、維修保養(yǎng)序號(hào)設(shè)備周期檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)方法三電力變壓器一年變壓器內(nèi)外清潔無(wú)異物。母線、電纜線與變壓器聯(lián)接良好。高低壓側(cè)繞組絕緣合乎要求帶負(fù)荷試運(yùn)行聲響正常溫升正常。目測(cè)。用手板動(dòng)無(wú)動(dòng)感。用2500V搖表?yè)u測(cè)。耳聽目測(cè)四低壓配電柜半年配電柜內(nèi)外清潔無(wú)塵、無(wú)物。母線、電纜線之間聯(lián)接處接觸良好。各電器開關(guān)完好無(wú)損，操作靈活，功能可靠。各電器在投入運(yùn)行后能正常運(yùn)行，無(wú)異常聲響目測(cè)。抽取部分聯(lián)接處用手板動(dòng)無(wú)松動(dòng)感。抽取部分操作

14、試驗(yàn)。綜合觀察http:/ ）美國(guó)紐約大停電：2012年10月29日颶風(fēng)“桑迪在美國(guó)新澤西州海岸登陸，美國(guó)東部已有300多萬(wàn)戶斷電，數(shù)百萬(wàn)戶家庭陷入一片黑暗；1977年7月13日到14日，紐約市長(zhǎng)達(dá)24小時(shí)的停電事故影響了900萬(wàn)人口，在停電期間，犯罪分子點(diǎn)燃了馬里昂大道上的一些建筑，制造了1000起火災(zāi)，搶劫者和暴徒也趁機(jī)大肆劫掠，他們洗劫了1600多家商店，這一晚被時(shí)任市長(zhǎng)亞伯拉罕稱為“恐怖的一夜”。類似的停電事件在2003年再次發(fā)生，不過(guò)這些“邪惡”的行為在后來(lái)卻很少發(fā)生了。2 ）印度停電：2012年7月30日，印度三大電網(wǎng)相繼癱瘓，6億多人受到影響，該國(guó)首都地鐵系統(tǒng)完全停運(yùn)。在8月1日

15、電力恢復(fù)之前，大約有一半的印度人因?yàn)殡娏ο到y(tǒng)癱瘓而在黑暗中度過(guò)了兩天兩夜，受影響人數(shù)占到了全世界世界人口的十分之一，這應(yīng)是全球歷來(lái)規(guī)模最大的停電事件之一。二、強(qiáng)電系統(tǒng)二、強(qiáng)電系統(tǒng)（三）、風(fēng)險(xiǎn)管控（三）、風(fēng)險(xiǎn)管控http:/ 門前一畝三分地 全球的識(shí)別力深圳供電可靠性居全國(guó)前列，但與國(guó)際先進(jìn)供電企業(yè)相比仍有一段距離，以小時(shí)的用戶平均停電時(shí)間來(lái)看（深圳2012年4月10日的停電稍為拉低了這個(gè)指標(biāo)），深圳供電局的故障率已經(jīng)相當(dāng)?shù)土?，但新加坡能源公司、日本東京電力等公司都是世界上故障率最低的供電公司之一，用戶平均停電時(shí)間在十分鐘以內(nèi)，中國(guó)一線城市供電水平與之相比還有一段距離 二、強(qiáng)電系統(tǒng)二、強(qiáng)電系統(tǒng)（

16、四）、風(fēng)險(xiǎn)管控（四）、風(fēng)險(xiǎn)管控http:/ 各類型物業(yè)停電應(yīng)急預(yù)案的重點(diǎn)（住宅物業(yè)、寫字樓物業(yè)、商業(yè)場(chǎng)所、醫(yī)院、學(xué)校、通訊機(jī)房、金融類物業(yè)、飛機(jī)場(chǎng)等） 演練預(yù)案應(yīng)急照明市電切換安全保障UPS電源確定演練團(tuán)隊(duì)柴油發(fā)電機(jī)http:/ 2電梯的分類電梯的分類 1）.按用途分類按用途分類A乘客電梯乘客電梯, B載貨電梯載貨電梯 C醫(yī)用電梯醫(yī)用電梯, 為運(yùn)送病床、擔(dān)架、為運(yùn)送病床、擔(dān)架、醫(yī)用車而設(shè)計(jì)的電梯，轎廂具有長(zhǎng)而窄的特點(diǎn)。醫(yī)用車而設(shè)計(jì)的電梯，轎廂具有長(zhǎng)而窄的特點(diǎn)。 D 雜物電梯雜物電梯, 供圖書館、辦公樓、飯店運(yùn)送圖書、文件、食品等供圖書館、辦公樓、飯店運(yùn)送圖書、文件、食品等設(shè)計(jì)的電梯。設(shè)計(jì)的電梯

