房地產(chǎn)法試題和答案

1、2013 年 10 月高 等 教 育自 學(xué) 考試 房 地 產(chǎn) 法 試 題和 答 案課程代碼 00169）、單項選擇題 （本大題共 30小題，每小題 1分，共 30分）在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題卡”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。1. 依據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，我國工業(yè)用地使用年限最高為 （ C） 4-92A. 20 年B. 30 年C. 50 年D.70 年2. 征收基本農(nóng)田以外的耕地不足 35公頃的，由（ B）3-79A.國務(wù)院批準(zhǔn)B.省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)C市級人民政府批準(zhǔn)D.縣級人民政府批準(zhǔn)3. 下列有關(guān)房

2、屋預(yù)售條件的表述中，不符.合.法律規(guī)定的是（ D）6-143A. 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證25%以上，并C按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的 已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期15%以國有土地租賃是出讓方式的補充，其不得適用的情形是（ A）4-91 利用原有建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā) 原有建設(shè)用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓后依法應(yīng)當(dāng)有償使用 原有建設(shè)用地因企業(yè)改制后依法應(yīng)當(dāng)有償使用 原有建設(shè)用地因改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用 根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，被征收入在補償方式上（ 應(yīng)當(dāng)采取貨幣補償 應(yīng)當(dāng)采取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

3、 既可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 縣政府必須提供改建地段房屋 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變用途等D. 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的 上，并獲得房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)4.ABCDC)4-995ABCD6 不當(dāng)增加補償費用的行為，違反規(guī)定實施的（ B）4-98A. 勒令拆除B.不予補償C. 處以罰款D.補辦手續(xù)7. 國有土地上房屋征收與補償條例要求市縣級人民政府在作出房屋征收決定前要進(jìn)行 的評估是（ D） 4-99A. 社會福利評估B.社會風(fēng)險評估C商業(yè)利益評估D.房屋價格評估8. 下列土地所有權(quán)，只能歸國家所有

4、的是（ A） 2-58A.城市市區(qū)土地B.農(nóng)村和城郊土地C.宅基地D.自留地、自留山9. 不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時辦理的登記叫做（ C）2-68A.初始登記B.總登記C轉(zhuǎn)移登記D.他項權(quán)利登記10. 房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有（A）6-156A.優(yōu)先購買權(quán)B.阻止權(quán)C優(yōu)惠購買權(quán)D.拒絕交租金的權(quán)利11. 被征收人在法定期限內(nèi)對補償決定不申請復(fù)議或者不提起行政訴訟的，在補償決定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋拆遷決定的縣、市人民政府申請（C）4-100B.行政機關(guān)執(zhí)行D.社會機構(gòu)執(zhí)行B）9-205B.登記之日D.約定之日應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起30日以內(nèi)（ C）8-1 86A.仲裁機構(gòu)執(zhí)行

5、C. 人民法院執(zhí)行12. 房地產(chǎn)抵押合同的生效時間是（A.簽訂之日 C履行之日13. 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，ABCD向物業(yè)所在地居民委員會備案 向物業(yè)所在地區(qū)、縣級工商行政管理部門備案 向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案 向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府宣誓就職14. 下列不.得.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是（ C）9-202B.張某的個人房屋D.某私營企業(yè)的國有土地使用權(quán)A.出讓取得的國有土地使用權(quán) C我國某名牌大學(xué)的教學(xué)樓15. 按房地產(chǎn)管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定，下列符合設(shè)立房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備資本條件的是（ A）5-115B.注冊資本50萬元人民幣以上D.注

6、冊資本10萬元人民幣以上A.注冊資本100萬元人民幣以上C注冊資本30萬元人民幣以上16. 召開業(yè)主大會會議（ B） 8-1 86ABCD15 日前通知全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)于會議召開 1 個月前通知全體業(yè)主 應(yīng)當(dāng)于會議召開應(yīng)當(dāng)于會議召開 5 日前告知居民委員會 每位業(yè)主應(yīng)當(dāng)作好業(yè)主大會會議記錄17 .下列關(guān)于住房公積金提取和使用的表述，不正確 的是（C） 10-233A.B.C.D. 職工死亡，其繼承人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額 職工提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額的，應(yīng)由所在單位核實并出具提取證明 住房公積金管理中心可以向他人提供擔(dān)保 申請人申請住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保 18我國房產(chǎn)

7、稅中依照房屋租金計算繳納的稅率為（ B） 11-242A1.2%B12%C15%D20%19.依照城市房地產(chǎn)交易法律制度的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)交易的形式不包括.（C）. 6-141A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)抵押C.房地產(chǎn)開發(fā)D.房屋租賃20限價商品住房，對多次參加搖號均未搖中且輪候 3年以上（不含 3年）的申請家庭，區(qū) 縣住房保障管理部門可以（ C） 10-229A.優(yōu)先配售B.重新?lián)u號配售C直接配售D.暫緩配售21土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，下列表述正確的是（A） 1 1 -240ABCD增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30% 增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的

