房地產(chǎn)金融模擬試題

1、、單項選擇題（在每小題列出的四個選項中只有一個選項是符合題目要求的）1.我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)信用的最主要形式是（）。A. 商業(yè)信用B.國家信用 C.銀行信用 D.民間個人信用）。2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產(chǎn)價格上升，這一點決定了房地產(chǎn)資金具有（A. 回收期長 B. 風(fēng)險性 C. 運行的地域性 D. 保值增值性3.債務(wù)人無法足額償還債務(wù)，即使執(zhí)行擔(dān)保，也肯定 造成較大損失 ，這種貸款的風(fēng)險程度是（A 次級 B 可疑 C 關(guān)注 D 損失4.某一目標(biāo)房地產(chǎn)價格水平的高低，主要取決于（）。A. 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況B. 全國房地產(chǎn)的供求狀況C. 本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況D. 全國同

2、類房地產(chǎn)的供求狀況5.通常情況下，設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)價值要大于（）。A. 應(yīng)付利息 B. 貸款額度 C. 股票價值 D. 市場價格6.我國個人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率A 自法定利率調(diào)整的次月1 日起調(diào)整B 自法定利率調(diào)整的當(dāng)月起調(diào)整C .從次年1月1日起按新的利率調(diào)整D 維持合同利率，無需調(diào)整7.在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，如果購房者首付比例增加，貸款比例降低，則（）。A.放貸者風(fēng)險變小B.放貸者風(fēng)險增加C.放貸者風(fēng)險不變D.不影響借款人的積極性8.在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬（），但未經(jīng) （） 同意，不得變賣抵押品。A .抵押人，抵押權(quán)人B .抵押

3、人，抵押人C.抵押權(quán)人，抵押人D .抵押權(quán)人，抵押權(quán)人9.房屋拍賣所得的清償順序是（）： 支付處分抵押房屋的費用， 扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， 剩余金額返還抵押人， 若拍賣所得不足支付前三項費用，抵押權(quán)人向抵押人追償。A B C D E）。10.房地產(chǎn)開發(fā)信貸過程中的借款人分析，可以衡量房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力的指標(biāo)是（A. 資產(chǎn)負(fù)債率B.流動比率C.速動比率D.銷售利潤率11.環(huán)境保護評價屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的（）階段的內(nèi)容。A 借款人評估 B. 項目建設(shè)條件評估C .市場評估 D. 投資估算與籌資評價12. 我國的住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改

4、革進行的制度性安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于A .商業(yè)性住房金融B .福利性住房金融C.政策性住房金融D .保障性住房金融13. 住房公積金的管理機構(gòu)是 ( )，這樣既保證了住房公積金的運用安全，又可實現(xiàn)合理增值。A.中國人民銀行B.省、市人民政府建設(shè)行政主管部門C .住房公積金管理委員會D .住房公積金管理中14. 收入還原法的基本假設(shè)是： ()A. 資產(chǎn)價值等于所有未來收入的現(xiàn)值 B. 資產(chǎn)價值等于所有未來收入的終值C. 資產(chǎn)價值等于未來租金收入的現(xiàn)值 D. 資產(chǎn)價值等于未來所有凈營業(yè)收入。)。15. 如果有一個房地產(chǎn)投資項目是可行的，則該項目未來的收益率必須大于或等于(A.

5、期望收益率 B.內(nèi)部收益率C.營業(yè)率 D.保本占用率16. 有一房主向甲保險公司投保該房屋火災(zāi)保險，保險金額是80萬元，同日向乙保險公司投保該房屋火災(zāi)保險，保險金額A.抵押權(quán)人B.商業(yè)銀行C.貸款委托人D .住房公積金貸款委托人為 180 萬元，其房屋價值為 250 萬元。若發(fā)生火災(zāi)事故，被保險人最多能得到 ()萬元損失賠償。A 80 B180 C260 D250( ) 為保險的第一受益人。17. 個人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應(yīng)明確18 .進行房屋投保時，被保險房屋的價值 ()。A .由保險機構(gòu)認(rèn)定B .根據(jù)市場價值確定C .根據(jù)購買時價值確定D .由專業(yè)評估機構(gòu)

