集成電路公司建筑工程培訓方案（參考）

1、CMC·泓域/建筑工程培訓方案集成電路公司建筑工程培訓方案xxx有限責任公司目錄第一章 公司概況4一、 公司基本信息4二、 公司主要財務數據4第二章 施工階段工程計價6一、 合同價款調整6二、 合同價款結算12第三章 建筑與房地產市場運行機制19一、 建筑市場運行機制19二、 房地產市場運行機制22第四章 建設工程勘察設計招標投標39一、 工程勘察設計開標和評標39二、 工程勘察設計投標42第五章 招標投標法律法規(guī)45一、 招標投標法45第六章 國際工程常用合同文本52一、 FIDIC施工合同條件52二、 英國NEC和美國AIA合同文本60第七章 建設工程施工合同管理66一、 工程施

2、工合同履行管理66第八章 建設工程監(jiān)理制度及法律地位81一、 工程監(jiān)理的法律地位和責任81第九章 BIM技術特征及應用價值89一、 BIM技術發(fā)展趨勢89二、 BIM技術應用價值價值92第十章 裝配式建筑技術體系95一、 鋼結構體系95二、 木結構體系102第十一章 綠色建筑評價109一、 國外綠色建筑評價體系109第一章 公司概況一、 公司基本信息1、公司名稱：xxx有限責任公司2、法定代表人：鄒xx3、注冊資本：1350萬元4、統(tǒng)一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關：xxx市場監(jiān)督管理局6、成立日期：2014-1-247、營業(yè)期限：2014-1-24至無固定期限8、注冊地

3、址：xx市xx區(qū)xx9、經營范圍：從事集成電路相關業(yè)務（企業(yè)依法自主選擇經營項目，開展經營活動；依法須經批準的項目，經相關部門批準后依批準的內容開展經營活動；不得從事本市產業(yè)政策禁止和限制類項目的經營活動。）二、 公司主要財務數據表格題目公司合并資產負債表主要數據項目2020年12月2019年12月2018年12月資產總額9236.707389.366927.53負債總額3150.992520.792363.24股東權益合計6085.714868.574564.28表格題目公司合并利潤表主要數據項目2020年度2019年度2018年度營業(yè)收入30404.8224323.8622803.61營業(yè)

4、利潤5200.844160.673900.63利潤總額4714.783771.823536.09凈利潤3536.092758.152545.98歸屬于母公司所有者的凈利潤3536.092758.152545.98第二章 施工階段工程計價一、 合同價款調整在合同履行期間，若發(fā)生法律和法規(guī)變化、工程變更、項目特征描述不符、工程量清單缺項、工程量偏差物價變化、不可抗力、提前竣工工程索賠等事項，承包雙方應當按照合同約定調整合同價款。經承包雙方確認的合同價款調整，作為追加（減）合同價款，應與工程進度款同期支付。如在工程結算期間發(fā)生合同價款調整，應在竣工結算款中支付。建設工程工程量清單計價規(guī)范（GB505

5、00-2013）中關于合同價款調整的規(guī)定如下。（一）法律和法規(guī)變化招標工程以投標截止日前28日，非招標工程以合同簽訂前28日為基準日；其后國家的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策發(fā)生變化引起工程造價增減變化的，承包雙方應當按照有關規(guī)定調整合同價款。（二）工程變更1、分部分項工程費的調整工程變更引起已標價工程量清單項目或其工程數量發(fā)生變化，應按照下列規(guī)定調整（1）已標價工程量清單中有適用于變更工程項目的，采用該項目的單價。但當工程變更導致該清單項目的工程數量發(fā)生變化超過15%時，應調整項目單價。（2）已標價工程量清單中沒有適用但有類似于變更工程項目的，可在合理范圍內參照類似項目的單價。（3）已標價工程量清單

6、中沒有適用也沒有類似于變更工程項目的，由承包人根據變更工程資料、計量規(guī)則和計價辦法、工程造價管理機構發(fā)布的信息價格和承包人報價浮動率提出變更工程項目的單價，并報發(fā)包人確認后調整。（4）已標價工程量清單中沒有適用也沒有類似于變更工程項目，且工程造價管理機構發(fā)布的信息價格，由承包人根據變更工程資料、計量規(guī)則、計價辦法和通過市場調查等取得有合法依據的市場價格提出變更工程項目的單價，并報發(fā)包人確認后調整。2、措施項目費的調整工程變更引起施工方案改變，并使措施項目發(fā)生變化，承包人提出調整措施項目費的，應事先將擬實施的方案提交發(fā)包人確認，并詳細說明與原方案措施項目相比的變化情況。擬實施的方案經承包雙方確認

7、后執(zhí)行。3、因非承包商原因刪減合同工作的補償如果發(fā)包人提出的工程變更，因為非承包人原因刪減了合同中的某項原定工作或工程，致使承包人發(fā)生的費用或（和）得到的收益不能被包括在其他已支付或應支付的項目中，也包含在任何替代的工作或工程中，則承包人有權提出并得到合理的補償。（三）項目特征描述不符合同履行期間如出現實際施工設計圖紙（含設計變更）與招標工程量清單任一項目的特征描述不符，且該變化引起該項目的工程造價增減變化的，應按照實際施工的項目特征重新確定相應工程量清單項目的綜合單價，計算調整的合同價款（四）工程量清單缺項合同履行期間如出現招標工程量清單項目缺項，承包雙方應調整合同價款。招標工程量清單中出現

8、缺項，造成新增工程量清單項目的，應按照工程變更有關規(guī)定確定單價，調整分部分項工程費。新增分部分項工程清單項目，引起措施項目發(fā)生變化的，也應計算調整措施費用。（五）工程量偏差合同履行期間如出現工程量偏差，承包雙方應調整合同價款。當工程量增加15%以上時，其增加部分的工程量綜合單價應予調低；當工程量減少15%以上時，減少后的剩余部分工程量綜合單價應予調高。（六）物價變化1、調整原則合同履行期間，因人工、材料、工程設備、機械臺班價格波動影響合同價款時，應根據合同計約定調整合同價款。承包人如要采購材料和工程設備，應在合同中約定主要材料、工程設備價格變化的范圍或幅度；當沒有約定，且材料、工程設備單價變化

