土地估價(jià)方法及案例匯總情況

1、word方法 比擬項(xiàng)乓市場比擬法收益復(fù)原法剩余法本錢逼近法路線價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法主要原如此替代收益建筑本錢+地價(jià)=房地價(jià)本錢可與性替代替代評(píng)估對(duì)象土地；建筑 物；不動(dòng)產(chǎn)土地；建筑 物；不動(dòng)產(chǎn)土地；建筑物；建筑物；新開發(fā)土地土地土地適用X圍適宜有交易 實(shí)例地區(qū)的 土地與不動(dòng) 產(chǎn)估價(jià)適宜有收益的土地或建筑物有交易地 區(qū)且地產(chǎn) 有開發(fā)、再開發(fā)價(jià)值建筑物或新開發(fā)地道路系統(tǒng) 完整且附 設(shè)有路線 價(jià)，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗 地價(jià)格修正系數(shù)表限制1無類似交 易案例或無 市場交易時(shí)， 難以評(píng)估；2 必須考慮所 有差異的項(xiàng) 目，并加以適 當(dāng)修正；3必 須查證比擬 案例資料的 準(zhǔn)確性。

2、1對(duì)無收益 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 困難；2收益 數(shù)據(jù)必須合 理、準(zhǔn)確；3 復(fù)原利率必須適當(dāng)。1對(duì)不適 宜建筑或 無再開發(fā) 價(jià)值土地 評(píng)估困難；2房 價(jià)預(yù)測難 以準(zhǔn)確；3 開發(fā)費(fèi)用 難以準(zhǔn)確。1不適宜于已建成地或已 開發(fā)地；2本錢不等于價(jià) 格。不適宜于無路線價(jià)區(qū)域。不適宜于無基準(zhǔn)地 價(jià)區(qū)域。理論根底1依實(shí)例地 價(jià)格，比擬求 評(píng)估地價(jià)格；2無理論根 底，但實(shí)用。1未來純收 益復(fù)原現(xiàn)值 即為價(jià)格；2 有理論根底。1地價(jià)=房 地價(jià)-建 筑本錢- 利潤利息；2建 筑價(jià)=房 地價(jià)-地 價(jià)；3有 理論根 底。1建筑價(jià)=重 置本錢-折 舊；2新開發(fā) 地價(jià)=土地取 得費(fèi)+開發(fā)費(fèi) +利潤+利息+ 區(qū)位修正。宗地價(jià)=路 線價(jià)

3、*深度 指數(shù)*條件 修正指數(shù)* 時(shí)間修正 系數(shù)。宗地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*1 土刀區(qū)域與個(gè)別 因素修正系數(shù)*批 租年期系數(shù)*時(shí)間修正系數(shù)。估價(jià)程序1收集適當(dāng) 交易實(shí)例；2 查證交易條 件狀況，包括 價(jià)格、支付條 件、動(dòng)機(jī)與宗 地條件；3實(shí) 例交易情況1估價(jià)總收 益；2估價(jià)總 費(fèi)用；3計(jì)算 純收益；4選 定復(fù)原率；5 計(jì)算收益價(jià) 格。1估計(jì)開 發(fā)完成后 房地售價(jià)；2估 計(jì)建筑費(fèi) 用；3估 計(jì)各項(xiàng)稅 費(fèi)；4計(jì)1確定土地征 用拆遷費(fèi)；2 確定開發(fā)費(fèi)； 3確定利潤；4 確定利息；5 計(jì)算本錢價(jià) 格；6位置修 正。1查定路線 價(jià)；2查定 深度指數(shù)； 3查定條件 指數(shù)；4查 定時(shí)間修 正指數(shù)；5 修正岀宗1查定基

