不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后的思考及建議

1、精品文檔不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后的思考及建議自 2014 年全國啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革以來，到目前為止，全國不動產(chǎn)登記職責(zé)機構(gòu)整合基本完成，各地已開始由一個不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記邁出了實質(zhì)性的步伐。然而，不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后在有些城市并沒有實現(xiàn)簡化環(huán)節(jié)、便民利民的目的，各類不動產(chǎn)還沒有實現(xiàn)有效的統(tǒng)一登記，需要引起有關(guān)部門重視和注意。一、不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)置現(xiàn)狀中央層面。 2013 年 11 月 20 日，國務(wù)院第31 次常務(wù)會議明確， 由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一” 。

2、2014 年 5 月 7 日，國土資源部辦公廳下發(fā)關(guān)于在地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子的通知 ，明確在國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子，承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作的職責(zé)。根據(jù)中央要求，住建部負責(zé)制定房屋交易政策，協(xié)同國土資源部指導(dǎo)房屋登記工作；農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門協(xié)同國土資源部指導(dǎo)相應(yīng)的不動產(chǎn)登記工作。1歡迎下載精品文檔地方層面。各省、自治區(qū)也基本上按照中央的模式在國土資源廳設(shè)立不動產(chǎn)登記機構(gòu)指導(dǎo)監(jiān)督全省、全區(qū)土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作。全國市（地、州、盟） 、縣（市、區(qū)、旗）不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設(shè)置

3、有三種模式：一是國土資源主管部門內(nèi)設(shè)不動產(chǎn)登記機構(gòu)或者在相關(guān)內(nèi)設(shè)機構(gòu)加掛不動產(chǎn)登記機構(gòu)牌子。將分散各部門的土地、房屋、林地、草原、海域登記職責(zé)整合，統(tǒng)一交由國土資源部門承擔(dān)，房屋交易職能仍由房屋管理部門承擔(dān)，采取“交易登記分離”的模式。全國絕大多數(shù)城市采取的是這種模式。二是設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)， 將土地、 房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)登記職責(zé)都整合到不動產(chǎn)登記機構(gòu)，房屋交易管理職責(zé)也整合到不動產(chǎn)登記部門，實行“登記 +交易”一體化模式。采取這種模式的如福州、常州，福州市不動產(chǎn)登記和交易中心、常州市不動產(chǎn)登記交易中心都屬于市政府直屬事業(yè)單位，房屋交易和登記職能都統(tǒng)歸不動產(chǎn)登記和交易中心承擔(dān)

4、。這種模式大大簡化了辦證環(huán)節(jié)，真正實現(xiàn)了統(tǒng)一高效、便民利民。三是在房地合一的基礎(chǔ)上整合林地登記、草原登記、海域登記職能，在國土房管部門設(shè)立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)，實行“房地合一”模式。比如：廣州、廈門、深圳、重慶、天。2歡迎下載精品文檔津、青島、武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)等地在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革前，已實現(xiàn)房屋、土地統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革后，又繼續(xù)整合林地、草原、海域登記職能，將隸屬于國土房管部門的原房地合一的登記機構(gòu)調(diào)整為不動產(chǎn)登記機構(gòu)。這種模式也簡化了辦證環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了統(tǒng)一高效、便民利民。二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后出現(xiàn)的情況1. 絕大多數(shù)城市房屋交易登記并沒有實現(xiàn)簡化環(huán)節(jié)、便民利民不動產(chǎn)統(tǒng)一