9、超過5%時，超過部分的價格應按照價格指數調整法或造價信息差額調整法計算調整材料、工程設備費。2、調整方法（1）價格指數調整法。因人工、材料和工程設備、施工機械臺班等價格波動影響合同價格時，應按下式計算差額并調整合同價款。以上價格調整公式中的各可調因子、定值和變值權重，以及基本價格指數及其來源，應在投標函附錄價格指數和權重表中約定。價格指數應首先采用工程造價管理機構提供的價格指數；缺乏上述價格指數時，可用工程造價管理機構提供的價格代替。（2）造價信息差額調整法。施工期內，因人工、材料和工程設備、施工機械臺班價格波動影響合同價格時，人工、機械使用費要按照國家或省級建設行政管理部門、行業(yè)建設管理部門

10、或其授權的工程造價管理機構發(fā)布的人工成本信息、機械臺班單價或機械使用費系數進行調整。需要進行價格調整的材料，其單價和采購數應由發(fā)包人復核，發(fā)包人確認需調整的材料單價及數量，將其作為調整合同價款差額的依據。（七）不可抗力如因不可抗力事件導致的人員傷亡、財產損失及其費用的增加，承包雙方應按下列原則分別承擔并調整合同價款和工期。（1）合同工程本身的損害、因工程損害導致第三方人員傷亡和財產損失以及運至施工場地用于施工的材料和待安裝的設備的損害，應由發(fā)包人承擔。（2）發(fā)包人、承包人人員傷亡應由其所在單位負責，并應承擔相應費用。（3）承包人的施工機械設備損壞及停工損失，應由承包人承擔。（4）停工期間，承包

11、人應發(fā)包人要求留在施工場地產生必要的管理人員及保衛(wèi)人員的費用應由發(fā)包人承擔。（5）工程所需清理、修復費用，應由發(fā)包人承擔。不可抗力解除后復工的，若不能按期竣工，應合理延長工期。如發(fā)包人要求趕工，則趕工費用應由發(fā)包人承擔。（八）提前竣工（趕工補償）招標人應依據相關工程的工期定額合理計算工期，壓縮工期的天數不得超過定額工期的20%，超過定額工期應在招標文件中明示增加趕工補償費用。發(fā)包人要求合同工程提前竣工的，應征得承包人同意后與承包人商定采取加快工程進度的措施，并應修訂合同工程進度計劃。發(fā)包人應承擔承包人由此增加的提前竣工（趕工補償）費用。承包雙方應在合同中約定提前竣工每日歷天應補償額度，此項費用

12、應作為增加合同價款列入竣工結算文件中，應與結算款一并支付。（九）工程索賠施工過程中承包人索賠時，當承包人的費用索賠與工期索賠要求相關聯(lián)，發(fā)包人在作出費用索賠的批準決定時，應結合工程延期，綜合作出費用賠償和工程延期的決定。索賠費用的組成要素可涉及人工費、材料費、施工機具使用費、施工現場管理費、總部管理費、利息和利潤等。索賠費用的計算方法分為分項法、總費用法和修正總費用法三種。（1）分項法。分項法是指按每個索賠事件所引起的費用損失項目分別計算索賠金額的一種方法。在實踐中，絕大多數工程索賠均采用該方法。（2）總費用法。當發(fā)生多次索賠事件后，重新計算出該工程的實際總費用，再從這個實際總費用中減去投標報

13、價總費用，計算出索賠金額，這樣的索賠金額計算方法叫作總費用法。采用這種方法計算索賠金額，往往包含許多不合理因素。因此，只有當多個索賠事件混雜在一起，難以準確地進行分項記錄和資料收集，不易計算出具體費用損失時，才會采用總費用法計算索賠金額。（3）修正總費用法。這種方法是對總費用法的改進，即在總費用計算的基礎上，去掉一些不合理因素，使之趨于合理。修正方法是：將計算索賠款時段和工作項目限定于受影響的部分，并對投標報價費用重新進行核算。二、 合同價款結算建設工程合同價款結算是指承包雙方根據合同約定，對合同工程在實施中、終止時、已完工后進行的合同價款計算、調整和確認過程，主要包括期中結算和竣工結算兩種。

14、（一）期中結算期中結算又稱中間結算，包括月度、季度、年度結算和形象進度結算。期中結算過程包括工程預付款、工程計量和進度款支付三部分內容。1、工程預付款工程預付款是指發(fā)包人按照合同約定，在開工前預先支付給承包人用于購買合同工程施工所需的材料、工程設備，以及組織施工機械和人員進場等的款項。（1）預付款支付比例。建設工程工程量清單計價規(guī)范（CB50500-2013）規(guī)定，包工包料工程的預付款支付比例不得低于簽約合同價（扣除暫列金額）的10%，不宜高于簽約合同價（扣除暫列金額）的30%。預付款的總金額、分期撥付次數、每次付款金額、付款時間等，應根據工程規(guī)模、工期長短等具體情況。（2）預付款的扣回。在施

15、工過程中，應按照合同條款中約定的時間、數額和比例，將已支付的預付款以抵充各期工程進度款的方式陸續(xù)扣回，直到扣回的金額達到合同約定的預付款金額為止。通常約定，承包人完成合同價款的比例在20%30%時，開始從進度款中按一定比例扣還工程預付款。（3）安全文明施工費的支付。發(fā)包人應在工程開工后的28日內預付不低于當年施工進度計劃的安全文明施工費總額的60%，其余部分應按照提前安排的原則進行分解，并應與進度款同期支付。如發(fā)包人沒有按時支付安全文明施工費，承包人可催告發(fā)包人支付；如發(fā)包人在付款期滿后的7日內仍未支付，若發(fā)生安全事故，發(fā)包人應承擔相應責任。2、工程計量工程計量是指承包雙方根據合同約定，對承包

