2006年中山中儀花園地產(chǎn)項(xiàng)目全程戰(zhàn)略營(yíng)銷提案報(bào)告48頁(yè)

1、精品文檔目 錄一、中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視1、宏觀經(jīng)濟(jì)概況 1.1中山市概況 1.2城市經(jīng)濟(jì)概況 1.3城市經(jīng)濟(jì)特征 1.4中山區(qū)域布局和功能特征2、行業(yè)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 2.1中山市2005年度房地產(chǎn)概況之銷售排行 中山市2005年度樓市銷售登記排行榜 中山2005年樓市供需關(guān)系 中山2005年度房地產(chǎn)營(yíng)銷事件 中山市2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售分析 中山市2005年宏基路段二手市場(chǎng)概況 2.2中山市2005年度房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概況 城市化帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速開展，城區(qū)繁華商圈輻射擴(kuò)大 樓市持續(xù)升溫，供需比例背后存在隱憂 2.3中山房地產(chǎn)2006年開展趨勢(shì) 住宅消費(fèi)繼續(xù)保持一定規(guī)模的增長(zhǎng) 中山市 20

2、06年1月商品房銷售登記備案統(tǒng)計(jì)表 住宅開發(fā)出現(xiàn)過(guò)剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大 商業(yè)需求進(jìn)一步擴(kuò)大，利好促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)升級(jí) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步增長(zhǎng) 3.1商業(yè)市場(chǎng)開展概況 商業(yè)形態(tài)向大型購(gòu)物中心方向開展 商業(yè)物業(yè)價(jià)格狂飆，市場(chǎng)前景分析 商鋪閑置率創(chuàng)新高，市場(chǎng)前景分析 商鋪閑置率創(chuàng)新高，市場(chǎng)戰(zhàn)略分析 商鋪閑置率創(chuàng)新高，工程戰(zhàn)略部署二、中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略制定1、SWOT分析 1.1優(yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)點(diǎn) 1.2劣勢(shì)和問(wèn)題點(diǎn)2、營(yíng)銷指導(dǎo)思想 2.1建議采用以商業(yè)物業(yè)促進(jìn)住宅的銷售策略 2.2先入為主，以快打慢 2.3差異化營(yíng)銷 2.4注重工程和企業(yè)品牌形象包裝3、商業(yè)物業(yè)概念定位 3.1核心概念 3.2規(guī)劃概念 3.

3、3形象概念 3.4投資概念4、活動(dòng)配合 4.1活動(dòng)主題 4.2活動(dòng)目標(biāo)三、中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之營(yíng)銷管理略1、推廣策略2、營(yíng)銷管理3、營(yíng)銷信息系統(tǒng)4、客戶管理中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視中儀花園為什么要戰(zhàn)略營(yíng)銷？戰(zhàn)略的根本目的在于建立工程在市場(chǎng)中的地位，能成功地與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，滿足多層次客戶需求，并獲得卓越的銷售業(yè)績(jī)，真正實(shí)現(xiàn)投資的利潤(rùn)回報(bào)。戰(zhàn)略營(yíng)銷分為營(yíng)銷戰(zhàn)略籌劃、營(yíng)銷方案制定和營(yíng)銷管理三大階段。企業(yè)所有的營(yíng)銷決策均具備戰(zhàn)略性，簡(jiǎn)單地講，戰(zhàn)略營(yíng)銷就是有方案地?fù)P長(zhǎng)避短、趨利避害。戰(zhàn)略制定包括公司總體戰(zhàn)略和營(yíng)銷戰(zhàn)略，可以說(shuō)，營(yíng)銷戰(zhàn)略和營(yíng)銷方案是工程總體戰(zhàn)略制定和規(guī)劃的核心所在，主要圍繞以下關(guān)鍵點(diǎn)的

4、研究及解決如何完成公司目標(biāo)？如何打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？如何獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？如何加強(qiáng)公司長(zhǎng)期的市場(chǎng)地位？如何確保營(yíng)銷戰(zhàn)略的實(shí)施、執(zhí)行？如何開展工程的營(yíng)銷管理？戰(zhàn)略的具體操作表達(dá)為針對(duì)工程環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及企業(yè)形勢(shì)進(jìn)行深入研究與精密分析，并擬定工程產(chǎn)品、目標(biāo)市場(chǎng)、銷售渠道和質(zhì)量方案，從而制定相應(yīng)的一系列戰(zhàn)略目標(biāo)、推廣方案以及策略方向。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視戰(zhàn)略的第二階段即方案制定是將營(yíng)銷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化成具體可執(zhí)行的戰(zhàn)略方案過(guò)程，也即是在營(yíng)銷預(yù)算、營(yíng)銷組合和營(yíng)銷資源分配上做出根本決策的過(guò)程。最后，營(yíng)銷管理階段是具體組織、執(zhí)行、控制以及評(píng)估戰(zhàn)略方案的過(guò)程，通過(guò)市場(chǎng)信息的搜集及反應(yīng)不斷對(duì)營(yíng)銷方案和營(yíng)銷戰(zhàn)略做出調(diào)

5、整，從而增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境下已成為市場(chǎng)最主要的競(jìng)爭(zhēng)模式，公司想要生存，想要獲利，想要開展，必須要有方案，有目標(biāo)，有預(yù)測(cè)，有一套自我評(píng)估和不斷完善的管理體系，從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度來(lái)說(shuō)，中儀花園如能把自己同其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開來(lái)就有能力抓住強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，對(duì)內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行充分、精密的分析與研究是必不可缺的首要條件。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視1、宏觀經(jīng)濟(jì)概況1.1中山市概況中山市是我國(guó)偉大的民主革命先驅(qū)孫中山先生的故土。原名香山縣，1925年，為紀(jì)念孫中山先生改稱中山縣，1983年12月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣改市(縣級(jí))，1988年1月，升格為地級(jí)市?，F(xiàn)設(shè)24個(gè)鎮(zhèn)(區(qū))，擁有國(guó)