5、登記制度改革前，在房屋、土地登記分離的模式下，辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，先要在房屋登記部門辦理房屋登記，取得房屋所有權(quán)證后，然后再到土地登記部門辦理土地使用證。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，在全國絕大多數(shù)城市“交易登記分離”的模式下，辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還是要先到房屋管理部門辦理房屋交易手續(xù)， 取得交易告知書 ，再憑交易告知書到不動產(chǎn)登記部門辦理不動產(chǎn)登記。程序并沒有簡化、資料也沒有減少。2. 林地、草原、海域等登記與房屋登記沒有實現(xiàn)有效統(tǒng)一在不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合的過程中，有的地方只是將房屋、土地登記職責(zé)進行了整合，暫時還未整合林地、草原、海域等登記職責(zé)，僅僅實現(xiàn)了房屋土地的統(tǒng)一登記。即使有。3歡迎下載精品文檔的地方

6、整合后的不動產(chǎn)登記機構(gòu)職責(zé)包括了林地、草原、海域登記職責(zé)，但在窗口設(shè)置上仍單獨設(shè)置，沒有與房屋交易登記窗口連通，并沒有實現(xiàn)統(tǒng)一。此外，人民群眾、社會各界談?wù)摬粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記時，關(guān)注更多的也是房屋、土地的統(tǒng)一登記。三、原因分析不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合后出現(xiàn)上述兩個問題，主要原因額以下幾個方面。1. 頂層設(shè)計不完善，房屋交易和登記被拆分計劃經(jīng)濟時代，我國的房屋交易被政府監(jiān)管，房屋交易帶有濃厚的行政審批色彩。住房制度改革后，隨著市場經(jīng)濟的建立，房屋交易實行平等自愿原則，政府不能強行干涉，政府只在宏觀層面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。因此，在我國房屋登記實務(wù)中一直存在交易和登記兩個環(huán)節(jié)，但因兩項職能同屬房屋行政管理部

7、門，并沒有形成“交易”和“登記”分離的局面。 房屋登記推行的是房屋交易監(jiān)管 ?c 權(quán)屬登記一體化管理，實行“一個窗口受理收件、一個窗口發(fā)證、一站式服務(wù)”，形成了交易與登記兩項業(yè)務(wù)相互融合、密不可分的局面，房屋交易相關(guān)職責(zé)嵌入房屋登記流程。不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合過程中，房屋登記被整合到國土部門，而房屋交易監(jiān)管仍由房屋行政管理部門負責(zé)。為此，國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)“做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交。4歡迎下載精品文檔易管理銜接”的文件，強調(diào)“房屋登記等不動產(chǎn)登記職責(zé)將統(tǒng)一整合到不動產(chǎn)登記機構(gòu)，房屋交易管理職責(zé)繼續(xù)由房產(chǎn)管理部門承擔(dān)。 ”辦理辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，要先到房屋管理部門辦理房屋交易手續(xù)，取得交易告

8、知書，再憑交易告知書到不動產(chǎn)登記部門辦理不動產(chǎn)登記。房屋交易和登記一體化被打破，交易和登記被拆分。辦證環(huán)節(jié)和原來一樣多，辦證時間長資料也未減少。2. 沒有充分認識到各類不動產(chǎn)的不同房屋物權(quán)屬于普通物權(quán)，林地、草原、海域物權(quán)屬于特別法上的物權(quán)，林地、草原、海域物權(quán)的設(shè)立、變動相比房屋物權(quán)的設(shè)立、變動，要受到嚴格的行政監(jiān)管，往往要取得相應(yīng)的行政審批手續(xù)才能辦理林地、 草原、海域物權(quán)的設(shè)立、變動登記，行政審批是登記的前置程序。此外，林木林地的登記、海域使用權(quán)的登記、土地承包經(jīng)營權(quán)的登記和房屋、土地的登記在登記客體、需要記載的客體自然屬性、登記要件、登記內(nèi)容上是有很大不同的，各有各的專業(yè)性。如：林權(quán)需

