筑境風(fēng)情商業(yè)街招商策劃報(bào)告

1、筑境風(fēng)情商業(yè)街招商策劃案 浙江精銳廣告 2005 年 10 月 目錄 一、 招商準(zhǔn)備及階段劃分 二、 招商時(shí)間表三、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦四、招商隊(duì)伍組建五、招商優(yōu)惠措施 六、 招商推廣七、招商存在的問題及對策八、招商費(fèi)用預(yù)算九、商業(yè)街開街活動及經(jīng)營活動一、招商準(zhǔn)備及階段劃分（一）招商準(zhǔn)備根據(jù)筑境風(fēng)情商業(yè)街目前的銷售和招商情況，本招商節(jié)點(diǎn)幵始時(shí)間定為11月20日，招商的準(zhǔn)備工作包含如下內(nèi)容：1、與政府及林學(xué)院洽談工作：編號細(xì)則完成時(shí)間1特色美食街規(guī)劃申報(bào)11月20日之前2稅收減免、定額稅、優(yōu)惠政策冋題11月20日之前3經(jīng)營商戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化冋題11月20日之前4交通、環(huán)保、工商、稅務(wù)等方面的優(yōu)惠

2、政策11月20日之前5經(jīng)營管理公司注冊11月20日之前6與林學(xué)院后勤協(xié)商,充分利用林學(xué)院的資源11月20日之前2、招商文本及相關(guān)資料準(zhǔn)備編號細(xì)則完成時(shí)間1招商手冊11月20日之前2招商商鋪平面圖及面積11月20日之前3招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細(xì)分11月20日之前4推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算（給客戶參考）11月20日之前5招商地點(diǎn)確疋及辦公用品到位11月20日之前6銷售價(jià)格表11月20日之前7租賃合同范本11月20日之前8合作經(jīng)營合同范本11月20日之前9物管文本已有10裝修要求11月20日之前11商業(yè)管理文本11月20日之前3、其它準(zhǔn)備工作編號細(xì)則完成時(shí)間1物業(yè)管理及經(jīng)營管理公司確定11月20日之前2招商團(tuán)

3、隊(duì)組建完畢11月20日之前3異地招商工作計(jì)劃的確定11月20日之前4招商負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員的激勵制度11月20日之前5代理招商的規(guī)范文本（針對商業(yè)街內(nèi)分割的代理招商內(nèi)容）11月20日之前以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定，以便在招商 時(shí)使用。（二）階段劃分在招商準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)實(shí)際情況，我們將本商業(yè)項(xiàng)目的招商過 程劃分為以下幾個(gè)階段，以安排招商中的整體工作，并對招商工作起指導(dǎo) 性作用。第一階段 啟動期招商（05年11月20日-06年1月中旬）1、階段任務(wù)啟動主力業(yè)態(tài)的招商工作，爭取引進(jìn)5-8家有影響力的商家；完成特色街的申報(bào)和宣傳工作，力爭引入一部分旅游特色產(chǎn)品的商家； 爭取完

4、成商業(yè)街內(nèi)各業(yè)態(tài) 1-2家主力店；本階段需要完成整個(gè)招商任務(wù)的 20%左右； 穩(wěn)進(jìn)式的銷售結(jié)合重頭招商，樹立項(xiàng)目品牌商業(yè)街的形象；2、本階段工作適合本項(xiàng)目的主力店招商洽談； 與政府有關(guān)部門的合作； 異地招商的推廣；06 年元旦杭州房交會的宣傳； 項(xiàng)目在臨安的宣傳工作； 對項(xiàng)目的大規(guī)模宣傳和廣泛招商； 其它意向商家的洽談； 年終的招商慶典活動；第二階段 招商集中期（ 06年 2月中旬 -06 年 3月底）1、階段任務(wù)各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進(jìn)，掀起年后招商的熱潮； 主力業(yè)態(tài)再引進(jìn) 3-5 家；完成全部業(yè)態(tài)招商商家的 50%； 對臨學(xué)院和臨安本地的宣傳到位； 特色街的招商初具規(guī)模；進(jìn)行一定的開街宣傳

5、；爭取成為世界休閑博覽會（時(shí)間： 2006年 4月 22日至 10月 22 日）分會 場的設(shè)點(diǎn)之一；銷售集中進(jìn)行；2、本階段工作接受各商家的主動上門； 主動接洽我們可望進(jìn)駐的商家，簽訂合同或達(dá)成意向；1- 3 次大規(guī)模的銷售活動（在特色街等完全明確后） ；1-2 次的大型招商促進(jìn)活動； 部分商家開業(yè)的宣傳； 管理部分商家的裝修，協(xié)調(diào)其中存在的問題； 在年后趁機(jī)把握市場先機(jī)會，率先啟動招商工作；5、1 節(jié)的活動第三階段 招商沖刺期（ 06年 4月初-06 年 5月底）1、階段任務(wù)利用休閑博覽會帶動商家進(jìn)駐； 通過廣告宣傳召開大規(guī)模的招商活動； 力爭完成 20%的招商任務(wù)，即整個(gè)步行街的招商完成

6、90%； 對開街進(jìn)行宣傳；促進(jìn)協(xié)議商家最后簽定合同； 管理好裝修入場工作；2、本階段工作 休閑博覽會分會場的宣傳和具體活動開展； 與臨安市民及林學(xué)院的互動活動； 人員走訪，促進(jìn)商家落定；敦促已簽訂商家進(jìn)行裝修，準(zhǔn)備 9 月份的整體開街慶典活動；杭州 5 月房交會展開一次招商、銷售與開街的形象活動； 廣告宣傳的跟進(jìn)；第四階段 招商持續(xù)期（ 06 年 6月）本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時(shí)將完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)場，如 該部分商家在開街前未能及時(shí)完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督，在開 街前 3 日內(nèi)暫停裝修；根據(jù)實(shí)際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行 開街慶典活動的準(zhǔn)備。二、招商時(shí)間表準(zhǔn)備期啟動期

