商品房買賣合同解讀

1、商品房買賣合同解讀第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)出賣人以 方式取得位于 、編號為 的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。 載明該建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或 合同是 。該地塊總土地面積為 。 出賣人經(jīng)批準(zhǔn)， 在上述地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項(xiàng)目名稱】【現(xiàn)定名】 【暫定名】 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為 ， 施工許可證號為 。主要變化1、舊版中的“土地使用權(quán)”改為新版中的“建設(shè)用地使用權(quán)” ，相應(yīng) 將“土地使用權(quán)出讓合同”改為“載明建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文 件或合同”；2、舊版中“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至新版中第三條 “買受人所購商品房的基本情況”中。分析 1、因中華人民共和國物權(quán)法頒行之前的中華人民共和國

2、土地管理法等相關(guān)法律、法規(guī)中并無建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，此處 將“土地使用權(quán)”改為 “建設(shè)用地使用權(quán)” ，系響應(yīng)物權(quán)法第十 二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定， 以追求法律用語的精準(zhǔn)， 并為適用物權(quán)法解決相關(guān)糾紛提供援引可能2、舊版合同中把“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”作為第一條 “項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)” 的內(nèi)容， 在邏輯上認(rèn)為該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)關(guān) 與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，從而否定了買 受人針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴 訟的可能性。新版合同將“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至第三條“買受 人所購商品房的基本情況” ，則不僅肯定該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)

3、關(guān) 與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，并且為買受人 針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟提 供了一條便捷的通道。對策 / 建議合法建設(shè)，如實(shí)填寫。第二條 商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【預(yù)售】 【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī) 關(guān)為 ，預(yù)售許可證號為;或者 ,現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為 ，備案號為 。主要變化 明確現(xiàn)售商品房的備案機(jī)關(guān)與備案號。分析該部分內(nèi)容存在辦理順序上矛盾。 通常的交易程序是： 確定合同內(nèi)容T簽訂合同T合同備案，在合同未簽訂之前如何知曉備案號碼？ 新、舊版合同均約定出賣人承擔(dān)合同備案義務(wù)， 若此處先行填寫的備 案號碼與實(shí)際備案號碼不一致的，

4、開發(fā)商可能面臨一定程度的違約風(fēng) 險(xiǎn)。對策 / 建議 暫不填寫，或留待相關(guān)機(jī)關(guān)修訂。第三條 買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房 （以下簡稱該商品房， 其房屋平面圖見本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第 幢 單元號房，或建筑層數(shù)地上層，地下層，該商品房位于第層。該商品房土地使用權(quán)年限自年月日至月 日。該商品房的設(shè)計(jì)用途為，屬結(jié) 構(gòu)， 層。該商品房有陽個(gè) ， 其建 筑 樣式封閉式、非封閉式或其他）該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明：平方米。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 平方米（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑

5、面積清單見本合同附件二） 。除上述商品房買賣外，有出售（或贈送、出租等）車位、車庫、 綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另 行約定于本合同附件三。主要變化1、舊版中有“房號以附件一上表示為準(zhǔn)” ，新版此處不再特意強(qiáng) 調(diào)房號；2、新版增加“該商品房位于第層”；3、新版增加“該商品房有陽臺個(gè)”；4、新版增加“該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說 明： ”；5、舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”在新版中改 為“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e” ，舊版附件二中須說明“公共部位與公 用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成” ，新版附件二中須明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?建筑名稱及建筑面積清單”

6、 ；6、新版增加“除上述商品房買賣外，有出售（或贈與、出租等）車 位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈與、租賃合同事 項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三” 。風(fēng)險(xiǎn)提示1、關(guān)于房號預(yù)售商品房的房號是怎樣確定的？實(shí)踐中， 應(yīng)由開發(fā)商于預(yù)售前將經(jīng) 規(guī)劃確定的圖紙向當(dāng)?shù)卣聦俚牡孛k報(bào)批，經(jīng)核準(zhǔn)后方可在使 用。因此，圖紙上確定的房號與地名辦核準(zhǔn)的房號一般都是一致的。 但是，開發(fā)過程中， 因圖紙發(fā)生設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房號變更的現(xiàn)象也并非 偶然，即使該類變更是通過合法程序在相關(guān)部門進(jìn)行的， 行政程序上并無瑕疵， 但在中 國這個(gè)講究吉利數(shù)字的社會里，不難想象，如果買受人訂的是帶有 8 或 6 的樓號、房號

7、，交付的房號里卻沒有了這個(gè)“發(fā)”或“順”字， 更甚的是，竟然是有 4、14、13 這樣不吉利的數(shù)字，則極有可能引發(fā) 一場比較嚴(yán)重的民事糾紛。 不使用阿拉伯?dāng)?shù)字表示房號當(dāng)然可以避免這類糾紛， 國內(nèi)一些酒店就 把小包間命名為“聚賢廳” 、“聽松軒”或者“富春江” 、“普陀山”之 類的，這種做法一定程度上可以借鑒， 把小區(qū)里的樓名都叫做寶、 富、 貴、財(cái)、喜什么的，應(yīng)該比較好賣一點(diǎn)。然而，小區(qū)規(guī)模若大了，里 面有幾十甚至上百幢樓， 漢語里這些吉利的詞可能就不夠用了， 再說， 樓名可以這樣叫， 樓層總得用阿拉伯?dāng)?shù)字吧， 每一層從左到右排下去 也得用數(shù)字吧。實(shí)際上，使用阿拉伯?dāng)?shù)字主要是為了管理上的便利，