16、人完成合同工程的數量進行的計算和確認。正確進行工程計量是工程價款支付的前提。在工程計量中，工程量必須按照相關工程現行國家計量規(guī)范規(guī)定的工程量計算規(guī)則計算。工程計量可選擇按月或按工程形象進度分段計量，具體計量周期應在合同中約定。因承包人原因造成的超出合同工程范圍施工或返工的工程量，發(fā)包人不予計量。工程計量包括單價合同計量和總價合同計量。（1）單價合同計量。由于招標工程量清單所列的工程量是一個預計工程量，承包雙方結算的工程量應以承包人按照現行國家計量規(guī)范計算的實際完成應予計量的工程量確定。施工中進行工程計量，當發(fā)現招標工程量清單中出現缺項、工程量偏差，或因工程變更引起工程量增減時，應按承包人在履行

17、合同義務中完成的工程量計算。（2）總價合同計量。采用工程量清單方式招標形成的總價合同，其工程量的計量參照單價合同的工程量計量規(guī)定。采用經審定批準的施工圖紙及其預算方式發(fā)包形成的總價合同，除按照工程變更規(guī)定引起的工程量增減外，總價合同各項目的工程量應作為承包人用于結算的最終工程量。總價合同約定的項目計量應以合同工程經審定批準的施工圖紙為依據，承包雙方應在合同中約定工程計量的形象目標或時間節(jié)點進行計量。3、進度款支付承包雙方應按照合同約定的時間、程序和方法，根據工程計量結果，辦理期中價款結算，支付進度款。進度款支付周期應與合同約定的工程計量周期一致。本期應結算的進度款可分為已完工程結算價款和價款調

18、整兩大部分。（1）已完工程結算價款。1）單價項目。已標價工程量清單中的單價項目，承包人應按工程計量確認的工程量與綜合單價計算；綜合單價發(fā)生調整的，以承包雙方確認調整的綜合單價計算進度款2）總價項目。已標價工程量清單中的總價項目，承包人應按合同中約定的進度款支付分解，分別列入進度款支付申請中的安全文明施工費和本周期應支付的總價項目的金額中。（2）價款調整。發(fā)包人提供的材料金額，應按照發(fā)包人簽約提供的單價和數量從進度款支付中扣除，列入本周期應扣減的金額中。承包人現場簽證和得到發(fā)包人確認的索賠金額應列入本周期應增加的金額中。（二）竣工結算工程完工后，承包雙方必須按照約定的合同價款、合同價款調整內容及

19、索賠事項，在合同約定的時間內辦理工程竣工結算。1、竣工結算原則（1）分部分項工程和措施項目中的單價項目應依據承包雙方確認的工程量與已標價工程量清單的綜合單價計算；發(fā)生調整的，應以承包雙方確認調整的綜合單價計算。（2）措施項目中的總價項目應依據已標價工程量清單的項目和金額計算；發(fā)生調整的，應以承包雙方確認調整的金額計算；其中的安全文明施工費應按照國家或省級、行業(yè)建設主管部門的規(guī)定計算。（3）其他項目應符合以下要求。1）計日工應按發(fā)包人實際簽證確認的數量和合同約定的相應單價計算。2）暫估價中的材料為招標采購的，按中標價調整綜合單價；暫估價中的材料為非招標采購的，按承包雙方最終確認的單價調整綜合單價

20、。暫估價中的專業(yè)工程為招標采購的，其金額按中標價計算；暫估價中的專業(yè)工程為非招標采購的，其金額按承包雙方與分包人最終確認的金額計算。3）總承包服務費應依據已標價工程量清單金額進行計算；若承包雙方依據合同約定對總承包服務費進行了調整，應按調整后的金額計算。4）在辦理竣工結算時，索賠事件產生的費用應在其他項目中反映。索賠費用應依據承包雙方確認的索賠事項和金額計算。5）辦理竣工結算時，現場簽證發(fā)生的費用應在其他項目中反映?，F場簽證金額應依據承包雙方簽證資料確認的金額計算。6）暫列金額應減去合同價款調整（包括索賠、現場簽證）金額計算，若有余額，則余額歸發(fā)包人；若出現差額，則應由發(fā)包人補足并反映在相應的

21、工程合同價款中。7）辦理竣工結算時，規(guī)費和稅金應按照國家或省級、行業(yè)主管部門相應的計取標準計算。規(guī)費中的工程排污費應按工程所在地環(huán)境保護部門規(guī)定的標準繳納后按實列入。此外，承包雙方在合同工程實施過程中已經確認的工程計量結果和合同價款，在竣工結算辦理中應直接計入結算。2、質量保證金預留原則發(fā)包人應按照合同約定的質量保證金比例從結算款中預留出質量保證金。承包人未按照合同約定履行屬于自身責任的工程缺陷修復義務的，發(fā)包人有權從質量保證金中扣除用于缺陷修復的各項支出。經查驗，工程缺陷屬于發(fā)包人原因造成的；應由發(fā)包人承擔查驗和缺陷修復的費用。在合同約定的缺陷責任期終止后的14日內，發(fā)包人應將剩余的質量保證

