房地產(chǎn)合作開發(fā)合同協(xié)議書

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書（修改稿）訂立本協(xié)議當(dāng)事人：甲方： （以下簡(jiǎn)稱甲方）乙方：海南中鐵房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）第一章、總則1.1甲方已獲得了位于三亞市迎賓大道號(hào)土地使用權(quán)（詳見三亞市國(guó)土資源局頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證地號(hào)：）。1.2甲方經(jīng)上級(jí)主管公司門批準(zhǔn)：同意以上述地塊作為出資，乙方以 資金作為出資，合作開發(fā)【三亞國(guó)際新聞中心】房地產(chǎn)項(xiàng)目；同意授權(quán) 乙方成立項(xiàng)目公司以甲方的名義開發(fā) 【三亞國(guó)際新聞中心】 房地產(chǎn)項(xiàng)目； 同意將甲方持有的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押給乙方。1.3項(xiàng)目公司是本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱合作項(xiàng)目）的最高權(quán)力 機(jī)構(gòu)，由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開發(fā)、決策和管理。項(xiàng)目公司下設(shè)

2、各部 門具體負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目實(shí)施。1.4工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選 擇和確定、工程的營(yíng)造、工程款支付、通過媒體推介合作項(xiàng)目、工程的 驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等 事項(xiàng)由項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理。1.5本項(xiàng)目開發(fā)后雙方分得房屋的銷售由項(xiàng)目公司委托銷售代理公司 統(tǒng)一銷售。1.6合作項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶，費(fèi)用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一 撥付。1.7根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實(shí)際分得房屋的確權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献黜?xiàng)目銷 售所發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)。第二章、項(xiàng)目概況：2.1項(xiàng)目座落地點(diǎn)；2.2項(xiàng)目名稱“”；2.3項(xiàng)目用地四至： 見土地證；2.4項(xiàng)目用地面積m2 （約畝）；

3、2.5 項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)：現(xiàn)為劃撥待改為城鎮(zhèn)住宅混合用地用地；2.6 項(xiàng)目土地使用年限： 70 年；2.7 項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)指標(biāo)：容積率：3.5建筑密度：20%綠化率：45%總建筑面積： 100,000 m2 ， 以三亞市建設(shè)局頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證載明面積為準(zhǔn)；2.8 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：（以三亞市建設(shè)局頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證 載明面積為準(zhǔn)）2.9 項(xiàng)目現(xiàn)狀：土地已完成六通一平，具備開工條件。 第三章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工3.1 為便于合作項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同 設(shè)立“三亞 房地產(chǎn)投資有限公司 ”（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目公司） ，項(xiàng)目公司全 權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開發(fā)和管理，是合作項(xiàng)目的最

4、高權(quán)力機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目公司 下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、工程予決算部等 部門。3.2 項(xiàng)目公司法人代表由乙方委派人員出任，項(xiàng)目公司設(shè)總經(jīng)理 1 人 由乙方派任 ,副總經(jīng)理 2 人由雙方各派 1 人，其他各部門人員向社會(huì)公開 招聘。項(xiàng)目公司的職責(zé)： 全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項(xiàng)目的一切事宜。 項(xiàng)目公司的議事規(guī)則： 項(xiàng)目公司實(shí)行工作例會(huì)制度， 決定合作項(xiàng)目 所涉一切事宜。項(xiàng)目公司召開會(huì)議時(shí)，由專職人員負(fù)責(zé)記錄，參加會(huì)議 人員對(duì)會(huì)議記錄無異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì)議記錄由專職記錄人 員負(fù)責(zé)保管。專職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項(xiàng)目公司例會(huì) 由項(xiàng)目公司總經(jīng)理主持，總經(jīng)理因故不能參加的，由