8、 只是中國人凡事都喜歡討個(gè)彩頭，沒聽說過美國帶 8或 6的車牌號、 手機(jī)號能賣出個(gè)天價(jià)。正是因?yàn)楣芾淼谋匾?新版合同做不到干脆取消房號， 只能是取消舊 版中有的“房號以附件一上表示為準(zhǔn)” 這個(gè)其實(shí)沒有多大意義的說法， 但仍需標(biāo)明“第 幢 單元 號房”以建立買賣標(biāo)的物的特定性。值得注意的是，后面緊跟著又有一行空白“或 ”，這種選擇性 做法體現(xiàn)了新版合同撰寫者不再把房號變更作為一種違約事由的意 圖。 這個(gè)修改，對買賣雙方并無任何實(shí)質(zhì)影響，但體現(xiàn)了一種社會進(jìn)步。 2、關(guān)于樓層 舊版合同里根本就沒有提起這個(gè)問題， 似乎在這個(gè)簡單問題上買賣雙 方發(fā)生爭議的可能性極小。 然而實(shí)踐中確有此類糾紛發(fā)生，某樓

9、盤銷售時(shí)為避免因 13、14 層數(shù) 字不吉利， 12 層上面直接就叫 15 層了，有戶人家買的是 2301 號房 子，交的時(shí)候門牌上寫的也是 2301，但他們認(rèn)為從下往上數(shù)，明明 是在第 21樓嘛，怎么會是 2301 呢？于是就找媒體投訴， 說開發(fā)商違 約，媒體也是唯恐天下不亂，連續(xù)報(bào)道幫著起哄，最后開發(fā)商無奈賠 了一筆錢了事。這個(gè)事情其 實(shí)放在法院處理的話會很清楚的， 只需要調(diào)查一下這幢樓在預(yù)售時(shí)究 竟有沒有 13、14 層就可以了，如果起初圖紙和按公示的規(guī)劃方案制 作的沙盤模型、效果圖上就根本沒有 13、14 層，就不能說開發(fā)商存 在欺詐故意，也不能說買受人對樓層存在誤解，約定的那個(gè)230

10、1 本來就是事實(shí)上的 2101。但實(shí)踐中故意挑刺的客戶大都是明白人，他 們咨詢過律師， 知道這種事情找法院處理自己要敗訴的， 找媒體鬧一 鬧成本又低，對開發(fā)商的殺傷力度又大，解決問題還要快得多。事后 想想，要是當(dāng)時(shí)的合同中有“該商品房位于第 21 層”這句話，媒體想起哄也沒招啊 據(jù)律師了解，地產(chǎn)行業(yè)里似乎有這種一種誤解：合同里約定得越多， 回旋的余地就越小， 解釋的說辭也越少， 因此合同里能說的模糊點(diǎn)的 盡量模糊點(diǎn)。對此，律師的看法恰好相反。商品房買賣合同的履行周 期長、金額大，特別是履行過程中的變數(shù)較多，該特點(diǎn)與建設(shè)工程施 工合同相同， 都是典型的誠信合同， 凡合同里未明確約定之處均需要 買

11、賣雙方的相互諒解與支持方可。 這種合同約定得越詳細(xì)， 則事后需 要雙方配合的越少、糾紛越少，相比建設(shè)工程施工合同來說，我們現(xiàn) 在使用的商品房買賣合同不是太厚了， 而是太薄了。 在房市不景氣的 情況下， 合同里的每一點(diǎn)模糊在為開發(fā)商提供回旋余地的同時(shí)， 也都 為客戶提出退房或者索賠提供了合適的抓手。 因此，合同寫得詳細(xì)點(diǎn)， 對買賣雙方都是公平的。實(shí)踐中除吉利數(shù)字外， 另外還存在架空層、 技術(shù)層等影響樓層的因素， 新版合同中明確商品房所處的樓層是必要的。3、關(guān)于陽臺的個(gè)數(shù)與上個(gè)問題類似， 舊版合同里根本就沒有提起， 似乎在這個(gè)簡單問題 上不會發(fā)生爭議。近期本律師恰好就在寧波本地遇到過兩個(gè)相關(guān)事情，

12、 都是因?yàn)闆]有明 確陽臺個(gè)數(shù)引起的。其中一個(gè)是這樣的，銷售代理公司為了好聽，在 銷售資料里把商品房里南面較大的陽臺（ 8 平方米左右）改稱“空中 花園”，但把北面較小的陽臺（ 4平方米左右）仍叫“陽臺” ，但在圖 紙上標(biāo)的都是陽臺； 由于兩個(gè)都是非封閉的， 按規(guī)定建筑面積只能按一半計(jì)算，于是就又在樓書里承諾說要贈送 6 平方米的陽臺?，F(xiàn)在房子剛結(jié)頂還沒有交 付，但因?yàn)榉績r(jià)下跌的原因，已經(jīng)有不少客戶在搞腦子、做文章了， 既有向開發(fā)商討要施工圖中沒有而且將來的竣工圖中也不會有的 “空 中花園”的，也有承認(rèn)有“空中花園”但向開發(fā)商討要 6 平方米陽臺 的。估計(jì)在將來交付時(shí)可能會導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。 另一個(gè)

13、是別墅項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)交付了。按設(shè)計(jì)中的規(guī)范稱呼，沒頂?shù)?叫露臺，有頂?shù)慕嘘柵_，但樓書里混淆了陽臺與露臺的區(qū)別，宣傳說 有 4 個(gè)陽臺， 交付時(shí)卻只有兩個(gè)有頂?shù)年柵_， 另外兩個(gè)是沒有頂?shù)穆?臺，當(dāng)時(shí)就有客戶提出異議。由于那個(gè)時(shí)候的銷售形勢比較好，房價(jià) 還在漲，最終沒有釀成糾紛，但如果換成現(xiàn)在就難說了。 再強(qiáng)調(diào)一下，合同寫得詳細(xì)點(diǎn)，對買賣雙方都有好處。4、關(guān)于節(jié)能措施與保溫工程 新版合同中之所以增加這部分內(nèi)容，是為了響應(yīng)于 2007年 10月 28 日經(jīng)全國人大常委會修訂通過、 2008年 4月 1日起施行的中華人 民共和國節(jié)約能源法的規(guī)定。其中， 第 35 條規(guī)定： “建筑工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工

