土增清算流程及注意事項

1、一、收到稅局下發(fā)的土增稅清算通知書（一般要求企業(yè)在90天內(nèi)遞交清算資料）在收到稅局下發(fā)的清算通知書時，需要先自行判斷是否符合土增稅的條件。其中，土增稅應(yīng)清算的條件：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；4、申請注銷登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)。（原則上達到應(yīng)清算條件的項目，納稅人應(yīng)該在滿足條件之日起90日內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報手續(xù)）。對于達到可清算條件的項目，稅局機關(guān)可以要求納稅人進行土增稅清算，可清算條件為：1、已竣工備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但

2、剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；2、取得清算項目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；3、主管稅務(wù)機關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。根據(jù)新規(guī)，對于達到可清算條件的項目，銷售比例達到85%且滿三年或者雖未滿三年，但銷售比例達到95%的項目，主管稅務(wù)機關(guān)原則上應(yīng)在符合條件之日起60日內(nèi)下達清算通知。備注：企業(yè)在自行測算銷售比例時，應(yīng)盡量將所屬分期內(nèi)的綜合樓、會所、車位的面積包含在可售面積內(nèi)。對于所有樓棟及車位的面積，建議全部使用建筑面積進行統(tǒng)計，提取面積的順序為1、確權(quán)明細(xì)報告或者實測報告，2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，3、總規(guī)圖。二、確定需要土增稅清算后，基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)

3、備1、準(zhǔn)備所有項目的證照資料。包含但不限于：開發(fā)項目立項批復(fù)、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、項目規(guī)劃總平面圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建筑工程竣工驗收備案表、預(yù)售許可證、實測報告、確權(quán)報告、人防車位驗收合格證。2、明確項目情況。項目的分期情況，是否存在有爭議的地方需要與稅局進行協(xié)商。項目中的綜合樓、會所、小學(xué)、幼兒園、影院等自有樓棟的確權(quán)情況及使用情況，是否存在移交給政府或者產(chǎn)權(quán)屬于所有業(yè)主的自有樓棟，人防車位及非人防車位目前的確權(quán)情況及使用情況。3、賬務(wù)資料的準(zhǔn)備?？颇坑囝~表、序時賬、輔助余額表、成本報表、合同臺賬等。在準(zhǔn)備賬務(wù)資料時，需要核對合同臺賬的已入

4、成本數(shù)是否與入賬金額一致，科目的輔助合同名稱與客商是否與合同臺賬一致，有無存在成本或者合同放錯分期的情況。合同臺賬需要核對是否存在一個合同對應(yīng)多個分期成本的情況，合同臺賬中的成本計提數(shù)據(jù)是否合理。4、與稅局溝通需要提供資料的清單及數(shù)據(jù)的填列方式需要與稅局確認(rèn)清算中所有需要提交的資料清單以及需要使用固定模版填列的資料的電子模版。5、合同與結(jié)算資料的準(zhǔn)備根據(jù)合同臺賬整理出所需合同的清單，并對應(yīng)合同清單整理所有已結(jié)算合同的結(jié)算書。在拿到合同與結(jié)算資料后與合同臺賬進行比對，篩選出結(jié)算書的結(jié)算金額與合同臺賬上的入賬成本及結(jié)算金額差異的部分進行進一步確認(rèn)，查明差異原因。對于主體工程的合同及結(jié)算資料，需要核

5、對是否包含甲供材部分及地下室的成本是否可以單獨進行拆分。三、附件資料的提供（具體視稅局的要求而定）憑證所對應(yīng)的附件包含但不限于銀行回單、發(fā)票、工程量清單、分段結(jié)算書。結(jié)算書對應(yīng)的附件包含但不限于開工令、竣工驗收證、結(jié)算表、三方確認(rèn)函、工程圖紙四、計算底稿（具體實際操作視各個稅局的要求來定）需要先與稅局溝通清算方式，是采用兩分法還是三分法1、收入的確認(rèn)需要與稅局確認(rèn)普通住宅與非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，一般在住建局與稅局的網(wǎng)站也能查詢到。房屋的銷售時間為網(wǎng)簽時間，對于不同銷售年度有不同區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)的項目，需要注意房屋的銷售時間。備注：目前房屋的網(wǎng)簽時間為銷售合同編號的前6位，如果兩者差異較大需要查明原因，

6、不能直接采用明源系統(tǒng)里的銷售時間。2、面積的確認(rèn)面積的確認(rèn)順序為1、確權(quán)明細(xì)報告或者實測報告2、建設(shè)工程施工許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、總規(guī)圖。目前南海與韶關(guān)的稅局的要求是在不同分期間的成本的分?jǐn)偸歉鶕?jù)每個分期的總建筑面積進行分?jǐn)偅窗芸諏拥炔豢墒勖娣e），在分期內(nèi)各個業(yè)態(tài)的成本需要分?jǐn)偟牟糠?，依?jù)可售建筑面積進行分?jǐn)偂＼囄坏拿娣e一般采用建筑面積，如果在實測報告中只有套內(nèi)面積則采用套內(nèi)面積。不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位的面積依據(jù)人防設(shè)施竣工備案文件進行確定。3、成本的確認(rèn)對于能直接按照受益對象歸集的成本，則按照受益對象進行歸集，無法按照受益對象歸集的，則按照不同類型的房地產(chǎn)可售建筑