4、準(zhǔn)地價(jià)；2 查證評(píng)估地塊條件；3查定各項(xiàng)修正系 數(shù)；4修正岀宗地 價(jià)。修正；4實(shí)例 期日修正；5 實(shí)例區(qū)域與 個(gè)別因素修 正；6判定比 擬價(jià)格。算地價(jià)。地價(jià)格?，F(xiàn)實(shí)性評(píng)估結(jié)果與 市價(jià)相近，最 具現(xiàn)實(shí)性評(píng)估結(jié)果與市價(jià)稍有偏差接近市價(jià)評(píng)估結(jié)果與市價(jià)常有偏差接近市價(jià)接近市價(jià)掌握難易易難易易易，適于多 宗地估價(jià)易，適于多宗地估價(jià)評(píng)估結(jié)果比擬價(jià)格收益價(jià)格剩余價(jià)格本錢累加價(jià)格比擬價(jià)格比擬價(jià)格收益復(fù)原法案例一評(píng)估土地價(jià)格案例1某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000m2，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥土 結(jié)構(gòu)商

5、業(yè)樓，總建筑面積為15000 m2,于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)格為1300元/ m2?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元,年銷售本錢與經(jīng)營本錢共4000萬元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的6%商品銷售稅與附加為銷售收入的 8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%假如2005年7月1日同類型建筑物重置價(jià)值為1500元/ mf，房屋復(fù)原利率為 8% 土地復(fù)原利率為 6%不考慮遞增與物價(jià)因 素，求該地塊于2005年7月1日價(jià)值。注釋：1該物業(yè)為自營物業(yè)，總費(fèi)用中需扣除經(jīng)營者利潤；2總費(fèi)用中扣除房屋年折舊的計(jì)算，由于土地終止日期 2040年6月30日短

6、于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日 鋼筋混凝土非生產(chǎn)用 房經(jīng)濟(jì)壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到 2061年6月30日止，故折舊年限到土地終止日 2040年6月30日止，共 39年解： 年經(jīng)營收入=6000萬元 年須扣除總費(fèi)用：銷售本錢與經(jīng)營本錢 =4000萬元；管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用 =6000*6%=360萬元；商品銷售稅金與附加 =6000*8.5%=510萬元；房屋年折舊：折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置價(jià)=1500*15000=2250萬元；年折舊額 =2250/39=57.69 萬元；已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 該地塊于 2005 年

7、7 月 1 日的價(jià)值：P=a/r 地*1-1/(1+ r 地)n=(310.77/6%)*1-1/(1+6%)尊=4505.62萬元；土地單價(jià) =9011元/平方米。二評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格案例2某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000平方米，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用 50年，容積率為3,。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲑Y料用比擬法評(píng)估的宗地在2005年8月50年期土地適宜權(quán)價(jià)格為 1000元/平方米容積率為1時(shí)。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加 1，地價(jià)增長60%該飯店每月的 客觀凈收益為15萬元。土地復(fù)原率 n=6%該飯店的建筑復(fù)原率取&qu

8、ot;=8%評(píng)估該飯店的價(jià)格，估價(jià)期日為2005年8月。解：房地年純收益=15萬元/月*12月=180萬元/年；土地總地價(jià)=10000*1000 元 /m2* 1+2*60%=2200 萬元；土地年純收益 =2200*6%/1-1/(1+6%) 50=139.58 萬元 / 年；房屋年純收益 =房地產(chǎn)年總純收益 -土地年純收益=180-139.58=40.42 萬元/年；房價(jià)=房屋年純收益 /r 2*1-1/(1+r2) =(40.42/8%)*1-1/(1+8%)=494.48 萬元。案例3 不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積為各層建筑面積如下：2 2 2 2土地面積為

9、8400 m。建筑物局部：1樓3800m； 2-5樓：2800m；合計(jì)：15000m。樓層面積單價(jià)月租金收入押金52800401120002600042800401120002600032800401120002600022800401120002600013800100380000114000合計(jì)15000828000218000建筑物總造價(jià)為4800萬元，其中主體所占比例為 65%設(shè)備所占比例為35%建筑物的耐用 年限主體為50年，設(shè)備平均為10年，殘值率為0。不動(dòng)產(chǎn)每空置一個(gè)月，押金運(yùn)用年收益 率為7%不動(dòng)產(chǎn)租稅為54.65萬元，保險(xiǎn)費(fèi)為0.48萬元，管理費(fèi)為建筑物造價(jià)的 2%作為 購置

