精品資料（2021-2022年收藏）曲陽路新辟工程配套綠地項目房屋征收與補償方案

1、曲陽路新辟工程配套綠地項目房屋征收與補償方案曲陽路新辟工程配套綠地項目房屋征收與補償方案一、房屋征收與補償?shù)姆珊驼咭罁?jù)（一）國有土地上房屋征收與補償條例 (國務院令第590號)；（二）關于印發(fā)國有土地上房屋征收評估辦法的通知（建房201177號）；（三）上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則（上海市人民政府令第71號）；（四）關于貫徹執(zhí)行上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則若干意見（滬府辦發(fā)201224號，經滬府辦發(fā)201717號延期至2019年3月31日）；（五）關于批轉市住房保障房屋管理局制訂的上海市國有土地上房屋征收補償決定的若干規(guī)定的通知（滬府發(fā)201273號，經滬府發(fā)20173

2、0號延期至2022年6月30日）； （六）關于貫徹執(zhí)行上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則若干具體問題的意見；（滬房管規(guī)范征20129號，經滬建法規(guī)2016664號延期至2021年6月30日）；（七）其他相關法律法規(guī)和規(guī)范性文件。二、房屋征收的目的公共綠地建設需要。三、房屋征收的范圍東至規(guī)劃曲陽路、太平橋支路，南至物華路，西至沙涇港，北至天虹路。（以建設用地規(guī)劃許可范圍圖為準，具體地址另行公布）四、征收補償主體及計戶標準（一）征收主體上海市虹口區(qū)人民政府。（二）征收部門上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局。（三）被征收人指被征收房屋的所有權人。（四）公有房屋承租人指執(zhí)行政府規(guī)定租金標準、與公有房

3、屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。（五）計戶標準以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。本方案中所指的戶，均指按上述計戶標準認定的戶。（六）貨幣單位本方案中的貨幣單位均為人民幣。五、被征收房屋類型和建筑面積認定 （一）房屋類型的認定以公房管理資料記載的房屋類型為準。（二）居住房屋建筑面積的認定1、公有居住房屋建筑面積的認定承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；如租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)換算成建筑面積：房屋類型公寓獨立住宅（花園住宅）新里住宅新工房（成套、有電梯）新工房（成套無電梯

4、新工房（不成套無電梯）“兩萬戶”新工房舊里住宅簡屋換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。換算建筑面積的基數(shù)為租用公房憑證記載的獨用居住部位的面積（使用面積）。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬臺、陽臺、天井、樓梯間等部位的面積不得作為換算建筑面積的基數(shù)，但單獨調配作為居住部位使

5、用的除外。2、私有居住房屋建筑面積的認定對于已經登記的居住房屋，其建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準；房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。對于未經登記的居住房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。（三）非居住房屋界定及建筑面積的認定1、非居住房屋的界定（1）原始設計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征

6、收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，認定為非居住房屋。（2）公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，認定為非居住房屋。（3）房地產權證書和房地產登記簿記載的權利人為單位，認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。（4）原始設計為居住房屋，經房屋行政管理部門批準改為非居住用途的，認定為非居住房屋。（5）原始設計為居住房屋，未經房屋行政管理部門批準改為非居住用途，但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業(yè)執(zhí)照的，認定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場

7、所并領取營業(yè)執(zhí)照的，不認定為非居住房屋。（6）市、區(qū)勞動部門核發(fā)的非正規(guī)就業(yè)許可證，以及市、區(qū)民政部門或街道核發(fā)的社區(qū)服務證的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。2、私有非居住房屋建筑面積的認定有房地產權證的房屋，以房地產權證記載的非居住用途的建筑面積為準。經工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，在相關申請和批準文件中有營業(yè)面積記載的，以相關文件記載的營業(yè)面積為準。經工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，在相關申請和批準文件中無營業(yè)面積記載但明確房屋經營部位的，由房屋行政管理部門認定的房屋調查機構對相關文件明確的實際經營部位進行現(xiàn)場丈量后認定其經營面積。經工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，在相

