常州綠城玉蘭廣場商業(yè)定位報告

1、常州綠城公司/2012年3月【綠城玉蘭廣場】社區(qū)商業(yè)定位報告 Community Commerce Position Report of Magnolia Square綠城城市大型社區(qū)系列作品目 錄1、社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢2、社區(qū)商業(yè)類型及特點3、國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析第一部分：社區(qū)商業(yè)概述2、杭州城西社區(qū)商業(yè)調(diào)研4、社區(qū)商業(yè)實證研究結論第二部分：社區(qū)商業(yè)實證研究及結論1、深圳代表性社區(qū)商業(yè)調(diào)研第三部分：綠城 玉蘭廣場商業(yè)定位2、項目周邊商業(yè)配套分析3、項目商業(yè)定位1、項目概況4、項目商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃3、常州武進社區(qū)商業(yè)調(diào)研第一部分：社區(qū)商業(yè)概述magnolia squaren

2、社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢n 社區(qū)商業(yè)類型及特點社區(qū)商業(yè)類型及特點n 國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析n 社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范第一部分：社區(qū)商業(yè)概述magnolia squaren 社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢n 社區(qū)商業(yè)類型及特點n 國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析n 社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范1、社區(qū)商業(yè)的概念p 社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。p 因住而商，立足全面滿足社區(qū)居民的基本生活消費需求，社區(qū)商業(yè)

3、是城市商業(yè)的基礎，它的服務人口一般在5萬人以內(nèi)，服務半徑在3公里之內(nèi)。2、社區(qū)商業(yè)的起源p 社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。p 國外社區(qū)商業(yè)從原始的、自發(fā)的零散商業(yè)逐漸向集中、專業(yè)、現(xiàn)代的社區(qū)商業(yè)轉型，其根本動力是消費水平的不斷提高。p 由于國民經(jīng)濟的大幅增長、交通網(wǎng)絡的進一步便利、消費者消費心理和生活方式的轉變（郊區(qū)生活）以及相應的大批住宅的產(chǎn)生，使得在西方發(fā)達國家，購物中心成了一種重要的社區(qū)商業(yè)組成部分。p 在社區(qū)商業(yè)的開發(fā)動機和資金參與方面，國外社

4、區(qū)商業(yè)的開發(fā)一開始就有政府參與指導，并有較為專業(yè)的從事商業(yè)運營的零售企業(yè)以及大的金融機構參與融資，且商業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營多能分開進行，因此社區(qū)商業(yè)開發(fā)的風險較小。3、國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況p 我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。商業(yè)形式缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，國內(nèi)出現(xiàn)了一批“購物中心”、“生活廣場” 等社區(qū)商業(yè)項目。p 總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。4、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況4、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況p 一線城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展正處于居住郊區(qū)化和購物中心郊區(qū)化的進程中，在這個階段中

5、交通設施和具備多種功能的購物中心的發(fā)展成為主要需解決的問題；p 二線城市社區(qū)商業(yè)處于居住郊區(qū)化進程的后期，在這個階段中交通設施和多個超市賣場社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展成為主要需解決的問題；p 三線城市社區(qū)商業(yè)處于居住郊區(qū)化進程的前期，部分仍依賴原城市商業(yè)，在這個階段中郊區(qū)大盤的社區(qū)商業(yè)配套服務成為主要需解決的問題。5、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢p 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)正朝統(tǒng)一規(guī)劃、科學選址、集中布置的方向發(fā)展，獨立的社區(qū)商業(yè)物業(yè)日益受到開發(fā)商重視；p 社區(qū)商業(yè)的建設必將得到政府政策的指導與扶持。各地政府管理部門目前正在積極制定社區(qū)商業(yè)建設統(tǒng)一標準；p 以人為本，服務居民的社區(qū)商業(yè)，在商業(yè)服務形式上會有所創(chuàng)新，如結合現(xiàn)