14、和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，建設(shè)主管部門不得批準(zhǔn)開工建設(shè)； 已經(jīng)開工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止施工、限期改正；已經(jīng)建成的，不得 銷售或者使用。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對在建建筑工程執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)情況的監(jiān) 督檢查。” 第 36 條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)， 應(yīng)當(dāng)向購買人明示所售房屋的節(jié)能 措施、保溫工程保修期等信息，在房屋買賣合同、質(zhì)量保證書和使用 說明書中載明，并對其真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 ”第 80 條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本法規(guī)定， 在銷售房屋時(shí)未向購買人明示所售 房屋的節(jié)能措施、 保溫工程保修期等信息的， 由建設(shè)主管部門責(zé)令限 期改正，逾期不改正的

15、，處三萬元以上五萬元以下罰款；對以上信息 作虛假宣傳的， 由建設(shè)主管部門責(zé)令改正， 處五萬元以上二十萬元以 下罰款。”曾有某地產(chǎn)企業(yè)與律師討論， 能否在新版合同中這樣寫 “具體節(jié)能措 施、保溫工程保修期等詳見質(zhì)量保證書和使用說明書”？律師認(rèn)為， 根據(jù)上述中華人民共和國節(jié)約能源法的規(guī)定，信息披露的三個(gè)載 體（即“房屋買賣合同質(zhì)量保證書和使用說明書” ）之間是并列關(guān)系， 而非選擇性條款，這種做法是行不通的。 至于信息披露的程度與范圍，參見民用建筑節(jié)能管理規(guī)定 、建設(shè) 領(lǐng)域推廣應(yīng)用新技術(shù)管理規(guī)定 、浙江省建筑節(jié)能管理辦法 、浙江 省新型墻體材料開發(fā)利用管理辦法等相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、 定額的規(guī)定

16、，更多體現(xiàn)的是技術(shù)方面的要求，此處不詳。5、關(guān)于共有面積分?jǐn)?此處修改，出于與物權(quán)法相關(guān)規(guī)定相匹配的考慮 舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e” ，著重于使用功 能上的“公共”與“公用”；新版中使用的 “應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e” 則強(qiáng)調(diào)該“公共”、“公用”部分的權(quán)屬為“公有” 。 相對于舊版附件二中須要求籠統(tǒng)說明 “公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ?面積的構(gòu)成”，新版附件二中要求明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建 筑面積清單”更為具體、詳細(xì)。該處修改僅為概念層面上的修改，并不直接涉及買賣雙方的利益格 局，下條將對此展開詳述。6、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈送、出租等）車位、車庫、綠地 或其他物業(yè)的

17、說明 首先，需要指出的是，此部分內(nèi)容的增加，亦出于因應(yīng)物權(quán)法相 關(guān)規(guī)定的考慮。關(guān)于車位、車庫的權(quán)屬， 中華人民共和國物權(quán)法 第 74 條第 2 款規(guī)定： “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通 過出售、附贈或者出租等方式約定” 。 關(guān)于綠地的權(quán)屬，物權(quán)法第 73 條規(guī)定如下： “建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示 屬于個(gè)人的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，車位、車庫的歸屬必須通過出售、附贈或出租等方式 約定，而綠地的權(quán)屬若無對外明示（其前提當(dāng)然是出售、附贈或出租 等方式約定?。擎?zhèn)公共綠地外均屬業(yè)主共有。其次，能否在附件三中空白而另于商品房買賣合同外

18、簽訂獨(dú)立的 出售、贈與或租賃合同？律師認(rèn)為，從合同自由（私法自治、當(dāng)事人自治）角度看，于商品 房買賣合同外另訂合同約定車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的權(quán)屬并 無厚非；但宜從主物與從物的角度予以區(qū)分對待。根據(jù)物權(quán)法第 115 條的規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定 的除外”。若車位、車庫、綠地或其他物業(yè)在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上 能夠看作為商品房附屬的從物 （比如利用地下架空層附設(shè)的車位、 車 庫），且打算通過出售、出租的方式另外向買受人收取費(fèi)用的，應(yīng)在 商品房買賣合同附件三中講清楚，另簽訂合同易出現(xiàn)糾紛。 這里最值得注意的“贈與” ，許多開發(fā)商為方便銷售大肆使用“贈陽 臺”、“贈面積

19、”、“贈地下部分”、“贈車庫”等噱頭，殊不知這可能是 為自己挖了一個(gè)深不見底的陷阱！ 風(fēng)險(xiǎn)之一：陽臺、地下部分均系商品房從物，主物產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)從物自 動跟著轉(zhuǎn)移，何來贈送？既未贈送是否視為開發(fā)商違約？ 風(fēng)險(xiǎn)之二：按規(guī)定， 2.2 米以下本不應(yīng)計(jì)算建筑面積，即使商品房內(nèi) 確存在 2.2 米以下的建筑空間，但該部分并非開發(fā)商贈送，而是商品 房內(nèi)本已有的部分， 只是未被法律認(rèn)可而已。 開發(fā)商是否須另贈送符 合法律規(guī)定的面積給客戶？ 風(fēng)險(xiǎn)之三： 贈送部分亦須符合建筑標(biāo)準(zhǔn)， 實(shí)踐中有開發(fā)商因車庫層高 不足 2 米無奈贈送，但仍不免違約之虞。對策 / 建議1、按規(guī)劃審定的方案如實(shí)填寫房號、樓層、陽臺數(shù)量，對