6、家級(jí)高新技術(shù)火炬開發(fā)區(qū)和國(guó)家健康產(chǎn)業(yè)基地。    中山位于廣東省珠江三角洲中南部，東臨珠江口，南連珠海市，西接江門市，北通廣州、佛山市，毗鄰港澳，交通四通八達(dá)。地貌由山地、丘陵、臺(tái)地、沖積平原和灘涂構(gòu)成，中部稍高，四周平坦。年平均氣溫21.8。全市總面積l800平方公里。其中林業(yè)用地面積32216.5公頃，占全市總面積的17.8，屬平原地區(qū)。2004年戶籍人口139.45萬(wàn)，外來(lái)人口100多萬(wàn)，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值2053.88億元，本地生產(chǎn)總值610.14億元。 中山市是我國(guó)沿海開放城市之一，近年來(lái)大力推進(jìn)"工業(yè)強(qiáng)市"戰(zhàn)略，先后建成了全國(guó)包裝印刷基

7、地、國(guó)家健康科技產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地、民營(yíng)科技園等技術(shù)含量較高的工業(yè)園區(qū)，根本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為拳頭的多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有樂百氏飲料、耶魯固力門鎖、凱達(dá)精細(xì)化中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視工、華帝燃?xì)饩?、嘉華電子等一批國(guó)內(nèi)外知名的工業(yè)品牌。小欖五金、古鎮(zhèn)燈飾、沙溪休閑服、大涌紅木家具、南頭空調(diào)、黃圃食品等區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)蓬勃開展，產(chǎn)品在全國(guó)占有較大的市場(chǎng)分額。全球500強(qiáng)在中山辦了20多家企業(yè)，2004年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 610.14 億元,工業(yè)總產(chǎn)值2004.4億元。中山市的投資環(huán)境具有較強(qiáng)的吸引力。全市現(xiàn)有公路通車?yán)锍?1077.2 公里，形成了以國(guó)道和干線公路及京珠

8、高速公路為骨架的四通八達(dá)的公路網(wǎng)；90公里半徑范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5大機(jī)場(chǎng)；鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州通達(dá)全國(guó)各地。目前，隨著神灣港的開通，中山已形成東有中山港、南有神灣港、北有小欖港的"品"字形碼頭布局，其中，中山港的集裝箱年吞吐量更是躋身全國(guó)十強(qiáng)、世界百?gòu)?qiáng)。從中山港往香港航程僅需75分鐘。中山供水供電充足，并初步建成以城區(qū)為樞紐，貫穿各鎮(zhèn)區(qū)、大中型企業(yè)的寬帶高速大容量的信息網(wǎng)絡(luò)，形成了"中山信息高速公路"。 近年來(lái)，中山市先后獲得"國(guó)家衛(wèi)生城市"、"全國(guó)城市規(guī)劃管理先進(jìn)單位"、"全國(guó)園林城市&

9、quot;、"全國(guó)環(huán)保模范城市"、"中國(guó)優(yōu)秀旅游城市"、"全國(guó)暢通工程模范城市"、"全國(guó)創(chuàng)立文明城市工作先進(jìn)城市"、"廣東省文明城市"等榮譽(yù)稱號(hào)，1997年還獲得了聯(lián)合國(guó)頒發(fā)的"人居獎(jiǎng)"。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視1.2城市經(jīng)濟(jì)狀況2005年中山市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值817.6億元，人均7200多美元，分別是“九五期末的2.4倍和2.2倍；2005年地方財(cái)政一般預(yù)算收入、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別到達(dá)54.3億、321.4億和276.6億元，分別比“九五期末增長(zhǎng)210

10、.3%、192.3%和95.1%。2005年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2495.7億元，增長(zhǎng)21.7%，工業(yè)增加值473.9億元，增長(zhǎng)15.5%，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奉獻(xiàn)率為59.7%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為130.9%。市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)，2005年中山市加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略，使產(chǎn)業(yè)高級(jí)化、適度重型化趨勢(shì)明顯增強(qiáng)，第二產(chǎn)業(yè)已成為市經(jīng)濟(jì)開展的支柱，三次產(chǎn)業(yè)比例由2000年的6.8:52.4:40.8調(diào)整為2005年的3.8:61.4:34.8。2005年全市裝備制造業(yè)規(guī)模以上產(chǎn)值520.9億元，增長(zhǎng)18.2%。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值600億元，增長(zhǎng)31%。產(chǎn)業(yè)

11、集群快速壯大，擁有國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)基地19個(gè)，省級(jí)專業(yè)鎮(zhèn)10個(gè)，五大支柱產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用突出，生物醫(yī)藥、汽車配件、包裝印刷等特色產(chǎn)業(yè)有較大增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)不斷增強(qiáng)。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視1.2城市經(jīng)濟(jì)狀況2005年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開展步伐迅猛，新增民營(yíng)企業(yè)共9.4萬(wàn)家，對(duì)外貿(mào)易規(guī)模擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總值186.9億美元，增長(zhǎng)19.7%，全年進(jìn)出口總額是2000年的3倍多。招商引資力度快速提升，實(shí)際利用外資6.5億美元，增長(zhǎng)28.3%，2000年至今累計(jì)實(shí)際利用外資26.6億美元。新增外商直接投資企業(yè)320家，外資企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)總額4.7億美元。規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值678.9億元，增長(zhǎng)19.9%。效

12、勞業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值284.9億元，增長(zhǎng)16.6%。2005年全市對(duì)外直接投資2300多萬(wàn)元。2005年中山市榮獲“全國(guó)品牌經(jīng)濟(jì)城市稱號(hào)，擁有國(guó)家級(jí)、省級(jí)名牌、名標(biāo)262個(gè)，東升、板芙成為廣東省專業(yè)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17255元，增長(zhǎng)9%；農(nóng)民人均年純收入8102元，增長(zhǎng)10.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比2000年增長(zhǎng)45.3%，城鎮(zhèn)工業(yè)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康開展，人民生活水平不斷提高。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視1.2城市經(jīng)濟(jì)狀況中山市2005年1-12月GDP構(gòu)成中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視1.3城市經(jīng)濟(jì)特征【工業(yè)和建筑業(yè)】 工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。2005年完成工業(yè)增加值3