6、代電子商務技術，網(wǎng)上交易，網(wǎng)上信息服務等；p 在業(yè)態(tài)配置方面，將更加注重超市、便利店、餐飲店、娛樂等業(yè)態(tài)的綜合配置效益，在滿足居民日常生活消費的同時，又能滿足社區(qū)居民多樣化、個性化的消費需求；p 在物業(yè)管理方式上，開發(fā)商將更多地采取只租不售和先租后售等能夠控制業(yè)態(tài)，有利于物業(yè)長遠的商業(yè)價值提升的管理方式。第一部分：社區(qū)商業(yè)概述magnolia squaren 社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢n 社區(qū)商業(yè)類型及特點社區(qū)商業(yè)類型及特點n 國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析n 社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范1、社區(qū)商業(yè)類型按照商住比指標分類p 外向型：社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間。商業(yè)體量較大，依靠本

7、社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 p 中間型：商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間 。這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。 p 內(nèi)向型：商業(yè)面積與住宅面積的2以下。此類社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。1、社區(qū)商業(yè)類型按照社區(qū)規(guī)模分類類型人口規(guī)模人均商業(yè)面積可設定的商業(yè)層次商業(yè)交通時間商業(yè)功能滿足

8、小型社區(qū)300-700戶0.6平米/人以下便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行10分鐘服務為主，便利性商品和服務，便捷性餐飲中型社區(qū)2000-5000戶0.6-0.8平米/人便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心（交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)）步行10分鐘內(nèi)日常性服務與商品并重，便捷性餐飲并可結合部分中式正餐，可考慮建設社區(qū)商業(yè)中心大型社區(qū)1-1.5萬戶0.8-1.2平米/人便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)（鄰里購物中心或社區(qū)購物中心），交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)步行15分鐘內(nèi)可考慮建設全方位服務和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設置，

9、并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補充，餐飲全業(yè)態(tài)引進。2、社區(qū)商業(yè)特點第一部分：社區(qū)商業(yè)概述magnolia squaren 社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢n 社區(qū)商業(yè)類型及特點n 國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析n 社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范1、社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范1）基本特征：p 社區(qū)商業(yè)設施完備、業(yè)態(tài)齊全，網(wǎng)點布局相對集中，充分體現(xiàn)消費的便利性；社區(qū)有品牌店或連鎖店，大型社區(qū)有社區(qū)商業(yè)中心；住宅和商業(yè)相對分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民；商業(yè)設施的外觀與社區(qū)整體風格相協(xié)調(diào)。2）功能性要求：p 新建社區(qū)的社區(qū)商業(yè)應能滿足居民餐飲、購物、維修、美容美發(fā)等多種與居民生

10、活密切相關的服務的需求。p 新建社區(qū)應能滿足居民的高級需求。商務部辦公廳關于開展全國社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)評審工作的通知（商改字200555號） 社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范(新建社區(qū))3）示范性要求：p 新建社區(qū)宜具備的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)有餐飲店、超市、便利店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、再生資源回收站、家庭服務站、書店、音像店。大型新建社區(qū)應建有社區(qū)商業(yè)中心。鼓勵新建社區(qū)根據(jù)社區(qū)商業(yè)發(fā)展水平設立浴池、旅館、寵物服務站、專業(yè)店、專賣店等其它社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。p 新建社區(qū)宜有能滿足居民購物、餐飲及多種服務的需求的社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心宜有功能較完善的商業(yè)服務業(yè)網(wǎng)點15個以上，商業(yè)業(yè)態(tài)在10種以上，

11、網(wǎng)點主要有超市、便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店、維修店、家庭服務、書店、音像店等。p 社區(qū)商業(yè)中心的輻射半徑宜在2000米左右，與居住區(qū)的距離宜在100米以上。社區(qū)商業(yè)中心宜建于交通便利處，有存放車輛的場所。社區(qū)商業(yè)中心宜與其他服務機構相配套，如銀行、郵局、醫(yī)院等。項目比重 %餐飲服務22購物功能38再生資源回收服務10美發(fā)美容服務8維修服務8洗衣服務6家庭服務4照相沖印服務4總分1004）社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（新建社區(qū)）各項目比重分配第一部分：社區(qū)商業(yè)概述magnolia squaren 社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢n 社區(qū)商業(yè)類型及特點n 國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)