7、春節(jié)集中期沖刺期持續(xù)期幵街05/11/2006/01125 06/()2/0招商進(jìn)度計(jì)30表06/06/08Y節(jié)點(diǎn)時(shí)間06/05/31備注招商準(zhǔn)備2005 年 11 月 20完成招商準(zhǔn)備工作期日前招商啟動2006 年 11 月 20與3-5個(gè)主力商家達(dá)成合作意向，由此引爆期日-06年1月25招商咼潮，截止春節(jié)前中等商戶陸續(xù)引進(jìn)，日小商戶緊跟其后。完成招商 20%春節(jié)休整2006年1月26日積累客戶-2006年2月8日招商集中2006年2月9日大商戶、中等商戶基本確定，大規(guī)模招商進(jìn)期-2006 年 3 月 31行。完成招商共70%日招商沖刺2006年4月1日準(zhǔn)備幵街，并促進(jìn)簽約和進(jìn)場裝修。完成招

8、期-2006 年 5 月 31商共90%日招商持續(xù)2006年6月1日完成剩余的招商工作。期幵始幵街2006年6月8日盛大幵街三、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家推薦（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃1、由（ 1）和（ 2）部分組合成為 娛樂主題商街 。 該商街位置處于臨安市民前往本項(xiàng)目的前言； 同時(shí)輻射了社區(qū)和學(xué)生消費(fèi)群體； 娛樂商業(yè)具有一定的輻射力，可以吸引周邊人群前往； 娛樂主題街一般在晚上較為熱鬧，因此，必須設(shè)置在離社區(qū)中心有一 定距離處，考慮有一定獨(dú)立性；通過設(shè)置該主題商業(yè)可以提升整個(gè)商業(yè)街形象； 娛樂商街需要一定的獨(dú)立性，該商街正好具備如此特性；2、由（ 3）和（ 5）部分組合成為 餐飲主題商街 。 從建筑設(shè)計(jì)和布局上說

9、，適合為美食街區(qū)； 餐飲業(yè)態(tài)具有一定的發(fā)散力， 可以吸引其他的消費(fèi)人群， 因此， 在位置 設(shè)置上，我們選擇了連接大學(xué)路的商街； 餐飲對本社區(qū)居民應(yīng)該從便利性上考慮， 因此，餐飲位置最好設(shè)置在整 個(gè)社區(qū)內(nèi)部； 該商街同時(shí)承接大學(xué)路和社區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃路（南北走向） ，連通了內(nèi)部 和外部；連通項(xiàng)目一期和三期，居于社區(qū)內(nèi)核心位置；3、由（ 4）和（ 7）以及（ 6）、（10）部分組合成為 購物主題商街 。 直接處于社區(qū)內(nèi)南北向規(guī)劃路上， 北面正對林學(xué)院， 學(xué)生便利性購物將 形成支撐該商業(yè)主題街的主力消費(fèi)群之一；承接娛樂主題街和餐飲主題街，充分體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值； 項(xiàng)目商業(yè)有一定規(guī)模，購物是必不可少的一個(gè)主題內(nèi)

10、容； 學(xué)生對購物的消費(fèi)需求， 從項(xiàng)目位置和本主題商業(yè)街上看， 是非主要消 費(fèi)行為，因此，便利性很重要；通過購物街的設(shè)置， 可以有效的吸引外部人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)其它主題商業(yè) 街進(jìn)行消費(fèi)。4、由（ 9）和（ 11）部分組合成為 家居生活主題街 。與購物主題街有機(jī)連接，互為補(bǔ)充；由于高層的間距等阻礙， 該街面采光等相對不足， 使用營造為非經(jīng)常性 消費(fèi)主題，如家居、生活用品等。該主題商街直接通向環(huán)城北路以東，人氣相對不足； 通過家居店燈光和裝飾的營造，有利于改善區(qū)內(nèi)的氛圍； 直接連通環(huán)城北路，便于建材的運(yùn)送；5、由（ 12）部分組成的 休閑主題街 。位置較偏， 以休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置能充分吸引各類人群前往進(jìn)行消

11、費(fèi)， 帶動 該商業(yè)主題的價(jià)值；通過集中休閑業(yè)態(tài)的設(shè)置，可以吸引周邊人群的導(dǎo)入； 休閑店主要以夜間營業(yè)為主，設(shè)置于本位置，對社區(qū)居民影響不大。直接面臨環(huán)城北路，對外部的客源有一定的引力；6、由環(huán)城北路組合的 大學(xué)商街 。直接大范圍面對浙江林學(xué)院，在便利性上有充分的優(yōu)勢； 直接面對環(huán)城北路，可同時(shí)考慮設(shè)置針對市民的業(yè)態(tài)穿插； 通過東西橫向?qū)W生街的設(shè)置，充分引入人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)商業(yè)街； 娛樂主題街部分業(yè)態(tài)也是大學(xué)商街的延伸內(nèi)容；3、由（ 8）部分組成的 旅游特色街戶型面積不大，適合旅游產(chǎn)品銷售；直接對外，充分提升環(huán)北商街的整體價(jià)值； 在該街區(qū)內(nèi)設(shè)置有臨安特產(chǎn)，面積不大，但能給到本案消費(fèi)的外地消費(fèi) 者提

