土地增值稅清算復(fù)核內(nèi)容

1、土地增值稅清算復(fù)核內(nèi)容（一）扣除鞭目除工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、拆遷補(bǔ)償 外, 原始單據(jù)是否是稅 務(wù)發(fā)票、財(cái)政收據(jù)、完稅憑證。工資、福利 費(fèi)、折舊支出是否是與直接組織 管理項(xiàng)目人員有關(guān)，支出是 否合理?？鄢?xiàng) 目是否全部與清算 項(xiàng)目有關(guān)，是否將其他 項(xiàng) 目支出、與項(xiàng) 目無(wú)關(guān)支出計(jì)入清算項(xiàng)目；是否存在將房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用擠入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的情況；是否存在 為政府、城 市建設(shè)委員會(huì)及其他單位代墊支出；存在和其他項(xiàng)目共同的 支出是否已進(jìn)行分?jǐn)?，分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠?；拆遷補(bǔ)償支出是 否符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)并取得支付 對(duì)象簽字名冊(cè)。（二顱目成本歸集期間是否嚴(yán)格界定，立項(xiàng)之前的費(fèi)用 是否存在扣除 問(wèn)題，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的

2、除執(zhí)行尚未執(zhí)行 完畢的合同、裝飾 裝修支出外的后 續(xù)維護(hù)、維 修及其他后 續(xù) 支出費(fèi)用是否存在扣除 問(wèn)題。（三對(duì)入開(kāi)發(fā)成本的甲方供材支出是否存在重復(fù)扣除 問(wèn)題。（四）施車(chē)位開(kāi)具的發(fā)票是否為工程項(xiàng)目所在地主管 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具，與開(kāi)具 發(fā)票金額對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加 是否及時(shí)、足額入庫(kù)，施工單位是否存在以商品 銷(xiāo)售發(fā)票替 代工程款的不合規(guī)發(fā)票。（五）取得的工程頃目建筑安裝（包括裝修）發(fā)票金額、甲 供材料發(fā)票金額與工程咨詢(xún)?cè)靸r(jià)報(bào)告之間的勾稽關(guān)系是否 正確，是否存在超工程 總造價(jià) 獲取發(fā)票，蓄意加大開(kāi) 發(fā)成本 現(xiàn)象。（六）建安營(yíng)業(yè) 稅是否存在異地 繳納問(wèn)題。（七）工程造價(jià)咨詢(xún)單 位是否取得建 設(shè)部門(mén)核

3、發(fā)的工程 造價(jià)咨 詢(xún)資質(zhì)證書(shū) ，工程結(jié) 算報(bào)告與建委 備 案的工程 總承包 合同 約定的條款是否相符，工程 結(jié)算審核報(bào)告實(shí)際 采用的定 額與 備案合同 約定使用定 額是否一致，是否存在因采用不同 定額虛增建安成本的情況。（八）銷(xiāo)售收入與 實(shí)測(cè)銷(xiāo) 售面 積是否 對(duì)應(yīng) ，是否存在應(yīng)開(kāi) 具發(fā)票而未開(kāi)具 發(fā)票少 計(jì)銷(xiāo) 售收入 問(wèn)題。（九）與轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn) 有關(guān)的稅金及附加是否屬于清算 項(xiàng) 目，計(jì) 算的扣除金 額是否正確。（十）需延伸檢查 事 項(xiàng)1、對(duì) 房開(kāi)企 業(yè)取得土地 時(shí)未及 時(shí)索取 發(fā)票的，檢查銷(xiāo) 售 土地方土地 轉(zhuǎn)讓 有關(guān)稅收是否按 規(guī)定繳納。2、甲方供材未開(kāi)具建安發(fā) 票的，檢查 甲方供材是否存

4、在 漏稅 問(wèn)題。3、建安營(yíng)業(yè) 稅存在異地 繳納 的，檢查 是否存在各 縣區(qū)引 稅問(wèn)題。三、需要明確的政策（一）關(guān)于土地增值 稅清算 時(shí)收入確 認(rèn)的問(wèn)題土地增 值稅清算 時(shí)，已全額開(kāi)具商品房 銷(xiāo)售發(fā)票的，按 照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全 額開(kāi)具發(fā)票 的，以交易雙方 簽訂 的銷(xiāo)售合同所 載的售房金 額及其他收益 確認(rèn)收入。銷(xiāo) 售合同所 載商品房面 積 與有關(guān)部 門(mén)實(shí)際測(cè) 量面 積不一致，在清算前已 發(fā) 生 補(bǔ)、退房款的，應(yīng) 在計(jì) 算土地增 值稅時(shí)予以 調(diào)整。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的 質(zhì)量保 證金，其扣除項(xiàng)目 金額 的確定 問(wèn)題房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工 驗(yàn)收后，根據(jù)合同 約定，扣