12、個案分析n 社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范1）祈福新村項目概況 祈福新村因大環(huán)境、大配套和大交通的國際文化性社區(qū)而享有“中國第一村”的美譽。占地7500畝，自1991年動工以來，已投資近400億元，開發(fā)6000畝，建成、售出住宅超過4萬套，常駐人口達10萬人，是一個不折不扣的“衛(wèi)星城”。 1、華南板塊標桿項目祈福新村祈福新村基本信息住宅類別： 普通住宅建筑類別： 高層洋房，小高層洋房，獨棟別墅所在區(qū)域： 番禺 祈福新區(qū)樓盤地址： 番禺鐘村鎮(zhèn)市廣路容 積 率：0.80綠 化 率：75%建筑年代： 1999樓層狀況： 約40000戶占地面積： 5002500平方米建筑面積： 4002000平方米物

13、業(yè) 費：2.70元/平方米月車位信息： 暫無物業(yè)公司： 祈福物業(yè)管理有限公司開 發(fā) 商：廣州市番禺祈福新村房地產(chǎn)有限公司http:/ 實行商住分開，巴士站、商業(yè)街、大型超市、新鮮肉菜市場設在小區(qū)出口處，既利于業(yè)主就近消費又保障了住宅區(qū)環(huán)境的安全與安靜；p 為方便業(yè)主間的交流，采用園林式組團布局，每組團配有一個娛樂休閑設施豐富的會所，并以親水親自然的綠化景觀、超寬樓距保障業(yè)主的居住隱私；p 建設多個大廣場和下沉式廣場，開放一些康體、沙池、滑梯等公共設施。3）祈福新村總體規(guī)劃別 墅 區(qū)別 墅 區(qū)別 墅 區(qū)洋 房 區(qū)洋 房 區(qū)洋 房 區(qū)洋 房 區(qū)洋 房 區(qū)洋 房 區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)半山洋房洋 房 區(qū)電梯

14、樓電梯樓電梯樓電梯樓祈福英語實驗學校幼兒園幼兒園別墅區(qū)會所學校農(nóng)莊祈福食街酒店會所商業(yè)街交通中心醫(yī)院文化俱樂部4）祈福新村的產(chǎn)品定位及產(chǎn)品形態(tài) 項目總體以多層洋房為主，輔以別墅和高層，隨著時間的發(fā)展，戶型面積逐漸擴大。首期開發(fā)為中低密度、高性價比郊區(qū)大盤，“香港村”的客戶定位吸引大量港澳投資者、度假客戶前來入住。隨著項目知名度的提高，項目適時推出高端獨棟別墅，提升項目檔次，提高經(jīng)濟收益，吸引大量外籍和廣州本地高端人士入住。5）祈福新村社區(qū)商業(yè)特色：擁有集中式、大面積綜合功能的商業(yè)街區(qū)祈福新村社區(qū)商業(yè)開發(fā)概況5）祈福新村社區(qū)商業(yè)特色：擁有集中式、大面積綜合功能的商業(yè)街區(qū)時間開發(fā)配套物業(yè)狀況入住人

15、口1993-1995年食街、首期會所和商鋪食街：臨建、規(guī)模較小的首期會所5000-10000人1995-1999年食街（改造）和商業(yè)街（雛形）商業(yè)街：臨建（約60-70檔）10000-50000人2000年至今商業(yè)街改造、二期會所、酒店、西餐廳商業(yè)街：擴建、翻新100000人以上祈福新村社區(qū)商業(yè)開發(fā)概況商業(yè)街位置祈福新村正門左側占地面積30000平方米總客流量平均每天3萬人次，節(jié)假日5萬到8萬人次總店鋪數(shù)量約200間核心商圈購物、娛樂、飲食和多功能商業(yè)街商圈形象定位社區(qū)配套商業(yè)中心主要業(yè)態(tài)便利店、專業(yè)店、專賣店和超級市場主要業(yè)種餐飲、發(fā)廊、沖印、玩具、家居精品、五金、美容、電信、音響、家電、服

16、飾、洗衣、郵政、鞋帽、燈飾、布藝、旅游、花卉、電腦、銀行、書籍和肉菜市場主力店肉菜市場，面積3000平方米；超級市場，面積5000平方米（其中食品類40%，日雜類30%，服飾類20%，家電及其他10%）消費人群祈福及周邊地區(qū)居民祈福新村社區(qū)商業(yè)街概況6）功能業(yè)態(tài)定位購物餐飲文化、娛樂7）經(jīng)營策略商業(yè)街食街餐飲超市租金：20-40元/平方米/月專業(yè)店租金：60-100元/平方米/月店鋪承租搶手，有3-6位侯租者競租產(chǎn)品單價約在80元/件，單店（營業(yè)面積20平方米）的月營業(yè)額在5000-6000元/月租金：20-40元/平方米/月，或按營業(yè)額的25%提成，每天約翻臺兩次顧客單價約100-200元/