10、土地與地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合復(fù)原率取8%估價(jià)期日為2005年9月30日；估價(jià)日期為 2005年9月1日-10月30日。解：租金=82.8萬元*12月=993.60萬元/年，押金運(yùn)用收益 =21.8萬元*7%=1.53萬元，空房損失額=82.8萬元按一個(gè)月的租金計(jì)算，如此，總收益=租金+收益-損失=912.33萬元；折舊費(fèi)=主體4800*65%*1/50+設(shè)備4800*35%*1/10=230.40 萬元，維持管理費(fèi)=4800*2%=96.0萬元按建筑物造價(jià)的2%十算，租稅=54.65萬元，保險(xiǎn)費(fèi)=0.48萬元；如此，總費(fèi)用=230.40+96+54.65+0.48=381.53

11、萬元；故，純收益=總收益-總費(fèi)用=530.8萬 元；不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)純收益/綜合復(fù)原率*1-1/ 1+綜合復(fù)原率50=6493.53萬元。三評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格 案例4某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，目前實(shí)際支付的年租金是 8萬元，該租約上有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為10萬元，根據(jù)測算承租土地使用權(quán)復(fù)原率為 8%計(jì)算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權(quán)價(jià)格？解：年租金差額租金盈余=10-8=2萬元；10承租土地使用權(quán)價(jià)格 =(2/8%)*1-1/(1+8%)=13.42萬元。市場比擬法案例須知事項(xiàng)：注意特殊交易；因素修正按影響大小確定

12、不同權(quán)重；各項(xiàng)修正不超過20%總修正不超過30%估價(jià)結(jié)果確定可按不同權(quán)重計(jì)算。案例1估價(jià)師要評(píng)估一宗商業(yè)用地的公開市場價(jià)值，估價(jià)對(duì)象與比擬案例的區(qū)域和個(gè)別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下：估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300交易情況求正常市場價(jià)值急于出售，比正常低5%拍賣成交，比正常咼5%正常交易交易日期正常，價(jià)格指數(shù)105價(jià)格指數(shù)101價(jià)格指數(shù)1032005. 1價(jià)格指數(shù)102區(qū)域因素合計(jì)1009810097個(gè)別因素合計(jì)1009899100容積率2剩余使用權(quán)限40年38年39年40年成交價(jià)格兀/m450052004900此題注意：要

13、進(jìn)展使用權(quán)限修正和容積率修正根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛块T公布商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表估計(jì)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C容積率系數(shù)1使用權(quán)限修正中，土地復(fù)原利率取6%解：由題可得，比準(zhǔn)價(jià)格：2實(shí)例 A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303 元/ m ；實(shí)例 B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/ m ； 2實(shí)例 C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元 / m ;由于宗地C為正常交易，故，設(shè)實(shí)

14、例 A權(quán)重取0.3，實(shí)例B權(quán)重取0.3 ;實(shí)例C權(quán)重取0.4 ,實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格530349835149權(quán)重估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)5145估價(jià)對(duì)象評(píng)估值3087案例2某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)展評(píng)估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供給圈的三個(gè)比擬案例，并對(duì)區(qū)域因素與個(gè)別因素分別與待估宗地進(jìn)展比擬，比擬情況如下:項(xiàng)目待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供給圈市郊市郊市郊市郊交易時(shí)間交易情況正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年成交價(jià)格2370 元 /m392 元 /m2355 元 /m2區(qū)域因素交通條件0-1%-2%0根底設(shè)施0-1%-2%-1%產(chǎn)業(yè)聚

15、集00-1%2%環(huán)境情況0-2%00個(gè)別因素宗地面積03%05%宗地形狀0-2%00地形00-1%-3%規(guī)劃限制0000根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知:待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C容積率系數(shù)1交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市 2005年1月至10月地價(jià)上漲4%平均月上漲幅度為 0.4%, 將2005年1月地價(jià)指數(shù)定為100，如此，2005年10月地價(jià)指數(shù)為104； 2005年8月地價(jià)指 數(shù)為103.2。解：實(shí)例 A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389 元/ m ；2實(shí)例 B=395*100/100*1/0.96*104/100