5、留建筑安裝施工企 業(yè)一定比例的工程款，作 為開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目的質(zhì) 量保 證金，在計(jì)算土地增 值稅時(shí)，建筑安裝施工企 業(yè)就質(zhì)量 保證金對(duì)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具 發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以 扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得 計(jì)算扣除。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 利息支出的扣除 問(wèn)題1、財(cái)務(wù)費(fèi) 用中的利息支出，凡能 夠按轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)項(xiàng)目計(jì) 算分 攤并提供金融機(jī)構(gòu) 證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能 超過(guò)按商業(yè)銀 行同類(lèi)同期貸款利率 計(jì)算的金 額。其他房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用 權(quán)所支付的金 額”與“房地 產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本 ”金額之和的 5%計(jì)算扣除。2、凡不能按轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分 攤利息支出或不能 提供

6、金融機(jī)構(gòu) 證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按 “取得土地使用 權(quán) 所支付的金 額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ”金額之和的 10%計(jì)算扣 除。全部使用自有 資 金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣 除。3、房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企 業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款 的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除 時(shí)不能同 時(shí)適用上述 1、2項(xiàng) 所述兩種 辦法。4、土地增值 稅清算 時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息 支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi) 用中計(jì)算扣除。（四）房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi) 發(fā)繳納 的土地 閑置費(fèi)的扣除 問(wèn) 題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi) 發(fā)繳納 的土地 閑置費(fèi)不得扣除。（五）關(guān)于取得土地使用權(quán)按國(guó)家 規(guī)定繳納的費(fèi)用扣除 問(wèn)題按國(guó)家 統(tǒng)一規(guī)定交納的

7、有關(guān) 費(fèi)用，是指納稅人在取得土 地使用 權(quán)時(shí)按國(guó)家 統(tǒng)一規(guī)定交納的登記、過(guò)戶 手續(xù)費(fèi)等有關(guān) 費(fèi)用。（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用 權(quán)時(shí) 支付的契稅的 扣除 問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用 權(quán)所支付的契稅， 應(yīng)視 同“按國(guó)家 統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) 費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用 權(quán)所支付的金 額”中扣除。（七）關(guān)于繳納的規(guī)費(fèi)扣除 問(wèn)題 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)繳納 的規(guī)費(fèi) ，只要取得合法 財(cái) 政票據(jù)的，參照山東 省地方稅 務(wù)局關(guān)于印 發(fā) <山 東省地方稅 務(wù)局房地 產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)土地增 值 稅 預(yù)征和清算管理 暫行辦法 > 的通知（魯 地稅 發(fā)200433 號(hào)）第十九條第四款的 規(guī)定：“與

8、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在 轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)時(shí)繳納 的營(yíng)業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn)交納的教育 費(fèi)附加和 經(jīng)省以 上人民政府批準(zhǔn)征收的 規(guī)費(fèi)、基金，也可視 同稅金予以扣除 ” 的規(guī)定執(zhí)行。（八）關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 未取得合法票據(jù) 問(wèn)題 對(duì)土地成本未取得合法票據(jù)的，相關(guān)主管稅 務(wù)機(jī)關(guān) 進(jìn)一 步核實(shí)在土地 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 未開(kāi)具 發(fā)票的單位轉(zhuǎn)讓土地 時(shí)稅收 繳納情況，若確屬 偷漏稅的，追繳相關(guān)稅款、滯納 金及罰款， 并責(zé)令其按 規(guī)定開(kāi)具 轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)發(fā)票作為房地 產(chǎn)企業(yè) 土地增 值稅扣除憑 證。（九）關(guān)于拆遷安置土地增 值稅計(jì)算問(wèn)題1、房地產(chǎn) 企業(yè) 用建造的本 項(xiàng) 目房地 產(chǎn) 安置回遷 戶