12、供附加性的消費(fèi)內(nèi)容。（二）與臨安經(jīng)濟(jì)結(jié)合的部分特色街內(nèi)容說明1、特色美食街這里主要經(jīng)營的是臨安的特色美食，將臨安所有的餐飲資源整合，形 成一條具有臨安本地特色的美食街，所有的材料幾乎都采用本地比較特色 的產(chǎn)品，例如臨安土菜、本雞、筍干、板栗等等，充分挖掘和利用臨安本 地的特色資源，一方面讓游客享受這生態(tài)旅游城市當(dāng)中獨(dú)具特色的美食， 另一方面，可展現(xiàn)臨安當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?，讓游客了解臨安、熱愛臨安。由于獨(dú)立于住宅外，這條街主要為中式餐飲，臨安的土菜和野味風(fēng)靡 杭州，由于臨安目前尚無良好的美食一條街，我們希望能填補(bǔ)這個(gè)空白， 成為臨安市的特色美食一條街主要為外地游客服務(wù)，兼顧本地區(qū)的居民， 學(xué)生以及臨

13、安地區(qū)的其它消費(fèi)群，就建筑形式上看，該格局也適合餐飲街 的構(gòu)筑?？梢?、二、三層聯(lián)通。該特色美食街可包括野味館、土菜館、臨安小吃、臨安沙鍋店、早餐 店、臨安家常菜館、臨安風(fēng)味館、其他臨安特色美食館、少量杭幫菜等。2、旅游特色街這里主要經(jīng)營的是臨安的特產(chǎn)以及旅游商品，將臨安所有的特產(chǎn)資源整合，形成一條具有臨安本地特色的旅游特色街，所有的商品幾乎采自臨 安本地區(qū)打造臨安真正意義上的旅游特色街，為游客提供購買臨安特產(chǎn)的 集中性消費(fèi)場所。該特色街可包括產(chǎn)品有山茱萸 (dogberry),山茱萸肉，筍干，山核桃, 白果，銀杏，栗子，筍，水煮筍，茶葉，香菇，棕葉，箬葉、山核桃、臨安本雞、 昌化雞血石以及其他

14、的特色旅游商品等。商家推薦4、臨安本地推薦(招商對象除以下注明外，同時(shí)可參考臨安黃頁)類別名稱地址面積電話備注餐飲老東北菜館錦江路108號A座一席地火鍋城新民街187號150平方米怪味島火鍋錦江路31號豪勝客牛排館錦江路北,口 號100平方米一品煲新民街167號300平方米千食客傳世湯包新民街187號200平方米老家鍋貼臨安店錦江路171號150平方米歡樂時(shí)光美食城城中街農(nóng)家樂潛陽路363號劉家香辣館城中街766號（云 中綠園對 面）臨安野味館衣錦街433號嘉興何坊齋粽子臨水路58號大學(xué)商街朝霞音像商行臨天路新民街十字路口30平方米城南文體用品商店錢王大街388號（經(jīng)貿(mào)大廈）70平方米臨安文海

15、文化用品廠形式主義時(shí)尚玩具禮品連鎖店環(huán)城東路60號，林 學(xué)院學(xué)生 公寓對面100平方米天堂鳥花藝錦江路商業(yè)城C幢25-27 號80平方米江南網(wǎng)吧臨安劇院對面新世紀(jì)網(wǎng)吧景杉路501號星空網(wǎng)吧城中街443號臨安富士照相館臨安佳麗攝影呂家弄一號精益眼鏡衣錦街511號大光明眼鏡衣錦街491號毛源昌眼鏡衣錦街418號有意思冷熱飲食店臨安市臨天路168號自由馬體育用品店天姿化裝品滾石音像中心文體商場娛樂爵士吧城中街520號京都大酒店3F紅色酒吧黃金水岸86號嘉樂迪KTV錦城新天地內(nèi)火之鳥音樂酒吧臨天路（勞動局斜對面）西域酒廊臨安市人民廣場舞臺東側(cè)夢之湖酒吧臨天路（勞動局斜對面）黃金水岸啤酒吧笤溪南路臨水橋

16、頭鉆石年代戀歌坊臨安錦江路199號百合花音樂酒吧臨安市錦江路66號購物古今胸罩李寧專賣店Adidas專賣店安踏專賣店唐獅專賣潮流坊臨安市江橋路69號名鞋坊臨安市江橋路68號康威專賣店城中街556-558號名店坊名牌服飾專賣店黛安芬家居生活博雅水族臨安市錦 天路（原 小山弄）139號時(shí)尚汽車飾品連鎖尖峰陶瓷錢王大街 江南日用 品市場12-13 號升佳地板臨安市錦 城鎮(zhèn)城中街537號（新世紀(jì) 公寓）凱盛家紡臨安城中街229號臨安好家居西苑路（家得利對面）臨安德意衛(wèi)廚專賣店臨安市城中街595號（上島咖啡對 面）休閑金桶足浴錦江路209號2000 平方米芭芭啦城中街745-747號100平方米麗都美容

17、美發(fā)SPA沙龍錦江路128號200平方米聚星連鎖沙龍城中街620號200平方米陽光麗人美容美體沙龍西苑路217號愛翠美業(yè)城中街493號200平方米蔚海足浴超亞路66號聞云茶館錦江路廣1000 平場對面方米李子園茶莊得雨樓音樂茶酒吧臨安環(huán)城東路94號兩岸咖啡城中街766號（云 中綠園對 面）名典咖啡臨安市天 目路錦城 新天地商 業(yè)城1號 樓夢幻組合造型設(shè)計(jì)臨安市臨天路329號公共配套德國卡柏戲衣國際集團(tuán)城中街541-545號新世紀(jì)公寓60平方米上海聯(lián)華超市華聯(lián)超市新思維辦公設(shè)備錦江綠78-82 號100平方米佳音家政江橋路臨安一替錢王街315號錢幣裝飾商行錢王大藥房西大街34號土特產(chǎn)臨安天目山綠