8、關申請和批準文件中無營業(yè)面積記載并未標明經營部位的，由房屋行政管理部門認定的房屋調查機構進行現(xiàn)場丈量，原則上按房屋底層實際經營部位認定非居住經營面積。3、公有非居住房屋建筑面積的認定簽訂公有非居住房屋租賃合同的，以合同記載的建筑面積為準。原始設計為公有居住房屋，經房屋管理部門批準改為非居住用途或部分改為非居住用途的，以相關批準文件記載的非居住建筑面積為準。記載的非居住建筑面積未按房屋類型換算系數(shù)標準換算的，按房屋類型換算系數(shù)標準換算。說明：本方案所稱的建筑面積，除有特別規(guī)定外，均指按本條辦法認定的建筑面積。六、被征收房屋的價值補償（一）居住房屋征收補償方式、對象和補償標準征收居住房屋的，被征收

9、人、公有房屋承租人按照本款下列公式計算被征收居住房屋價值補償款后，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，應與房屋征收部門計算、結清被征收房屋補償金額與用于產權調換房屋價值的差價。被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償： 1、私有居住房屋對被征收人的價值補償款為：評估價格100%價格補貼。2、公有居住房屋對被征收人的價值補償款為：評估價格20%；對公有房屋承租人的價值補償款為：評估價格80%價格補貼。本地塊

10、被征收居住房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，增加套型面積補貼。經區(qū)人民政府決定，每證補貼面積為15建筑面積?！咀⒔狻浚涸u估價格被征收居住房屋的房地產市場評估單價被征收居住房屋建筑面積（如被征收居住房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。評估均價標準，由評估公司將地塊內所有被征收居住房屋的評估總價除以被征收居住房屋的總建筑面積后得出，由房屋征收部門在地塊內公布。被征收居住房屋評估價經復核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響）。價格補貼評估均價補貼系數(shù)被征收居住房屋建筑面積套型面積補貼評估均價補貼面積本地塊價格補貼系數(shù)為30%；評估均價另行公告。（二）非居住房

11、屋征收補償方式、對象和補償標準征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償：1、市場評估價格（1）私有非居住房屋對被征收人的市場評估價格為：被征收非居住房屋的房地產市場評估單價被征收非居住房屋建筑面積100%。（2）公有非居住房屋對被征收人的市場評估價格為：被征收非居住房屋的房地產市場評估單價被征收非居住房屋建筑面積20%；對公有房屋承租人的市場評估價格為：被征收非居住房屋的房地產市場評估單價被征收非居住房屋建筑面積80%。2、停產停業(yè)損失補償因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業(yè)損失的，按以下公式進行

12、補償：停產停業(yè)損失補償被征收非居住房屋的房地產市場評估單價10%被征收非居住房屋建筑面積。七、不予認定建筑面積的殘值補償按規(guī)定不予認定建筑面積的部分，給予殘值補償，但經認定為違法建筑的不予補償。不予認定建筑面積按以下規(guī)定給予殘值補償： （一）以下情形的不予認定建筑面積，經公示后，以居住房屋評估單價乘以殘值補償面積給予殘值補償（沒有居住建筑面積的，以本地塊居住房屋評估均價乘以殘值補償面積給予殘值補償）：1、房地產權證中有記載但不計入建筑面積的部位，實際用于居住的閣樓、獨用曬臺搭建、獨用天井搭建等；2、租用公房憑證中有記載但不記載為獨用租賃部位，實際用于居住的閣樓、獨用曬臺搭建、獨用天井搭建等；3