13、71.99億元，增長(zhǎng)24.1%。其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值324.00億元，增長(zhǎng)24.1%；民營(yíng)工業(yè)增加值147.46億元，增長(zhǎng)27.2%。工業(yè)總產(chǎn)值2004.39億元，增長(zhǎng)27.8%。工業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率達(dá)76.5%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)14.3個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐進(jìn)一步加快，高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)22.3%。支柱產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯，五大支柱產(chǎn)業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值956.45億元，增長(zhǎng)29.5%，增幅比全市平均水平高1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、紡織及服裝業(yè)和金屬制品業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)速度均在30%以上。區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)支撐效應(yīng)明顯增強(qiáng),包裝印刷、飲料、家具和醫(yī)藥

14、等四大特色產(chǎn)業(yè)共完成產(chǎn)值110.49億元，首次突破100億。工業(yè)效益穩(wěn)步提高。2005年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額82.21億元，增長(zhǎng)30.7%。盈虧相抵后，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額43.73億元，增長(zhǎng)30.4%。經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)131.0%，比上年提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，總中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視資產(chǎn)奉獻(xiàn)率8.8%，提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；資本保值增值率118.0%，下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2.8次/年，提高0.1次/年；本錢費(fèi)用利潤(rùn)率2.8%，提高0.1個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率61.2%，提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；產(chǎn)品銷售率97.1%，下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。建筑行業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2005年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加

15、值24.50億元，增長(zhǎng)1.2%。建筑業(yè)總產(chǎn)值50.84億元，增長(zhǎng)13.9%；房屋建筑施工面積897.18萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.0%；竣工面積385.83萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.1%。建筑企業(yè)效益有所提高。全年實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入41.33億元，增長(zhǎng)3.2%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算利潤(rùn)1.85億元，增長(zhǎng)2.2%。按施工產(chǎn)值計(jì)算，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率10.1萬(wàn)元/人，增長(zhǎng)22.7%。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視中山市2005年1-12月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo)中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視1.4中山區(qū)域布局和功能特征石歧區(qū)地處中山市中心城區(qū)，總面積26平方公里，現(xiàn)轄38個(gè)社區(qū)居委會(huì)，戶籍人口16萬(wàn)人，外來(lái)人口4萬(wàn)人。舊時(shí)分為石岐及東南

16、西北五個(gè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)開展需要，現(xiàn)中心城區(qū)近年來(lái)不斷合并增擴(kuò)幅員。石歧區(qū)現(xiàn)有中山民營(yíng)科技園、海景工業(yè)區(qū)、富灣工業(yè)區(qū)、白沙灣工業(yè)區(qū)等4個(gè)工業(yè)園區(qū)，建有標(biāo)準(zhǔn)廠房110多萬(wàn)平方米，“三資企業(yè)、“三來(lái)一補(bǔ)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)及混合型工業(yè)企業(yè)785家，其中規(guī)模企業(yè)100家，根本形成了以高科技為龍頭，以家電、電子、化工、五金、機(jī)械、塑料、制衣、食品、生物技術(shù)、家具、包裝印刷、通訊等為主體的工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。年工業(yè)總產(chǎn)值79億元，年出口創(chuàng)匯逾7億美元，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷東南亞及歐美國(guó)家。石歧區(qū)第三產(chǎn)業(yè)資源豐富，現(xiàn)代物流業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)興旺，大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)及娛樂場(chǎng)所分布其間，著名的民族路、光明路、蓮員西路、悅來(lái)路、民權(quán)

17、路、拱辰路、太平路等特色商業(yè)街縱橫全境，環(huán)境優(yōu)美的大型高雅住宅小區(qū)遍布整個(gè)城區(qū)。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視為明確城市開展重點(diǎn)，中山市規(guī)劃局正在全力開展“五縱五橫為骨干的市域交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，以營(yíng)造中山市“半小時(shí)生活圈。目前“五縱五橫市域交通規(guī)劃和岐古公路走向規(guī)劃正在如火如荼的進(jìn)行中，省輕軌鐵路的規(guī)劃銜接也是近期中山市城市規(guī)劃建設(shè)工程的重中之重。而在文化教育設(shè)施規(guī)劃建設(shè)方面，將按照建設(shè)“文化大省的要求，抓好一批文化、教育重點(diǎn)工程的建設(shè)，以提高城市的文化品位和文化內(nèi)涵。中山的環(huán)境規(guī)劃建設(shè)方面，加快城區(qū)污水收集管網(wǎng)系統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)，以配合珍家山污水處理廠的實(shí)施；規(guī)劃建設(shè)好五桂山郊野公園、五馬峰公園；做好長(zhǎng)

18、江水庫(kù)庫(kù)區(qū)范圍保護(hù)規(guī)劃的實(shí)施工作；做好周邊地區(qū)進(jìn)入中山的幾個(gè)出入口和城區(qū)幾個(gè)出入口的環(huán)境整治規(guī)劃方案。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視2、行業(yè)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析2.1中山市2005年度房地產(chǎn)概況中山市2005年度樓市銷售登記排行榜資料來(lái)源：中山國(guó)土資源局中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視 中山2005年樓市供需關(guān)系中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視中山2005年度房地產(chǎn)營(yíng)銷事件2006年2月23日上午9時(shí)，2005中山房地產(chǎn)十大營(yíng)銷事件評(píng)選評(píng)審會(huì)議在中山日?qǐng)?bào)社隆重舉行。中選為2005年度中山房地產(chǎn)十大營(yíng)銷事件的排名如下：一、富逸裝飾廣場(chǎng)：誠(chéng)信宣言簽下逾300知名品牌建材商二、雅居樂都會(huì)新天地&雅居樂置地廣場(chǎng)：協(xié)

