房地產基礎知識100 問.

1、房地產基礎知識（1）基本概念房地產：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益，房地產又稱不動產、物業(yè)。（1）土地（2）建筑物及地上定著物房地產業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業(yè)。（2）房地產的特性：A 、房地產的自然特性1、不可移動性 2、獨一無二性3、壽命長久性 4、數(shù)量有限性B 、房地產的經濟特性1、用途多樣性 2、相互影響性3、價值高大性 4、易受限制性5、難以變現(xiàn)性 6、保值增值性（3）房地產市場分類：一級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場；（也

2、稱土地市場）二級市場開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手樓”市場）；三級市場消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手樓”市場）。（4）土地使用年期居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合用地或者其他用地五十年房地產價格：是土地價格和建筑物及其附 屬 物價格的統(tǒng)一，是土地價 值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。 房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑 面積的價格，它可以反映房 地產價格水平的高低。樓面地價 ：指平均到每單位建筑面積上的 土地價格。 樓面地價 = 土地總價格/總建筑面積= 土地單價/容積率（

3、5）房地產價格特征：A 、房地產價格的權益性B 、房地產價格的兩重性C 、房地產價格形成的長期性D 、房地產價格的個別性（6）用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結構外圍水平投影面積。容積率：指項目規(guī)劃用地范圍內總建筑面積與 總建設用地面積之比。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍 內所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建 設用地面積之比。(7 套內建筑面積：套內建筑面積為套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。套內使用面積：指房屋戶內全部實際可供使用的空間，按房屋的內墻線水平投影計算。 陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內陽臺建筑面積：指套內各陽臺建筑

4、面積之和套內墻體面積：商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。(8共有建筑面積：指各產權業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應分攤公有建筑面積與不應分攤共有建筑面積。應分攤共有建筑面積分攤系數(shù)：為整幢建筑物的應分攤共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值。 應分攤的共有建筑面積：為套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。(9商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面

5、積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱為套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。綠化率：指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地總面積與規(guī)劃建設用地面積之比。凈高：等于層高減去樓板厚度。層高：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面 或底面之間的垂直距離。開間：通常指房間寬度。進深：通常指房間長度

6、。(10熟地：指具備開發(fā)建設條件，立即可以建設 的土地（經過開發(fā)如“三通一平”， “七通一平”等）生地：未經開發(fā)的土地(11三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項目開始條件）。七通一平：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。房地產證：是證明房產權屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉讓時，須提供房地產證。房地產證由規(guī)劃國土部門統(tǒng)一辦理?，F(xiàn)時房地產證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。(12商品房：指在以市場地價獲得的土地上建造的可自由轉讓或出租的建筑物，其權益包含建筑物的所有權和所占用土地的使用權，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權依賴于土地的使

7、用權，土地使用權的性質、用途和年限決定了房屋所有權的性質、類別、年限。安居房：是指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均住房4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。(13房改房：按照國家房改有關售房政策以標準價、優(yōu)惠價、成本價向符合分房條件和已取得住房使用權的住戶出售的公有直管和自管住宅。集資房：指改變住房建設由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種方法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建成

8、供應、稅費等方面給予部分減免。經濟適用房：指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。(14發(fā)展商應具備的開發(fā)批文土地使用權出讓合同書房地產證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證 建設工程竣工驗收證書(15五證 國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證商品房預售許可證（16）購房者將簽署的法律文件認購書預售前之購房意向書買賣合同正式簽署之房屋買賣合約按揭貸款合同申請銀行按揭之文件保險合同為按揭配備之房屋保險文件住戶公約入住后業(yè)主物業(yè)管理條文（17）申請銀行按揭 按揭成數(shù)通常在七成內； 最高為八成。按揭年限 通常在20年內；最高為30年。（18）首期款通常為總樓款之三成；最少為兩成。 所謂一成或半成： 1、發(fā)展商提供免息貸款； 2、首期三成之分期支付；（19）辦理按揭需提供以下資料（參考）個人身份證