13、、未記入房地產權證、租用公房憑證但經房屋管理部門批準，實際用于居住的閣樓、獨用曬臺搭建、獨用天井搭建等。上述情形有面積記載的以記載的面積作為殘值補償面積，沒有記載的以實際丈量結果作為殘值補償面積。上述情形中涉及的閣樓，按照高度分別計算殘值補償面積：高度在1.7米以上的部分，按照實際丈量結果作為殘值補償面積；高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際丈量結果的一半作為殘值補償面積；高度在1.2米以下的部分，不計算殘值補償面積。（二）其余不予認定建筑面積，按實測面積乘以600元/給予殘值補償。說明：對于無上述情形，或有上述情形但不按上述規(guī)定計算殘值補償?shù)?，給予每證40,000元的補償。八、居住困難戶

14、的優(yōu)先保障被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋補償金額確定后，對按規(guī)定條件和計算標準折算人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產權調換房屋。征收居住和非居住兼用的房屋，在折算居住困難戶的保障補貼時，應將居住部分的貨幣補償款和非居住部分的貨幣補償款合并計算。折算公式為：被征收房屋補償金額折算單價居住困難戶人數(shù)保障補貼折算單價居住困難戶人數(shù)22平方米被征收房屋補償金額。符合經濟適用住房政策規(guī)定條件的居住困難戶，可以優(yōu)先購買經濟適用住房。本地塊的折算單價為17,000元/。居住困難的被征收人、公有房屋承租人可以向區(qū)住房保

15、障機構提出居住困難審核申請，提供相關證明材料，并簽署同意接受住房狀況核查且將核查結果予以公示的書面文件。區(qū)住房保障機構按照上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則規(guī)定進行核查、認定和公示。區(qū)住房保障中心按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規(guī)定以及居住困難戶折算公式，對居住困難戶進行認定，并將經認定符合條件的居住困難戶及其人數(shù)在征收范圍內公示，公示期為15日。公示期內有異議的，由區(qū)住房保障中心在15日內進行核查和公布。對沒有可比性的特殊居住困難戶，由被征收房屋所在街道辦事處會同第三方公信人士、居民代表等組成的評議小組進行評議，并將結果在征收范圍內公示，公示期為15日。居住困難戶的房屋征收補償所得包

16、括保障補貼，按照細則規(guī)定，屬于被征收人所有，或公有房屋承租人及其共同居住人共有。九、用于產權調換的房源及購買辦法產權調換房源及購買辦法見曲陽路新辟工程配套綠地項目產權調換房屋選購辦法。十、簽約搬遷補貼辦法（被征收人、公有房屋承租人為企事業(yè)單位的除外）（一）臨時安置費補貼1、選擇購買的產權調換房屋為期房的，被征收戶、公有房屋承租戶自行過渡。自辦理被征收房屋交房手續(xù)之日起至房屋征收部門通知產權調換房屋交房日止（按月統(tǒng)計），按被征收居住房屋建筑面積給予每月80元/的臨時安置費補貼，每月補貼低于4,000元/證的，按4,000元/證計。如因故未能在約定的期限內交付房屋的，在原有基礎上增發(fā)臨時安置費，凡

17、超過期限3個月以內（含）的，增發(fā)50；超過期限3個月以上的，增發(fā)100。2、凡在簽約期內或簽約期結束后一個月內簽約并搬遷的，給予3個月臨時安置費補貼，計算標準同上。（二）居住房屋各類補貼1、居住房屋裝潢補貼被征收居住房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按500元/建筑面積給予裝潢補貼；被征收居住房屋屬于成套獨用居住房屋的，按700元/建筑面積給予裝潢補貼。被征收人、公有房屋承租人認為其裝潢補貼需經評估確定的，應當向房屋征收部門提供相關裝潢費用的證明材料。房屋征收部門應當委托房地產價格評估機構對其裝潢進行評估，并按照評估結果予以補貼。經評估的，以評估結果進行補貼，不再按500