22、金返還給承包人。第三章 建筑與房地產市場運行機制一、 建筑市場運行機制建筑市場是以建筑產品作為交易對象的市場，是建筑產品交換關系的總和。由于建筑市場有其獨特的供求關系和運行特點，所以建筑產品的定價也具有其獨特性。（一）建筑市場供求1、建筑市場需求建筑市場需求者是業(yè)主，在工程建設實踐中常被稱為建設單位。業(yè)主必須為預訂的建筑產品的生產提供資金，擁有建設用地使用權，獲得在此建設用地上建造預訂建筑產品的許可業(yè)主主要有以下三種類型。（1）政府。政府作為業(yè)主是從建設項目決策和建設資金的來源角度而不是從市場監(jiān)管者角度來理解。政府投資興建的建筑產品大多是以社會效益為主的公共建筑，或是對國有資源（如江河治理、圍

23、海造地等）開發(fā)和利用的建筑。（2）企事業(yè)單位。企事業(yè)單位作為業(yè)主在大多數情況下是出于擴大再生產或簡單再生產的需要。從建設投資角度，我國國民經濟統(tǒng)計中，將企事業(yè)單位劃分為房地產開發(fā)企業(yè)和房地產開發(fā)企業(yè)之外的企事業(yè)單位兩類。（3）個人。個人作為業(yè)主多數情況是出于個人消費需要，少數情況是出于資金保值的考慮。個人投資興建的建筑產品主要是住宅建筑市場需求來自各類業(yè)主的固定資產投資，建筑業(yè)總產值占同期全社會固定資產投資的比重一直在30%以上，見，由此可見，社會固定資產投資也是建筑市場需求的主要因素。建筑市場需求與社會固定資產投資在總體上呈現正相關關系。2、建筑市場供給建筑市場供給者是建筑產品的生產者，即提

24、供建筑產品某一部分、某一階段或全過程的生產，主要包括工程勘察、工程設計和工程施工等單位。由于建筑產品的生產是預訂式生產，即先訂貨后生產，因此，建筑產品的供給實質上代表建筑生產能力。這種能力由建筑生產各環(huán)節(jié)（勘察、設計、施工）生產者的生產能力及其相互之間的組合能力共同決定。（二）建筑市場運行特點（1）建筑產品是需求者向供給者進行預先訂貨式交易的產物。建筑產品具備的固定性和多樣性特點，決定了不同產品需求不同且與土地相連，不可能由生產者批量生產后通過市場交易來實現，因此，建筑市場運行中無中間銷售商，而是由需求者向供給者進行預先訂貨，然后供給者組織生產。（2）建筑產品交易持續(xù)時間長。建筑產品生產周期長

25、、價值巨大，需要中間交易結算，直至工程缺陷責任期屆滿才完成交易，建筑產品整個生產過程實質上也是其交易過程。（3）建筑市場存在顯著的地區(qū)性。建筑產品的固定性決定交易過程相關要素，如交易規(guī)則、交易價格、合同條款、競爭態(tài)勢等都有較強的地區(qū)性。（4）建筑市場競爭較為激烈。由于建筑產品供給者，尤其是建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)技術和資本構成較低，而建筑產品需求又是由一個個單一項目形成的，因此，建筑市場呈現出比較明顯的買方市場特點，賣方競爭激烈。（5）競爭方式以投標競爭為主。建筑產品價值高，交易達成主要采用招標、投標方式，前期交易時間長、交易成本較高（6）供求不均衡普遍存在。建筑市場需求來源于工程建設投資，而

26、投資受經濟周期波動和政策性影響大，建筑供給能力則相對保持穩(wěn)定，因此，建筑市場供求不均衡狀態(tài)普遍存在。（7）建筑產品交易計價方式獨特。這是由建筑產品交易期長、產品多樣性決定的。（8）建筑市場風險大。從建筑產品供給者角度來看，風險表現在：定價風險和生產風險。從建筑產品需求者角度來看，風險表現在：價格與質量的矛盾、價格與交貨時間的矛盾和預付款風險。（三）建筑產品計價特點1、單件計價建筑產品的多樣性決定了每項工程都必須單獨計算造價。每項工程都有特定的目的和用途，有不同的結構、造型和裝飾，產生不同的規(guī)模和體積，所在地區(qū)條件、自然環(huán)境、風俗習慣有差異，施工時采用不同的工藝設備、建筑材料和工藝方案，這些都會

27、影響建設工程計價。因此每項工程只能單獨設計、單獨施工、單獨計價。2、多次計價建設工程生產過程是一個周期長、規(guī)模大、造價高、耗費多的投資活動。為適應工程造價管理要求，需要按照勘察設計、招標投標、施工安裝程序進行多次計價，即從設計概算、施工圖預算到簽約合同價，再到工程結算價進行多次計價。二、 房地產市場運行機制在房地產市場中，市場主體有房地產需求者、房地產供給者、房地產中介，市場客體為土地使用權、房屋所有權、房屋使用權。房地產市場是在相關法律、法規(guī)和監(jiān)督管理體系下運行的。（一）房地產市場供求1、房地產市場需求（1）房地產市場需求構成。房地產市場需求是指在特定時期內、一定價格水平上，愿意購買且能夠購

28、買的房地產商品量。房地產市場需求包括以下三類。1）生產性需求。物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的房地產商品需求，其需求主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者，如企業(yè)廠房、商店商鋪、辦公用房、服務行業(yè)用房及其他生產經營性用房等產生的需求。這類需求與社會生產經營活動直接相關，是房地產作為生產要素存在而形成的需求。2）消費性需求。由人們的居住需要而形成的房地產需求，主要是居住房地產需求，其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類，居住消費需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產需求。政府購買市場銷售的房地產作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房

29、房源時，也構成房地產市場的消費性需求。3）投資性需求。人們購置房地產不是為了直接用于生產經營和消費，而是將房地產作為一種價值形式儲存，在合適的時候轉售或出租，以達到保值增值的目的。投資性需求是由房地產的保值增值屬性引起的，本質上屬于獲利性投資行為，房屋轉售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產需求的存在對房地產市場有雙面作用。積極的一面是可以調節(jié)房地產市場供求關系，房地產市場供過于求時，可以增加房地產需求；房地產市場供不應求時，可以增加房地產市場供給。消極的一面是可能會增加房地產市場需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，引起房地產價格大起大落。因此，對投資性房地產需