16、*100/95*100/99=455 元/ m ；實(shí)例 C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358 元/ m ；上述各例修正后價(jià)格差異較小，采用算術(shù)平均法計(jì)算：待估宗地單價(jià)=實(shí)例A修正后價(jià)格+實(shí)例B修正后價(jià)格+實(shí)例C修正后價(jià)格/3=401元/卅。本錢逼近法案例案例1某開發(fā)區(qū)征用土地總面積 5Km,現(xiàn)已完成了 “七通一平2。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000m。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置。拆遷與青苗 補(bǔ)償費(fèi)為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為 1.5億元；征地后，土地“七通一平的費(fèi)用 為2億元/ Kn

17、2,開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額站總開發(fā)投資的40%總投資回報(bào)率為20% 土地增值收益率取 20%當(dāng)年銀行年貸款利息率為 10% 土地復(fù)原率確定為 7%試 估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。解:土地取得費(fèi)=8 6 2=4.5+1.5*10 /(5*10 )=120 元/ m土地開發(fā)費(fèi)=862=2.0*10 / 1*10=200 元/ m2投資利息=120*(1 + 10%) -1+200*40%*(1+10%)-1+200*60%*(1 + 10%)投資利潤=(120+200)*20%=64 元 / m2由于開發(fā)區(qū)內(nèi)有局部占地是無法出讓的，因此需分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r(jià)格中去開發(fā)區(qū)可

18、出讓土地比率 =開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積/開發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70%2年期修正后價(jià)格=732.61*1-1/(1+7%)土地總價(jià)格=707.74*10000=7077400 元剩余法假設(shè)開發(fā)法案例一單純的地價(jià)評(píng)估案例1有一成片皇帝需要估價(jià)，獲知該成片荒地的總面積為2Km,適宜進(jìn)展“五通一平'開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平的熟地單價(jià)為1000元/ m2;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平"2,開發(fā)期為3年，開發(fā)本錢在 3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年 利率為12%投資利潤率為20% 土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6%購置荒地需要交納的稅費(fèi)

19、為荒地價(jià)格的4%熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%試用靜態(tài)方式估算該本錢荒地的總價(jià)和單價(jià)。解：設(shè)荒地的總價(jià)為p總開發(fā)價(jià)值=1000*2000000*60%=12億元；總開發(fā)本錢 =2.5*2=5億元；總利息=p*(1+4%)*(1 + 12%) 3-1+5*(1+12%)-1=0.421P+0.926億元；總轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)=12*6%=0.72億元；購置稅費(fèi)=P*4%=0.04P;總利潤=(1.04P+5)*20%=0.208P+1 億元；可知 P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+1)=2.609億元；故2。案例2估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為一塊“七通一平&qu

20、ot;的待建空地，土地總面積為1000 m，且土地形狀規(guī)如此，允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7,允許建筑覆蓋率w 50% 土地使用權(quán)年限為50年，出售時(shí)間為2003年10月，需評(píng)估該地塊在 2003年10月出售時(shí)的購置價(jià)格。估價(jià)過程：確定最優(yōu)用途為商住混合用地，因建筑容積率為7,建筑覆蓋率為 50%故建筑總面積為70000 m,設(shè)建筑物層數(shù)14層，各層建筑面積為 5000 m?，地上1-2層為商業(yè)用 地，建筑面積為10000 m2, 3-14層位住宅，建筑面積為 60000 m2；預(yù)設(shè)共需3年時(shí)間完成 投入使用，即2006年10月完成；估計(jì)建造完成后，商業(yè)用地完全售出，住宅樓30%建造

21、完成售出，50%半年后售出，其余 20%年后才能售出；預(yù)計(jì)商業(yè)樓平均售價(jià) 4500元/ m 2,住宅樓平均售價(jià)2500元/ mf;估計(jì)建筑費(fèi)用為5000萬元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8%年利息率15%銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 3%稅費(fèi)為樓價(jià)的6%投資利潤率為25%在未來3年開發(fā)費(fèi)用 第一年需投入20%第二年投入50%第三年投入30%解：方法一：靜態(tài)方式計(jì)算地價(jià)設(shè)總地價(jià)為P,總樓價(jià)=4500*10000+2500*60000=19500 萬元；總建筑費(fèi) =5000 萬元；總專業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)*8%=400萬元；總利息=總地價(jià)*利息率*計(jì)算期+總建筑費(fèi)*利息率*計(jì)算期+總專業(yè)費(fèi)*利息率*計(jì)算期=P*15%*3+