9、的，安 置用房 視同銷(xiāo) 售處理，按國(guó)家稅務(wù)總 局關(guān)于房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企 業(yè)土地增 值稅清算管理有關(guān) 問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確 認(rèn)為房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目的拆遷 補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷 戶的補(bǔ) 差價(jià)款，計(jì)入拆遷 補(bǔ)償費(fèi) ；回遷戶支付給房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng) 抵減本 項(xiàng) 目拆遷 補(bǔ)償費(fèi)。2、開(kāi)發(fā) 企 業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi) 發(fā)建造的，房屋價(jià) 值按國(guó)稅 發(fā) 2006187 號(hào)第三條第（一）款的 規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷 補(bǔ)償費(fèi) ；異地安置的房屋屬于 購(gòu)入的，以實(shí)際 支付的 購(gòu)房支出 計(jì)入拆遷 補(bǔ)償費(fèi)。3、貨

10、幣 安置拆遷的，房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā)企業(yè) 憑合法有效憑據(jù) 計(jì) 入拆遷 補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng) 確認(rèn)是否 實(shí)際發(fā) 生，尤其是支付 給個(gè)人 的拆遷 補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽 收花名冊(cè)或 簽收憑證是 否一一 對(duì)應(yīng)。對(duì) 以上要件缺一不可，否 則不得作 為扣除項(xiàng)目 扣除。納稅人因從事拆遷安置從政府部 門(mén)取得的 補(bǔ)償 以及 財(cái) 政補(bǔ)貼 款項(xiàng)，抵減土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)。（十）關(guān)于轉(zhuǎn)讓 舊房準(zhǔn)予扣除 項(xiàng)目的加 計(jì)問(wèn)題財(cái)政部 國(guó)家稅 務(wù)總局關(guān)于土地增 值稅若干 問(wèn)題的通 知（財(cái)稅200621 號(hào)）第二條第一款 規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓 舊房及 建筑物，凡不能取得 評(píng)估價(jià)格，但能提供 購(gòu)房 發(fā) 票的，經(jīng)當(dāng) 地稅 務(wù)部門(mén)

11、確認(rèn)，條例第六條第（一） 、（三）項(xiàng)規(guī) 定的扣除 項(xiàng)目的金 額，可按發(fā)票所 載金額并從購(gòu)買(mǎi) 年度起至 轉(zhuǎn)讓年度 止每年加 計(jì) 5%計(jì)算”。計(jì)算扣除 項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所 載日期起至售房 發(fā)票開(kāi)具之日止，每 滿 12 個(gè)月計(jì)一年；超過(guò) 一年，未滿 12 個(gè)月但超 過(guò) 6 個(gè)月的，可以 視同為一年。（十一）關(guān)于稅金扣除問(wèn)題對(duì)公司開(kāi) 發(fā)多個(gè) 項(xiàng)目的，無(wú)法區(qū)分是哪個(gè) 項(xiàng)目上繳稅金 的，要由公司提供 說(shuō)明，并在完稅憑 證上蓋章注明 為哪個(gè) 項(xiàng) 目上繳的稅金。（十二）關(guān)于開(kāi)發(fā)間 接費(fèi)用與期 間費(fèi) 用的劃分 問(wèn)題 對(duì)房地 產(chǎn)已建未售房屋的物 業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán) 交易 費(fèi)和售 樓處的水電、辦 公費(fèi)、行政性罰

12、款、工程審計(jì)費(fèi) 以及工程竣 工驗(yàn)收后發(fā)生的工 資、福利費(fèi)應(yīng) 作為期間費(fèi)用處理；對(duì)未在 土地增 值稅清算管理 規(guī)程列舉開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)范圍內(nèi)，而 又難以區(qū)分 為項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)成本和期 間費(fèi)用的，作為企業(yè)發(fā)生的 期間費(fèi) 用處理。（十三）關(guān)于扣除成本截止 時(shí)間問(wèn)題扣除成本的 實(shí)際發(fā) 生時(shí)間 原則上以 項(xiàng)目竣工 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 上的驗(yàn)收竣工 時(shí)間為 界限，在竣工 驗(yàn)收日后 發(fā)生的 費(fèi)用不允 許扣除。（十四）關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng) 目有關(guān)涉稅面 積確認(rèn)問(wèn)題 房地產(chǎn)項(xiàng) 目有關(guān)涉稅面 積一律以 測(cè)繪報(bào) 告為依據(jù)。 （十五）關(guān)于普通住房的界定 問(wèn)題普通住房 標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)滿 足以下條件：住宅小區(qū)建筑容 積 率 1.0 以上、單 套建