18、元/建筑面積或700元/建筑面積的標準進行補貼。2、居住房屋搬遷費以被征收居住房屋建筑面積為基準，補貼15元/；低于700元/證的，按700元/證計。3、居住房屋家用設施移裝費電話、熱水器、空調、有線電視、寬帶、家用（獨用）電表和煤氣等家用設施移裝費按2,000元/證計。4、居住房屋自購房補貼征收居住房屋的，對選擇全貨幣補償?shù)谋徽魇諔?、公有房屋承租戶，?7,000元/被征收居住房屋建筑面積的標準給予自購房補貼。不足580,000元/證的，按580,000元/證計。（三）非居住房屋其他補償及自購房補貼1、非居住房屋其他補償對被征收非居住房屋內的裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備等，

19、按照被征收非居住房屋建筑面積，給予2,500元/的補償，低于100,000元/證的，按100,000元/證計。2、非居住房屋自購房補貼被征收房屋為居非兼用房屋（指既有居住部位，又有非居住部位）的，給予非居住房屋自購房補貼150,000元/證，同時按照非居住部位建筑面積，給予10,000元/的補貼。被征收房屋全部為非居住房屋的，底層部位給予28,000元/的補貼；其余部位給予18,000元/的補貼。十一、簽約搬遷獎勵辦法（被征收人、公有房屋承租人為企事業(yè)單位的除外）對在簽約期內簽約并在規(guī)定時間搬遷的被征收戶、公有房屋承租戶給予以下獎勵：（一）居住房屋獎勵標準1、居住房屋簽約面積獎以被征收居住房屋

20、建筑面積為基準，獎勵1,000元/。2、簽約比例獎簽約期內簽約的，獎勵120,000元/證。簽約期內，簽約率達到90%的，對在簽約期內簽約的再增加獎勵20,000元/證。簽約期內，簽約率達到90%以后，簽約率每增加1%，對在簽約期內簽約的再增加獎勵6,000元/證。簽約期內，簽約率達到95%以后，簽約率每增加1%，對在簽約期內簽約的再增加獎勵10,000元/證。說明：（1）簽約期結束后，在區(qū)人民政府作出補償決定前簽約的，不享受上述簽約比例獎，僅給予獎勵60,000元/證。（2）簽約后未在簽約期結束后60天內搬遷交房的，不享受上述簽約比例獎，僅給予獎勵60,000元/證。3、成套新工房簽約獎本地

21、塊成套新工房及以上房屋的被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約的，享受成套新工房簽約獎480,000元/證。此后簽約的，不享受該獎項。4、按期搬遷獎對在簽約期內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，獎勵20,000元/證。另免費為簽約的被征收戶、公有房屋承租戶提供搬場車一次。5、早簽早搬加獎對在簽約期內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，獎勵90,000元/證；簽約期結束后第一個月內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，獎勵70,000元/證；簽約期結束后第二個月內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，獎勵50,000元/證。說明：上述搬遷獎勵在被征收人、公有房屋承租人搬遷并辦理被征收房屋移交手續(xù)后按本方案規(guī)定結算。6、特殊面積簽約搬遷獎不成套公

22、房中，在租賃憑證上有記載且繳納租金的獨用灶間、獨用衛(wèi)生間，對簽約并在規(guī)定時間搬遷的被征收人、公有房屋承租人以居住房屋評估單價乘以記載的面積給予獎勵；沒有記載面積的，以居住房屋評估單價乘以實際丈量結果給予獎勵。被征收房屋無居住建筑面積的，以本地塊居住房屋評估均價作為評估單價給予獎勵。說明：特殊面積簽約搬遷獎與殘值補償條款中規(guī)定的40,000元/證不兼得。7、居住房屋簽約搬遷證照獎在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所正常經營并領取工商營業(yè)執(zhí)照，但未經房屋管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛?，不認定為非居住房屋。被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，給予每證150,