22、5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134 萬元；總銷售費(fèi)用=總樓價(jià)*3%=585萬元；總稅費(fèi)=總樓價(jià)*6%=1170萬元；總利潤=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)廣利潤率=P*0.25+1350萬元；由此可知總地價(jià) P=19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+1350)=5800萬元。方法二：動(dòng)態(tài)方式計(jì)算地價(jià)假設(shè)計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定為該塊土地的出售時(shí)間，即2003年10月，年貼現(xiàn)率為15%總樓價(jià)=(4500*10000)/(1+15%) '+(2500*60000)/(1+

23、15%)3*30%/(1+15%) °+50%/(1 + 15%)1 +20%/(1 + 15%) =12230 萬元；總建筑費(fèi)=5000*20%/(1+15%)+50%/(1 + 15%)+30%/(1 + 15%)=4017 萬元；總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)*8%=321萬元；因?yàn)榭偟貎r(jià)、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)在動(dòng)態(tài)方式中均已考慮時(shí)間因素，實(shí)際上已含有利息，故不再單獨(dú)計(jì)算總利息；總稅費(fèi)=總樓價(jià)*6%=734萬元；總利潤=(總建筑費(fèi)+總地價(jià)+總專業(yè)費(fèi)廣利潤率=P*0.25+1085萬元；有題可知：總地價(jià) P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858 萬元。由

24、于一般動(dòng)態(tài)方式計(jì)算更為準(zhǔn)確，故估價(jià)結(jié)果以動(dòng)態(tài)方式結(jié)果為主，總地價(jià)定為4900萬元:總地價(jià)=4900萬元；單位地價(jià) =4900元/ m ;樓面地價(jià)=700元/ m。開發(fā)商預(yù)期利潤測算 案例3某開發(fā)商已取得某宗地 70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平'空地，面積3000 m, 土地價(jià)格為80萬元，取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價(jià)與登記等費(fèi)用為地價(jià)的12%用途為住宅，最大容積率為4。該項(xiàng)工程取得土地使用權(quán)后3個(gè)月即可動(dòng)工，建筑時(shí)間為22 2 年，建成后即可全部售出， 住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為 3000元/ m,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000元/ m，在建筑期間的投入情況：第一年投入40%第二年投入

25、60%目前貸款年利率為12%不動(dòng)產(chǎn)銷售的額稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%解：不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=3000*3000*4=3600萬元；建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi) =1000*3000*4=1200萬元；地價(jià)與其他費(fèi)用 =8000000*(1 + 12%)=896萬元；總利息=896*(1 + 12%)-1+1200*40%*(1+12%)-1+1200*60%*(1 + 12%)-1=391.1603萬元注：地價(jià)計(jì)息期為 2年3個(gè)月即2.25年；銷售稅費(fèi)=3600*6%=216 萬元；開發(fā)商利潤 =3600-1200-896-391.1603-216=896.8397 萬元；利潤占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)的百分比 =896.8397/3

26、600=24.91% ；利潤占開發(fā)總本錢的百分比 =896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%；由此可知，項(xiàng)目投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤可觀，項(xiàng)目可行。三 建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測算案例4某公司已取得宗地 50年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平'空地，面積12000 m2,地價(jià)與相關(guān)法律、估價(jià)等費(fèi)用為300萬元，城市規(guī)劃宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1.5，確定該開發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。該工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部出售，目前市場同類工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)為1300元/ m2,開發(fā)資金均勻投入

27、，貸款年利率12%開發(fā)商要求利潤為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的18%不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%解：假設(shè)在建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)的最高控制額為X元，不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1300*12000*1.5=2340 萬元；地價(jià)與其他費(fèi)用 =300萬元；2 1 總利息=300*(1 + 12%) -1+X*(1+12%)-1= 0.12X+763200 元；開發(fā)商利潤=2340*18%=421.2萬元；銷售稅費(fèi) =2340*6%=140.4萬元；得X=23400000-3000000-(0.12X+763200)- 4212000-1404000=12518571.429 元；2路線價(jià)估價(jià)法案例計(jì)算方法：1臨街地：臨街深度未達(dá)里