7、面積進行分?jǐn)?。?）土地成本：需要在分期內(nèi)分?jǐn)偟耐恋爻杀?，可以按照占地面積、建筑面積、基底+占地面積進行分?jǐn)?。根?jù)新規(guī)，國有土地使用權(quán)出讓合同或其補充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或者地下部分）。備注：目前稅局的操作方式對于可售車位需要分?jǐn)偼恋爻杀?，土地出讓滯納金也可以據(jù)實扣除。（2）開發(fā)成本：前期、基礎(chǔ)、建安、配套成本按照可售建筑面積進行分?jǐn)?，對于能直接歸屬于地上建筑物與地下室的成本要直接歸集。人防車位的成本，對于不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修

8、費用的建筑安裝工程費中計算。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交政府的，其成本、費用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。機械車位的成本，穂地稅函2016188號文件規(guī)定，對出租、自用的機械車位，土地增值稅清算時，不計入清算收入，不允許扣除對應(yīng)的成本、費用。其中，機械車位的成本、費用涉及項目共同成本、費用的，按機械車位建筑面積占項目總建筑面積的比例分?jǐn)偺蕹?。人防地下車庫、機械車位的建筑面積按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證 或房屋面積測量成果報告書記載的“套內(nèi)建筑面積”加上分?jǐn)偟摹傲砉灿忻娣e”確定。“另共有面積”的分?jǐn)傇瓌t按照房屋面積測量成果報告書注明的人防地下車庫或機械

9、車位的 “套內(nèi)建筑面積”之和占該層所有車位 “套內(nèi)建筑面積”之和的比例確定。配套設(shè)施的成本：小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施，如果移交給政府或者產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，則可以全額扣除成本，此時需要有移交政府的文件或業(yè)主委員會簽屬的移交文件。否則需要獨立歸集成本作為不可扣除成本剔除。開發(fā)間接費用，分期內(nèi)所有樓棟均竣工備案后原則上不可以分?jǐn)傞_發(fā)間接費用，開發(fā)間接費用分?jǐn)偪梢圆捎媒ㄖ娣e、開發(fā)成本占比、完工進度占比等方式進行分?jǐn)偅唧w分?jǐn)偡绞揭暶總€項目而異。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用利息支出。利息支出如果據(jù)實扣除，需要提供貸款合同、金融機構(gòu)證明，利息支出銀行回單和計息單，證明貸款利率不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率且對

10、應(yīng)貸款全部用于本項目的開發(fā)建設(shè)，沒有使用于其他項目。如果利息支出小于土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的5%，建議直接按照比例進行扣除。利息支出據(jù)實扣除的分?jǐn)偡绞絽⒖奸_發(fā)間接費用的分?jǐn)偡绞?。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的5%（4）相關(guān)稅金與銷售房產(chǎn)相關(guān)的營業(yè)稅、城建稅、教育及地方教育費附加和堤圍防護費均可以按照收入金額計算扣除。新規(guī)明確規(guī)定列入“稅金及附加”科目核算的，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金可以扣除，故目前營改增之后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的印花稅可以扣除。五、其他注意事項1、每個項目需要結(jié)合樓盤的具體情況進行不同分?jǐn)偡绞降臏y算，對于普通住宅增值率接近20%的情況，需要調(diào)整相應(yīng)的分?jǐn)偡绞健＠?/p>

11、1、主體工程合同對應(yīng)的是部分樓棟，如果該部分樓棟沒有地下室，該主體合同所對應(yīng)的全部成本可全額分配給地上建筑物，不用分?jǐn)偨o地下室。或者存在地下室的主體合同中，地下室是單獨進行結(jié)算，則地下室的成本可單獨歸集。例2、戶內(nèi)外裝修、園林、綠化等成本可只分?jǐn)偨o地上建筑物。2、對于存在結(jié)算金額與入賬成本數(shù)有差異的情況，如果為趕工獎等原因?qū)е碌娜胭~成本金額大于結(jié)算金額，則結(jié)算資料可暫時先不提供。對于其他情況需要查明是否存在分段結(jié)算或補充結(jié)算等情況。3、代收費用的處理如果代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，地計

12、算增值額時不允許扣除代收費用。代收費用一般包含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、墻體材料專項基金、白蟻防治費、門（樓）牌費等。4、開發(fā)間接費用中，屬于前期物業(yè)費用、財務(wù)顧問費等應(yīng)歸屬于期間費用的成本，一般不允許扣除。對于非項目部門用電、用水、工資等支出，存在不允許扣除的情況。5、紅線外支出，發(fā)生于紅線外的類似人行天橋等建筑的成本，一般不允許扣除，如果存在政府要求企業(yè)必須建立，或者在開發(fā)立項時明確注明建造相關(guān)建筑的文件，可以爭取扣除。6、成本計提數(shù)，清算初稿中應(yīng)包含成本計提數(shù)，待稅局后期調(diào)整時按照扣除后期取得發(fā)票后的金額進行剔除。7、根據(jù)新的土增稅申報表，房地產(chǎn)開發(fā)成本五個一級分類下新增加了二級分類，企業(yè)在填列申報表時需要按照二級分類明細(xì)進行填列。現(xiàn)部分稅局要求填寫房產(chǎn)工程造價數(shù)據(jù)采集表，稅局依據(jù)企業(yè)提供的造價數(shù)據(jù)采集表和土增稅清算可扣除成本金額，計算對應(yīng)二級分類明細(xì)下的施工成本，與當(dāng)?shù)毓嫉耐恋卦鲋刀惪鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)進行比對。如果施工成本超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，需要額外提供