5、總副經(jīng)理主持?？?經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司的日常工作，主持項(xiàng)目公司的例會(huì)。 總副經(jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。第四章、投資4.1 合作項(xiàng)目開發(fā)所需的各項(xiàng)投資：4.1.1 本項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)證出證前（含辦證）所需的所有稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)出資。包括土地取得所需的征地費(fèi)、土地出讓金等 各項(xiàng)稅費(fèi)。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及配套所需的所有費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)出資，包 括本項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工。以及項(xiàng)目公司及下設(shè)各部門專職 人員的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用、辦公家具和配備車輛等等所發(fā)生的 全部費(fèi)用。4.2售樓處的建造費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，由 乙方預(yù)支，分房方案確定后，按分得房屋

6、得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅?房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。4.3項(xiàng)目公司下設(shè)各部實(shí)行費(fèi)用包干，超資不補(bǔ)，節(jié)余作為獎(jiǎng)勵(lì)由各公司自行支配。各公司下設(shè)各公司的具體費(fèi)用數(shù)額，屆時(shí)由項(xiàng)目公司確 疋4.4本協(xié)議當(dāng)事人派員到項(xiàng)目公司及下設(shè)各部工作的專職人員的福 利、保險(xiǎn)、工傷費(fèi)用等，均由派出方負(fù)擔(dān)。4.5除銷售公司經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險(xiǎn)以及在銷 售工程中發(fā)生的全部費(fèi)用均由派出方負(fù)擔(dān)。4.6本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目的貸款利息按房屋分配比例比例予以分?jǐn)偂?第五章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度5.1合作項(xiàng)目所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)各自進(jìn)帳，分別處理。5.2合作項(xiàng)目所需資金實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便

7、于資金的管理，其資金設(shè)立獨(dú)立帳戶，該帳戶須預(yù)留不少于兩方法定代表人的 印鑒。資金的支出由項(xiàng)目公司書面決定后，由財(cái)務(wù)公司實(shí)施。5.3主管會(huì)計(jì)和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員審閱、了解費(fèi)用支出情況。5.4財(cái)務(wù)公司應(yīng)定期以書面的方式公布費(fèi)用支出情況。5.5通過銀行貸款解決合作項(xiàng)目建設(shè)資金的， 不論以本協(xié)議當(dāng)事人任 何一方的名義申請(qǐng)貸款，本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。 第六章房屋的分配本項(xiàng)目建成并通過竣工驗(yàn)收后，甲方分得所建房屋中的70%，乙方分得所建房屋中的 30%。施工圖通過審批后，由項(xiàng)目公司確定分房方案。協(xié)商不成的，由項(xiàng)目公司根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納竟買保證金的

8、比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接 收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房屋。第七章、工程前期：7.1 合作項(xiàng)目的工程前期工作由項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理和決策， 工程前期 公司具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦 ,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。7.2 工程前期公司的報(bào)批工作包括但不限于下列事項(xiàng)：1、報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，確定開發(fā)項(xiàng)目的整體方案；3 、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招（邀）標(biāo)，簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)合同 ；4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批；5 、申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ；6 、建筑設(shè)計(jì)單位招（邀）標(biāo)，簽訂建筑設(shè)計(jì)合同 ；7、方案設(shè)計(jì)和施工圖的審批

9、；8 、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ；9 、施工單位招標(biāo)，簽訂建設(shè)工程施工合同 ；10 、監(jiān)理單位招標(biāo)（或確定監(jiān)理單位） ，簽訂工程監(jiān)理合同 ；11 、委托質(zhì)檢工作；12 、申辦開工計(jì)劃和施工許可證 ；13 、辦理規(guī)劃驗(yàn)線，開發(fā)項(xiàng)目開工。7.3 辦理上述事項(xiàng)向有關(guān)公司門繳納的相關(guān)費(fèi)， 乙方應(yīng)在繳納費(fèi)用的3 日前支付給財(cái)務(wù)部。第八章、工程營(yíng)造8.1 合作項(xiàng)目工程施工單位的選擇， 由項(xiàng)目公司通過招標(biāo)或其他法定 方式確定。本協(xié)議的任何一方不得參加合作項(xiàng)目工程的招標(biāo)和施工。8.2 合作項(xiàng)目工程的監(jiān)理單位的選擇， 由項(xiàng)目公司通過招標(biāo)或其他法 定方式確定。8.3 建設(shè)工程施工合同應(yīng)具備下列條款：1、工程總價(jià)款

