房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)科目

1、房地產(chǎn)企業(yè)“ 開(kāi)發(fā)成本 ”明細(xì)科目一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （指因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力 安置費(fèi)及有關(guān)地上、 地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥?安置動(dòng)遷用房支出、 土地拍賣(mài)價(jià)款及傭金等。 ）1、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用 費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。2、合作款項(xiàng) 補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。3、紅線外市政設(shè)施費(fèi) 紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。4、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 有關(guān)地上、地下建筑物或附

2、著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償 費(fèi)等。5、其他 如土地拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)、傭金等 二、前期工程費(fèi)（指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。 ）1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測(cè)丈量費(fèi) 包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地 釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 規(guī)劃費(fèi)方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。 其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。2、報(bào)建費(fèi)

3、（1）報(bào)批報(bào)建費(fèi) 包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、 新材料基金 （或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金 ） 、教師住宅基金 （或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) ） 、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo) 管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批（2）增容費(fèi)包括水、電、煤氣增容費(fèi)3、“三通一平”費(fèi)：（1）臨時(shí)道路 接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用（ 2）臨時(shí)用電： 接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi) 用。（3）臨時(shí)用水 接通紅線外施工用

4、臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。（4）場(chǎng)地平整 場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（ 1 ）臨時(shí)圍墻包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用（2）臨時(shí)辦公室 包括租金、建造及裝飾費(fèi)用（3）臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)（4）臨時(shí)圍板 包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 三、建筑安裝工程費(fèi) （指企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。1、基礎(chǔ)造價(jià) 包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水2、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分） ，如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列

5、入 裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。3、門(mén)窗工程 主要包括室外門(mén)窗、戶門(mén)、防火門(mén)的費(fèi)用4、公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用5、戶內(nèi)精裝修費(fèi) 主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。6、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)； 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水排水直飲水熱水） ； 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片） ； 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）7、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi) 空調(diào)及安裝費(fèi)； 電梯及其安裝費(fèi)； 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)； 高低壓配電及安裝費(fèi)； 消防通風(fēng)及安裝費(fèi)； 背景音樂(lè)及安裝費(fèi)8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi) 保安監(jiān)控及停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用； 電信網(wǎng)

6、絡(luò)費(fèi)用； 衛(wèi)星電視費(fèi)用； 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用； 家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用 四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括供水、 供電、 道路、供熱、燃?xì)狻⑴藕?、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 ）1、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)主要包括自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站4、室外消防系統(tǒng)費(fèi) 主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開(kāi)閉站5、室外智能化系統(tǒng)費(fèi) 主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車(chē)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)6、室外背景音樂(lè)照明

7、系統(tǒng)7、綠化建設(shè)費(fèi)區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出8、建筑小品雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等9、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi) 道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等10、圍墻建造費(fèi)包 括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)11、室外照明 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈12、室外零星設(shè)施 各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等13、其他五、配套設(shè)施費(fèi)（指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不 能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。 ）（1） 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出。 居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚等設(shè)施的支出。（2） 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)

8、營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公 共配套設(shè) 如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。（3）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的 沒(méi)有投資（4）對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商 的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤 如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則 應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性 支出。）（1） 職工薪酬 直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理服務(wù)人

9、員的職工薪酬。（ 2） 修理費(fèi) 為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。（ 3） 物料消耗 管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接耗用的材料、用品費(fèi)用。（ 4） 低值易耗品攤銷(xiāo) 管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目領(lǐng)用低值易耗品的攤銷(xiāo)費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷(xiāo)）（ 5） 辦公費(fèi) 管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書(shū)報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi) 用。（ 6） 差旅費(fèi) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。（ 7） 車(chē)輛使用費(fèi) 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接使用車(chē)輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等。（8）固定資產(chǎn)使用費(fèi)指管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而使用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。（9）房租及物管費(fèi)水電

10、費(fèi)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接租賃用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。（10）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 是指確因工作需要為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所 發(fā)生的支出。（11）周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)。（ 12） 借款費(fèi)用 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減利息收入。（13）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)：指企業(yè)為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而建造售房部（接待處） 、樣板房、建筑模型等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的建造費(fèi)、制作費(fèi) 等。（14）土地使用稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。（15）工程管理費(fèi) 支付給聘請(qǐng)的工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費(fèi)用、為編制、審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目