17、。 E觀光電梯觀光電梯, 轎廂壁透明，供乘客觀光用的電梯轎廂壁透明，供乘客觀光用的電梯F車輛電梯車輛電梯, 用作裝運(yùn)車輛的電梯。用作裝運(yùn)車輛的電梯。 G船舶電梯船舶電梯, 船舶上使用的電梯。船舶上使用的電梯。 H建筑施工電梯建筑施工電梯, 建筑施工與維修用的電梯。建筑施工與維修用的電梯。 I其它類型的電梯，除上述常用電梯外，還有些特殊用途的電梯，其它類型的電梯，除上述常用電梯外，還有些特殊用途的電梯，如冷庫(kù)電梯、防爆電梯、礦井電梯、電站電梯、消防員用電梯等。如冷庫(kù)電梯、防爆電梯、礦井電梯、電站電梯、消防員用電梯等。 http:/ A交流電梯，用交流感應(yīng)電動(dòng)機(jī)作為驅(qū)動(dòng)力的電梯。根據(jù)拖動(dòng)方式又可分

18、為交流單速、交流雙速、交流調(diào)壓調(diào)速、交流變壓變頻調(diào)速等。 B直流電梯，用直流電動(dòng)機(jī)作為驅(qū)動(dòng)力的電梯。這類電梯的額定速度一般在以上。 C 液壓電梯,一般利用電動(dòng)泵驅(qū)動(dòng)液體流動(dòng)，由柱塞使轎廂升降的電梯。 D 齒輪齒條電梯, 將導(dǎo)軌加工成齒條，轎廂裝上與齒條嚙合的齒輪，電動(dòng)機(jī)帶動(dòng)齒輪旋轉(zhuǎn)使轎廂升降的電梯。 E螺桿式電梯, 將直頂式電梯的柱塞加工成矩形螺紋，再將帶有推力軸承的大螺母安裝于油缸頂，然后通過(guò)電機(jī)經(jīng)減速機(jī)（或皮帶）帶動(dòng)螺母旋轉(zhuǎn)，從而使螺桿頂升轎廂上升或下降的電梯。 F直線電機(jī)驅(qū)動(dòng)的電梯,其動(dòng)力源是直線電機(jī)。 電梯問(wèn)世初期，曾用蒸汽機(jī)、內(nèi)燃機(jī)作為動(dòng)力直接驅(qū)動(dòng)電梯，現(xiàn)已基本絕跡 3)、按速度分類

19、 ：電梯無(wú)嚴(yán)格的速度分類，我國(guó)習(xí)慣上按下述方法分類。 A低速梯，常指低于速度的電梯。 B 中速梯，常指速度在的電梯。 C高速梯，常指速度大于的電梯。 D 超高速，速度超過(guò)的電梯。 隨著電梯技術(shù)的不斷發(fā)展，電梯速度越來(lái)越高，區(qū)別高、中、低速電 梯的速度限值也在相應(yīng)地提高。http:/ 四、電梯系統(tǒng)5制度制度1供電供電2環(huán)境環(huán)境4技術(shù)技術(shù)3團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)市電和發(fā)電狀態(tài)防鼠、通風(fēng)、溫度、清潔電梯安全技術(shù)檔案 維護(hù)保養(yǎng)的頻率和內(nèi)容參考： 電梯使用管理與維修保養(yǎng)規(guī)則 深圳市電梯維修保養(yǎng)安全管理規(guī)定http:/ （移峰填谷移峰填谷）的有效方法。）的有效方法。2適用場(chǎng)所：有峰谷電價(jià)差的制冷場(chǎng)所，以及大空間、適用場(chǎng)

20、所：有峰谷電價(jià)差的制冷場(chǎng)所，以及大空間、大面積的體育館、影劇院等短時(shí)間、大容量的制冷場(chǎng)大面積的體育館、影劇院等短時(shí)間、大容量的制冷場(chǎng)所。所。 3至目前，全國(guó)已經(jīng)有至目前，全國(guó)已經(jīng)有200座冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)投入運(yùn)行座冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)投入運(yùn)行五、中央空調(diào)系統(tǒng)http:/ 中央空調(diào)制冷主機(jī)： 電源、潤(rùn)滑油；、主機(jī)屏幕顯示的主機(jī)狀 制冷主機(jī)運(yùn)行參數(shù)：2 水泵和冷卻塔系統(tǒng)：3 動(dòng)力控制柜：http:/ 水泵系統(tǒng)（冷卻泵、冷凍泵） 管網(wǎng)系統(tǒng)（管道、伸縮節(jié)） 冷卻塔（電動(dòng)機(jī)、漏水、溢漏） 開機(jī)停機(jī)主機(jī)停機(jī)水泵停機(jī)風(fēng)機(jī)盤管冷水機(jī)組立即停主機(jī)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)通知維保單位http:/ 散熱器：清洗2 電流檢測(cè)3 壓力檢測(cè)（雪