6、經(jīng)評估確定)。19.判斷保險事故與保險標(biāo)的損失之間的因果關(guān)系，從而確定保險賠償責(zé)任的基本原則是保險中的(A.最大誠信原則B.保險利益原則C.補償原則D.近因原則20.住房抵押貸款證券化是銀行將其持有的（）出售給特設(shè)機構(gòu)（SPV）,再由該機構(gòu)在資本市場出售住房抵押擔(dān)保證券的融資過程。A.房地產(chǎn)股票B.抵押貸款債務(wù)C.房地產(chǎn)D.抵押貸款債權(quán)二、多項選擇題（每題的備選項中,有 2 個或 2個以上符合題意,多選、少選、錯選均無 分）1.一般認(rèn)為,成熟的房地產(chǎn)金融市場應(yīng)該具有（）特征。A.完善的法律體系B.完善的市場結(jié)構(gòu)C.豐富的市場產(chǎn)品和大規(guī)模的交易D.高效的市場效率和嚴(yán)格的風(fēng)險管理2.根據(jù)城市房地產(chǎn)

7、抵押管理辦法, 不得 設(shè)定抵押的財產(chǎn)有 （）。A.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)B.抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)C.列入文物保護的建筑物和有紀(jì)念意義的其他建筑物D.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)3.抵押人進行二次抵押的原因為：（A. 取得低利率貸款B. 減少月還款額C.改善貸款狀況 D.減少貸款成本4.與銀行其他信貸品種不同,個人住房貸款具有（）特點：D.業(yè)務(wù)具政策性且成本較高、效益較好A.是銀行主要消費信貸品種B.必須設(shè)立擔(dān)保 C.基礎(chǔ)是抵押權(quán)）。5.借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格審查要求證照齊全、資信條件好,其中的證照主要有（A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許

8、可證C.國有土地使用權(quán)證D.建設(shè)工程開工證6.以下說法正確的是（）。A.凈營業(yè)收入就是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的凈值。B.凈營業(yè)收入是判斷債務(wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一C. 凈營業(yè)收入也被稱為還債前收入D. 應(yīng)稅收入=凈營業(yè)收入-折舊-利息7.影響盈利水平的因素主要包括（）。A. 購買價格B.未來現(xiàn)金流C.融資可能性及融資期限D(zhuǎn).稅負(fù)8.我國的住房公積金是國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，歸職工個人所有，并具有（） 的特點。A.專用性 B.福利性C.強制性D.政策性9.從嚴(yán)格意義上來說，房地產(chǎn)保險可按保險對象劃分為 （）。

9、A .房地產(chǎn)價值保險B .房地產(chǎn)人身保險C.房地產(chǎn)責(zé)任保險D .房地產(chǎn)財產(chǎn)保險10.美國房地產(chǎn)抵押貸款二級市場三大重要機構(gòu)是（A.房利美（Fannie Mae） B.房地美（Freddie Mac） C.聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng) （FHLB）D .政府全國抵押協(xié)會 （ GinnieMae)三、判斷題（以下陳述中，將正確的 ？，錯誤的馬1.房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動性特點，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。（2.房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，利用自有資金開發(fā)建設(shè)的能力越強，對銀行業(yè)的依賴性越低。（3.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財產(chǎn)。（4.借款人將預(yù)購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱

10、為擔(dān)保貸款。（5.還貸常數(shù)是月還款額與總借款額的比值。（6.可調(diào)利率抵押貸款的利率是根據(jù)物價指數(shù)定期調(diào)整的貸款方式。（7.我國商業(yè)銀行允許借款人提前償還全部貸款余額，但不允許部分提前償還。（8.家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎金及其他合法收入。其高低能說明家庭負(fù)債狀況，也能間接地說明還債能力。（ ）9.房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估中遵循的三性原則是，貸款的效益性、安全性、流動性。（10. 收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。（四、論述題1. 分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。2. 試述我國住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問題。五、計算題1.一筆 30 年的