13、筑面 積 144 平方米以下、實(shí)際 成交價(jià)格低 于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格 1.44 倍以下。普通住房面積 標(biāo)準(zhǔn)以房屋 產(chǎn)權(quán)證 上注明的建筑面 積為 準(zhǔn)，不包括 單獨(dú)注明 的車(chē)庫(kù)、地下室面積。住宅小區(qū)建筑容 積率以規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)文 書(shū)為準(zhǔn)。單 套建 筑面 積以套內(nèi)面 積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面 積。（十六）關(guān)于納稅人開(kāi) 發(fā)多個(gè)房地 產(chǎn)項(xiàng) 目，其共有的成本 費(fèi)用，以及分期分批開(kāi) 發(fā)項(xiàng) 目共有的公共配套 設(shè) 施的成本 費(fèi) 用扣除 問(wèn)題納稅人開(kāi) 發(fā)多個(gè)房地 產(chǎn)項(xiàng) 目，其共有的成本 費(fèi)用，以及 分期分批開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目共有的公共配套 設(shè)施的成本 費(fèi)用不能 夠 直接 認(rèn)定的，按照下列 順序合理分 攤：1、將

14、 “取得土地使用 權(quán)所支付的金 額、土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi) ”按照實(shí)際占用土地面 積占土地 總面積的比例，在可 售與不可售的房地 產(chǎn)之 間進(jìn)行分配。2、將 “前期工程 費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)、公共 配套 設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間 接費(fèi)用、房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn)有關(guān)的稅金、國(guó)家規(guī) 定的其他扣除 項(xiàng)目”，按照建筑面 積占 總建筑面 積的比例，在可售與不可售的房地 產(chǎn)之間進(jìn) 行分 配。3、屬于全體業(yè) 主共有或者無(wú) 償移交 給政府、公共事業(yè)單 位用于非 營(yíng)利性社會(huì)公共事 業(yè) 的公共配套 設(shè)施費(fèi) ，一般按照 可售面 積 分 攤各期、各項(xiàng) 目 應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。4、對(duì) 于成片開(kāi) 發(fā)分期清算 項(xiàng)目的

15、公共配套 設(shè)施費(fèi)用，在 先期清算 時(shí)應(yīng) 按實(shí)際發(fā) 生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂?duì) 于后期清算 時(shí) 實(shí)際支付的公共配套 設(shè)施費(fèi)用分 攤比例大于前期的金 額時(shí)， 允許在整體 項(xiàng)目全部清算 時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新 進(jìn)行調(diào)整分 攤。（十七）關(guān)于納稅人取得土地使用 權(quán)后未 進(jìn)行實(shí)質(zhì) 的開(kāi) 發(fā)即轉(zhuǎn)讓的成本 費(fèi)用扣除 問(wèn)題1、納 稅人取得土地使用 權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi) 發(fā)即 轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增 值額時(shí) ，只允許扣除取得土地使用 權(quán)所支 付的金 額，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) 費(fèi)用以及與 轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)有關(guān)的稅金（包括 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù) 建設(shè)稅、教育費(fèi) 附 加和印花稅） 。2、納稅人 僅進(jìn)行土地開(kāi) 發(fā)（如“三通一平 ”

16、等）不建造房 屋即轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的，在計(jì)算其增 值額時(shí) ，允許扣除取得 土地使用 權(quán)所支付的地價(jià)款，按國(guó)家 統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) 費(fèi) 用，開(kāi)發(fā) 土地所需成本和加 計(jì)開(kāi)發(fā) 土地成本的 20%，以及與 轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)有關(guān)的稅金（包括 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù) 建設(shè)稅、 教育費(fèi)附加和印花稅） 。3、納稅人購(gòu)買(mǎi)未竣工房地 產(chǎn)后，未進(jìn)行任何 實(shí)質(zhì) 性的改 良或開(kāi) 發(fā)即再 轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增 值額時(shí) ，只允許扣除取得房 地產(chǎn)所支付的金 額，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交 納的有關(guān) 費(fèi)用以及與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù) 建設(shè)稅、教育 費(fèi)附加和印花稅）。（十八）關(guān)于內(nèi)稅人將公共配套 設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用土地增 值稅計(jì)算問(wèn)題公共配套 設(shè)施原則上應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，若納稅人將 公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自