21、種室內(nèi)機(jī)1 過(guò)濾網(wǎng)：清洗2 散熱器：清洗3 數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)（電腦）預(yù)算：/57（系數(shù)）風(fēng)險(xiǎn)：異物預(yù)算：/3（系數(shù)）COPhttp:/ 2）動(dòng)力柜類 3）冷卻泵類 4）冷凍泵類 5）冷卻塔類 6）風(fēng)柜類 http:/ ：1）設(shè)計(jì)偏大2）水系統(tǒng)揚(yáng)程設(shè)計(jì)偏高3）重點(diǎn)部位的設(shè)計(jì)問(wèn)題(一樓、最高層、外墻）4）多臺(tái)制冷主機(jī)并聯(lián)運(yùn)行的管道設(shè)計(jì)不合理http:/ 特性曲線加以說(shuō)明 當(dāng)轉(zhuǎn)速恒定時(shí)，水泵的H（水壓/揚(yáng)程）-Q（流量）特性曲線如圖二（a）所示。在流量由QA降QB時(shí)，恒速泵水壓由HA升至HB，所以一般水泵夜間用水少,水壓高易損龍頭閥門等。變頻調(diào)速恒壓供水系統(tǒng)工作時(shí)，設(shè)定合理的水壓HA，壓力表檢測(cè)出水壓上升時(shí)

22、，反饋至工業(yè)微機(jī)比例運(yùn)算，控制變頻器降低頻率以降低水泵轉(zhuǎn)速。從圖二（b）看出流量由QA減至QB時(shí)，水泵轉(zhuǎn)速由n降n，運(yùn)行，從而保持恒壓HA。與恒速泵相比就減少了HB-HA這段有害水壓，也節(jié)省了水泵機(jī)組消耗的電能。 六、給排水 （一）、概述http:/ 從簡(jiǎn)圖看，變頻調(diào)速恒壓供水較用水泵直接供水多了個(gè)電控柜和壓力表,電控柜內(nèi)關(guān)鍵單元是變頻器U和可編程序控制器PLC或PID控制器。 成功案例: 變頻 供水和 變頻控制柜圖片六、給排水 （二）、變頻供水http:/ （概述）、變頻供水、PLC和模糊控制技術(shù)http:/ 變頻供水高位水箱供水優(yōu)勢(shì)環(huán)保、健康，減少水質(zhì)的二次污染；節(jié)省投資成本，減少占地空間

23、，社會(huì)效益理想；恒壓，減少對(duì)水龍頭、水咀、水表等的危害；軟啟軟停，減少對(duì)電網(wǎng)的沖擊；自動(dòng)化程度高，減少人力維護(hù)成本，安全可靠保護(hù)功能完善（過(guò)壓、欠壓、缺相、過(guò)流，保護(hù)電機(jī)與水泵的聯(lián)軸器）有效減少水錘效應(yīng)；設(shè)備壽命長(zhǎng)，無(wú)高位水箱滲、漏水的維修。維修簡(jiǎn)單；相對(duì)節(jié)能六、給排水 （一）、概述http:/ 優(yōu)勢(shì):變頻供水與傳統(tǒng)高位水箱的比較http:/ 無(wú)負(fù)壓供水圖片六、給排水 （五）、能效管理：無(wú)負(fù)壓供水（15個(gè)住宅小區(qū)年節(jié)電120萬(wàn)左右 傳統(tǒng)供水 無(wú)負(fù)壓供水 http:/ 水箱漏水泵房漏水爆管智能監(jiān)控自動(dòng)控制六、給排水系統(tǒng)（二）、可視化管理安全水池電機(jī)電控柜開機(jī)（停水）管道閥門暴雨http:/ 排水

24、系統(tǒng)排水系統(tǒng)（四）、風(fēng)險(xiǎn)管控：3、排水設(shè)施 世界各國(guó)排水設(shè)計(jì)（法國(guó)、德國(guó)、日本） 2010年5月7日廣州天河中海康城三期地下車庫(kù)369輛汽車慘遭水淹http:/ （四）風(fēng)險(xiǎn)管控：（四）風(fēng)險(xiǎn)管控： 4、水景觀、水景觀安全標(biāo)識(shí)漏電水位高度漏水安全教育山景項(xiàng)目水景項(xiàng)目水景安全http:/ （一）、概述：1、關(guān)于智能建筑關(guān)于智能建筑對(duì)于智能建筑的定義一直以來(lái)也未得到統(tǒng)一，現(xiàn)在比較更通俗和更形象的定義是3A1P被廣泛認(rèn)同。所說(shuō)的3A1P就是BAS(樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)也稱建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng))、OAS(辦公自動(dòng)化系統(tǒng))、CAS(通信自動(dòng)化系統(tǒng))和PDS（綜合布線系統(tǒng)）。目前社會(huì)上所謂的5A、7A系統(tǒng)，只是將BA