17、桌滿座率：平時中午70%，晚上50%節(jié)假日中午100%，晚上90%1）星河灣項目概況2、華南地區(qū)最頂級的配套廣州星河灣 星河灣位于廣州市華南板塊華南快速干線出口處，緊鄰地鐵3號線，是華南板塊乃至廣州市離城不離市的優(yōu)越位置。項目內(nèi)部業(yè)主消費能力強，項目周邊人流量大，且多為從商或工作的中青年人士，消費欲望較強烈。1）星河灣項目概況建筑面積總戶數(shù)容納人數(shù)住宅均價車位120萬平方米7250戶約2.2萬人5500元/平方米機動車位：3000個；非機動車位：8008個星河灣檔案2、華南地區(qū)最頂級的配套廣州星河灣 廣州星河灣總占地約80萬平方米，建筑面積達120萬平方米，分六期開發(fā)。從一期到六期，選材到設計

18、都追求極致品質(zhì)，堅持“舍得、用心、創(chuàng)新”的企業(yè)理念，不斷刷新了許多地產(chǎn)界的行業(yè)標準，成為了業(yè)界長期追隨的典范。2）社區(qū)商業(yè)配套概況 社區(qū)商業(yè)中心概況 星河灣社區(qū)商業(yè)中心位于星河灣三期組團內(nèi)，占地約2萬平方米，總建筑面積 為6萬平方米，包括一座22層五星級飯店，一個大型會所和一個大型購物中心。 夏威夷風情商業(yè)街概況指標建筑面積長寬建筑形態(tài)數(shù)值1700平方米約100米約25米單層為主，部分雙層數(shù)量工程狀況22間已投入運營星河灣的社區(qū)商業(yè)配套主要由社區(qū)商業(yè)中心和獨立夏威夷風情商業(yè)街組成。業(yè)態(tài)類型數(shù)量面積（平方米）經(jīng)營范圍超市（主力店）1家福特瑪350（一層280，二層70）一樓主營三鮮食品類二樓有部

19、分日常用品24小時便利店1家100日用品、一般食品金融1家中國銀行；1家地產(chǎn)中介20040品牌專賣店1家雅芳專賣；5家隨身用品店；1家茶行40化妝品、女士包類，服裝家政服務1家送水站； 1家照相館；1家藥店40餐飲1家西餐廳200文化4家工藝制品；1家書店；1家布藝店40偏高檔工藝品花店其他1家推出星河灣1日游的服務機構40推出星河灣一日游，出租花園洋房住宿；價格200元/套/天 夏威夷風情商業(yè)街業(yè)態(tài)配置表3）星河灣商業(yè)模式借鑒借助住宅推動提升社區(qū)商業(yè)價值選址定位 夏威夷風情商業(yè)街選址于小區(qū)人流最為集中入口 社區(qū)商業(yè)中心位于三期中心地段 夏威夷風情商業(yè)街內(nèi)需自用型 星河灣商業(yè)中心外向型 商業(yè)街

20、獨立規(guī)劃于小區(qū)入口旁規(guī)劃第二部分：社區(qū)商業(yè)實證研究及結論magnolia squaren 杭州城西社區(qū)商業(yè)調(diào)研杭州城西社區(qū)商業(yè)調(diào)研n 社區(qū)商業(yè)實證研究結論社區(qū)商業(yè)實證研究結論n 深圳代表性社區(qū)商業(yè)調(diào)研深圳代表性社區(qū)商業(yè)調(diào)研n 常州武進代表性社區(qū)商業(yè)調(diào)研常州武進代表性社區(qū)商業(yè)調(diào)研1、社區(qū)商業(yè)調(diào)研綜述 研究目的： 通過選取一些典型案例的調(diào)研分析，結合項目公司已有資源，加以整合、提煉，從社區(qū) 商業(yè)規(guī)劃設計到后期的經(jīng)營管理作一些較為透徹的剖析，形成對社區(qū)商業(yè)實際操作有借 鑒意義的成果。 基礎資料來源：典型案例實地調(diào)研；商家訪談；項目公司已有理論資料。1、社區(qū)商業(yè)調(diào)研綜述著手研究之前，我們搜索了國內(nèi)關于