19、辦首屆中港零售&及餐飲業(yè)品牌創(chuàng)意經(jīng)營(yíng)交流會(huì)三、凱茵新城：紀(jì)中三鑫凱茵學(xué)校高位啟動(dòng)四、豪逸華庭：“海嘯無(wú)情人有情拍賣捐贈(zèng)及千人獻(xiàn)愛心活動(dòng)五、維景灣：南下FUN會(huì)“如果¡愛中山影城慈善首映六、星港灣：攜手中華汽車愛心河源行七、頤和山莊：牽手中山商報(bào)制造商報(bào)話題八、星晨廣場(chǎng)：商報(bào)讀者歡樂派對(duì)九、翠林蘭溪園¡2005年高考專家咨詢會(huì)十、尚城：征文倡導(dǎo)新嶺南街坊和諧生活 獲得“2005中山房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)意獎(jiǎng)的樓盤或企業(yè)有排名不分先后：朗晴軒、藍(lán)波灣、聚豪園、雍逸廷、碧堤灣畔、永安新城、群英華庭、崇基地產(chǎn)、萬(wàn)科城市風(fēng)景花園中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視中山市2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售分

20、析2005年中山房地產(chǎn)隨著城市化進(jìn)程的加速和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，成交量與2004年相比呈上升態(tài)勢(shì)。2005年，中山市一手房成交宗數(shù)為35789宗、成交面積394.89萬(wàn)平方米、成交金額為120.37億元，與2004年相比分別上升了19.1%、22.6%、33.1%。其中城區(qū)一手房交易量為14725宗、成交面積152.4萬(wàn)平方米、成交金額53億元，與2004年相比上升31%、30%、29.3%。鎮(zhèn)區(qū)一手房的交易量為21064宗、242萬(wàn)平方米、67.3億元，與2004相比分別上升了11.8%、17.9%、36.4%。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，2004年鎮(zhèn)區(qū)一手房交易的宗數(shù)、面積、成交金額三項(xiàng)指標(biāo)在我市

21、一手房成交量中所占份額分別為62.7%、63.7%、54.5%，2005年分別為58.8%、61.2%、56%，在成交面積下降的同時(shí)，成交金額有所上升，反映鎮(zhèn)區(qū)商品房均價(jià)呈現(xiàn)上升勢(shì)態(tài)，2004年均價(jià)為2400元/平方米，2005年為2783元/平方米，升幅為36.4%。二手房地產(chǎn)市場(chǎng)交易暢旺，其中全市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為5671宗、成交面積為1055.13萬(wàn)平方米、成交中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視金額為29.8億元，與2004年比照分別增加了15.9%、27.2%、60.8%；二手房屋成交量為11315宗,成交面積220.06萬(wàn)平方米,成交金額為24.84億元，與2004年比照分別增加了21.7%、

22、25.3%、35.1%。其中，鎮(zhèn)區(qū)二手房屋交易量與2004年相比，交易面積上升17.7%，成交金額上升30.6%，平均交易單價(jià)為884元/平方米，比增11%；城區(qū)二手房交易均價(jià)為1538元/平方米，與2004年同期相比根本持平。從2006年1月1日起，房地產(chǎn)交易稅收政策有所調(diào)整，個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅分別從0.5%、2%上調(diào)為1%和3.3%，同時(shí)開征堤圍防護(hù)費(fèi)。稅收政策的調(diào)整對(duì)去年底二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有一定的刺激作用。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視2.1.5 中山市2005年宏基路段二手市場(chǎng)概況2005年二手市場(chǎng)成交資料顯示，位于康華路、宏基路兩路之間的二手樓價(jià)格看漲。兩年前以12.5萬(wàn)元放盤的岐

23、樂花園一期物業(yè)，同類物業(yè)今年已經(jīng)有業(yè)主以18萬(wàn)元放盤！半年前城市花園帶裝修物業(yè)以23萬(wàn)放盤，今年毛坯的同類物業(yè)放盤價(jià)就到達(dá)了23萬(wàn)元！宏基路段現(xiàn)時(shí)的樓盤主要以城市花園怡景閣、岐樂花園為代表，隨著該地段交通路網(wǎng)的不斷成熟，以及消費(fèi)者對(duì)路段認(rèn)同度的提高，業(yè)主對(duì)物業(yè)的期望值提升迅速，這反映在成交價(jià)格相比前兩年有所上漲，有小區(qū)管理、樓齡4-5年的較新物業(yè)交易價(jià)約為27003200元/平方米，較買入價(jià)的漲幅約為10%；樓齡較舊、到達(dá)10年左右的物業(yè)交易價(jià)格為18002300元/平方米，較前兩年的漲幅約為5%。 該路段目前近有岐頭村市場(chǎng)，稍遠(yuǎn)有厚興市場(chǎng)和沙崗墟市場(chǎng)；步行10分鐘可以到達(dá)大信新都匯商業(yè)中心；

24、在健身娛樂方面有北區(qū)公園、小規(guī)模的健身廣場(chǎng)、石岐區(qū)電影院等；宏基路段周邊名校林立，如實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中港英文幼兒園等。交通方面有17、18、15、39路公交車經(jīng)過(guò)。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視 宏基路段樓齡較新，除了岐樂花園前兩期樓齡較長(zhǎng)之外，一般都在4、5年左右，商業(yè)氣氛相比大信商圈那么要淡一些，目前岐樂、怡景閣的自住率到達(dá)90%，出租率那么較低。相比前幾年的購(gòu)入價(jià)，此路段樓盤價(jià)格在保值根底上有所上升，比原來(lái)約高出200400元/平方米。而岐樂花園一、二期的產(chǎn)品因?yàn)殚_發(fā)時(shí)間更早，目前的物業(yè)價(jià)值更是大幅上升。目前城市花園2房2廳家電配齊的租價(jià)約為10001200元/月；岐樂花園第一、二期2房2廳家電配

25、齊的租價(jià)約為9001000元/月。隨著周邊中儀工程的開發(fā)，該路段樓盤的集中效應(yīng)將會(huì)更為明顯，地段價(jià)值將會(huì)得到進(jìn)一步的提升。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視2.2中山市2005年度房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概況城市化帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速開展，城區(qū)繁華商圈輻射擴(kuò)大自上世紀(jì)九十年代以來(lái)，由于市政府的東移，以及柏苑、松苑、竹苑的開發(fā)帶動(dòng)了該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的開展。目前市繁華商圈形成了以孫文東路、中山路、博愛路為平行區(qū)域向東西方向開展，南北向那么從華柏路、興中道、起灣道、宏基路、康華路等向大信·新都會(huì)延伸，形成了市中心居住的黃金走廊。如今，超市、菜市、學(xué)校、圖書館、電影院、餐館酒樓、休閑購(gòu)物等在這個(gè)黃金走廊中一應(yīng)俱全，