18、色食品有限公司城中街741-743號（人民 廣場對 面）70平方米山妹子食品有限公司錢王大街388號（經(jīng) 貿(mào)大廈一 樓）70平方米大洋茶葉天目農(nóng)特產(chǎn)品有限公司土產(chǎn)有限公司衣錦街590號浙西大峽谷土特產(chǎn)商行衣錦街427號雞血石專賣5、杭州商業(yè)業(yè)態(tài)推薦類別名稱地址面積電話備注餐飲韓國館 （光化門 韓國料理）3日韓料理（金田 中、杭州 東京屋日 本料理、 韓國村、 綺麗日本 料理、福 港日本料 理）0571 0571 - -18000571 0571 0571 金穗子飯店中山北路494號500 m2潭魚頭火潮鳴苑1500 m2鍋號永和餐飲慶春東路58號西部牛仔教工三路34-1 號外婆家馬塍路粗菜館環(huán)

19、城西路26號新豐小吃0571 九佰碗老湯面0571 知味館0571 密斯特比薩尊寶比薩武林路大娘水餃川福火鍋凱旋路太陽花水煮魚文二西路草原興發(fā)綠鳥雞塵依食府張生記沙縣小吃望江樓大學(xué)商街主題禮品店（彩球坊）0571 美特斯邦威咼邦特步361°運(yùn)動喬丹安踏E庫（服裝）石頭記浪漫身真維斯佐丹奴李寧森馬斯美諾漢文石頭記（飾品）水晶之戀海天音像保叔路182 號 2幢1樓三聯(lián)書店杭大路50號純真年代書吧文苑路29號123連鎖店休閑杭州靜園瑜伽專業(yè)會館西溪路131號黃龍世紀(jì)苑美體館（寶麗姿）0571 門耳茶坊0571 青藤茶館0571 兩岸咖啡0571 陳佳美容延安路橫廣復(fù)路12眾安溫泉浴場德勝路

20、18號購物黛安芬愛慕內(nèi)衣三槍（服裝）娛樂旅行者俱樂部曙光路80號火知了酒吧南山路103號-8125極地酒吧南山路103號西部小鎮(zhèn)南山路103號酒旗風(fēng)休閑吧昭慶寺里街22號卡卡酒吧南山路264號夢之湖酒吧南山路103-13 號瑪雅村酒吧南山路家居生活澳西奴用品慶春路博洋家紡慶春路66號特百惠用品慶春東路公共配套中國銀行95566工商銀行郵政天使家政幵元路19號1層興業(yè)家電維修文一路財(cái)經(jīng)學(xué)院小天鵝康華洗衣慶春路131號世紀(jì)母嬰服務(wù)慶春路159號海王星辰藥房0康潔洗衣武林路100號三替集團(tuán)紫荊花路108號貝剴爾保姆服務(wù)朝暉現(xiàn)代 城15-1-402元祖蛋糕喜士多便利連鎖招商比例說明:商業(yè)街總建筑面積萬

21、方，一、二期合計(jì)約萬方，具體招商面積和比例 如下（業(yè)態(tài)之間可根據(jù)實(shí)際情況互相穿插，其中學(xué)生服務(wù)店、娛樂店、家 居生活店、休閑店、旅游特色產(chǎn)品店可滲透到其它主題街之中） ：街名面積（M）單間平 均面積（M）數(shù) 量（約）占總量比例餐飲主題街850015057%大學(xué)商街12006020%娛樂主題街250017015%購物主題街590015039%家居生活主題街260014019%休閑主題街13002007%旅游特色主題街10007014%合計(jì)萬M（三期 5000方未計(jì)入）170100%四、招商隊(duì)伍組建（一）組建臨安”筑境商業(yè)管理有限公司”（ 11 月份盡快確定）（ 二 ） 招商人員人數(shù)的配置與職責(zé)根

22、據(jù)工作需要，我們將招商人員定為 8 名較為合適。具體工作分配如下： 招商總經(jīng)理（ 1 人）：負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局，招商戰(zhàn)略及重要商家談判，制定招商 方案和進(jìn)度，安排招商人員的日常工作。招商主管（ 2 人）：執(zhí)行招商方案、日常策劃工作。負(fù)責(zé)日常商家的的洽談 與簽約，協(xié)助招商總經(jīng)理與重要商家的洽談。招商代表（ 5 人）：由主管經(jīng)理安排具體招商工作的接待與跟進(jìn)，各業(yè)態(tài)招 商進(jìn)行初步的接待與洽談，每人負(fù)責(zé) 1-2 個(gè)業(yè)態(tài)；部分人員可由銷售人員 兼任。主力店由招商總經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和接洽。（ 三 ） 招商辦公地點(diǎn) 因整個(gè)招商需和銷售配合，建議在銷售展示中心設(shè)招商咨詢點(diǎn)，另在現(xiàn)場 設(shè)一招商辦公室，作為簽約和客戶咨詢場

23、所。（1）杭州銷售展示中心招商咨詢點(diǎn)（杭州現(xiàn)場辦公室）（2）臨安銷售展示中心招商咨詢點(diǎn)（臨安現(xiàn)場辦公室）（3）各種展示會設(shè)立招商咨詢點(diǎn)四）商業(yè)管理公司條例1、工作范圍杭州、臨安二地以及異地的招商活動（推廣由開發(fā)商負(fù)責(zé)） 招商的內(nèi)部所有事務(wù)招商政策的制訂和執(zhí)行 招商人員的組建招商優(yōu)惠政策的制訂2、制度招商人員行為準(zhǔn)則總則向顧客提供服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，親切、誠懇、專業(yè)、負(fù)責(zé)。（1）、考勤制度上班準(zhǔn)時(shí)、不遲到、不早退。2）行為規(guī)范著裝男士：深色褲、襯衫、打領(lǐng)帶、皮鞋、短發(fā)、精神、不抽煙、保持清新口氣； 女士：著套裝、衣著整潔、精神飽滿、化淡妝、有職業(yè)女性氣質(zhì)。 言行舉止 禮貌、熱情、主動、耐心、誠懇、積極向顧