11、固定利率、等額本息還貸住房抵押貸款，貸款本金為100 萬元，假設(shè)貸款年利率 6%，該貸款的 每月償還額為多少？若購房人計劃在第 10 年末提前清償全部貸款，屆時該抵押貸款的貸款余額為多少？利率不變：2.某借款人申請了 100 萬元個人住房商業(yè)貸款，貸款年利率 6%，貸款期限為 20 年，若在整個貸款期內(nèi)，1）若在整個貸款期內(nèi)，利率不變，在等額本息 還款方式下，該借款人第一個月末應(yīng)償還的月還款額本利和）、每月還本金、每月還利息，以及第一個月末貸款余額分別是多少2）若在整個貸款期內(nèi)，利率不變，在等額本金 還款方式下，該借款人第一個月末應(yīng)償還的月還款額本利和）、每月還本金、每月還利息，以及第一個月末

12、貸款余額分別是多少？200,000 元，第二年到第四年年末都有 400,000 元的收3.某一房地產(chǎn)項目第一年年初投入 1,300,000 元，第一年年末即收入 入。以 4 年為期評估：1）不考慮資金的時間價值，分析項目的可行性。2）考慮資金的時間價值，貼現(xiàn)率 8%，用凈現(xiàn)值法（ NPV ）計算，分析項目的可行性。（ 最后結(jié)果保留整數(shù) ）一、單項選擇題1011121314151617181920二.多項選擇題題號 1答案ABCD三.判斷題ABD10ABCDABCDABCDABCDABCD ACDBCD ABD10四、論述題分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。存在問題:1.房地產(chǎn)

13、金融市場的資金來源單一。住房公積金制度還很不完善,金融機構(gòu)利用儲蓄等方式籌集的資金存在著居民短期儲蓄和抵押貸款長期期限不匹配的問題,容易導(dǎo)致非周期性系統(tǒng)性風(fēng)險。2.房地產(chǎn)貸款具有過渡性，抵押貸款的類型、還款方式較為單一。3.房地產(chǎn)金融市場不完善，抵押貸款保險機構(gòu)參與少，擔(dān)保機構(gòu)幾乎沒有，房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)也有待改善。4.房地產(chǎn)金融市場的法律體系有待完善，有關(guān)法律主要是擔(dān)保法，其他配套法律尚待制訂和完善。5.商業(yè)銀行的經(jīng)營機制有待轉(zhuǎn)變，個人信譽評級機構(gòu)和對抵押貸款發(fā)放后的追蹤、監(jiān)督機制亟需逐步建立和完善。6.商業(yè)銀行違規(guī)放貸現(xiàn)象時有發(fā)生，既有商業(yè)銀行個別職員道德水平不高，為開發(fā)商違規(guī)放貸現(xiàn)象

14、，也有一些商業(yè)銀行為了市場份額和追逐短期利益，有組織的違規(guī)放貸現(xiàn)象。解決思路:1.房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)先介入機制。房地產(chǎn)信貸從可行性研究開始介入，制定科學(xué)的可行性研究報告是房地產(chǎn)開發(fā)成功的保證，也是成功借貸的保證。2.全程管理機制。房地產(chǎn)貸款的期限較長，住房抵押貸款期限內(nèi)借款人的收入和工作情況可能出現(xiàn)波動，房屋的不當(dāng)使用等行為可能降低房屋價值，從而增加貸款回收的風(fēng)險,所以應(yīng)推行貸款發(fā)放經(jīng)手人責(zé)任制，付起貸款全程管理責(zé)任。3.科學(xué)決策機制。住房抵押貸款期限長，涉及面廣，需要引入更多房地產(chǎn)管理、土地管理、MBA和保險方面的專業(yè)人才加入，形成科學(xué)決策機制。4.呆壞賬預(yù)警處理機制。運用科學(xué)的呆壞賬評估方法，

15、對可能存在的呆壞賬問題及時追蹤,適時披露。5.建立科學(xué)決策的方法和指標(biāo)。制定適應(yīng)市場經(jīng)濟決策的新方法和指標(biāo)體系，如個人誠信評估方法、科學(xué)確定安全貸款額的方法和指標(biāo)、呆壞賬評估和預(yù)警方法、調(diào)整房貸比例及利率的指標(biāo)等。2.試述我國住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問題。的法律觀念比較淡薄，總把廣大儲戶繳存的公積金，當(dāng)作準(zhǔn)”政府資金在支配使用，不現(xiàn)狀:1.住房公積金歸集進一步加強。2.調(diào)整了使用方向，住房公積金的使用得到調(diào)整和改善。3.住房公積金管理工作逐步規(guī)范4.初步建立了住房公積金監(jiān)督體系。問題：我國公積金制度還不完善，管理不夠科學(xué)，資金增值手段有限，公積金立法層次不高，其強制性、義務(wù)性缺乏法律依