8、部分，稅率為 50% 增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的部分，稅率為 60% 增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 70%22.依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，注冊資本100萬元人民幣、具備從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間1年、有已竣工的建筑工程、專業(yè)管理人員職稱結(jié)構(gòu)及人數(shù)符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可達(dá)到資質(zhì)評定標(biāo)準(zhǔn)是（ D）5-117A. 級資質(zhì)B.二級資質(zhì)C三級資質(zhì)D.四級資質(zhì)23為了保障建設(shè)工程質(zhì)量和安全，法律禁止建筑工程（C）5-124A.招標(biāo)發(fā)包B.直接發(fā)包C.肢解發(fā)包D.承包24.張三將在A市某住宅小區(qū)購得的房屋賣給王五，該行為實際上是完成了（A） 6-14

9、0A.房產(chǎn)交易B地產(chǎn)交易C土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓D.房產(chǎn)交易和地產(chǎn)交易25下列關(guān)于住房公積金管理委員會的主任的表述，正確的是（A） 10-231A.應(yīng)當(dāng)由具有社會公信力的人士擔(dān)任B.是管理委員會的法人代表C應(yīng)當(dāng)由政府負(fù)責(zé)人擔(dān)任D.應(yīng)當(dāng)由人大代表擔(dān)任由職工個人每月向受托銀行繳存 由職工所在單位每月從其工資中代繳 由住房公積金管理委員會每月向受托銀行繳存 由設(shè)區(qū)的市級人民政府財政部門每月向受托銀行繳存 由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所26職工個人繳存的住房公積金，繳存的方式是（ A） 10-230ABCD27未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的， 得，并處罰款，其罰款的幅度為人民幣（ B） 8-18

10、8A. 15萬元B. 520萬元C. 1015萬元D. 1020萬元28房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的客體是（ D） 2-59ABCD兩個以上房地產(chǎn)所有人或使用人的房地產(chǎn) 一個房地產(chǎn)所有權(quán) 不動產(chǎn)本身 相鄰關(guān)系人因行使所有權(quán)引起的經(jīng)濟(jì)利益或其他利益29房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，必須到所在直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門備案的時間是領(lǐng) 取營業(yè)執(zhí)照之日起的（ D） 7-167B. 10日以內(nèi)D. 30日以內(nèi)的是（ C）7- 1 74B.包銷商擁有該商品房的獨家銷售權(quán)D.包銷可以幫助開發(fā)商化解風(fēng)險A. 5日以內(nèi)C. 15日以內(nèi) 30下列關(guān)于商品房包銷的描述，錯誤A.包銷商一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) C包銷商對商品房的價格無任

11、何決定權(quán)二、多項選擇題（本大題共 5 小題，每小題 2 分，共 10 分）在每小題列出的五個備選項中 至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂、 少涂或未涂均無分。31 按照土地用途，土地分為（ ABC） 3-85A.農(nóng)用地B.建設(shè)用地C.未利用地D.已利用地E. 空閑地司法機關(guān)依法查封的房產(chǎn) 權(quán)屬有爭議的 未依法登記取得權(quán)屬證書的 共有房地產(chǎn)未取得其他共有人書面同意的 行政機關(guān)依法裁決限制轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)32依據(jù)城市房地產(chǎn)管理辦法，下列屬于不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是（ ABCD）E 4-107 A.B.C.D.E.33. 依據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，下列屬于業(yè)主大會職責(zé)的是（

12、 ABE）8-185A.制定管理規(guī)約B.使用專項維修資金C維修物業(yè)D.保養(yǎng)物業(yè)E.選舉業(yè)主委員會34. 根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列可以抵押的有（ CD）9-203A. 土地所有權(quán)B.宅基地C房屋D. 土地承包經(jīng)營權(quán)E.依法被查封的房地產(chǎn)35. 目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)有（ ABC）7-160A.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)B.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)C房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)D.房地產(chǎn)開發(fā)商E.房地產(chǎn)管理部門非選擇題部分注意事項： 用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。三、名詞解釋題（本大題共 5小題，每小題 3 分，共 15分）36. 房產(chǎn)稅 11-241 答：房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象， 以

13、房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)而征稅的一種房地 產(chǎn)稅。37. 存量房 6-151 答：存量房是相對于房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房增量房而言的， 它是指已被購買或自 建并取得所有權(quán)證書的房屋，即通常所說的二手房。38. 地役權(quán) 2-61 答：依物權(quán)法第 156 條規(guī)定，地役權(quán)是按照舍同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不 動產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。39. 經(jīng)濟(jì)適用房 10-224 答：經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面 向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。40. 個人住房貸款 9-21

14、2 答： 個人住房貸款是擔(dān)保貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期 不能償還貸款本息的， 貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物， 或由保證人承擔(dān)償還本息的連 帶責(zé)任。實踐中大多數(shù)借款人以其所購房屋向銀行提供抵押擔(dān)保。四、簡答題（本大題共 4小題，每小題 6分，共 24分）41. 簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位。 8-187答： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位是：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)來源于物業(yè)股務(wù)合同授予的權(quán)限 業(yè)主團(tuán)體是物業(yè)管理的權(quán)利主體，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 提供一定質(zhì)量水平的管理服務(wù)。 不過業(yè)主委員會不能直接替業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)， 只能是 代為