26、生活設(shè)施便利，商業(yè)配套成熟，成為中山最為繁華的生活中心，近期的利好消息大局部來(lái)自交通，博愛路、起灣道、城市輕軌等主干線的一系列工程改造令城東板塊的黃金價(jià)值繼續(xù)升級(jí)。2005年5月，中山市政府激活了起灣道改造工程，主要改造范圍從康華路至金字山隧道，全長(zhǎng)4.6公里，而博愛路工程也在2005年底改造完畢，改造范圍由興中道至逸仙公路，全長(zhǎng)10.6公里。這將大大提高道路交通通行能力，對(duì)疏通中心城區(qū)南北向的交通車流，緩解興中路的交通壓力起到較大的作用，并帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)的開發(fā)。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視除了原有交通要道的升級(jí)改造，廣珠輕軌和外環(huán)的建設(shè)、新路線的開拓亦為房地產(chǎn)帶來(lái)開展的新機(jī)遇。廣珠輕軌(中山站

27、位于開發(fā)區(qū))投資約為195億元，全長(zhǎng)140公里的廣珠輕軌，主線從廣州經(jīng)順德、中山到珠海，長(zhǎng)114.477公里，中山段69.15公里，支線從我市小欖鎮(zhèn)起，終止于江門市新會(huì)區(qū)，全長(zhǎng)26.328公里，中山線路長(zhǎng)12.092公里，占全線總長(zhǎng)的57.7。全線共設(shè)19個(gè)車站，其中主線經(jīng)過(guò)我市南頭、東鳳、小欖、東升、西區(qū)、石岐、港口、東區(qū)、火炬區(qū)、南朗等10個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，設(shè)南頭、小欖、東升、石岐、中山、翠亨等6個(gè)站點(diǎn)，支線途經(jīng)小欖、古鎮(zhèn)，設(shè)古鎮(zhèn)車站。全線力爭(zhēng)2021年建成通車，屆時(shí)長(zhǎng)江北路、博愛路均與京珠高速連接，從中山到廣州最快只要27分鐘。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視2.2中山市2005年度房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概況樓

28、市持續(xù)升溫，供需比例背后存在隱憂2005年中山樓市持續(xù)升溫，據(jù)政府部門提供的房地產(chǎn)信息公布顯示，04年中山全年房地產(chǎn)預(yù)售面積為271.79萬(wàn)平方米其中城區(qū)預(yù)售面積為88.23萬(wàn)平方米，鎮(zhèn)區(qū)預(yù)售面積為183.56萬(wàn)平方米；05年市商品房全年預(yù)售面積達(dá)421.08萬(wàn)平方米其中城區(qū)預(yù)售面積為132.48萬(wàn)平方米，鎮(zhèn)區(qū)預(yù)售面積為299.60萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供給升幅高達(dá)50%，比04年增長(zhǎng)了149萬(wàn)平方米，而商品房銷售面積為394.89萬(wàn)平方米，26.19萬(wàn)平方米商品房的空置量說(shuō)明05年商品房的預(yù)售增幅大于銷售增幅，這說(shuō)明市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了微妙變化，這個(gè)信號(hào)必須引起中儀工程的重視，在產(chǎn)品市場(chǎng)開發(fā)與定

29、價(jià)策略上做出相應(yīng)的調(diào)整。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視2.3中山房地產(chǎn)2006年開展趨勢(shì)住宅消費(fèi)繼續(xù)保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)綜觀而言，中山市近年來(lái)房地產(chǎn)開展呈穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢(shì)，2005年更達(dá)歷年新高，主要原因是市政府對(duì)公共設(shè)施投入增大，不斷對(duì)公共環(huán)境、配套設(shè)施以及道路根底建設(shè)投入改造，在擴(kuò)大城市框架的同時(shí)，也改善周圍的居住環(huán)境。如外環(huán)路的開通，為周邊樓盤如萬(wàn)科城市風(fēng)景、雅居樂凱茵新城、中海翠林蘭溪園等提供便捷及完善的交通網(wǎng)絡(luò)；而良好的投資環(huán)境也引得外地開展商紛紛進(jìn)駐：萬(wàn)科、中海、鄂爾多斯等外來(lái)企業(yè)相繼到此開發(fā)并銷售，不僅帶來(lái)先進(jìn)的管理理念和開發(fā)模式，也充分利用其品牌優(yōu)勢(shì)促成銷售的提升；而大地產(chǎn)商在城區(qū)周邊地

30、帶的開展亦拓展了新的市場(chǎng)空間及不斷提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2006年將有不少新盤推出，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年最少有30個(gè)樓盤全新面市，涵蓋高、中、低各類市場(chǎng)，為購(gòu)房者提供更多、更全的選擇，而種種跡象也說(shuō)明，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)多個(gè)開展商蓄勢(shì)待發(fā)，紛紛準(zhǔn)備搶灘五一黃金周。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視2.3中山房地產(chǎn)2006年開展趨勢(shì)2.3.2中山市 2006年1月商品房銷售登記備案統(tǒng)計(jì)表資料來(lái)源：中山市國(guó)土資源局中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視2.2.3住宅開發(fā)出現(xiàn)過(guò)剩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大2005年，商品房預(yù)售面積為421萬(wàn)平方米，比2004年增長(zhǎng)了149萬(wàn)平方米，而銷售面積為390多萬(wàn)平方米，這說(shuō)明預(yù)售增幅大于銷售增幅，出現(xiàn)住宅開

