培訓預(yù)案專業(yè)管理

1、培訓方案前言：解析置業(yè)顧問消費者置業(yè)，我們提供專業(yè)的顧問式服務(wù)。 行業(yè)特性 服務(wù)業(yè)提供一種產(chǎn)品及服務(wù)、一種治理的方案、一種解決問題的方法（不同于第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)）； 專業(yè)性 房地產(chǎn)的專業(yè)知識； 相關(guān)專業(yè)知識：營銷學、經(jīng)濟學、社會學、美學、中文、心理學等； 智力型 市場調(diào)研 營銷策劃 銷售執(zhí)行 （觀看力、 領(lǐng)悟力、 推斷力、 分析力） 專業(yè)知識1、建筑面積 =銷售面積 =凈使用面積 +墻風光積 +公攤面積2、使用率（得房率） =套內(nèi)建筑面積 / 建筑面積 （套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻風 光積 +陽臺面積、多層 85%、高層 72%、辦公 樓 55%）3、容積率：總建筑面積 / 用地

2、面積（操縱高度） 綠化率：綠化面積 / 用地面積4、建筑覆蓋率（密度） ：總基底面積 / 用地面積（操 縱棟數(shù)）5、房地產(chǎn)：是由土地、附著在土地上的各類建 筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的 財產(chǎn)總體。6、五證兩書 五證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工 程開工許可證、預(yù)憑許可證。兩書：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用講明書。7、三通一平：通水、通電、通路、場地平坦。七通一平： 上水、下水、污水、電力、 電訊、煤氣、交通、場地平坦（北方為八通：通暖）8、生地：沒實現(xiàn)三通一平。 熟地：有三通一平。9、土地使用權(quán)出讓形式：協(xié)議、招標、拍賣（以合 同形式）。10、土地使

3、用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式：出售、出租、交換、贈予、抵押、繼承等不同形式。11、土地使用年限：居住用地： 70 年 工業(yè)用地、教育、科技、衛(wèi)生、體育及其它綜合 用地： 50 年商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40 年12 、建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混：多層（ 7 層以下） 框架、框剪：小高層（ 720 層） 桶體：高層（ 20 層 100米） 鋼體：超高層（ 100 米以上），抗風、抗震、 怕高溫13、層高：不低于 2.4樓間距：不小于樓房高度的 0.7 倍系數(shù)14 、期房：沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房。 現(xiàn)房：通過竣工驗收，取得產(chǎn)權(quán)證的房屋。15 、房屋所有權(quán)：占有權(quán)、治理權(quán)、享有權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總和。16 、

4、房屋使用權(quán)：指擁有房屋的享用權(quán)，房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。17 、公攤的分攤系數(shù)：公用建筑面積 / 套內(nèi)建筑面 積之和18 、一級市場：指土地交易（開發(fā)商從國家取得 土地使用權(quán)） 二級市場：商品房的銷售（新建的商品房） 三級市場：二手房的交易（租賃）19 、退房的五種情況： 購房合同無效（五證二書不全） 套型誤差 面積誤差 規(guī)劃、設(shè)計變更4 / 15 質(zhì)量不合格3：2）20、開間：進門側(cè)面兩道墻的距離 進深：從進門到后面一道墻的距離（理想比例為于3m21、客廳：不小于12 ，布置家具的墻體長度不小餐廳： 客廳與餐廳的比例為 1.5:1 （最適宜比例）22、銷售道具：（12 個）模型：全

5、區(qū)模型、單體模型、結(jié)構(gòu)模型、剖面模效果圖：全區(qū)、單體交通示意圖環(huán)境示意圖表板（銷控圖）樓書銷售平面（單頁）海報DM直郵（郵政廣告）雜志：以較性文字介紹為主5 / 15吉祥物（精神堡壘） 樣板房Logo （標志）23 、媒體的認識報紙（NP）、電視廣告、廣播廣告（RD、焦點 廣告（POP、戶外據(jù)點、現(xiàn)場介紹24 、面積誤差比：（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）/合同約定面積x 100%25 、付款方式 一次性付款分期付款（按建設(shè)進度付款按消費者實際情況付款、 公積金貸款 按揭26 、投資收益的計算 月供與月租比 年收益率：（月租x 12） /總投資x 100% 投資回收期：總投資/ （月租x 12）

6、=810年（適宜） 租金回報率：（月租X 12） /單價=110120%27 、房產(chǎn)中介服務(wù)的特點 既不占有商品，也不占有貨幣銷售部（依 靠自己的專業(yè)知識為房地產(chǎn)經(jīng)濟提供各種服 務(wù)） 不直接從事經(jīng)營治理活動 具有非連續(xù)性和流淌性的特點（定位確定、區(qū)域性） 有償性：專業(yè)服務(wù)、輸出28 、房地產(chǎn)價格構(gòu)成（ 13 項）征地補償費、拆遷安裝補償費、其他開發(fā)費 用（三通一平費用、規(guī)劃設(shè)計費用等） 、住宅 建筑安裝費、附屬工程費（變電室、小泵房 等）、室外工程費用（上水、下水、污水等， 電信、電訊、人防出入口、圍墻等） 、公共配 套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化費用、政府性收費及四 源（煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理 廠）、土地出讓金大市政費、兩稅一費（營業(yè)稅、都市建設(shè)維護稅和教育附加費） 、治理費、 利潤29 、智能住宅：計算機網(wǎng)絡(luò) 安全防衛(wèi)自動化系統(tǒng)：紅外線可視探頭、閉路 電視監(jiān)控等 軀體保健自動化：測溫儀等 文化娛樂信息自動化：網(wǎng)上沖浪30 、征地：征用差不多農(nóng)田、差不多農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃，其他土地超過 70 公頃的必須由國務(wù)院批準。 形象禮儀：（一個形