25、S（樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)）中的FAS(消防監(jiān)控系統(tǒng))和SAS(安防監(jiān)控系統(tǒng))分出來(lái)稱為5A系統(tǒng)，還有的將PAS(廣播自動(dòng)系統(tǒng))和TAS(停車場(chǎng)監(jiān)控系統(tǒng))也分出來(lái)稱為7A系統(tǒng)，我們認(rèn)為這只是對(duì)于智能建筑的炒作而已，因?yàn)锽AS（樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)）包含著十幾二十多個(gè)子項(xiàng)目系統(tǒng)，如：消防、變配電、照明、發(fā)動(dòng)機(jī)組、電梯、巡更、監(jiān)控、門禁、空調(diào)、給排水等等子項(xiàng)目,如果今日搞5A,明日搞7A，過(guò)不了多久就會(huì)有9A、10A出現(xiàn)，只有從本質(zhì)理清建筑智能化內(nèi)涵，緊跟國(guó)內(nèi)外智能化建筑發(fā)展趨勢(shì)，才能利于不敗之地。智能建筑是社會(huì)發(fā)展的一種趨勢(shì)，是信息時(shí)代的必然產(chǎn)物，智能建筑代表著國(guó)家綜合國(guó)力和技術(shù)水平。建筑物智能化程度也隨科學(xué)

26、技術(shù)的發(fā)展而逐步在提高。七、樓宇智能化http:/ （二）可視化管理：http:/ （二）可視化管理：http:/ 臺(tái)臺(tái)七、樓宇智能化http:/ Integrated System 七、樓宇智能化（五）、（五）、門禁一卡通系統(tǒng)組成門禁一卡通系統(tǒng)組成http:/ 一卡通系統(tǒng)：一卡通系統(tǒng)：1 1停車場(chǎng)系統(tǒng)停車場(chǎng)系統(tǒng)( (增加出入口）增加出入口）七、樓宇智能化http:/ 一卡通系統(tǒng)：七、樓宇智能化http:/ 指定門禁讀頭作為考勤讀頭； 實(shí)現(xiàn)單位內(nèi)部人員的出勤紀(jì)錄、統(tǒng)計(jì)、查詢，通過(guò)記錄持卡人的出入時(shí)間實(shí)現(xiàn)考勤和人員流動(dòng)監(jiān)控功能，實(shí)現(xiàn)人員上、下班簽到，方便管理人員統(tǒng)計(jì)，考核出勤情況，方便管理部門查

27、詢、考核各部門出勤率，有效管理、掌握人員流動(dòng)情況； 統(tǒng)計(jì)每個(gè)員工的考勤信息； 支持復(fù)雜的輪班，支持一天刷8次卡考勤； 豐富的查詢報(bào)表，支持多種方式的考勤結(jié)果導(dǎo)出3考勤系統(tǒng)七、樓宇智能化（五）、門禁 一卡通系統(tǒng)：http:/ 一卡通系統(tǒng)：http:/ 七、樓宇智能化（五）、門禁 一卡通系統(tǒng)：http:/ 。當(dāng)有人非法進(jìn)入小區(qū)時(shí)將觸發(fā)周界紅外報(bào)警，報(bào)警信當(dāng)有人非法進(jìn)入小區(qū)時(shí)將觸發(fā)周界紅外報(bào)警，報(bào)警信號(hào)傳到管理中心；號(hào)傳到管理中心；中心通過(guò)顯示屏或電子地圖識(shí)別報(bào)警區(qū)域；中心通過(guò)顯示屏或電子地圖識(shí)別報(bào)警區(qū)域； 1.1. 與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，報(bào)警時(shí)，警情發(fā)生區(qū)域的與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，報(bào)警時(shí)，警情發(fā)生區(qū)域的圖像自動(dòng)在監(jiān)控中心監(jiān)視器中彈出圖像自動(dòng)在監(jiān)控中心監(jiān)視器中彈出 。七、樓宇智能化（五）、門禁 一卡通系統(tǒng)：6http:/ 信息發(fā)布采用數(shù)字媒體信息發(fā)布，該方式具有：分布式結(jié)構(gòu)、開放式接口，適合復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)下的信息發(fā)布，真正的集中管理，支持緊急、臨時(shí)插播功能，任意分割顯示區(qū)域，個(gè)性化定制開發(fā)服務(wù)，實(shí)時(shí)的有線電視