10、采用 “包死價(jià) ”和工程設(shè)計(jì)變更據(jù)實(shí)結(jié)算的決算方 式：2、工程材料由施工單位總包， 未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致， 任何一 方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。8.4工程款的撥付日期由項(xiàng)目公司決定，由財(cái)務(wù)公司統(tǒng)一支付。屆時(shí) 由工程公司按工程進(jìn)度提出工程款撥付計(jì)劃，待項(xiàng)目公司批準(zhǔn)后，由財(cái) 務(wù)公司執(zhí)行。第九章、房屋銷售、稅費(fèi)的繳納：9.1根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋由項(xiàng)目公司委托房屋銷售代理公 司統(tǒng)一銷售。收取的購(gòu)房款進(jìn)合作項(xiàng)目設(shè)立的獨(dú)立帳戶。9.2售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、購(gòu)置辦公家具費(fèi)用按分得的房 屋的面積分?jǐn)?。待工程竣工測(cè)繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實(shí)決算。本條約定的售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用

11、是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。本條約定的營(yíng)銷費(fèi)用是指為銷售房屋委托房屋銷售代理公司銷售和通過媒 體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。9.3項(xiàng)目開發(fā)過程中各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)由本協(xié)議當(dāng)事人按照房產(chǎn)分配比 例依照國(guó)家規(guī)定繳納。第十章、施工期限、竣工驗(yàn)收和竣工材料的報(bào)批：10.1項(xiàng)目公司應(yīng)在工年內(nèi)完成本合同規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程任務(wù) （包括完成道路、圍墻、環(huán)境綠化），并交付使用。如受天氣、政策等不 可抗力或甲方行為影響，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)受阻，經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人共同書面 簽字同意后，其建設(shè)期可以順延。10.12工程的竣工驗(yàn)收工作，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織，其他各公司予 以積極配合。第十一章、工程保修：11.1房屋交付后

12、，其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確 定。協(xié)商不成的，由出價(jià)最低的一方承擔(dān)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托 第三人承擔(dān)。11.2房屋的保修金按工程結(jié)算值的3%計(jì)算，每方按實(shí)際分得的房屋面積予以分?jǐn)?。除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題時(shí)，保修單位不得再要求追 加保修費(fèi)用。11.3保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。11.4工程保修金在工程保修合同簽訂時(shí)一次付清。11.5保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單 位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。 第十二章物業(yè)管理12.1房屋交付后，實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。12.2物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定

13、。 協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂 物業(yè)管理合同。第十三章本協(xié)議的變更和終止13.1經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或終止本協(xié)議。13.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的 項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。13.3本項(xiàng)目開發(fā)銷售完畢，本協(xié)議自動(dòng)終止。13.4因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動(dòng)終止。第十四章、違約責(zé)任14.1合同生效后，任何一方均不得單方終止合同，及其他形式的違 約行為。否則依照中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法有關(guān)規(guī)定處理，并賠 償守約方萬(wàn)元違約金及相關(guān)損失，守約方對(duì)于違約方享有要求解除合同或要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利。14.2項(xiàng)目公司應(yīng)在規(guī)定的期