21、社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)有研究成果，總體來看，社區(qū)商業(yè)在我國尚處于發(fā)展初期階段，缺乏一套系統(tǒng)的且有實踐指導意義的社區(qū)商業(yè)研究理論成果。針對這種情況，我們采取典型案例研究的方式，選取了上海、深圳、蘇州、杭州、常州等城市具有典型代表意義的社區(qū)商業(yè)，主要采取實地調(diào)研的方式，結合公司已有資料，并適當?shù)亟梃b了前人研究成果。通過對客觀存在的典型案例進行剖析，結合經(jīng)驗判斷，針對社區(qū)商業(yè)的整體運營進行了規(guī)律性總結分析，對于社區(qū)商業(yè)的實際操作具有一定的借鑒意義。 已有研究成果及本課題研究方式：1、社區(qū)商業(yè)調(diào)研綜述 典型案例：深圳地區(qū)陽光棕櫚園、桃源居、萬科四季花城杭州地區(qū) 城西商業(yè)（文一路文三路，紫金港路豐潭路）常州地區(qū)武

22、進區(qū)代表性商業(yè)（武宜路常武路，人民路廣電路）2、深圳考察項目商業(yè)業(yè)態(tài)分析序號業(yè)種陽光棕櫚園（戶/ 比例 ）桃源居（戶/ 比例 ）萬科四季花城（戶/ 比例 ）1餐飲、小吃14/15.9%26/18.3%8/15.4%2中介、家政4/4.5%14/10%7/13.4%3服裝、鞋包8/9%18/12.6%5/9.6%4銀行、電信3/3.4%10/7%1/1.9%5教育、培訓5/5.6%9/6.3%5/9.6%6醫(yī)藥、針疚8/9%14/10%5/9.6%7美容、美發(fā)11/12.5%12/8.5%8/15.4%8建材、五金4/4.5%3/2.1%1/1.9%9水果、蔬菜3/3.4%6/4.2%1/1.9

23、%10超市、便利店5/5.6%8/5.6%1/1.9%11其他23/26.1%32/21.1%10/19.2%12小計88/100%142/100%52/100%陽光棕櫚園地處南山區(qū)前海灣畔，南臨桂廟路，北接學府路，計劃分三期開發(fā)，占地面積約18.5萬平方米，以地中海式城邦生活場景為主題，以“都市文化+都市閑情”為內(nèi)容，演繹地中海式風情生活社區(qū)。 p陽光棕櫚園概況 陽光棕櫚園項目特點1）囊括了適合于社區(qū)商業(yè)的絕大多數(shù)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括藥店、干洗、咖啡蛋糕、書店音像、數(shù)碼沖印攝影、美容美發(fā)美體、超市、水果專賣、煙酒茶、培訓中心等。2）綜合性集中了高文化層次、高素質(zhì)人才綜合性社區(qū)集中了較多的高文

24、化層次、高素質(zhì)人才，因此，消費層次不一、消費結構多元化，相應地也需要各種各樣的社區(qū)商業(yè)。p 陽光棕櫚園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)1）一期商鋪主力面積在60-90平方米，小區(qū)主入口處設有一條內(nèi)街，商業(yè)以社區(qū)服務為主。2）二期商業(yè)是小區(qū)商業(yè)價值最高的部分，其輻射范圍不但包括小區(qū)內(nèi)居民，也包括沿線眾多高品質(zhì)社區(qū)居民，商業(yè)仍以社區(qū)服務為主。3）三期商業(yè)是在較為偏僻的地方，其業(yè)態(tài)僅為中型的餐飲和汽車養(yǎng)護維修兩種。桃源居位于深圳寶安西郊，由深圳航空城（東部）實業(yè)有限公司開發(fā)，總建筑面積180萬，是深圳最大的地產(chǎn)項目。項目依山傍海，建筑密度僅26.2%，規(guī)劃居住人口5萬人。因住宅規(guī)劃引入陶淵明桃花源記中所描述的悠然、快樂

