房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)100 問.

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（1）基本概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。（1）土地（2）建筑物及地上定著物房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。（2）房地產(chǎn)的特性：A 、房地產(chǎn)的自然特性1、不可移動(dòng)性 2、獨(dú)一無二性3、壽命長久性 4、數(shù)量有限性B 、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、用途多樣性 2、相互影響性3、價(jià)值高大性 4、易受限制性5、難以變現(xiàn)性 6、保值增值性（3）房地產(chǎn)市場分類：一級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場；（也

2、稱土地市場）二級市場開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手樓”市場）；三級市場消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手樓”市場）。（4）土地使用年期居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合用地或者其他用地五十年房地產(chǎn)價(jià)格：是土地價(jià)格和建筑物及其附 屬 物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià) 值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。 房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑 面積的價(jià)格，它可以反映房 地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià) ：指平均到每單位建筑面積上的 土地價(jià)格。 樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格/總建筑面積= 土地單價(jià)/容積率（

3、5）房地產(chǎn)價(jià)格特征：A 、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性B 、房地產(chǎn)價(jià)格的兩重性C 、房地產(chǎn)價(jià)格形成的長期性D 、房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性（6）用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與 總建設(shè)用地面積之比。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍 內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建 設(shè)用地面積之比。(7 套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 陽臺(tái)建筑面積：指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽臺(tái)建筑

4、面積之和套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(8共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ娣e與不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)：為整幢建筑物的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。(9商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面

5、積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱為套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。凈高：等于層高減去樓板厚度。層高：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面 或底面之間的垂直距離。開間：通常指房間寬度。進(jìn)深：通常指房間長度

6、。(10熟地：指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以建設(shè) 的土地（經(jīng)過開發(fā)如“三通一平”， “七通一平”等）生地：未經(jīng)開發(fā)的土地(11三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項(xiàng)目開始條件）。七通一平：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。房地產(chǎn)證：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時(shí)，須提供房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國土部門統(tǒng)一辦理。現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。(12商品房：指在以市場地價(jià)獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建筑物，其權(quán)益包含建筑物的所有權(quán)和所占用土地的使用權(quán)，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)依賴于土地的使

7、用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。安居房：是指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均住房4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。(13房改房：按照國家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。集資房：指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種方法。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建成

8、供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。經(jīng)濟(jì)適用房：指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。(14發(fā)展商應(yīng)具備的開發(fā)批文土地使用權(quán)出讓合同書房地產(chǎn)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(15五證 國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證（16）購房者將簽署的法律文件認(rèn)購書預(yù)售前之購房意向書買賣合同正式簽署之房屋買賣合約按揭貸款合同申請銀行按揭之文件保險(xiǎn)合同為按揭配備之房屋保險(xiǎn)文件住戶公約入住后業(yè)主物業(yè)管理?xiàng)l文（17）申請銀行按揭 按揭成數(shù)通常在七成內(nèi)； 最高為八成。按揭年限 通常在20年內(nèi)；最高為30年。（18）首期款通常為總樓款之三成；最少為兩成。 所謂一成或半成： 1、發(fā)展商提供免息貸款； 2、首期三成之分期支付；（19）辦理按揭需提供以下資料（參考）個(gè)人身份證