20、于因 設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的房號、樓層、陽臺數(shù)量變更，建議納入新版合同第十 一條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定”中處理；2、按規(guī)劃設(shè)計(jì)如實(shí)填寫節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，并補(bǔ)充 明確“因法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、定額或政府規(guī)范性文件變更的風(fēng) 險(xiǎn)由買受人承擔(dān)”。3、關(guān)于共有面積分?jǐn)?，見下條相關(guān)內(nèi)容；4、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈送、出租等）車位、車庫、綠地 或其他物業(yè)的說明，可于商品房買賣合同以外另簽合同，但在建 筑結(jié)構(gòu)、 使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物 （比如利用地下架 空層附設(shè)的車位、車庫）且擬通過出售、出租的方式另外向買受人收 取費(fèi)用的，應(yīng)在商品房買賣合同附件三中明確。第四條 建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸

21、屬的約定在該商品房所在的建筑區(qū)劃內(nèi)，出賣人建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房 平 方米，坐落 ，屬于業(yè)主共有。下列物業(yè)屬于出賣人所有，出賣人可以另行出售、附贈或者出租，其 他道路、綠地、場所、設(shè)施、房屋，屬于業(yè)主共有。1、車位，。2、車庫，。3、城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地，及依照有關(guān)規(guī)定、合同約定需要移交 政府相關(guān)單位管理的物業(yè)，不屬前款約定范圍。 主要變化 該條款全部內(nèi)容均系新增。 風(fēng)險(xiǎn)提示 1、新增本條款，因按物權(quán)法第六章關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū) 分所有權(quán)”的規(guī)定須將小 區(qū)內(nèi)的建筑、道路、綠地、設(shè)施等區(qū)分為專有部分與共有部分，從而 適用不同的規(guī)定進(jìn)行處分或管理。主要包括：第 70 條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營

22、性用房等專有部分享有所有權(quán)， 對 專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第 71 條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)、人益。第 72 條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營性用房， 其對共有部分享有的共 有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓第 73 條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路， 屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬 于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、 公用設(shè)施和物

23、業(yè)管理用 房，屬于業(yè)主共有。第 74 條建筑區(qū)劃內(nèi)， 規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主 的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人 通過出售、附贈或者出租的方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位， 屬于業(yè) 主共有。 什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度呢？這里有必要先說一個(gè)相關(guān)的概念， 即“一物一權(quán)”原則，這是傳統(tǒng)物權(quán)法三大原則之一，其他兩個(gè)是物 權(quán)法定原則與公示公信原則。所謂“一物一權(quán)”原則，指的是每一個(gè) 物上只可能有一個(gè)所有權(quán)， 而每一個(gè)所有權(quán)所對應(yīng)的對象也只能是一 個(gè)物。這個(gè)原則聽起來似乎沒有什么意思， 其實(shí)講的是一個(gè)非常重要 的道理，對于我

24、們 中國人更是有著特殊的意思， 大家都知道， 在中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境里最難搞 好的是國企， 為什么？國企的資產(chǎn)屬于全民所有， 當(dāng)然這個(gè)全民所有 是空的，實(shí)際上是政府所有，政府里的各個(gè)部門、各個(gè)衙門都把國企 當(dāng)成自己的，你來啃一口，我來挖一勺子，出問題了大家都不愿負(fù)責(zé)， 效率當(dāng)然不會高了。再舉一個(gè)例子，歷史已經(jīng)證明了，鄧小平把地分 成小塊分給一家一戶后， 農(nóng)民就是比在人民公社制度下吃的更飽。 俗 話說“三個(gè)和尚沒水喝” ，換句話說也是同樣的道理，一件財(cái)產(chǎn)如果 有多個(gè)主人，那么這件財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用肯定不會比只有一個(gè)主人時(shí)發(fā) 揮得充分，而且還會面臨被破壞的風(fēng)險(xiǎn)。然而，在現(xiàn)代社會里，為節(jié) 省土地，高層、多層住宅

25、已經(jīng)成為居住方式的主流，就一個(gè)建筑物整 體來說，雖然我們在賣房子的時(shí)候是把一套房子當(dāng)作一個(gè)單獨(dú)的物來 出售的，但這每一單元、每一套房子都只是這個(gè)建筑物的一部分；對 于電梯、走廊、樓道、配電房等公共設(shè)施來說，不可能也不必要做到 一戶一個(gè)單獨(dú)支配。 在這種情況下， 大家共同享有一個(gè)物上的所有權(quán) 就是不可避免的了， 法律對此所進(jìn)行的應(yīng)對措施就是設(shè)計(jì)一個(gè)建筑物 區(qū)分所有權(quán)制度。物權(quán)法系基本法律，關(guān)于何為專有部分、何為共有部分僅有原則 性的概念界分 （專有部分僅指住宅及經(jīng)營性用房， 共有部分包括非城 鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內(nèi)道路、 非城鎮(zhèn)公共綠地或明示為個(gè)人所有綠地的 小區(qū)內(nèi)綠地及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)

26、管理用房） ，而無明確 的操作指引；即使考慮現(xiàn)行全部相關(guān)法律、法規(guī)，亦無法針對現(xiàn)實(shí)生 活中各種類型小區(qū)的情況進(jìn)行統(tǒng)一劃定。 因此，在劃定專有部分與共 有部分這個(gè)問題上， “法定”的只能是框架，必須配合由買賣雙方通 過事先的“意定”來進(jìn)一步細(xì)化、明確。至今仍有部分地產(chǎn)企業(yè)曾咨詢本律師 “合同里寫得太詳細(xì)， 開發(fā)過程 中若有變化豈不是捆住了自己的手腳， 能否將新版合同中的這個(gè)條款 刪除，或者在空白處全部劃斜杠” ？律師認(rèn)為， 按物權(quán)法的規(guī)定， 小區(qū)內(nèi)除顯系住宅、 經(jīng)營性用房之外的建筑、 物業(yè)及設(shè)施凡未事先明 確約定權(quán)屬的，均應(yīng)推定歸為業(yè)主共有，換句話說，在權(quán)屬性質(zhì)不太 清楚的這塊陣地的爭奪上， 出