25、的生活理念，故名桃源居。 在桃源居180萬的總體中配建有一個學校、“兩大廣場“、”三大公園“、”四個功能分區(qū)“、”五大會所“，其中15萬的商業(yè)配套。p 桃源居項目概況 1）社區(qū)商業(yè)構筑社區(qū)服務平臺 桃源居社區(qū)商業(yè)的一個重要特點是把社區(qū)服務作為自己的平臺，在社區(qū)服務的項目中，社區(qū)商業(yè)的項目可見一斑。在公益性與福利性項目中包括社區(qū)圖書館、音像室、區(qū)內(nèi)交通車、棋牌室、理發(fā)店、縫紉店、修鞋、修單車、飲用水配送、家政服務、居家養(yǎng)老等服務項目。p 桃源居社區(qū)商業(yè)特點2）社區(qū)商業(yè)暢通社區(qū)居民參與社區(qū)自治的渠道 開發(fā)商以優(yōu)厚的價格鼓勵和幫助業(yè)主二次置業(yè)，社區(qū)內(nèi)的商鋪用房首先滿足“桃源家人”的需求，并直接幫助業(yè)

26、主經(jīng)營房屋的買賣與出租，實現(xiàn)桃源居社區(qū)無失業(yè)人員和“零就業(yè)家庭”的突破。特別值得推廣和借鑒的是它實現(xiàn)了社區(qū)居民的福利與救助不僅靠政府，關鍵是居民的自救。這是社區(qū)居民參與社區(qū)建設的的重要動力，也是我國社區(qū)居民自治的推動力。 3）社區(qū)商業(yè)打造社區(qū)福利的經(jīng)濟保障體系桃源居社區(qū)商業(yè)布局的出發(fā)點和歸宿點在于經(jīng)營社區(qū)，把社區(qū)的福利、服務等以創(chuàng)辦商業(yè)經(jīng)營的實體達全覆蓋的自我良性循環(huán)的目的。桃源居社區(qū)福利是為社區(qū)居民特別是為弱勢公民提供的一張安全網(wǎng)，包括了社區(qū)教育、體育、醫(yī)療、文化、安全、交通、就業(yè)、保險等等。桃源居設置的“老人作坊”和桃源“頤康旅游用品專營店”，它創(chuàng)造了社區(qū)老人產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，為支持社區(qū)老人事業(yè)的

27、發(fā)展。有關部門還專設老年發(fā)展基金、兒童中心和家教托護中心等，通過市場化營運創(chuàng)收，以此保證社區(qū)兒童泛會所及兒童空間教育的正常運行。位于深圳市龍崗坂田布龍公路與五和大道交匯處，占地面積 373900平方米，總建筑面積544000平萬米，規(guī)劃總居住戶數(shù)4700戶，綠化率為40，容積率1.45。采用低密度、低樓層、大綠洲的設計手法。建筑呈現(xiàn)歐式的田園坡屋頂與現(xiàn)代風格簡潔而明快。p 萬科四季花城項目概況 萬科四季花城的商業(yè)開發(fā)以300米長的休閑式步行街區(qū)作為突破，在定位中，考慮到開放式街區(qū)與住宅小區(qū)的融合，還設計了街區(qū)中心園林、建筑小品，具體包括對騎樓的設計、與社區(qū)廣場的銜接、街區(qū)的尺度等。p 萬科四季

28、花城商業(yè)特點p 萬科四季花城1、業(yè)態(tài)規(guī)劃需合理規(guī)劃四季花城商街時，萬科依據(jù)的是一種比較理想化和有格調(diào)的商街，以精品店和咖啡店為主，但等業(yè)主進駐以后，發(fā)現(xiàn)他們真正需要的是和居家生活相關的行業(yè)，于是整體業(yè)態(tài)根據(jù)實際情況不斷調(diào)整，經(jīng)過2-3輪業(yè)態(tài)的自發(fā)調(diào)整，萬科四季花城最終形成了以餐飲、小型超市、便利店等居家生活相關的穩(wěn)定組合。p 萬科四季花城商業(yè)啟示2、封閉管理影響商業(yè)的開放性最早的規(guī)劃設計中，考慮到商業(yè)街經(jīng)營者的利益，希望商業(yè)街開放式管理，成為整個片區(qū)的商業(yè)中心，但是由于種種原因，后期隨著小區(qū)的封閉式管理，商業(yè)街的開放也受到了一定程度上的影響。3、餐飲的重要性四季花城里沒有餐飲業(yè)，原來認為住宅中