30、求應加以適度控制。國際上通行的適度量化標準是，投資性購房量控制在房地產交易總量的20%以下。（2）房地產市場需求影響因素。1）國民經濟發(fā)展水平。國民經濟發(fā)展水平對房地產市場需求的影響主要包括兩大方面：一是投資規(guī)模，反映生產者對廠房、辦公樓等的需求水平；二是國民收入水平，反映國民對住宅、娛樂設施、科教文衛(wèi)等房地產的需求。國民經濟發(fā)展水平與房地產需求呈一種正相關關系。2）房地產資本收益。從生產者角度分析，房地產資本收益水平的提高會導致資本流向房地產業(yè)；從消費者或投資者角度分析，房地產資本收益水平的提高會導致投資目的和消費目的的需求水平和比例發(fā)生變動。一般來講，收益水平提高會增加投資需求比重。但房地

31、產資本收益提高通常意味著價格上漲，而價格上漲會引起需求下降，因此，房地產資本收益對房地產市場需求的影響是復雜的。3）利率水平。利率對生產性房地產需求的影響是：生產性房地產需求可以看作為一種投資，收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小，對投資有抑制作用。利率對消費性房地產需求的影響是：房地產消費作為一種必要的消費品，且在消費結構中占很大比重，利率對其影響可能微不足道。利率對投資性房地產需求的影響是：實際利率的提高會降低房地產需求水平，反之會提高房地產需求水平。4）通貨膨脹。從長期來看，房地產商品有保值功能，在存在通貨膨脹的情況下，房地產需求水平也會出現增長。5）消費者收入水平和結構。消費者收

32、入水平對房地產市場需求的直接影響表現為對消費性房地產的需求，兩者基本上呈正相關關系；間接影響表現為收入水平的提高，會導致對消費需求的增加，消費需求的增加導致生產規(guī)模的擴大，進而導致對生產性房地產需求的增加。6）房地產商品價格、其他商品價格及消費結構。房地產商品價格上升，需求下降；在其他條件不變的情況下，其他商品價格上升會引起房地產市場需求下降，但由于消費結構中房地產消費占有絕對地位，其他商品價格對其的影響不明顯。7）消費者對未來的預期。消費者對未來的預期很多，但對當前房地產市場需求而言，影響主要來自兩個方面：一是未來房價走勢，在“買漲不買跌”的心理作用下，若預期未來房地產價格上升，則會增加當前

33、房地產市場需求；二是對未來經濟形勢和家庭收入的預期，若預期末來經濟形勢和家庭收入向好的方向發(fā)展，則會增強當前消費信心，增加當前房地產市場需求。2、房地產市場供給（1）房地產市場供給構成。房地產市場供給是指房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定時間內，在一定價格水平下，對某種房地產所愿意且能夠提供出售的數量。房地產市場供給分為增量房市場供給和存量房市場供給。1）增量房市場供給。增量房是指由房地產開發(fā)企業(yè)新開發(fā)建設完成的房地產，可以增加社會房地產總量（非房地產開發(fā)企業(yè)建設的房地產不納入市場范疇考察）形成房地產市場供給。就某一時間段考察，新建房地產市場銷售包括現房銷售和預售。房地產開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積約占

34、全國房屋竣工面積的30%。2）存量房市場供給。存量房是相對于增量房而言的，存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房可以進入市場增加市場供給量，但不會增加社會房地產總量，存量房市場也被稱為二手房市場。隨著房地產業(yè)發(fā)展和社會房地產總量增加，二手房市場交易比重呈現出逐步上升趨勢。（2）房地產市場供給影響因素。1）土地供應量。土地（指開發(fā)建設用地）是房地產開發(fā)建設的資源，與一般供求規(guī)律樣，開發(fā)建設可供利用的資源是制約房地產供給的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的調整和限制，土地供應量是直接影響房地產市場供給量的首要因素。也正因為如此，我國歷年來都將土地供應作為調控房地產市場

35、的重要手段。2）房地產市場價格。房地產市場價格是影響房地產市場供給的一個重要因素。房地產市場供給與其他商品供給一樣，房地產市場價格越高，房地產市場供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發(fā)建設周期長這兩個主要因素的制約，房地產市場供給價格彈性比較小。3）房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)成本通過影響生產供給的利潤，從而影響房地產市場供給。當其他條件不變時，開發(fā)成本上升，利潤下降，供給量減少。4）房地產開發(fā)建設技術水平。房地產開發(fā)建設技術水平對房地產供給的影響通過兩個途徑傳導：一是開發(fā)技術水平提高，能夠提供新型優(yōu)質的房地產，刺激需求，從而推動供給增加；二是開發(fā)建設水平提高，能夠縮短開發(fā)建設周期，降低開發(fā)建

36、設資金成本并增加當前房地產市場供給量。5）政府政策。房地產開發(fā)建設投資大、占用和消耗社會資源多，通常被政府作為調控投資的一個手段；同時作為占用社會資源大且需求廣泛的商品，政府對房地產市場調控的措施也較多。因此，政策變動通常會對房地產市場供給產生較大影響。6）房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。由于房地產開發(fā)建設周期長，從投資開始到建成交付使用過程中可變因素多、風險大。在房地產投資，尤其是房地產開發(fā)企業(yè)新開項目時，對未來預期是占比很重的一個因素。未來預期良好，會增加一定時期內的供給量。（二）房地產市場運行特點（1）區(qū)域性市場。房地產屬于不動產，因而地域性很強，與周圍環(huán)境關系極為緊密，因而房地產市