31、發(fā)過(guò)?，F(xiàn)象，預(yù)示著市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生微妙變化，市場(chǎng)已經(jīng)為購(gòu)房者提供了足夠的選擇余地。住宅開發(fā)過(guò)剩必將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大量空置的商品房將會(huì)影響市民的下單決心，并對(duì)2006年的住宅開發(fā)和銷售產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。面對(duì)越來(lái)越成熟理智的消費(fèi)市場(chǎng)，人們也愈加關(guān)注自身的生存環(huán)境，生態(tài)和環(huán)保逐漸成為購(gòu)房者考慮的重要因素，例如中海翠林蘭溪的、鄂爾多絲尚城等，均以生態(tài)作為重要賣點(diǎn)。2006年，“生態(tài)之爭(zhēng)會(huì)更加趨于白熱化。2.3.4商業(yè)需求進(jìn)一步擴(kuò)大，利好促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)2005年，中山市私營(yíng)經(jīng)濟(jì)步伐開展迅猛，給中山人帶來(lái)較高收入，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市工業(yè)增幅連續(xù)多年位居珠三角城市首位，而200年的城鎮(zhèn)人均G

32、DP更超7000美元，全市約有13家庭成為私營(yíng)中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視企業(yè)主，擁有強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，富裕的經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)廣闊的開展空間。中山是個(gè)比擬休閑的城市，中山人素有投資的傳統(tǒng)，特別對(duì)于商鋪有著“執(zhí)著的愛好，市民深信投資商鋪能到達(dá)投資少、見效快的增值效果，可以說(shuō)“一鋪旺三代的觀念深入人心，現(xiàn)今隨著經(jīng)濟(jì)收入的快速增長(zhǎng)，市民在購(gòu)物、飲食、消費(fèi)方面的需求量隨之以驚人的速度遞增，越來(lái)越多的市民紛紛將眼光瞄準(zhǔn)投資價(jià)值甚高的商業(yè)地產(chǎn)。但由于我市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較短，不可防止地出現(xiàn)商業(yè)形態(tài)低、開展無(wú)序等情況，為進(jìn)一步規(guī)劃中山經(jīng)濟(jì)開展，日前，商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)傳出利好消息政府將加強(qiáng)對(duì)商業(yè)開展的規(guī)劃以及引導(dǎo)，

33、以上諸多利好必然促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升級(jí)，新購(gòu)物中心的需求也將進(jìn)一步擴(kuò)大。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視2.3.5商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步增長(zhǎng)據(jù)中山市建設(shè)局公布的開發(fā)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量約34萬(wàn)平方米。商業(yè)地產(chǎn)供銷根本處于比擬穩(wěn)定的階段，增幅保持在較高的水平之內(nèi)，并且成交金額高于成交面積，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有一定的升幅。據(jù)中山市國(guó)土局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年商鋪放盤量有所上升，05年三月份，二手房成交面積增長(zhǎng)41.3，成交金額增長(zhǎng)75.5，四月份成交面積增長(zhǎng)35.7，而成交金額增長(zhǎng)66.3，成交金額增長(zhǎng)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成交面積，說(shuō)明在成交的二手房中，單價(jià)較高的商鋪成交量所占的比例越來(lái)越大。

34、根據(jù)規(guī)劃，中山市將構(gòu)建四區(qū)、五軸的大商業(yè)格局，四區(qū)即中心城區(qū)、小欖、火炬區(qū)、三鄉(xiāng)四個(gè)商業(yè)重點(diǎn)開展地區(qū)，2021年，中山把大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)控制在60個(gè)以內(nèi)。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視3.1商業(yè)市場(chǎng)開展概況商業(yè)形態(tài)向大型購(gòu)物中心方向開展中山是一個(gè)積淀深厚商業(yè)文化的城市，作為珠三角西部的一個(gè)二線城市，民間財(cái)富充裕，城市開展空間更不可小看。這里曾經(jīng)是海上“絲綢之路的必經(jīng)之地，是聞名遐邇的買辦之鄉(xiāng)、現(xiàn)代商業(yè)思想的策源地，這些先天素質(zhì)使中山成為一塊有待挖掘的蛋糕，近兩年，國(guó)美、大福源、百佳、優(yōu)越美莎等外地商家爭(zhēng)相進(jìn)駐中山，期望搶得最正確戰(zhàn)略位置。中山商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃具有區(qū)域集中的特點(diǎn)，例如民權(quán)路-電信一條街、

35、蓮塘路-建材一條街、步行街及女人街-服裝一條街等，而中山商業(yè)地產(chǎn)主要分為大型綜合商場(chǎng)及社區(qū)商鋪兩種形態(tài)，受商業(yè)開展環(huán)境的影響，早年中山商業(yè)主要以沿街店鋪為主，較大型的購(gòu)物商場(chǎng)屈指可數(shù)，只有中懇、益華、中山百貨等外鄉(xiāng)企業(yè)，尚未能形成都市生活以購(gòu)物中心為消費(fèi)主導(dǎo)的繁華便利態(tài)勢(shì)。大都市的活力源于商業(yè)，都市生活的便利也源于商業(yè)，商業(yè)開展了，才有底氣談建設(shè)“大都市，要成為一個(gè)宜居宜業(yè)的大都市，住宅區(qū)配設(shè)的大型生活超市、效勞特定區(qū)域的MALL是不可缺少的基件，隨著中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視近年中山經(jīng)濟(jì)的飛躍開展，大信·新都匯、假日廣場(chǎng)、吉之島等大型外來(lái)商業(yè)機(jī)構(gòu)先后進(jìn)駐以分一杯羹，預(yù)示著中山商業(yè)已

36、步入一個(gè)全新時(shí)代。在商業(yè)地產(chǎn)諸多利好的引導(dǎo)之下，局部曾經(jīng)主攻住宅市場(chǎng)的本地開發(fā)商紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，參加商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)隊(duì)列，而手中有商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)商都在尋求找到更好的招商之道。例如由永怡集團(tuán)全新打造的永怡商城、雅居樂傾力打造的雍景園置地廣場(chǎng)，均向集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂于一體的一站式購(gòu)物休閑中心方向開展。 3.1.2商業(yè)物業(yè)價(jià)格狂飆，市場(chǎng)前景分析進(jìn)入2005年，中山的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸演變?yōu)槎嘣窬?，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)由原來(lái)的商業(yè)一條街格局向復(fù)合型大型商業(yè)中心靠攏，富逸裝修廣場(chǎng)的落成、永怡商城的高調(diào)推出、以及大信·新都匯、假日廣場(chǎng)等購(gòu)物中心的火爆已大大促升中小型商業(yè)中心商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格的平均水平。