28、地，其每平方米 （即單價(jià)）依其深度，按深度指數(shù)計(jì)算。 平行四邊形，以高位臨街深度，按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)。 梯形：平行邊與臨街線一致，依其高度為臨街深度，按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)后，再視其上下邊長比，利用價(jià)值進(jìn)展加價(jià)或減價(jià)修正，其修正數(shù)額以不超過原計(jì)算單價(jià)兩成為限；平行邊垂直于臨街線，以其兩邊中點(diǎn)的連線為臨街深度，計(jì)算單價(jià)，不進(jìn)修正。 三角形：正三角形（一邊為臨街線的），以其高度的一半為臨街深度，計(jì)算單價(jià)；逆三角 形（三角形頂點(diǎn)在臨街線上），以其臨街線上的頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離為一半，與底邊 中點(diǎn)的深度為起迄深度，比照袋地計(jì)算。 兩面臨街地，縱深在 36m（含36m）以下者，應(yīng)以中線分前后兩局部，分別計(jì)

29、算。 深度超過里地線者，其單價(jià)應(yīng)以里地單價(jià)與臨街地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算得。2路角地：按具體路線區(qū)段的加成規(guī)如此進(jìn)展修正，加成的幅度一半不超過旁街路線價(jià)的三成。3袋地：袋地的單價(jià)依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進(jìn)展修正。袋地形狀為平行四邊形、 梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方法計(jì)算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價(jià)應(yīng)以袋地單價(jià)與里地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算；里地單價(jià)按路線價(jià)四成計(jì)算（里地價(jià)與路線價(jià)四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨(dú)劃分區(qū)段 ）?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法案例案例1企業(yè)甲與企業(yè)乙計(jì)劃于 2006年8月30日合作開發(fā)住宅樓，雙方商定，由甲出地，乙出資金, 并約定建成后以土地價(jià)值和企業(yè)乙實(shí)際投入的資

30、金額確定分配比例。該土地已經(jīng)達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，雙方約定如果企業(yè)甲再次根底上和企業(yè)乙同意下，進(jìn)展必要的土地再開發(fā)時(shí)，發(fā)生的額外費(fèi)用計(jì)入企業(yè)甲的投資。在項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)時(shí)，企業(yè)甲計(jì)劃投資 40萬元改造道路，并已征得企業(yè)乙的同意。該土地面積2000卅，使用權(quán)為70年，規(guī)劃容積率4。在取得土地使用權(quán)3個(gè)月后動(dòng)工，建筑時(shí)間 2年，建成后全部售出，預(yù)計(jì)售價(jià)為3000元/ m 2,企業(yè)乙實(shí)際投入1100萬元，第一年投入 40%第二年投60%建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用平均水平為10002元/ m；另外，稅費(fèi)為地價(jià)的2%貸款年利率為12%銷售稅為房價(jià)6%利潤預(yù)計(jì)為房屋售價(jià)的24.12%。該地區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為3100

31、元/ m 2,待開發(fā)土地相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的平均區(qū)域條件和個(gè)別條件為 -2%和-3%?；鶞?zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為 2004年8月30日，近2年，地價(jià) 上漲5% 土地復(fù)原率10%。試確定企業(yè)甲與企業(yè)乙的分配比例。解：1求地價(jià)方法一：剩余法求地價(jià)，設(shè)地價(jià)為P房地產(chǎn)總售價(jià)=3000*2000*4=2400萬元；建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用 =1000*2000*4=800萬元；地價(jià)與稅費(fèi)=P*(1 + 12%)萬元；銷售費(fèi)用 =2400*6%=144萬元；開發(fā)利潤 =2400*24.12%=579萬 元；利息=P*(1+2%)*(1 + 12%)-1+800*40%*(1+12%)-1+ 60%*(1 + 12%)-1； 故P=2400-800- P*(1+12%)-144-579-利息=600 萬元方法二：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)=3100*2000=620萬元；宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*1+區(qū)域條件修正+個(gè)別條件修正*時(shí)間修正*年期修正=620*(1-3%-2%)*(105/100)*仁620萬元；與方法一相差較小所以，地價(jià)取平均值地價(jià)為610萬元；2投資確定企業(yè)甲投資