24、客提供最詳盡、最耐心的解釋，保持高質(zhì)量服務(wù)水準(zhǔn)； 工作期間必須統(tǒng)一穿工作服，發(fā)型、面部干凈、整潔、精神飽滿； 平時(shí)做好工作記錄，跟蹤記錄，養(yǎng)成善于總結(jié)的工作習(xí)慣； 工作期間避免出現(xiàn)以下不良舉止: 客人進(jìn)招商中心時(shí)裝作沒看見或互相推脫在招商中心服務(wù)臺睡覺或精神不振在招商中心內(nèi)高聲談笑，講其他與工作無關(guān)的話題在同事或客人發(fā)生異議時(shí)不允許在招商中心或其他客人面前爭吵上班時(shí)間不允許在接待臺打私人電話不準(zhǔn)在招商中心隨意吸煙，臺面資料、用具必須擺放整齊講究衛(wèi)生習(xí)慣，不隨地吐痰、不亂丟紙屑，保持招商中心環(huán)境整潔常規(guī)行為推廣公司形象，傳遞公司信息；積極主動向客戶推薦公司業(yè)態(tài)；按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指引、保持高水準(zhǔn)服務(wù)；

25、及時(shí)反映客戶情況；準(zhǔn)時(shí)提交總結(jié)報(bào)告；培養(yǎng)市場意識，及時(shí)反映競爭對手及同類項(xiàng)目的發(fā)展動向；不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)知識的自我補(bǔ)充與提高；服從公司的工作調(diào)配與安排； 不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)知識的自我補(bǔ)充與提高;3) 值班制度包括公司值班的人員、時(shí)間、職責(zé)的安排4) 辦公用品(包括電腦設(shè)備)管理制度包括辦公用品的購買、使用、保管及電腦設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)5) 差旅費(fèi)用管理制度包括出差的目的、每天的補(bǔ)貼，出差的方式、費(fèi)用的報(bào)銷6) 車輛管理及用車制度包括用車的目的，情況及車輛的保養(yǎng)7) 保密制度嚴(yán)格遵守行業(yè)內(nèi)保密制度。保密制度的建立要求招商人員遵守公司的保密原則，不得直接或間接透露公司客戶資料，不得直接或間接透露公司員工資料，

26、如薪金、傭金等，不得直接或間接透露公司發(fā)展戰(zhàn)略、招商 業(yè)績或有關(guān)公司的業(yè)務(wù)秘密。8) 分配獎勵制度招商公司的收入為：三年租金的年平均值的 1/12員工的收入為：工資 +獎金招商主管：月薪 3000 元/ 月 獎金為招商顧問平均獎 * 崗位系數(shù)(建議)招商代表：月薪 1500 元 / 月獎金為招商項(xiàng)目租金年平均值的1/12*15%或 20%（9）員工的福利制度3、團(tuán)隊(duì)要求 有良好的招商經(jīng)驗(yàn) 有一定的商業(yè)渠道 有良好的溝通能力 有良好的形象 有良好的職業(yè)技能水平 有一定的道德規(guī)范要求 有勇于創(chuàng)業(yè)的精神有主動招商的能力五、招商優(yōu)惠措施1、關(guān)于辦理手續(xù)及稅費(fèi)的優(yōu)惠（1）爭取與臨安行政主管部門聯(lián)系，以招

27、商引資的形式爭取對本項(xiàng)目經(jīng)營商家的一部分相關(guān)稅費(fèi)的減免；（三年內(nèi)稅收減半，申報(bào)商業(yè)街統(tǒng)一的定額稅）注：三佳公司提前申報(bào)“特色街”，爭取政府對商業(yè)街的支持，向工商部門申請?zhí)厣纸y(tǒng)一的定額稅收，并在商街試經(jīng)營的前三年給予稅收減 半的優(yōu)惠支持。（2）與主管工商管理部門聯(lián)系，爭取本項(xiàng)目的經(jīng)營商家辦理手續(xù)的簡化， 同時(shí)代經(jīng)營商家辦理相登記手續(xù)；（3）由招商部們作為平時(shí)商家與工商及稅務(wù)的聯(lián)系單位，以解除商家的 后顧之憂。（根據(jù)實(shí)際需要，可直接由個(gè)人專項(xiàng)負(fù)責(zé)服務(wù)）2、針對項(xiàng)目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施：（1）優(yōu)惠措施表1類型特征租賃面積優(yōu)惠備注普通商戶小商戶、例如雜貨100平方米（環(huán)北街）免租1年起租

28、店、小書店、音像店、以下三個(gè)月眼鏡店、美發(fā)店（內(nèi)街）免租半年中等商戶網(wǎng)吧、足浴、小餐飲200平方米免半年租金1年起租以下免1年物業(yè)管理費(fèi)大商戶、品中型餐飲、超市、品200平方米免租1年到3年具體與商戶牌商戶牌連鎖店以上免2年物業(yè)管理詳談，品牌店費(fèi)，對個(gè)別品牌不受面積限店可考慮提供制裝修支持旅游特色產(chǎn)如山貨等當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)面積不限制免租2年2年起租品3、關(guān)于對商家經(jīng)營配套的優(yōu)惠（1）對于部分非常有影響的品牌商家可以從招商費(fèi)用中撥出專門的款項(xiàng) 作為商家的部分裝飾款；（2）針對提升入駐一定數(shù)量的商家采取免除一定時(shí)期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)。4、項(xiàng)目招商中的后期經(jīng)營支持為了使經(jīng)營商家免去因?yàn)榻?jīng)營不善而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，