9、要對森林、林木和林地位置、四至界限、林種、面積或者株數(shù)等數(shù)據(jù)進行登記，而房屋所有權(quán)需要對房屋坐落、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)等進行登記，兩者需要登記的內(nèi)容在很大程度上是不同的。數(shù)學(xué)上有一個運算規(guī)律叫合并同類項，只有要素相同的項才可以合并。將林木、海域等不動產(chǎn)與房屋、土地統(tǒng)一登記到一個登。5歡迎下載精品文檔記簿是不適宜的，現(xiàn)行公布的不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明在記載內(nèi)容上只將原房屋所有權(quán)證和土地使用證的記載內(nèi)容進行了整合，而沒有過多的吸納林權(quán)證、海域使用權(quán)證等記載的內(nèi)容。因此，林地、草原、海域等登記與房屋登記沒有實現(xiàn)有效統(tǒng)一。 3. 沒有認識到不動產(chǎn)分散登記弊端的根源有的專家學(xué)者在談到不動產(chǎn)統(tǒng)

10、一登記時，言必稱其他國家和地區(qū)的不動產(chǎn)都是統(tǒng)一登記。然而有的專家學(xué)者在對其他國家和地區(qū)的不動產(chǎn)登記研究時，沒有全面考察其他國家和地區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍。據(jù)相關(guān)資料顯示，德國的部分州對森林實行獨立登記，并沒有和房屋、土地統(tǒng)一登記。我國臺灣地區(qū)，林地也沒有和房屋、土地統(tǒng)一登記。因此，筆者認為，真正給群眾帶來不方便的其實是房屋和土地分別登記帶來的不便，二者分別登記是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記弊端的根源。一些學(xué)者將房屋和土地分離登記產(chǎn)生的問題無限擴大到其他不動產(chǎn)，有以偏概全之嫌。試問哪個人會同時擁有房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、海域使用權(quán)、捕撈權(quán)、采礦權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利？哪個人會同時辦理這些權(quán)利的登記？有的人可能一生都不

11、會與林業(yè)部門、農(nóng)業(yè)部門、海洋管理部門接觸。如果認為不動產(chǎn)分散登記不方便就應(yīng)將所有的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，按照這種思維，為了方便是不是所有的動產(chǎn)登記也應(yīng)統(tǒng)一到一個部門登記？因此，筆者認為不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合出。6歡迎下載精品文檔現(xiàn)上述兩個問題根本原因是沒有認識到不動產(chǎn)分散登記弊端的根源，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記最根本的是要解決房屋和土地分別登記的問題，將房屋和土地統(tǒng)一到一個部門登記。四、對策和建議1. 破除部門利益，繼續(xù)深化改革目前，全國大多數(shù)城市雖然房屋和土地登記形式上實現(xiàn)了統(tǒng)一登記，但因房屋交易和登記被拆分，房屋交易職能由房管部門承擔(dān)，房屋登記由設(shè)立在國土部門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責(zé)，實質(zhì)上并未統(tǒng)一。筆者認

12、為，為實現(xiàn)真正的統(tǒng)一登記，必須將房屋交易和登記職能進行整合，可以采取福州、常州的做法，設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，將房屋交易管理職責(zé)也整合到不動產(chǎn)登記機構(gòu)；或者采取廣州、 廈門、深圳、重慶、天津、青島、武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)等“房地合一”的模式，將房管局和土地局合并，成立國土資源和房屋管理局或房地產(chǎn)管理局。2. 完善和加 ?林地、草原、海域登記房屋物權(quán)屬于普通物權(quán)， 主要受私法調(diào)整； 林地、草原、海域物權(quán)屬于特別法上的物權(quán)，受公法影響較大。因此，基于林地、草原、海域物權(quán)的設(shè)立、變動、滅失受公法嚴格監(jiān)控的要求，以及對森林、草原、海洋等自然資源加強保護的趨勢要求，不宜強求將林地、草原、海域物權(quán)登記和房屋登記整合到一起。對于林地、草原、海域登記職能沒有整合到。7歡迎下載精品文檔不動產(chǎn)登記機構(gòu)的，建議仍由相關(guān)行政管理部門負責(zé)林地、草原、海域登記；對于已經(jīng)將林地