29、的商業(yè)好像不太需要餐飲，后來證明，其實小區(qū)對餐飲的需求是非常旺盛的。3、杭州城西（文一路文三路）商業(yè)調(diào)研杭州城西商業(yè)主要調(diào)研了文一路、文二路、文三路（紫金港路豐潭路段）沿街商業(yè)情況，商業(yè)街東西長度約2.1公里，南北長度約1.2公里。紫金港路豐潭路文一路文二路文三路古墩路競舟路紫荊花路1.2KM2.1KMp 調(diào)研范圍調(diào)研區(qū)域內(nèi)分布了41個小區(qū)，總建筑面積約307萬平方米。p 區(qū)域住宅統(tǒng)計p 區(qū)域人口統(tǒng)計 調(diào)研區(qū)域內(nèi)41個小區(qū)總戶數(shù)約22948戶，約68844人。p 商業(yè)業(yè)態(tài)分析杭州城西（文一路-文三路）商業(yè)總體面積共212702平方米，其中一站式購物中心占比最高，為29%；其次是服裝與酒店、賓館

30、，分別占到了12%和11%；另外醫(yī)院、餐飲、電器賣場、美容美發(fā)、銀行、健康養(yǎng)生等也占一定的比重。p 商業(yè)人均配比調(diào)研區(qū)域內(nèi)商業(yè)總面積約212702平方米，戶均商業(yè)面積為9.27平方米/戶，人均商業(yè)面積為3.09平方米/人，商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積比為7%。由于文一路文三路均為城市干道，商業(yè)對外輻射性強，因而人均商業(yè)指標較高。本案人 民 路花園街武宜 路常武路定 安 路廣 電 路1.5公里1.6公里1.3公里p 武進主城區(qū)商業(yè)主要由三橫三縱主干道沿街商業(yè)及十個主題商業(yè)點組成。p 三橫三縱，“三橫”即人民路、定安路和廣電路；“三縱”即武宜路、花園街和常武路。p 十個主題商業(yè)點即歐尚、武進萬博廣場

31、、淹城美食城、茂業(yè)泰富城、新天地不夜城、新城上街、大潤發(fā)、富克斯生活廣場、樂購及武進購物中心。歐 尚淹 城 美食 城富克斯生活廣場樂 購武 進 購 物 中 心茂 業(yè) 泰 富 城新天地不夜城新城上街大潤發(fā)4、常州武進（武宜路常武路）商業(yè)概況武進萬博廣場4、常州武進（武宜路常武路）商業(yè)概況4、常州武進（武宜路常武路）商業(yè)業(yè)態(tài)分析 武進區(qū)（武宜路常武路）共有各類商業(yè)店面1009家，其中服裝占比最高，為23%；其次是餐飲和專賣店，分別占到了16%和10%；另外銀行、超市、醫(yī)院、賓館、休閑等也占有一定的比重。5、社區(qū)商業(yè)調(diào)研結論（1）大型社區(qū)商業(yè)人均面積在0.8-1.2平方米之間，越靠近城市，比值越小，

32、越靠近郊 區(qū)，比值越大。（2）規(guī)模適中原則：商業(yè)面積與住宅面積比通常不大于11%。 社區(qū)商業(yè)規(guī)模過大，滿足社區(qū)居民需求之后，必然還有空場，形成開發(fā)浪費，對整體商 業(yè)也會造成價值貶損；社區(qū)商業(yè)規(guī)模過小，居民需求無法完全滿足，需求外移，必然使 商業(yè)價值流失。（3）社區(qū)商業(yè)分布人性化原則：居民5分鐘到達便利店，步行10分鐘到達餐飲店， 騎車15分鐘到達鄰里中心。（4）業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)原則：一般情況下，商業(yè)價值越大的業(yè)態(tài)，利潤更高。但如果商業(yè)業(yè)態(tài)脫 離了社區(qū)居民的需求，其高端的商業(yè)價值就無法實現(xiàn)。此外，業(yè)態(tài)的布置要結合所在城 市的配套服務設施，做到差異化，互補化。（5）合理的租售比例：為了保證社區(qū)商業(yè)應有的合