37、場屬區(qū)域性市場。周圍環(huán)境因素包括風俗習慣、氣候條件、地質狀況、交通設施、市容與環(huán)境、商業(yè)設施、災害情況、污水處理、通信、給水排水、電力設備、學校、醫(yī)院、公共設施、休閑娛樂設施等眾多物質設施和自然條件，還包括社會治安、政治穩(wěn)定、經濟繁榮、人口狀況等社會經濟因素。特定房地產項目與周邊環(huán)境是一種相互影響的關系。因此，房地產市場價格和供求關系表現出明顯的區(qū)域性特征。（2）周期性波動。房地產供求與經濟發(fā)展密切相關，隨著經濟周期性波動，房地產業(yè)發(fā)展和房地產市場也表現出周期性波動，但兩者不完全同步，房地產市場周期性波動滯后于經濟周期性波動。具體而言，房地產市場需求能夠較快地反映經濟發(fā)展狀況，滯后性不明顯；但

38、由于房地產開發(fā)建設周期長，房地產市場供給滯后性相對明顯。其原因是房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展是經濟復蘇后固定資產投資增加的結果，而在經濟衰退時在建的房地產開發(fā)項目不能馬上減少。（3）不完全競爭性。由于房地產供給市場進入的資格要求、資金能力限制、信息不對稱比較突出，因此，房地產市場是一個不完全競爭市場。這種不完全競爭市場在不同的市場層級表現不同。房地產一級市場（土地出讓市場）可以認為是賣方壟斷市場，買方之間競爭；房地產二級市場屬于有限競爭市場；房地產三級市場相對一級、二級市場而言，是競爭性更強的市場。（4）層次性。房地產市場的區(qū)域性決定了不同房地產市場的層次性，如常說的一線城市房地產市場、二線城市房地產

39、市場等。層次性還表現在同一區(qū)域內房地產供給市場與需求存在檔次、標準等差異，如高檔住宅市場、普通住宅市場等。（5）多重性。房地產市場需求有生產性需求、消費性需求、投資性需求，因而房地產市場所交易的產品既是生產資料，又是消費資料，還是投資品，因此，從交易客體用途分析，房地產市場具有多重性。（6）多樣性。首先是交易對象的多樣性，包括土地使用權、房屋所有權、房屋使用權等；其次是交易方式的多樣性，包括出讓、轉讓、出租、抵押等多種交易方式。（7）價格確定的復雜性。房地產市場交易價格是多種因素綜合作用的結果，價格確定復雜，需要房地產評估、咨詢等專業(yè)機構運用專業(yè)知識才能合理確定。（8）風險性。所有市場都有風險

40、，但房地產市場風險較大。房地產市場的風險來自：政策性風險，是指因政府的產業(yè)政策、經濟政策及某些干預措施而導致的不確定性，這種風險對供給方和需求方都產生影響。在預售情況下按期交房的風險，這種風險在供給和需求雙方均存在財務風險，包括生產供應商財務狀況惡化、資金鏈斷裂的風險，買方由于各種情況變化引起的支付能力風險。結構性供求不均衡的風險，如住宅市場、商業(yè)地產市場結構性供求不均衡帶來的風險，這種風險主要存在于供給方。開發(fā)建設周期長引起的內外風險，包括不可抗力風險等。（三）房地產價格影響因素房地產價格是各種因素綜合作用的結果，除市場供求及競爭狀況外，影響房地產價格的因素主要有以下四個方面。1、房地產自身

41、因素和周邊環(huán)境因素自身因素主要是指房地產自身狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀，建筑物的外觀、朝向、內部格局、設備配置狀況、施工質量等。這些因素首先對房地產開發(fā)成本產生影響，而成本是確定價格的基準，是價格的下限。環(huán)境因素主要是指項目所在地的交通、教育、醫(yī)療、民風民俗、社會治安等狀況及氣候條件、地質地貌、水文、環(huán)境污染等情況。這些因素影響消費者對房地產效用的評價，從而影響房地產價格。環(huán)境因素是由房地產項目的區(qū)域決定的，因此可以說，房地產價格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關系調整、城市規(guī)劃與建設、社會保障等方面的法規(guī)、

42、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會穩(wěn)定、外交和軍事等。由于房地產的不可移動性及變現性差，行政與政治因素是消費者評估房地產價格的重要指標，因而其對房地產價格影響很大。與環(huán)境因素中的經濟和社會因素不同，行政與政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，而經濟和社會因素的影響作用則是漸變式的。3、區(qū)域社會因素影響房地產價格的區(qū)域社會因素包括區(qū)域人口、家庭狀況、心理、城市發(fā)展、城市化程度、社會治安、文化等因素。其中，區(qū)域人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業(yè)結構、收入水平結構等）家庭狀況因素是指家庭數量、家庭構成狀況等，文化因素主要是指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。區(qū)域

43、社會因素對房地產價格的影響作用，除供求關系影響外，更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市，沿海城市與內地城市之間房地產價格的巨大差異，不是簡單的供求關系差異或者房地產造價差異造成的，在很大程度上是心理因素的影響。4、區(qū)域經濟因素影響房地產價格的區(qū)域經濟因素主要是地區(qū)或城市的經濟發(fā)展水平、經濟增長狀況、產業(yè)結構、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況等。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理，就業(yè)率、收入水平和投資水平就越高，財政收入越多金融形勢就越好，房地產市場需求也就越大，房地產價格總體水平也相

44、應越高。針對房地產市場運行的特點，房地產開發(fā)企業(yè)應從提高科學決策水平、增強預見性、加強營銷管理、重視新產品開發(fā)和應用、增強開發(fā)建設管理能力、加強風險管理等方面入手，開展市場經營活動。企業(yè)和個人等微觀主體在市場運行中的行為具有盲目性、自發(fā)性和局限性，從而會導致市場供求不均衡狀況突出、引起市場波動，為避免這種不均衡和市場波動造成的負面影響，一方面需要強化政府的宏觀調控和對市場活動的監(jiān)管，另一方面則需要加強市場誠信體系建設。（四）宏觀調控和市場監(jiān)管1、宏觀調控政府宏觀調控大致包括以下七個方面。（1）制定法律、法規(guī)。（2）制定規(guī)范與標準（國外大多由行業(yè)協(xié)會或專業(yè)組織編制）（3）對建筑市場承包商、專業(yè)人