14、限內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)任務(wù)，并交付使用， 如因乙方原因造成停工時(shí)間超過兩個(gè)月，甲方有權(quán)終止合同，并享有與 他方繼續(xù)進(jìn)行合作開發(fā)的權(quán)利。14.3在施工期間，如出現(xiàn)工程質(zhì)量問題或施工人員發(fā)生傷亡事故， 則由乙方承擔(dān)全公司經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。14.4施工期間，如因甲方的原因?qū)е路ㄔ翰榉饣蚱渌蛩卦斐赏９? 不能在五個(gè)工作日內(nèi)解決復(fù)工視為甲方違約，乙方有權(quán)解除合同并申請(qǐng) 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣過戶事宜，拍賣所得款項(xiàng)優(yōu)先償還乙方所投入的所有資 金并賠償乙方就此項(xiàng)目應(yīng)獲收益和已投資公司分因查封而造成的損失。 甲方放棄所有抗辯權(quán)并無條件配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。14.5財(cái)務(wù)人員未經(jīng)項(xiàng)目公司同意擅自支付費(fèi)用的，由派出單位按實(shí) 際支

15、付費(fèi)用的倍承擔(dān)違約責(zé)任。第十五章、合同管理15.1 合作項(xiàng)目所涉的合同， 實(shí)行洽談權(quán)、 審查權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)相對(duì)獨(dú)立、 互相制約的原則。為保證合作項(xiàng)目的依法、規(guī)范開發(fā)，由本協(xié)議當(dāng)事人 共同聘請(qǐng)法律顧問。15.2 合同的洽談根據(jù)合同所涉內(nèi)容，由項(xiàng)目公司牽頭，所涉各部派 員參加。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點(diǎn)或草擬合同。合同的 審查均由本合作項(xiàng)目聘請(qǐng)的法律顧問負(fù)責(zé)。合同的批準(zhǔn)權(quán)由項(xiàng)目公司行 使。15.3 本項(xiàng)目所涉合同一律采用書面形式簽訂，嚴(yán)禁口頭合同和非正 式的書面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。15.4 洽談部門在合同簽訂前， 應(yīng)審查對(duì)方當(dāng)事人的有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、 資質(zhì)證書、資信狀況

16、；驗(yàn)明對(duì)方當(dāng)事人是否具有簽訂合同的主體資格； 審查代理人是否具有代理權(quán)、 是否超越代理權(quán)限和代理期限及其真實(shí)性； 審查對(duì)方使用印鑒是否合法與真實(shí)有效。在實(shí)施前述行為時(shí)，必要時(shí)應(yīng) 請(qǐng)求法律顧問予以協(xié)助。15.5 洽談部門負(fù)責(zé)收集、記錄、整理、保管與合同有關(guān)的協(xié)議、 往 來函件等。15.6 合同履行過程中發(fā)生的糾紛，各部應(yīng)及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司，所涉 部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織本部門的人員及時(shí)分析查明原因，提出解決辦 法。必要時(shí)應(yīng)咨詢法律顧問，共同提出解決辦法，及時(shí)與對(duì)方協(xié)商解決。 協(xié)商不成的，根據(jù)合同的規(guī)定，在規(guī)定的時(shí)效內(nèi)向仲裁公司門申請(qǐng)仲裁 或向人民法院提起訴訟。15.7 各類合同統(tǒng)一由綜合部專人負(fù)責(zé)管

17、理 ,綜合部應(yīng)對(duì)收集、整理各 類合同進(jìn)行歸檔管理。15.8 項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同、工程監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同以及與前述 合同有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議機(jī)要、信函、電報(bào)、電傳、電話記錄、簽證、 索賠報(bào)告、合同臺(tái)帳等資料均是合作的主要原始資料，應(yīng)定期按項(xiàng)目、 合同分類建立詳細(xì)的臺(tái)帳，及時(shí)歸擋保存。 第十六章、適用法律及爭(zhēng)議解決16.1 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均受中國(guó)法律的 保護(hù)和管轄。16.2在履行本合同過程中所發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方本著友好協(xié)商解決， 協(xié)商不成的，可向三亞市仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。第十七章、其他約定事項(xiàng)17.1合作項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目公司及下設(shè)各部的辦公家具、辦公車輛 和其他用品由項(xiàng)目公司協(xié)商一致處理。協(xié)商不成的，通過變賣的方式處 理，變賣所得的資金按房屋分配比例分配。17.2本協(xié)議未盡事宜由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致