27、賣人沒有主動占領(lǐng)的， 法律自動地判斷 為業(yè)主占領(lǐng)。因此，新版合同中的這個(gè)新增條款，與其說是束縛開發(fā) 商的手腳， 不如說是為開發(fā)商提供一個(gè)發(fā)言機(jī)會， 讓開發(fā)商先于業(yè)主 圈定“自留地”的范圍，這個(gè)發(fā)言機(jī)會是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的唯一一 次，其發(fā)言內(nèi)容也是終局性的。2、如何判斷哪些屬于共有部分？這個(gè)問題對于開發(fā)商來說，涉及到 哪些能賣哪些不能賣， 對物業(yè)管理企業(yè)來說， 涉及到哪些能管哪些不 能管。實(shí)踐中，這方面的糾紛最為常見，引發(fā)的爭議也是最多的。我 們先來看看物權(quán)法中是怎樣規(guī)定的。物權(quán)法第 73 條規(guī)定“建筑區(qū)劃 內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi) 的綠地， 屬于業(yè)主共有，

28、但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除 外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè) 主共有。”這里明確共有部分實(shí)際上只有三種：道路、未賣給業(yè)主的 綠地和物業(yè)用房。什么是其他公共場所、公用設(shè)施呢？住宅共用部 位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 中規(guī)定， 屬于共用部分還有各房 間內(nèi)的承重結(jié)構(gòu) （包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項(xiàng)等 ）、 戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；而共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅 小區(qū)或單幢住房內(nèi)， 建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下 水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、公

29、益性 文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。規(guī)定不能說不詳細(xì)。但是，仍然存在漏洞，還是不夠用，實(shí)踐中存在 兩個(gè)爭議極大之處，一個(gè)是會所，一個(gè)是車庫。為什么花這么大力氣 搞出來的物權(quán)法還是這個(gè)樣子呢？其實(shí)， 這是列舉性規(guī)定的通病， 立 法中缺少了一個(gè)兜底性的定義條款， 也就是說符合了哪些基本要件就 可以歸類于共有部分呢？要想整理出一個(gè)適合于全國范圍內(nèi)各種檔 次的住宅小區(qū)、 并且在幾十年甚至上百年的時(shí)間內(nèi)都合適的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在 是太難了， 我們不能過于難為立法專家們。 為了便于分析會所與車庫 的歸屬問題，還是有必要粗線條地理出一個(gè)共有部分的基本特征來， 我認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)只有兩個(gè)： 1、共有部分應(yīng)當(dāng)是為實(shí)現(xiàn)建筑物

30、設(shè)計(jì)用途所 必須的，換句話說，離開了這些部分業(yè)主就不能正常生活了； 2、小 區(qū)內(nèi)每家每戶使用共有部分的頻率與程度基本是均等的。 住宅共用 部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 里規(guī)定的那些公用部分與公用 設(shè)施基本都滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。3、關(guān)于會所歸屬的分析 結(jié)合上述標(biāo)準(zhǔn)來看， 會所顯然并非是實(shí)現(xiàn)建筑物設(shè)計(jì)用途或滿足業(yè)主 正常生活所必須的，除高檔小區(qū)外的大多數(shù)小區(qū)都沒有會所， 也就說明了會所在本質(zhì)上屬 于一種附加的消費(fèi)品或者奢侈品； 實(shí)踐中會所的用途多為提供高檔消 費(fèi)，例如瑜珈、桑拿、游泳、健身、咖啡、休 閑、按摩、保健、美容等，即使是在富人聚居的高檔小區(qū)也不見得每 家每戶都有閑錢和閑時(shí)間均等地到會所享受

31、。 這樣看來， 如果把會所 歸類于共有部分而交由小區(qū)業(yè)主共有， 不僅無助于各業(yè)主利益的公平 實(shí)現(xiàn)，相反還會出現(xiàn)業(yè)主內(nèi)部的糾紛。正是出于這個(gè)考慮， 在物權(quán)法立法過程中盡管要求會所共有的呼聲很 高，但立法專家們還是堅(jiān)持了會所不適宜共有這一科學(xué)、 合理的立場。 當(dāng)然， 會所不適宜共有不等于會所不能共有， 如果開發(fā)商在與各個(gè)業(yè) 主簽訂購房合同時(shí)， 已經(jīng)約定會所歸業(yè)主共有并將會所占用的土地進(jìn) 行了分?jǐn)偠野褧慕ㄔ斐杀居?jì)入了房價(jià)，業(yè)主想不共有也不行， 只是這樣的話就給業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)帶來了不少管理難題。4、關(guān)于車庫歸屬的分析車庫與會所的性質(zhì)有些類似， 現(xiàn)階段汽車不屬于每家每戶的生活必需 品，普

32、通的住宅小區(qū)內(nèi)也做不到每家一個(gè)車位， 這種情況下如果規(guī)定 車庫歸業(yè)主共有的話，就會出現(xiàn)問題：共有以共同支付價(jià)格為前提， 對于那些沒有車的業(yè)主來說， 從不使用車庫卻要為車庫付錢顯然不公 平，如果以不使用車庫為由拒絕付錢的，就會違反前面說過的“不得 以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的規(guī)定；各戶業(yè)主擁有車子的數(shù)量不同，對 車庫的使用頻率與程度也有區(qū)別， 若規(guī)定車庫共有， 則必然引發(fā)業(yè)主 之間的內(nèi)部支付、 補(bǔ)償問題， 用的多的業(yè)主應(yīng)向用的少甚至從未使用 的業(yè)主付錢，這將引發(fā)多大的矛盾 ! 正是出于上述考慮，物權(quán)法立法 專家們硬著頭皮、 頂著來自全國范圍的一片罵聲， 堅(jiān)持認(rèn)為判斷車庫 歸屬的基本原則就是 “非小區(qū)