33、理業(yè)態(tài)布局、社區(qū)商業(yè)與居民需求的 吻合，必然有部分要以開發(fā)商為主體進行招商，按規(guī)劃實施業(yè)態(tài)布局，以迎合居民消費 為目的。通常情況下，社區(qū)商業(yè)除了大賣場，商業(yè)租售比在70：30以上。（6）除了主力店、大型商業(yè)以外，其他社區(qū)商業(yè)通常以一層為主，二層為輔。（7）社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標超社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越

34、1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100500；西餐咖啡：200800 中式酒樓：

35、1,000-3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3層6,00015,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營樓層經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標指標主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標超社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1

36、、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100500；西餐咖啡：200800 中式酒樓：1,000-3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道/

37、主出入口-1-3層6,00015,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營樓層經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標指標p 規(guī)劃人流動線應簡單易達，增強商業(yè)的便利性；p 人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利于導入外部人流；p 人流焦點應設置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設置應考慮能否引導人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；p 人流動線設計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；p 人流動線規(guī)劃中，可結合具體情況設置具有銜接過渡的中庭等設施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部

38、分商鋪的商業(yè)價值。（8）人流動線規(guī)劃特點備注：人流焦點一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。第三部分：綠城 玉蘭廣場商業(yè)定位magnolia squaren 項目周邊商業(yè)配套分析項目周邊商業(yè)配套分析n 項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位n 項目概況項目概況n 項目商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃項目商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃1、項目概況占地面積：約41萬平方米；建筑面積：約140萬平方米；由61幢高層組成；地上總建筑面積：約112萬平方米；總戶數(shù)：約750

39、0戶。一期：總建筑面積：300186其中商鋪面積：6850二期：總建筑面積：301287其中酒店面積：25000其中商鋪面積：8450三期：總建筑面積：226720其中商鋪面積：2700四期：總建筑面積：272205其中商鋪面積：6500五期：總建筑面積：327148其中商鋪面積：5300本案花園街武宜 路常武路定 安 路廣 電 路1.6公里1.3公里歐 尚淹 城 美食 城富克斯生活廣場樂 購武 進 購 物 中 心茂 業(yè) 泰 富 城新天地不夜城新城上街大潤發(fā)2、項目周邊商業(yè)配套分布武進萬博廣場人 民 路1.5公里項目東側緊鄰的、對本案影響最大的商業(yè)配套武進萬博廣場，是新城斥資50億打造的武進規(guī)

40、模最大的商業(yè)中心，17萬平方米全室內(nèi)商業(yè)空間，整合了購物、美食、娛樂、休閑、親子、教育、超市、影院等眾多業(yè)態(tài)。目前已確定的商家有家樂福超市（17700平方米，2011年11月底開業(yè)）、嘉禾影院（6000平方米）、購物中心（3萬平方米）三大主力店的進駐以及肯德基、味千拉面、豆撈坊、城市英雄電玩、菲尚糖果KTV等品牌商家加盟。 p 武進萬博廣場 1）大型超市、百貨商場等分布較密集。項目3公里輻射圈內(nèi)，分別有家樂福、大潤發(fā) 、 樂購 、歐尚等大型超市；萬博購物中心、茂業(yè)百貨、?？怂股顝V場等購物中心； 2）商業(yè)布局規(guī)劃分散、人氣集中聚集困難。各大聚集人氣的商業(yè)點，呈三角形分布， 武進目前的城市規(guī)模和

41、人口數(shù)量，不足以支撐如此分散且龐大的商業(yè)； 3）缺乏高檔消費商業(yè)。項目3公里輻射圈內(nèi)，沒有一家江浙滬知名品牌餐飲、休閑運 動場所、高檔服飾專賣、名牌手表奢侈品專賣等等。 4）商業(yè)街區(qū)建筑陳舊、停車條件差，不具備形成特色街區(qū)條件。3、項目周邊商業(yè)配套分析4、本案商業(yè)定位根據(jù)前文對社區(qū)商業(yè)理論的研究，結合本案的實際情況，我們認為，本案的商業(yè)運營模式為：“次主力店+商業(yè)街”模式n符合城市邊緣化大型社區(qū)特點；n以酒店為中心，以3萬平米法式風情商業(yè)街為主要特色的運營模式；5、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則（1）人性化尺度原則（5分鐘到達便利店，步行10分鐘到達餐飲店，騎車15分鐘到達鄰 里中心）；（2）規(guī)模適中原則（不超過11%）；（