45、員的資質資格進行管理。（4）安全和質量管理（國外主要通過專業(yè)人員或機構進行監(jiān)督檢查）（5）利用行業(yè)資料進行分析統(tǒng)計。（6）公共工程管理。（7）國際合作和國際市場開拓。2、市場監(jiān)管在政府干預市場的內容中，除制定有關市場運行法律、法規(guī)、規(guī)范、標準，利用行業(yè)運行資料進行行業(yè)分析，推進國際合作和國際市場開拓等外，政府對于工程建設市場監(jiān)管的主要內容和手段有以下六個方面。（1）市場準入管理。采用“負面清單”管理方式，但要進一步縮減市場準入負面清單，推動“非禁即入”普遍落實。（2）工程項目審批管理。推行工程建設項目審批制度改革，在現有審批制的基礎上，減少審批內容，優(yōu)化審批方式和流程，合理劃分審批階段，推行告

46、知承諾制，縮短審批流程的時間。（3）政府投資項目（公共工程）管理。強化政府投資項目（公共工程）管理，包括：建立政府投資范圍定期評估調整機制，不斷優(yōu)化政府投資的方向和結構；投資應當遵循科學決策、規(guī)范管理、注重績效、公開透明原則；加強對政府投資資金的預算約束，政府及其有關部門不得違法違規(guī)舉借債務籌措政府投資資金；加強政府投資項目前期工作，保證前期工作的深度達到規(guī)定要求；通過投資項目在線審批監(jiān)管平臺，使用在線平臺生成的項目代碼辦理政府投資項目審批手續(xù)（涉及國家秘密的除外）；投資主管部門或者其他有關部門應當在中介服務機構評估公眾參與、專家評議、風險評估的基礎上作出是否批準的決定；政府投資項目的建設投資

47、原則上不得超過經核定的投資概算；采取在線監(jiān)測、現場核查等方式，加強對政府投資項目實施情況的監(jiān)督檢查；項目單位應當通過在線平臺如實報送政府投資項目開工建設、建設進度、竣工等基本信息。（4）企業(yè)資質和專業(yè)人員資格管理。隨著放管服深入推進，有關企業(yè)資質和專業(yè)人員資格管理方式不斷深化改革，取消不必要的資質資格，減少考核指標，簡化證明材料，推行網上審批和告知承諾制。（5）“雙隨機、一公開”監(jiān)管。對項目建設事中和事后有關監(jiān)管事項，實行“雙隨機、一公開”方式，即隨機抽取檢查對象，隨機選派執(zhí)法檢查人員，向社會公開檢查結果。（6）實行聯(lián)合驗收。制定施工圖設計文件聯(lián)合審查和聯(lián)合竣工驗收管理辦法。將消防、人防、技防

48、等技術審查并入施工圖設計文件審查，相關部門不再進行技術審查。實行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標準，統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”（五）誠信體系建設1、工程建設領域誠信體系建設工程建設領域誠信體系建設的主要內容可概括為以下六個方面（1）工程建設市場信用法規(guī)制度建設。（2）建筑市場各方主體和從業(yè)人員信用標準制定。（3）推進工程建設領域項目信息公開，設立項目信息和信用信息公開共享專欄或網站，集中公開工程建設項目信息和信用信息，或者推動建設全國性綜合檢索平臺，實現工程建設項目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合

49、檢索。（4）開展工程質量誠信建設。完善工程建設市場準入、退出制度，加大對發(fā)生重大工程質量、安全責任事故或有其他重大失信行為的企業(yè)及負有責任的從業(yè)人員的懲戒力度。（5）建立企業(yè)和從業(yè)人員信用評價結果與資質審批、執(zhí)業(yè)資格注冊、資質資格取消等審批審核事項的關聯(lián)管理機制（6）建立科學、有效的建設領域從業(yè)人員信用評價機制和失信責任追溯制度，將肢解發(fā)包、轉包、違法分包、拖欠工程款和農民工工資等行為列入失信責任追究范圍2、個人誠信建設個人誠信建設的主要內容可概括為以下五個方面。（1）加強個人誠信教育：大力弘揚信用文化；廣泛開展信用宣傳；積極推介誠信典型；廣泛開展信用教育培訓。（2）推進個人信用記錄建設：推進

50、完善個人實名登記制度；建立重點領域個人信用記錄。（3）建立個人信息安全、隱私保護與信用修復機制：保護個人信息安全、加強隱私保護。（4）規(guī)范推進個人信用信息共享使用：積極開展個人公共信用信息服務。（5）完善個人守信激勵和失信懲戒機制：為優(yōu)良信用個人提供更多服務便利；對重點領域嚴重失信個人實施聯(lián)合懲戒；推動形成市場性、社會性約束和懲戒機制。第四章 建設工程勘察設計招標投標一、 工程勘察設計開標和評標（一）開標1、開標時間和地點招標人在規(guī)定的投標截止時間（開標時間）和投標人須知前附表規(guī)定的地點公開開標，并邀請所有投標人的法定代表人或其委托代理人準時參加。通過電子招標投標交易平臺開標的，所有投標人的法