37、中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視2005年，中山住宅市場(chǎng)價(jià)格攀升緩慢，但商業(yè)物業(yè)價(jià)格卻以驚人的速度一路飆升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年以5000元/平方米購(gòu)入的商鋪，2005年已升至將近8000元/平方米，早幾年，城區(qū)最貴的商鋪銷售單價(jià)也只是徘徊在10000元/平方米左右，但進(jìn)入2005年就有多個(gè)大型商業(yè)中心的商鋪銷售單價(jià)超過(guò)20000元/平方米，例如逢源商業(yè)街臨近中懇廣場(chǎng)的商鋪、大信·新都匯局部沿街商鋪，而尚未形成良好商業(yè)氣氛的水牛城局部地理位置較佳的商鋪售價(jià)也到達(dá)15000-19000元/M2。根據(jù)目前市場(chǎng)分析成熟商區(qū)商鋪的投資回收期一般需時(shí)約15-20年，與國(guó)家規(guī)定的商業(yè)物業(yè)使用40年限相比

38、，還有約20-25年的收益回報(bào)期。中山人“一鋪養(yǎng)三代的觀念根深蒂固，尤其近年來(lái)中山經(jīng)濟(jì)開展迅速，市民消費(fèi)水平也大大提升，在市場(chǎng)沒有更多具備吸引力的投資方式的情況下，再加之2005年成熟商區(qū)商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格大幅飆升的利好引導(dǎo)，投資商鋪以保值仍是中山人理財(cái)?shù)闹髁餍问街?。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視商鋪閑置率創(chuàng)新高，市場(chǎng)前景分析值得注意的是，盡管2005年中山商業(yè)地產(chǎn)行情一、二級(jí)市場(chǎng)均全線飄紅，但，有一個(gè)不容無(wú)視的現(xiàn)象顯示如今中山閑置的商鋪隨處可見，例如逢源商業(yè)街二期臨街鋪面的開張率不超過(guò)20%，西區(qū)水牛城服裝批發(fā)鋪位的招商率不容樂觀，創(chuàng)興廣場(chǎng)新一代服裝批發(fā)城概念的市場(chǎng)不受落，甚至連公認(rèn)最繁華的大信商圈

39、附近路段，都有局部商鋪呈現(xiàn)閑置狀態(tài)，05年初雅居樂風(fēng)風(fēng)火火推出的置地廣場(chǎng)商鋪招商率更是徘徊不前，一系列的數(shù)據(jù)顯示出如今中山商業(yè)地產(chǎn)局部商圈未能成熟的市場(chǎng)狀況已是不爭(zhēng)的事實(shí)。這是由社區(qū)商業(yè)街以及中小型購(gòu)物中心商業(yè)氣氛形成的周期性規(guī)律決定的，從各大商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)范疇概念分析，益華廣場(chǎng)定位綜合時(shí)尚，大信·新都匯力創(chuàng)集休閑娛樂于一體的購(gòu)物中心，新興的假日廣場(chǎng)那么提倡生活概念，水牛城大打服裝批發(fā)城旗號(hào)，富逸裝修廣場(chǎng)那么走建材批行路線，目標(biāo)市場(chǎng)定位均保持在“全城的層面上，即準(zhǔn)目標(biāo)客戶群范圍覆蓋全城，這意味著商區(qū)氣氛的成熟與否將直接影響商鋪的租售價(jià)格。 例如“大信·新都匯以及“假日廣場(chǎng)均布

40、局于城區(qū)主要核心地段，通過(guò)成功的招商活動(dòng)聚焦大量人氣以創(chuàng)造成熟的商業(yè)氣氛，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最終目的。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視商鋪閑置率創(chuàng)新高，市場(chǎng)戰(zhàn)略分析隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)物業(yè)在銷售價(jià)格一路飆升的同時(shí)銷售難度進(jìn)一步加大。按中山城區(qū)20萬(wàn)戶籍人口計(jì)算，繁華和相對(duì)繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積約20萬(wàn)平方米按1平方米/人的最大保有量計(jì)算，而根據(jù)中山市建設(shè)局公布的開發(fā)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量已經(jīng)高達(dá)34萬(wàn)平方米含鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)量。這說(shuō)明現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模在高速增長(zhǎng)，與此相對(duì)應(yīng)的商業(yè)消費(fèi)能力是否已趨于飽和，以及市場(chǎng)可挖掘的消費(fèi)潛力究竟有多大均需要戰(zhàn)略評(píng)估。就目前中山商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)

41、來(lái)說(shuō)，單純的理念優(yōu)勢(shì)還缺乏以將某個(gè)商業(yè)中心包裝成為“獨(dú)此一家的具有品牌價(jià)值的知名商標(biāo)，市場(chǎng)居高不下的商鋪空置率同樣讓投資者意識(shí)到如今商鋪價(jià)格雖然一路飆升，但如果區(qū)域商業(yè)中心的招商未能成熟，將會(huì)直接影響商鋪的出租率以及商鋪?zhàn)饨鸬幕貓?bào)率，作為珠三角一個(gè)二、三線中小型城市，如果沒有實(shí)在的市場(chǎng)需求作為承接，投資商業(yè)物業(yè)將承擔(dān)更高的資金壓力和銀行利率風(fēng)險(xiǎn)。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略透視 商鋪閑置率創(chuàng)新高，工程戰(zhàn)略部署如今中山商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)速度過(guò)高的前兆已經(jīng)初露，局部商業(yè)中心商鋪閑置率創(chuàng)新高也說(shuō)明市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)滯后于市場(chǎng)開發(fā)，盡管現(xiàn)在的投資者對(duì)商業(yè)物業(yè)的投資依然信心十足，成熟商圈商鋪的售價(jià)也將會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶

42、的營(yíng)業(yè)額和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)將有所下調(diào)卻也成為不爭(zhēng)的事實(shí)。 進(jìn)入2006年，與中儀工程形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的永怡商城已蓄勢(shì)待發(fā)，面對(duì)賣場(chǎng)專業(yè)化程度越來(lái)越高的業(yè)界競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，同是以時(shí)尚、休閑、娛樂、飲食為主打目標(biāo)的永怡商城試圖以“區(qū)域聚合的概念推開起灣市場(chǎng)的另一扇窗，而中儀工程又憑什么打動(dòng)投資者們的胃口呢？打著起灣新商業(yè)中心的旗號(hào)？抑或推出更具創(chuàng)新意識(shí)的概念？ 中儀工程要真正贏得市場(chǎng)信心，必須在貫徹執(zhí)行區(qū)域優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略的同時(shí)，精選品牌，引進(jìn)符合區(qū)域消費(fèi)特征的產(chǎn)品，堅(jiān)持統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造成熟商圈的氣氛，這樣才能真正吃透區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)力。 2006年，是中儀工程戰(zhàn)略部署至關(guān)重要的一年。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略制定二、

43、中儀工程戰(zhàn)略制定 1、SWOT分析 1.1優(yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)點(diǎn)1、地段好，交通、購(gòu)物、教育等配套設(shè)施齊全，生活十分便利。2、中儀工程社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性，符合當(dāng)?shù)匚磥?lái)消費(fèi)需求。3、14萬(wàn)平方米超大規(guī)模商業(yè)中心，擬打造宏基板塊新一代休閑娛樂購(gòu)物中心。4、整體建筑呈平E字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，大面積綠化，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀。5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)既有大面積戶型，亦有精致中小戶型，更有袖珍公寓，分打不同類型客戶群。6、2006年1月份中山住宅銷售火爆，創(chuàng)造淡季不淡的良好氣氛；商業(yè)價(jià)格持續(xù)攀升，商業(yè)中心商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格穩(wěn)中有賺。7、2005年中山經(jīng)濟(jì)飛躍開展，市民消費(fèi)能力以驚人速度遞增，對(duì)改善居住條件及旺地商

44、業(yè)投資需求迫切。8、政府加大對(duì)老城區(qū)的改造力度，片區(qū)形象不斷優(yōu)化；9、城市輕軌鐵路工程即將展開，將進(jìn)一步促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)跨越式開展，更可帶來(lái)持續(xù)的商業(yè)需求。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略制定 1.2劣勢(shì)和問(wèn)題點(diǎn) 1、宏基板塊多個(gè)樓盤規(guī)劃定位受消費(fèi)市場(chǎng)影響，均以中層收入消費(fèi)群為主，中儀工程高尚豪宅定位尚未能深入民心。 2、與起灣工業(yè)區(qū)過(guò)近，有空氣污染及人口雜亂之憂慮。 3、傳統(tǒng)居住區(qū)，年輕人認(rèn)同度低； 4、消費(fèi)市場(chǎng)已由早幾年沖動(dòng)性購(gòu)房向冷靜理智型購(gòu)房過(guò)渡。 5、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比照，大局部樓盤已經(jīng)現(xiàn)樓出售，中儀工程產(chǎn)品方面的優(yōu)勢(shì)難以得到驗(yàn)證； 6、企業(yè)知名度低，缺乏社會(huì)認(rèn)知； 7、2006年市場(chǎng)產(chǎn)品供給充裕，市場(chǎng)

45、競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，06年下半年將會(huì)有多個(gè)知名地產(chǎn)工程參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 8、中山城區(qū)戶籍人口16萬(wàn)，高端消費(fèi)市場(chǎng)已屬重復(fù)開發(fā)； 9、開發(fā)周期長(zhǎng)，推廣范圍大、風(fēng)險(xiǎn)可控度低；中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略制定 2、營(yíng)銷指導(dǎo)思想2.1建議采用以商業(yè)物業(yè)促進(jìn)住宅的銷售策略中儀工程占地約90畝，總占地面積約6萬(wàn)平方米，總建筑面積約14萬(wàn)平方米，綠化率為36.29%，開發(fā)規(guī)模介于中小型盤，主打產(chǎn)品以商業(yè)街商鋪及高層高尚住宅、小高層及高層精致公寓為主，擬通過(guò)成功打造宏基路&富康路新一代休閑娛樂購(gòu)物中心定位而帶動(dòng)高層及小高層住宅的銷售。市場(chǎng)證明成熟的商業(yè)氣氛將對(duì)工程高層大戶型豪宅銷售產(chǎn)生利好刺激，建議采用以商業(yè)物業(yè)促

46、進(jìn)住宅銷售的戰(zhàn)略思路，通過(guò)商業(yè)物業(yè)的主力推廣促進(jìn)大戶型住宅銷售。在全盤戰(zhàn)略方案過(guò)程中雖然以商業(yè)物業(yè)推廣為主，但在五·一黃金周期間應(yīng)主攻中小戶型的推廣力度，附推小量大面積戶型，到達(dá)5、6月份商業(yè)推廣&中小戶型及公寓銷售,8、9月份主力招商，抓住10月商業(yè)旺季開業(yè)全面帶動(dòng)大面積戶型的市場(chǎng)契機(jī)。中儀花園戰(zhàn)略營(yíng)銷之戰(zhàn)略制定 2.2先入為主，以快打慢 據(jù)中山南區(qū)經(jīng)貿(mào)部門最新信息發(fā)布：首期開發(fā)面積600余畝、投資額超過(guò)10億元的清華坊地產(chǎn)工程將在今年"3·28"招商會(huì)上與南區(qū)簽約；以及起灣板塊華鴻·水云軒二期上東工程的即將開工都說(shuō)明無(wú)論在商業(yè)市場(chǎng)抑或在住宅市場(chǎng)上，中儀工程都將遭遇競(jìng)爭(zhēng)空前劇烈的一年，面對(duì)充裕的市場(chǎng)供給，消費(fèi)者將更為理智，為確保中儀工程實(shí)現(xiàn)一期70-80%的銷售任務(wù)指標(biāo)，在戰(zhàn)略部署上應(yīng)強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略速度以及營(yíng)銷推廣力度，采用“先入為主，以快打慢的策略充分利用20