33、業(yè)主共有”，從而有了物權(quán)法 74 條的規(guī) 定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主 的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng) 事人通過出售、 附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者 其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ”物權(quán)法頒布之初， 有敏感且不太懂法的熱心人疾聲高呼，稱 74 條為“開發(fā)商肆意出售 車庫牟取暴利打開了方便之門” ，同時(shí)也有些不諳法律的開發(fā)商也沾 沾自喜地以為今后的車庫銷售也將會成為一個(gè)新的利潤增長點(diǎn)。 其實(shí) 不然，開發(fā)商處置車庫歸屬并不是沒有限制的， 以下幾個(gè)問題值得認(rèn) 真思考：A 占有道路設(shè)立的車位不能賣。 74

34、條規(guī)定的很明確， 這些車位屬于業(yè) 主共有，為什么呢？73 條講的很清楚，“除城鎮(zhèn)公共道路外的小區(qū)道路屬業(yè)主共有” 。可 能會有聰明人這樣想， 既然所有權(quán)不能賣， 我賣使用權(quán)總可以吧？當(dāng) 然不行。甲的手機(jī)不錯(cuò)，我跟乙商量，把甲的手機(jī)的一年使用權(quán)以 100元價(jià)格賣給他，估計(jì)每年 10 元乙也不敢買，那是人家甲的東西， 怎么能讓你說了算呢 !B 土地使用權(quán)已計(jì)入公攤的地面車位不能賣。這里涉及到 74 條規(guī)定 的“其他場所”怎么理解？道理其實(shí)挺簡單的，地都已經(jīng)賣給業(yè)主， 上面附設(shè)的車位在法律是“從物” ，當(dāng)然也會跟著主物走了。杭州、 上海的法院都曾經(jīng)這樣判過， “小區(qū)地面車庫屬于業(yè)主共有” 。C地下車

35、庫的歸屬問題。這個(gè)問題非常復(fù)雜，還是舉個(gè)例子來說明吧， 就是業(yè)內(nèi)引起極大爭議的南京星漢花園城地下車庫糾紛案。 案情比較 簡單：小區(qū)以 1：0.2 的比例配建地下車庫，報(bào)批報(bào)建手續(xù)都有，然 后開發(fā)商就以 8-13 萬元的價(jià)格把車位賣給了個(gè)別業(yè)主，沒有買到的 業(yè)主以后后悔了， 就到法院打官司說地下車庫是他們業(yè)主共有的， 開 發(fā)商不能賣。一審判決業(yè)主勝訴，理由有三：（1）規(guī)劃比例內(nèi)的車位為小區(qū)業(yè)主生活所必須，是小區(qū)的必要附屬 設(shè)施，從而屬于共有部分；分析：74 條第 1 款主要用于規(guī)范“規(guī)劃”這種行政行為，而并非用 于調(diào)整開發(fā)商與業(yè)主之間的利益關(guān)系。 規(guī)劃比例即最低要求， 開發(fā)商 建設(shè)的車位可以超出

36、但不能低于這個(gè)比例， 否則方案得不到審批、 設(shè) 計(jì)通不過審查、施工領(lǐng)不出許可證、建成也辦不了竣工備案。 那么為什么會有這種誤解呢？根源在于， 臺灣法就是這么規(guī)定的。 中 國學(xué)法律的人如果不能出國取經(jīng)的話， 都會仔細(xì)鉆研臺灣法。 包括法 官、律師、教授在內(nèi)的許多法律人對臺灣法的熟悉程度甚至超出中國 法。物權(quán)法規(guī)定的“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”怎么理解？首先， “需要” 究竟指的是“使用需要”還是“購買需要”呢？以前者為準(zhǔn)，地下車 庫似乎應(yīng)屬公用設(shè)施，以后者為準(zhǔn)，則反之。本人認(rèn)為，結(jié)合物權(quán)法 起草小組組長王勝明的意見， 既然對車庫的基本態(tài)度是 “反對共有”， 那就應(yīng)以后者為準(zhǔn)。其次，對該段文字正確的理

37、解是：不能賣給業(yè)主 以外的人，除非有剩余。（ 2）小區(qū)土地已分?jǐn)偨o業(yè)主，而傳統(tǒng)物權(quán)法理論認(rèn)為，土地所有權(quán) 的權(quán)利范圍“上窮碧落，下至黃泉” ，在已經(jīng)公攤的土地下面建設(shè)的 地下車庫當(dāng)然是業(yè)主的；分析：持有這種看法的人是書呆子， 對中國法的理解不夠深入。 首先， 按物權(quán)法的規(guī)定，土地所有權(quán)只能歸屬于國家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織， 業(yè)主個(gè)人或業(yè)主集體都不能享有土地所有權(quán)， 開發(fā)商在拿地時(shí)也只是 受讓國有土地使用權(quán)；其次，物權(quán)法 136 條“建設(shè)用地使用權(quán)的分層 設(shè)立”規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別 設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 ”開 發(fā)商受讓取得的并分?jǐn)?/p>