51、定代表人或其委托代理人應當準時參加。2、開標程序開標按下列程序進行。（1）宣布開標紀律。（2）公布在投標截止時間前遞交投標文件的投標人名稱。（3）宣布開標人、唱標人、記錄人、監(jiān)標人等有關人員姓名。4）檢查投標文件的密封情況，按照投標人須知前附表規(guī)定的開標順序當眾開標，公布招標項目名稱、投標人保證金的遞交情況、投標報價、勘察/設計服務期限及其他內容，并記錄在案。對于采用電子招標投標方式的，投標人通過電子招標投標交易平臺對已遞交的投標文件進行解密，并公布上述內容。（4）投標人代表、招標人代表、監(jiān)標人、記錄人等有關人員在開標記錄上簽字確認。采用電子招標投標方式的，上述有關人員需要使用本人的電子印章在

52、開標記錄上簽字確認。（5）開標結束。（二）評標1、評標方法評標委員會按照“評標辦法”規(guī)定的方法、評審因素、標準和程序對投標文件進行評審。“評標辦法”沒有規(guī)定的方法、評審因素和標準，不作為評標依據。工程勘察設計通常采用線合評估法進行評標。評標委員會對滿足招標文件實質性要求的投標文件，按照規(guī)定的評分標準進行打分，并按得分由高到低的順序推薦中標候選人，或根據招標人授權直接確定中標人但投標報價低于其成本的除外。綜合評分相等時，以投標報價較低者優(yōu)先；投標報價也相等時，以勘察綱要或設計方案得分高者優(yōu)先；如果勘察綱要或設計方案得分也相等，則按照評標辦法前附表的規(guī)定確定中標候選人順序。2、評標程序（1）初步評

53、審。評標委員會可以要求投標人提交“投標人須知”規(guī)定的有關證明和證件的原件，以便核驗。依據評標辦法前附表規(guī)定的評審標準對投標文件進行初步評審，包括形式評審、資格評審和響應性評審。有一項不符合評審標準的，評標委員會應當否決其投標。投標人有以下情形之一的，評標委員會應當否決其投標投標文件沒有對招標文件的實質性要求和條件作出響應，或者對招標文件的偏差超出招標文件規(guī)定的偏差范圍或最高項數。有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為。投標報價有計算錯誤及其他錯誤的，評標委員會按以下原則要求投標人對投標報價進行修正，并要求投標人書面澄清確認。投標人拒不澄清確認的，評標委員會應當否決其投標。投標文件中的大寫金額與小

54、寫金額不一致的，以大寫金額為準?？們r金額與單價金額不一致的，以單價金額為準，但單價金額小數點有明顯錯誤的除外。（2）詳細評審。評標委員會按照規(guī)定的量化評分因素和分值進行打分。量化評分因素包括資信業(yè)績、勘察綱要或設計方案、投標報價及其他因素。針對投標文件每一量化評分因素打分后，通過匯總計算即可得到相應投標人的綜合評估得分。3、評標結果除投標人須知前附表授權直接確定中標人外，評標委員會按照得分由高到低的順序推薦中標候選人，并標明排序。評標委員會完成評標后，應向招標人提交書面評標報告和中標候選人名單。二、 工程勘察設計投標（一）工程勘察設計投標文件的內容工程勘察設計投標文件包括投標函及投標函附錄。法

55、定代表人身份證明（適用于無委托代理人的情況）或授權委托書（適用于有委托代理人的情況）；聯(lián)合體協(xié)議書（如有）。投標保證金?？辈?設計費用清單。資格審查資料；勘察綱要/設計方案；8投標人須知前附表規(guī)定的其他資料。投標人在評標過程中作出的符合法律、法規(guī)和招標文件規(guī)定的澄清確認，構成投標文件的組成部分。（二）投標文件的編制投標文件應當對招標文件有關勘察/設計服務期限、投標有效期、發(fā)包人要求、招標范圍等實質性內容作出響應。投標文件應按標準勘察招標文件（2017年版）或標準設計招標文件（2017年版）中規(guī)定的“投標文件格式”進行編寫，如有必要，可以增加附頁，作為投標文件的組成部分。其中，投標函附錄在滿足招

56、標文件實質性要求的基礎上，可以提出比招標文件要求更有利于招標人的承諾。（三）投標文件的密封和遞交1、投標文件密封投標文件應密封包裝，并在封套的封口處加蓋投標人單位章或由投標人的法定代表人或其授權的代理人簽字。采用電子招標投標的，投標人應當按照招標文件和電子招標投標交易平臺的要求加密投標文件。未按要求密封的投標文件，招標人將予以拒收。2、投標文件遞交投標人應在投標人須知前附表規(guī)定的地點和截止時間前遞交投標文件。采用電子招標投標方式的，投標人通過下載招標文件的電子招標投標交易平臺遞交電子投標文件。除投標人須知前附表另有規(guī)定外，所遞交的投標文件不予退還。招標人收到投標文件后，向投標人出具簽收憑證。采

57、用電子招標投標方式的，投標人完成電子投標文件上傳后，電子招標投標交易平臺即時向投標人發(fā)出遞交回執(zhí)通知。遞交時間以回執(zhí)通知載明的傳輸完成時間為準。逾期送達或上傳的投標文件，招標人或電子招標投標交易平臺將予以拒收。（四）投標文件的修改和撤回在投標人須知前附表規(guī)定的投標截止時間前，投標人可以修改或撤回已遞交的投標文件，但應以書面形式通知招標人。投標人修改或撤回已遞交投標文件的書面通知應按照要求簽字或蓋章。招標人收到書面通知后，向投標人出具簽收憑證。采用電子招標投標方式的，投標人修改或撤回已遞交投標文件的通知，應按照要求加蓋電子印章。電子招標投標交易平臺收到通知后，即時向投標人發(fā)出確認回執(zhí)通知。投標人撤回投標文件的，招標人自收到投標人書面撤回通知之日起5日內退還已收取的投標保證金。修改的投標文件應按照規(guī)定進行編制、密封、標記和遞交，并標明“修改”字樣。修改的內容為投標文件的組成部分。第五章 招標投標法律法規(guī)一、 招標投標法招標投標法規(guī)定，任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)