29、在招商期中還要規(guī) 劃進(jìn)入經(jīng)營期后的經(jīng)營支持保障。主要的保障有：（1）為經(jīng)營商家?guī)园l(fā)消費(fèi)會員，主要先發(fā)展小區(qū)的業(yè)主；（2）在經(jīng)營期中定期為經(jīng)營作統(tǒng)一主題性宣傳廣告，統(tǒng)一的宣傳推廣，樹立整體風(fēng)格，使商業(yè)街保持統(tǒng)一的形象，為商業(yè)街吸納更多的消費(fèi)客源（3）在經(jīng)營前期圍繞項(xiàng)目的風(fēng)格和經(jīng)營主題定位幵展一系列的主題性公 關(guān)活動，并力爭形成一種固定的模式期舉行一次，這樣可以樹立起自身的 經(jīng)營品牌；（4）在相關(guān)媒體和餐飲專欄中發(fā)布項(xiàng)目經(jīng)營的流行主題，定期吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)（5）與林學(xué)院后勤部或者學(xué)生部聯(lián)合，共同打造特色商街或大學(xué)生創(chuàng)業(yè) 園，服務(wù)林學(xué)院，屆時(shí)可舉辦相關(guān)的活動，吸引學(xué)生前來消費(fèi)。（6）利用杭州世界休

30、閑博覽會時(shí)機(jī)宣傳特產(chǎn)街內(nèi)容，為商家積累更多的 客源。5、學(xué)生創(chuàng)業(yè)政策（1）關(guān)于學(xué)生創(chuàng)業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)一步細(xì)化本部分有待繼續(xù)深化（2）學(xué)生創(chuàng)業(yè)園的開店經(jīng)營計(jì)劃和盈利模式本部分有待繼續(xù)深化（3）向?qū)W生招商的操作方案本部分有待繼續(xù)深化（ 4）初步優(yōu)惠政策租金免除時(shí)間是普通商戶的二倍；物業(yè)費(fèi)減 5 年享受普通商戶其它政策為學(xué)生創(chuàng)業(yè)園舉辦特定的宣傳活動；學(xué)生創(chuàng)業(yè)園的消費(fèi)優(yōu)惠（對學(xué)生）學(xué)生創(chuàng)業(yè)園必須有一定針對學(xué)生的規(guī)模和效應(yīng)六、招商推廣在整個(gè)招商推廣過程中，公關(guān)及廣告宣傳是商業(yè)街在推向市場中必須 十分重視的包裝過程，商業(yè)項(xiàng)目一定要宣傳其特色與獨(dú)特之處，才可吸引 投資者和消費(fèi)者的垂青。因此在現(xiàn)在商業(yè)市場競爭日益激

31、烈的市場環(huán)境 下，要獲得商業(yè)項(xiàng)目的成功，富有特色，訴求點(diǎn)明確的公關(guān)及廣告宣傳是 絕不可或缺的環(huán)節(jié)。1、推廣階段通過公關(guān)及廣告宣傳，一方面吸引消費(fèi)者，同時(shí)增強(qiáng)經(jīng)營者和投資者 信心，促進(jìn)招商的順利進(jìn)行；另一方面，可以全面提升項(xiàng)目整體形象，培 養(yǎng)主題商業(yè)品牌，推出系列公開招商的廣告，兩者結(jié)合以達(dá)到最佳的銷售 效果。以下為開街前的推廣工作，分為三階段進(jìn)行：第一階段招商籌備期（2005年11月）此階段處于招商籌備階段，主要工作為組建商業(yè)經(jīng)營管理公司；特色 街的申報(bào)，優(yōu)惠措施的落實(shí)；制定具體的招商項(xiàng)目明細(xì)；招商人員、工具 的準(zhǔn)備。因此在這一階段，是處于形象推廣期，主要通過對本項(xiàng)目特色、整體 形象、利益點(diǎn)傳

32、播吸引投資者和消費(fèi)者的關(guān)注，銷售方面推廣配合，使之 成為投資熱點(diǎn)，在短期內(nèi)迅速將這一項(xiàng)目炒熱，吸引投資商前來投資，引 起經(jīng)營者、消費(fèi)者的關(guān)注。這一階段主要目標(biāo)受眾為商鋪投資者及經(jīng)營者 推廣方式：以系列的軟文、招商資料的發(fā)送為主 結(jié)合特色街的命名等重要節(jié)點(diǎn)配以報(bào)紙、橫幅等平面媒體推廣。系列軟文內(nèi)容以介紹筑境風(fēng)情商業(yè)街的特色、經(jīng)營理念為主 發(fā)布媒體以錢江晚報(bào)為主，臨安當(dāng)?shù)孛襟w為輔 發(fā)布頻率：每周一篇，延續(xù)一到兩個(gè)月 招商資料發(fā)放包括項(xiàng)目折頁和招商手冊發(fā)放時(shí)間： 11月 20日開始發(fā)放對象：項(xiàng)目招商的目標(biāo)客戶和一些購買商鋪的投資者 報(bào)紙平面廣告?zhèn)鬟_(dá)特色街的命名信息發(fā)布時(shí)間：特色街審批通過后發(fā)布媒體：