38、給業(yè)主的都是地表使用權(quán)， 中國當(dāng)前尚未建立 起完善的地下使用權(quán)的設(shè)立、出讓、轉(zhuǎn)讓、登記、過戶制度（一些地鐵商鋪不能辦產(chǎn)權(quán)證即為一例 ），這種情況下，開發(fā)商只要是經(jīng)過合 法程序完成了地下車庫的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)工作，就應(yīng)當(dāng)視為經(jīng) 政府設(shè)立了合法的地下使用權(quán)，獨(dú)立于業(yè)主分?jǐn)偟牡乇硎褂脵?quán)。（ 3）臭名昭著的“房價(jià)構(gòu)成論” ，開發(fā)商不能舉證證明沒有把地下車 庫的建設(shè)成本計(jì)入房價(jià)，因此推定地下車庫的建設(shè)成本已在房價(jià)中， 這樣的話，開發(fā)商銷售地下車庫屬“重復(fù)銷售” 。分析：拋開舉證責(zé)任問題不提，南京鼓樓法院的邏輯是這樣的：地下 車庫成本在房價(jià)中已經(jīng)包含的話， 地下車庫當(dāng)然歸業(yè)主共有。 該判決 見報(bào)后，對

39、于這個(gè)理論拍手稱贊者有之，拍案大罵者有之，便真正進(jìn) 行理性思考的人很少很少， 在本人的閱讀范圍內(nèi)僅中國社科院陳甦老 師的觀點(diǎn)具有說服力。 陳老師只舉了兩個(gè)簡單的例子： 汽車廠次品成 本計(jì)入正品價(jià)格， 但次品并非歸買車的人所共有； 房產(chǎn)企業(yè)員工工資 計(jì)入成本，但員工用工資購買的手機(jī)、汽車、房子甚至老婆孩子并不 歸買房人所共有。事實(shí)上，房價(jià)與成本之間并無任何關(guān)系，房價(jià)主要 由供求狀況決定， 即使未將地下車庫的建設(shè)成本計(jì)入房價(jià)， 亦不影響 各地的開發(fā)商隨行就市訂價(jià)。 另外，關(guān)于地下車庫還有一個(gè)人防工程的迷局。 人防地下室是一種特 殊的公用建筑， 是國家從戰(zhàn)略的角度設(shè)立的， 戰(zhàn)爭時(shí)供公眾臨時(shí)避難 的場

40、所。我國人民防空法第三十七條規(guī)定， “國防資產(chǎn)歸國家所 有”。國家人防辦、國有資產(chǎn)管理局 1998國人防辦字第 21 號文件第 二、三、六條規(guī)定， “人防工程是人防國有資產(chǎn)、人防國有資產(chǎn)是國 防資產(chǎn)的組成部分” 。 這在法律上確認(rèn)人防工程的所有權(quán)歸國家所有， 寧波江北法院于 2008 年作出的關(guān)于確認(rèn)“XX杰座”地下車庫轉(zhuǎn)讓合同無效的判決值得注 意，法院認(rèn)為“任何單位和個(gè)人無權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使 用權(quán)”。 但在和平時(shí)期，按照人民防空法第五條規(guī)定“國家鼓勵、支持企 業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工 程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

41、 在不影響防空效能的條件下，按有償使用、用管結(jié)合的原則，鼓勵平 時(shí)開發(fā)利用人民防空工程。 ”具體操作中，結(jié)合寧波本地的規(guī)定，對 2006年3月20日以后領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目按以下程序進(jìn)行：A 建設(shè)單位應(yīng)在人民防空工程竣工驗(yàn)收合格后 30 日內(nèi)，向工程 管理單位辦理移交手續(xù)，并報(bào)人防主管部門備案（此處所指的“工程 管理單位”指由住宅小區(qū)業(yè)主委員會選聘的或由建設(shè)單位的約定的前 期物業(yè)管理公司）；B物業(yè)管理公司提供給業(yè)主使用前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T辦理登記 手續(xù)；C物業(yè)公司與業(yè)主之間應(yīng)簽訂書面使用合同，載明使用范圍、用途、 期限及權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，并自合同生效之日起 15 日內(nèi)報(bào)人防主管部 門備

42、案；D 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按國家和省、市有關(guān)規(guī)定繳納平時(shí)使用費(fèi)，物業(yè)公司收取 的平時(shí)使用費(fèi)用于人民防空工程的維護(hù)管理和補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。對策/建議1、關(guān)于物業(yè)用房的面積與坐落根據(jù)物權(quán)法第 73 條的規(guī)定，物業(yè)用房無論大小、位置都是 屬于業(yè)主共有的， 如果事先約定其全部或部分權(quán)屬由開發(fā)商保留， 該 約定也會因違反法律規(guī)定而無效， 其結(jié)果還是屬于業(yè)主共有的。 因此， 新版合同里關(guān)于物業(yè)用房的內(nèi)容與其說是約定， 不如說是開發(fā)商向業(yè) 主的承諾，將來交付時(shí)如有不符則面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中， 報(bào)審的規(guī)劃方案中已包括了物業(yè)用房的面積與坐落， 建 設(shè)過程中須嚴(yán)格遵照實(shí)施， 那么， 此處按審定規(guī)劃方案中確定的內(nèi)容 如實(shí)填寫

43、即可。 但問題在于：如果開發(fā)過程中確需對物業(yè)用房的面積與坐落進(jìn)行調(diào)整 怎么辦？一種辦法 是在按審定規(guī)劃方案中確定的內(nèi)容如實(shí)填寫的同時(shí)將其納入新版合 同第十一條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定” 中處理，但操作起來會比較麻煩； 另外還有一種辦法， 這是某地產(chǎn)公司與本律師進(jìn)行專題討論時(shí)提出來的，這里著重分析一下：一方面， 物業(yè)用房的面積必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的配建指標(biāo)， 即小區(qū) 總建筑面積千分之三的物業(yè)管理用房和千分之四的物業(yè)管理經(jīng)營用 房。即使有調(diào)整也只能是往大處調(diào)， 否則將來竣工時(shí)無法通過規(guī)劃驗(yàn) 收的，故此處空白按最低控制指標(biāo)填寫“ 平方米以上”是比較保 險(xiǎn)的。另一方面， 物業(yè)用房位置的調(diào)整是經(jīng)常的， 甚至