23、000元補貼。 8、全貨幣加獎在本地塊集中選房前，設全貨幣加獎期（具體起始時間另行公告）。凡在全貨幣加獎期內簽訂全貨幣補償協(xié)議且不再對協(xié)議進行調整變更的，按17,000元/被征收居住房屋建筑面積的標準給予全貨幣加獎;不足580,000元/證的，按580,000元/證計。全貨幣加獎期結束后簽訂全貨幣補償協(xié)議的，不再享受全貨幣加獎。獲得全貨幣加獎的，在補償協(xié)議中其金額計入居住房屋自購房補貼的金額中；如沒有居住部位的，則計入非居住房屋自購房補貼的金額中。說明：如未能在規(guī)定期限內完成搬遷的，全貨幣加獎將扣除。9、簽約搬遷計息獎簽約期內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，以上征收補償、補貼、獎勵款項均以銀行同期半年

24、期貸款年利率的標準計息（具體以區(qū)人民政府公告為準）；簽約期第一天簽約的計息天數(shù)為100天，簽約期第二天簽約的計息天數(shù)為99天，簽約期第三天簽約的計息天數(shù)為98天，依次類推至簽約期最后一天。簽約期結束后不再享受簽約搬遷計息獎。10、戶口遷移獎被征收房屋內戶口全部遷移后，被征收人、公有房屋承租人應在選購的產權調換房屋全部交房后六個月內，憑身份證明、戶口遷移等相關證明材料到征收事務所領取戶口遷移獎10,000元/證，逾期不再辦理。（二）非居住房屋獎勵標準1、非居住房屋簽約面積獎以被征收非居住房屋建筑面積為基準，獎勵5,000元/。2、非居住房屋簽約證照獎被征收非居住房屋內辦理了營業(yè)執(zhí)照并繼續(xù)有效的，

25、給予每證獎勵100,000元。3、簽約比例獎同居住房屋獎勵標準。4、按期搬遷獎同居住房屋獎勵標準。5、早簽早搬加獎同居住房屋獎勵標準。 6、全貨幣加獎同居住房屋獎勵標準。7、簽約搬遷計息獎同居住房屋獎勵標準。(三)居非兼用房屋獎勵標準居住和非居住兼用的房屋，按照居住建筑面積和非居住建筑面積分別計算各項獎勵，按證計算的獎勵不重復計算。說明：區(qū)人民政府作出補償決定，或司法強制執(zhí)行的，被征收人、公有房屋承租人不享受本條（一）至（三）項獎勵。十二、其他事項（一）關于房屋征收評估被征收房屋的價值和用于產權調換房屋的價值（除本市對用于產權調換房屋價格有特別規(guī)定外），由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房

26、屋征收評估辦法評估確定。房地產價格評估機構通過協(xié)商、投票或搖號等方式確定。被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。 (二)關于補償協(xié)議簽訂主體、簽約期限、履約約定等房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人應按照本補償方案簽訂補償協(xié)議。1、簽訂補償協(xié)議的主體（1）私有房屋由其產權人作為補償協(xié)議簽訂主體；產權人死亡的，由該私有房屋的繼承人作為補償協(xié)議簽訂主體，繼承人有多人的，可以協(xié)商委托確定簽約代表。（2）公有房屋由其承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。公有居住房屋租賃期間承租人戶口遷離本市或者死亡的，補償協(xié)議的簽訂主體按以下方法確定：公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常

27、住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續(xù)履行租賃合同；無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應當自行協(xié)商確定承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。房屋征收決定作出前，各當事人之間仍未協(xié)商一致的，由征收范圍內的第三方公信評議機構組織協(xié)商。協(xié)商一致的主體作為補償協(xié)議簽約主體；協(xié)商不一致的，由公有房屋出租人依據(jù)協(xié)商結果按照上海市房屋租賃條例相關規(guī)定書面確定公有房屋承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。（3）補償協(xié)議簽訂主體確定后，應由簽訂主體本人簽訂補償協(xié)議；確因特殊情況本人不能簽訂的，可以委托他人簽訂，但必須提供委托和被委托雙方簽名蓋章的書面委托書或辦理公證的委托文書。（4）當事人提交虛假證明材料或委托書，導致補償錯誤，造成征