33、今日臨安 +生活咨訊橫幅、彩旗慶祝特色街的立項(xiàng)、命名發(fā)布時(shí)間：特色街審批通過后發(fā)布地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場和環(huán)城東路第二階段招商進(jìn)行期（2005年12月-2006年3月）基于第一階段的概念炒作，投資的眼光已經(jīng)被紛紛吸引而來，此時(shí)應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目信息的傳達(dá)，開展商鋪的招租工作及配合商鋪的銷售工作 在部分街區(qū)開始試營業(yè)時(shí)，吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)，使消費(fèi)者與投資者進(jìn)行 良性互動。推廣方式： 以報(bào)紙、電臺為主，配以客戶通訊和戶外廣告做功能告知性訴求。報(bào)紙廣告主要以一些招商信息、政策發(fā)布為主，配合銷售宣傳，發(fā)布 一些知名品牌進(jìn)駐信息。發(fā)布媒體以錢江晚報(bào)為主，臨安當(dāng)?shù)孛襟w為輔。并 有針對性的在溫州、臺州等目標(biāo)銷售、招商地

34、區(qū)的主流媒體發(fā)布信息。同時(shí)可在項(xiàng)目外觀包裝上配合一些大商家的進(jìn)駐和試營業(yè)掛出橫幅和 彩旗，傳遞信息，營造商業(yè)氛圍。招商信息、政策發(fā)布選擇媒體：錢江晚報(bào) 發(fā)布方式：四分之一版平面廣告 +說明性軟文 發(fā)布時(shí)間： 12 月初、 1 月初（暫定）電臺信息發(fā)布 配合銷售推廣，發(fā)布招商信息、政策 發(fā)布時(shí)間： 12 月開始，延續(xù)至開街 招商推介活動（品牌商家簽約儀式） 召開時(shí)間：元旦前后和 3 月初（具體時(shí)間視招商進(jìn)展程度而定） 活動內(nèi)容：與品牌商家簽約，傳達(dá)招商信息 媒體配合：臨安主流媒體跟進(jìn)報(bào)道，增加項(xiàng)目影響客戶通訊 每月制作一本介紹項(xiàng)目信息和招商進(jìn)展的宣傳資料以郵寄或上門拜訪的形式傳遞給目標(biāo)客戶 用以

35、聯(lián)系接觸過的客戶，穩(wěn)定有意向的客戶，傳達(dá)項(xiàng)目進(jìn)展信息第三階段幵業(yè)推廣期（2006年4月-2006年5月）通過第二階段的招商推廣，此項(xiàng)目商鋪招商基本完成，此階段廣告任 務(wù)轉(zhuǎn)為主要吸引消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，以穩(wěn)定商家。本階段主要依靠項(xiàng)目周邊 的戶外廣告牌維持記憶，在節(jié)點(diǎn)或重大活動時(shí)則配合促銷適量投放報(bào)紙廣 告和發(fā)放宣傳單頁。推廣方式：以報(bào)紙、DM為主，配以項(xiàng)目外部包裝做告知性訴求。錢江以試營業(yè)、促銷活動等告知性的報(bào)紙廣告為主，配以軟性文章報(bào)導(dǎo)， 描述筑境風(fēng)情商業(yè)街的時(shí)尚風(fēng)情生活，發(fā)布媒體以臨安當(dāng)?shù)孛襟w為主， 晚報(bào)為輔。在有重大的推廣活動或節(jié)點(diǎn)時(shí)可配合宣傳單葉，增加投放。軟文投放描述筑境風(fēng)情商業(yè)街的時(shí)尚風(fēng)

36、情生活發(fā)布媒體以臨安當(dāng)?shù)孛襟w為主投放頻率：每周一篇投放時(shí)間： 8月至 9月開街試營業(yè)和正式開街報(bào)廣傳達(dá)項(xiàng)目試營業(yè)和正式開街信息，增加項(xiàng)目影響，吸引消費(fèi)者注意。投放時(shí)間：試營業(yè)和正式開街前一周試營業(yè)廣告發(fā)布選擇臨安當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布正式幵街廣告正式幵街廣告發(fā)布媒體以錢江晚報(bào)為主，臨安當(dāng)?shù)孛襟w為輔，并結(jié)合DM投放VIP優(yōu)惠卡發(fā)放在正式幵街前向筑境業(yè)主及貴賓客戶發(fā)放風(fēng)情商業(yè)街VIP優(yōu)惠卡，培養(yǎng)穩(wěn)定客戶。項(xiàng)目包裝戶外廣告可在正式幵街前一月更換內(nèi)容，傳達(dá)幵街信息項(xiàng)目現(xiàn)場布置小品、彩旗、橫幅大型廣告牌等商業(yè)元素，增加商業(yè)氛 圍2、針對性推廣要點(diǎn)針對外地客戶：外地客戶對臨安，對筑境風(fēng)情商業(yè)街的項(xiàng)目并不了解，因此針

37、對此類客戶，對臨安整體情況和筑境風(fēng)情商業(yè)街概況的介紹必不可少。訴求要點(diǎn)：臨安的地理位置臨安的經(jīng)濟(jì)狀況臨安特產(chǎn)、文化臨安的商業(yè)狀況臨安的發(fā)展前景臨安的城市規(guī)劃臨安城北的發(fā)展?fàn)顩r臨安城北商圈的形成筑境商業(yè)街的概況筑境商業(yè)街在城北商圈中的地位錢王故里 生態(tài)名城 數(shù)字臨安 商業(yè)先機(jī)臨安城北城市副中心新商圈、新中心、新財(cái)富萬方體量商業(yè)，城北商圈引擎針對餐飲類客戶：餐飲講究集聚效應(yīng)，消費(fèi)人流，交通保障，針對這一客群，需要訴求 明確：筑境風(fēng)情商業(yè)街整體商業(yè)輻射力臨安餐飲的郊區(qū)化時(shí)代固定消費(fèi)人流支撐暢通的交通系統(tǒng)保障邀你共同留住北城餐飲消費(fèi)的財(cái)富呼應(yīng)臨安餐飲的郊區(qū)化時(shí)代針對大學(xué)商街客戶：林學(xué)院的發(fā)展和筑境商業(yè)