15、簽合同。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會或業(yè)主在法律地位上是平等的 他們之間是受托人和委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)水平質(zhì)量、 收費標(biāo)準(zhǔn)，除依法限制外，基本上是一種商業(yè)交易的合同關(guān)系，兩者之間不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng) 導(dǎo)、管理與被管理的關(guān)系。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會必須依法依約建立合作關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要和業(yè)主委員會進(jìn)行協(xié)調(diào)配合， 處理好物業(yè)服務(wù)企業(yè)、 業(yè)主與業(yè)主委員會三者 的關(guān)系。42簡述土地管理制度的基本內(nèi)容。 3-75-76答： 土地管理制度的主要內(nèi)容有：（1）土地利用管理制度 土地利用管理制度可劃分為土地用途管制制度和土地節(jié)約集約利用制度。（ 2）土地市場管理

16、制度 土地市場包括土地一級市場和二級市場，其中一級市場主要是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和出讓， 還包括以租賃、 作價出資或入股等有償方式從政府取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的行為； 二級市 場主要是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。（3）土地征收征用制度土地征收征用制度主要包括征收征用的補償標(biāo)準(zhǔn)的確定； 征收征用的審批權(quán)限； 征收征用的 程序。（4）土地執(zhí)法監(jiān)察制度 土地執(zhí)法監(jiān)察包括對土地違法行為的認(rèn)定和法律責(zé)任的追究。43簡述房地產(chǎn)交易的特征。 6-140 房地產(chǎn)交易具有下面的特征：（1）第一，房地產(chǎn)交易是平等主體間的法律關(guān)系。 無論是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押還是房屋租賃，都屬于平等主體間的法律關(guān)系，受合 同法

17、、物權(quán)法、擔(dān)保法等的調(diào)整。（2）第二，房地產(chǎn)交易中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押交易的完成，既要求當(dāng)事人簽訂合同，還 要求當(dāng)事人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。城市房地產(chǎn)管理法第36條明確要求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的當(dāng)事人辦理權(quán)屬登記。（3）第三，房地產(chǎn)交易行為受到政府的管制和調(diào)控。 44簡述房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要特點。 7-160-161 答：房地產(chǎn)中介服務(wù)主要有三個特點：（1）房地產(chǎn)中介服務(wù)以房地產(chǎn)中介機構(gòu)的名義開展，房地產(chǎn)中介人員不得以個人名義承接 房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或收取費用。（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種委托服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當(dāng)事人委托進(jìn)行的，中介服務(wù) 機構(gòu)在當(dāng)事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，提供當(dāng)事人所要求的

18、服務(wù)。（3）房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種有償服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種有償性、服務(wù)性的經(jīng)營活動， 委托人應(yīng)當(dāng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)支付報酬、傭金。五、論述題（本題 10 分）45論述建設(shè)單位的前期物業(yè)管理義務(wù)。 8-194-195 答：建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中的法定義務(wù)有以下幾個方面：一、通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)1、招投標(biāo)是法定的選聘方式 為了進(jìn)一步提升物業(yè)管理行業(yè)的市場化程度， 促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量， 改進(jìn)內(nèi)部管 理，使廣大業(yè)主真正獲得滿意服務(wù)， 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的 原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2、經(jīng)批準(zhǔn)在特定情況下采

19、用協(xié)議方式投標(biāo)人少于 3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3、選聘應(yīng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的 前期物業(yè)服務(wù)合同。4、前期物業(yè)服務(wù)合同的期限 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物 業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。二、制定臨時管理規(guī)約1、臨時管理規(guī)約的內(nèi)容和原則 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理， 業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違

20、反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作 出約定。2、建設(shè)單位明示和說明義務(wù) 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè) 買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。三、其他重要義務(wù)1、物業(yè)共用部位，共用設(shè)施的權(quán)利保障和交接查驗 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅 自處分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。2、物業(yè)管理資料的移交 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程

21、竣工圖等竣 工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資 料移交給業(yè)主委員會（物業(yè)管理條例第 58 條）。違反上述規(guī)定， 不移交有關(guān)資料的， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期 改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1 萬元以上 10萬元以下的罰款（物業(yè)管理條例第 59 條）。警告3、物業(yè)管理用房的配置 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 違反上述規(guī)定， 建設(shè)單 位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定

22、配置必要的物業(yè)管理用房的， 由縣級以上地方人民政府房地 產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 10 萬元以上 50萬元以下的 罰款。4、承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限邗保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。六、案例分析題（本題 11 分）2011年 12月底還46.2011 年 5 月 5 日，白云公司與順昌公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定：白云公司將位 于興華路的一棟大樓出租給順昌公司，每月租金 180萬元，每月 1日收租，租期 2年，從 2011年6月1日到 2013年5月31日止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記 備案手續(xù)。順昌公司交付了 500萬元押金和首月租金后， 白云公司將樓房交付順昌公司使用。 此后，順昌公司按期交租。 2011年 10月，白云公司因欠藍(lán)天公司 4000萬元債務(wù)，便將該 棟大樓