44、不排除最后把小區(qū)里 所有邊邊角角、不易銷售的面積匯總在一起作為物業(yè)用房交付的例 子，在確定能夠通過規(guī)劃驗(yàn)收的前提下， 唯一需要考慮的是如何不因 此招致違約責(zé)任。此處空白宜填寫“以建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本） 為準(zhǔn)”或“以竣工圖為準(zhǔn)”或“以交付時(shí)實(shí)際情況為準(zhǔn)” ，一般情況 下，購房客戶關(guān)心的主要是自己的房子的情況， 這樣寫對銷售應(yīng)當(dāng)不 會造成太嚴(yán)重的障礙。2、關(guān)于車位與車庫從技術(shù)角度來看， 車位與車庫是不同但相關(guān)的概念， 車庫中必然 包含車位，但車位并非一定就在車庫里面，車庫外面也可以有車位， 這就給合同內(nèi)容的確定帶來了一定麻煩。 但好在此處并不要求開發(fā)商 與每一個(gè)購房客戶就每一個(gè)擬售的車位或車庫

45、一一談判敲定權(quán)屬， 只 需要將自己打算保留權(quán)屬的車位或車庫的范圍打個(gè)框框即可。對于車位，建議明確總數(shù)量，并注明“包含 / 不包含本條第 2 項(xiàng) （即車庫）范圍內(nèi)的車位” 。對于車庫，建議明確坐落， 若車庫中的車位未包含在本條第 1項(xiàng) 總數(shù)量中的，應(yīng)明確各車庫中車位的數(shù)量。 對于利用人防工程建設(shè)的車位或車庫， 不應(yīng)包括在上述車庫、 車位中， 可由前期物業(yè)管理公司在辦理必要的登記手續(xù)后與業(yè)主另行簽訂書 面使用協(xié)議并報(bào)人防辦備案。3、五行空白里填些什么？ 首先，顯系“住宅、經(jīng)營性用房等專用部分”的不需要寫進(jìn)去。實(shí)踐 中律師曾見個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)把全部沿街商鋪從 1#到 289#全部寫在空白 處，這些商鋪具

46、有獨(dú)立使用功能，本來就是要另行出售的，沒有必要 在此處專門強(qiáng)調(diào)，寫得多反倒增加了銷售的難度。 其次，法律、法規(guī)已明確定性為公共部位與公用設(shè)施的不需要寫進(jìn)去。 包括： 物權(quán)法規(guī)定的“非城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內(nèi)道路、非城鎮(zhèn)公共綠地 或明示為個(gè)人所有綠地的小區(qū)內(nèi)綠地及其他公共場所、 公用設(shè)施和物 業(yè)管理用房”； 商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則規(guī)定的“ 1電梯 井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、 值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房 建筑面積； 2套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 （包 括山墻）墻體水平投影面積的一半” ； 住宅共用部位

47、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 中規(guī)定的 “屬于共 用部分還有各房間內(nèi)的承重結(jié)構(gòu) （包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、 樓板、屋項(xiàng)等 ）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；而共用設(shè)施設(shè)備， 是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)， 建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售 價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、 供電線路照明、 鍋爐、暖氣線路、 煤氣線路、消防設(shè)施、路燈、溝渠、 池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等” 。 那么，哪些是可以寫進(jìn)去的呢？本人已經(jīng)找到的只有：A 會所 / 俱樂部；B 住宅的外立面、樓頂；C利用未分?jǐn)偟慕ㄖ虻孛妫òㄗ≌耐饬⒚妗琼敚┘茉O(shè)的戶外 廣告位。另外，

48、應(yīng)于空白處附上這樣一個(gè)兜底條款“ 、 、及 等未進(jìn) 行面積分?jǐn)偟奈飿I(yè)” 。第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款出賣人與買受人約定按下述第 種方式，計(jì)算該商品房價(jià)款（貨 幣單位人民幣）：1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米元，總價(jià)款 元。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米元，總價(jià)款 元。3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為元。4、按照物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、 規(guī)章規(guī)定， 需要交納新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金 的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)為元/ 平方米（以相關(guān)部門確定并經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后公布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)） 。該款項(xiàng)未包含在本條約定的 總價(jià)款中，由出賣人統(tǒng)一代交，在物業(yè)交付時(shí)向買受人收取。 主要變化增加了關(guān)于交納新建物業(yè)專

49、項(xiàng)維修資金的內(nèi)容。分析1、根據(jù)國務(wù)院 2007年 8月 26日修訂頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例 的相關(guān)規(guī)定，“新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納并屬于業(yè)主所有， 專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更 新、改造，不得挪作他用” ；并授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國 務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理的辦法。2、物業(yè)管理?xiàng)l例于 2007年 8月 26日修訂頒布后，國務(wù)院建設(shè)行 政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門至今尚未重新制定專項(xiàng)維修資金的 收取、使用、管理的辦法。根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部于 1998 年 12 月 16 日制訂并于 1999 年 1 月 1 日施行的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)

50、備維 修基金管理辦法，“商品住房在銷售時(shí)， 購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定 有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2 3的比例向售房單位繳交維修基金。 在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)， 商品住房銷售單位 應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。 業(yè)主委 員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位 提出使用計(jì)劃， 經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。 業(yè)主委員會 成立后， 維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃， 經(jīng)業(yè)主 委員會審定后實(shí)施” 。同時(shí)授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn) 行政主管部門會同財(cái)政部門根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。 浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法 （浙政