16、據(jù)。尤其突出表現(xiàn)在以下幾個方面:1.住房公積金運行的效率問題：低存低貸的利率政策不合理，導(dǎo)致住房公積金使用效率低下；個人住房貸款比例偏低；住房公積金的用途受限；住房公積金歸集工作有待加強。2.需要完善住房公積金風(fēng)險防范機制：住房公積金管理中心是公積金資金的經(jīng)營運作主體，那么資金運作的風(fēng)險理應(yīng)由住房公積金管理中心來承擔(dān)。但按現(xiàn)行政策，住房公積金管理中心可能難擔(dān)其責(zé)。 住房公積金管理中心是一個不以盈利為目的的事業(yè)單位,自有資本，不是金融機構(gòu)，不具備風(fēng)險承擔(dān)能力。住房公積金管理中心并不是一個完全自主決策的機構(gòu)，住房公積金政策等都不是住房公積金管理中心所決定的,它只是一個管理運作機構(gòu)。3.管理制度有待

17、規(guī)范：住房公積金的監(jiān)督流于形式。多年來，住房公積金實行管委會決2002年新條例策、中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督”的管理機制。住房公積金管理委員會作為公積金 管理的決策機構(gòu)，實際上是一個虛設(shè)的機構(gòu)，委員多為政府官員，即使 出臺后，管委會的成員增加了工會代表、職工代表和專家代表的席位，但由于一些人員可避免地導(dǎo)致擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。五、計算題100萬元，假設(shè)貸款年利率1. 一筆30年的固定利率、等額本息還貸住房抵押貸款，貸款本金為6%,該貸款的每月償還額為多少？若購房人計劃在第 10年末提前清償全部貸款，屆時該抵押貸款的貸款余額為多少?解：貸款年利率 i =6%, PV=1,000

18、,000元,n= 30 X 12=360月查月復(fù)利表抵押貸款常數(shù)”：0.005996每月還款額（本利和）： PMT= 1,000,000X0.0059965,996 元;第10年末抵押貸款余額（現(xiàn)值法），查 余額表”,i =6%, 30年期貸款第10年末 貸款余額系數(shù)”為0.836857第5年末抵押貸款余額：MB5= 1,000,000 X 0. 836857=,857元2. 某借款人申請了 100萬元個人住房商業(yè)貸款，貸款年利率6%,貸款期限為20年，若在整個貸款期內(nèi)，利率不變:（1）若在整個貸款期內(nèi)，利率不變，在等額本息還款方式下，該借款人第一個月末應(yīng)償還的月還款額（本利和）、每月還本金、

19、每月還利息，以及第一個月末貸款余額分別是多少（2）若在整個貸款期內(nèi)，利率不變，在等額本金 還款方式下，該借款人第一個月末應(yīng)償還的月 還款額(本利和)、每月還本金、每月還利息，以及第一個月末貸款余額分別是多少?解:(1)等額本息還款方式貸款年利率 i=6%, PV=1,000,000元,n= 20 X 12= 24月查月復(fù)利表 抵押貸款常數(shù)”：0.007164則等額本息還款方式下的每 月還款額(本利和)：PMT= 1,000,000X0.007164 =7,164 元第 1 月償還利息：l1=6%/12 X 1,000,0006,000 元第 1 月償還本金：P1= PM=7,164-5,000= 2,164 元第 1 月末貸款余額： MB1= PV P1=1,000,000 2,164 = 997,836 元(2)等額本金還款方式每期所還本金 和240元第 1 個月應(yīng)付利息I1=i*PV =6%/12 X 1,000,005=）00 元則第 1 月末還款額（本利和）PMT1= P1+ 11=4,166.67+5,000=9,166.6 7 元 第 1 月末貸款余額：MBi= 1,000,000 4166.67 =995,833.33 元3. 某一房地產(chǎn)項目第一年年