38、街大學(xué)商街的學(xué)院優(yōu)勢的唯一性是吸引商家 的重要因素：臨安城市規(guī)劃北學(xué)區(qū)的規(guī)劃林學(xué)院概況及發(fā)展?fàn)顩r 林學(xué)院在臨安市的地位 筑境商業(yè)街大學(xué)商街接軌林學(xué)院的措施打造臨安唯一大學(xué)商街 啟動臨安大學(xué)商鋪時(shí)代七、招商存在的問題及建議本項(xiàng)目就招商不明確的情況和存在的問題 （一）項(xiàng)目配套存在的問題1、由于項(xiàng)目未來的商家（內(nèi)街餐飲）多存在進(jìn)行一些明火操作，故此部 分商鋪應(yīng)充分考慮消防和環(huán)保問題；2、由于商家多屬于消費(fèi)者較多的消費(fèi)場所，加之一些烹飪要求，應(yīng)很好 地考慮通風(fēng)和消防設(shè)施；3、在整個(gè)建筑及項(xiàng)目步行街區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮足夠的廣告位；4、關(guān)于車輛停放問題；現(xiàn)缺乏專門的地面停車場。5、項(xiàng)目用電線路在未來承受的負(fù)荷較大

39、，線路的設(shè)置應(yīng)考慮到商家使用 的要求，不但要有照明電，而且要有工作電； 7、項(xiàng)目應(yīng)配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設(shè)備， 以保障停電時(shí)商家的經(jīng)營正常進(jìn) 行。8、商業(yè)街離主城區(qū)和林學(xué)院生活區(qū)較遠(yuǎn)，需要開設(shè)專線班車。 （二）項(xiàng)目布局應(yīng)注意的問題1、由于現(xiàn)有的單位標(biāo)準(zhǔn)鋪面的分隔較小， 完全不能適應(yīng)較大型經(jīng)營商家的 要求，屆時(shí)必須根據(jù)商家的要求調(diào)整。2、公共部位裝修到位。3、二樓欄桿建議調(diào)整為玻璃鐵欄桿，擴(kuò)大景觀視線，增加2 樓商業(yè)價(jià)值。4、整體商業(yè)街缺乏商業(yè)氛圍，應(yīng)加強(qiáng)主要入口處的商業(yè)氛圍營造。三）、招商應(yīng)具備的條件的要求通過對各經(jīng)營商家的接觸，我們認(rèn)為要有效的開展招商不能匆忙行 事，必須進(jìn)行充分準(zhǔn)備，具有完

40、善的招商資料，有全面的招商應(yīng)對策略后 才能啟動項(xiàng)目招商工作。在自身氛圍營造上一方面要強(qiáng)調(diào)未來的商業(yè)氛圍，取得相關(guān)證明資 料，另一方面一定要營造現(xiàn)場的人氣， 以便商家進(jìn)行考察時(shí)樹立經(jīng)營信心 （四）、對于項(xiàng)目招商條件完善的相關(guān)建議 1、一定要解決現(xiàn)場停車的問題 , 開辟出步行街的附屬停車空間； 2、一定要的水、電、氣、消防等相關(guān)配套上有針對性地進(jìn)行配置，以滿 足項(xiàng)目的經(jīng)營要求；3、要詳細(xì)做好項(xiàng)目的經(jīng)營管理規(guī)劃和經(jīng)營運(yùn)作規(guī)劃，以保障經(jīng)營者的長 期經(jīng)營；4、在商鋪的適當(dāng)位置也應(yīng)考慮一些排污管道甚至預(yù)留衛(wèi)生間區(qū)域；5、項(xiàng)目經(jīng)營區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶的實(shí)際要求進(jìn)行靈 活的劃分；6、在主要入口

41、設(shè)置小品，增加商業(yè)街入口的商業(yè)氛圍，吸引人流，7、開設(shè)專線班車，方便主城區(qū)及林學(xué)院客戶前來消費(fèi)。8、在招商中應(yīng)重點(diǎn)針對具有連鎖性質(zhì)或特許經(jīng)營性質(zhì)的商家展開重點(diǎn)突 破。通過以上工作，建立起本項(xiàng)目系統(tǒng)的招商體系，展開有效的招商運(yùn)作。八、招商費(fèi)用預(yù)算招商的費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用預(yù)算截止項(xiàng)目幵街，其中部分費(fèi)用與銷售是連通的）招商費(fèi)用表（2005年11月1日-2006年6月8日）項(xiàng)目分項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算（元）備注1招商手nri- 冊印刷（5000冊*3元/冊）15,000可能增加量2其他基本資料文本包括招商說明、招商商鋪平面圖及 面積、招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細(xì)分、 銷售價(jià)格表、租賃合同范本合作經(jīng) 營合冋范本、物管文本、裝修

42、要求、 商業(yè)管理文本交通、環(huán)保、工商、 稅務(wù)等方面的優(yōu)惠政策、經(jīng)營商戶 經(jīng)營手續(xù)辦理簡化文本、招商負(fù)責(zé) 人及相關(guān)人員的激勵制度文本10,0003其他宣傳資料DM（ 3萬*元）6,000海報(bào)、PPT等10,0003招商推介活動招商說明會或招商發(fā)布會30,000品牌商家簽約儀式10,000客戶局部溝通活動5,0004商業(yè)氛圍包裝各未入住店面包裝（初步匡定 40家*500元）20,000旗幟條幅包裝、宣傳戶外包裝等10,0005人員工資招商團(tuán)隊(duì)工資（總經(jīng)理20萬、主管2位16萬，招商人員5名25萬）610,000招商客戶間接推薦獎金50,0006媒體報(bào)紙（當(dāng)?shù)貓?bào)紙、杭州報(bào)紙和異地報(bào)紙,主要計(jì)算杭州報(bào)紙和異地報(bào)紙,整版3次4