房地產(chǎn)會計全套賬務(wù)處理

1、房地產(chǎn)會計全套賬務(wù)處理和涉及稅目一、房地產(chǎn)涉及的稅種：二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土 地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣 的個人所得稅等。三、1 、營業(yè)稅：稅率 5%。四、五、2 、城市維護(hù)建設(shè)稅六、計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。 稅率分別為 7（% 城區(qū)）、 5%（郊區(qū)）、 1%（農(nóng)村）。七、計算公式 :八、應(yīng)納稅額二營業(yè)稅X稅率。九、十、 3 、教育費(fèi)附加十一、 計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納 , 附加稅率為 3%。十二、計算公式 :十三、應(yīng)交教育費(fèi)附加額二營業(yè)稅X 3%十四、十五、4、印花稅：十六、（1）財

2、產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一；十七、（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)， 稅率為萬分之五；十八、（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三；十九、（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；二十、（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼花；二十一、（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。二十二、 二十三、5、個人所得稅:二十四、工資、薪金不含稅收入適用稅率表二十五、全月應(yīng)納稅所得額稅率全月應(yīng)納稅額不超過1500元3%全月應(yīng)納稅額超過 全月應(yīng)納稅額超過 全月應(yīng)納稅額超過 全月應(yīng)納稅額

3、超過 全月應(yīng)納稅額超過1500元至4500元4500元至9000元9000元至35000元35000 元至 55000 元55000 元至 80000 元10%20%25%30%35%全月應(yīng)納稅額超過80000元45%速算扣除數(shù)（元）010555510052755550513505計算公式：-速算扣除數(shù)應(yīng)納個人所得稅稅額二應(yīng)納稅所得額X適用稅率應(yīng)納稅額二工資薪金收入-3500- “五險一金”6、所得稅（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。計算公式：應(yīng)交所得稅 =收入總額 *稅務(wù)核定固定比例 * 所得稅稅率（3）如果屬于查帳征收的，按利

4、潤計算繳納所得稅。計算公式：應(yīng)交所得稅 =利潤總額 * 所得稅稅率（4）所得稅稅率：一般企業(yè)所得稅的稅率為 25%,符合條件的小型微利企業(yè)，減按 20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按 15的稅率征收企業(yè)所得稅。7、房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1. 2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為 12。8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（1）大城市元至 30 元;（2）中等城市元至 24 元;（3）小城市元至 18 元;（ 4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)元至 12 元。9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算 征收，納稅

5、人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后 的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計算增值額的扣除項目金額包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項目金額 50 %的部分，稅率30%。增值額超過 扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額 超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部

6、分，稅率50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計制度。附件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 .doc房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)）稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。費(fèi)：教育費(fèi)附加、營業(yè)稅1. 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn) 銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納 增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計 繳增值稅。2. 房屋租賃（出租） 屬于服務(wù)業(yè)租賃業(yè)3. 房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價格外

7、的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營業(yè)稅 - 服務(wù)業(yè)” 繳納營業(yè)稅4. 單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人 視同銷售不動產(chǎn)5. 銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅6. 納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為 應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。三、土地增值稅（一）一般規(guī)定1. 出售征包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣其中對于（ 2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項目：

8、 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財政部規(guī)定的其他扣除項目對于（ 3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目 房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價X成新度折扣率 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2. 房地產(chǎn)抵押（1）抵押期不征；（2）抵押期滿償還債務(wù)本息不征；（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債征。3. 房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；4. 將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給 股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資

9、產(chǎn)等，發(fā)生所有 權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 （房地產(chǎn)清算）5. 合作建房建成后自用不征；建成后轉(zhuǎn)讓征。6. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。7. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。8. 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè) 用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移不征收 （清算時不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用）（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1. 土地增值稅的清算單位 對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普 通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計算增值額。2. 土地增值稅的清算條件（1

10、）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。3. 土地增值稅的扣除項目 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣 除。 清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的， 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可 核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、 會所、停車場（庫） 、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、 學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的

11、；B. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋， 其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā) 成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用， 應(yīng)按清算項目可售建筑面積所 占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。四、房產(chǎn)稅1. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅2. 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、 食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免

12、征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從 基建單位接收的次月起，照章納稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅1. 城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地 面積為計稅依據(jù)。2. 房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地， 原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、 免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。六、契稅（承受方）1. 企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有 限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承 受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公

13、司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司， 以其部分資產(chǎn)與他人 組建新公司，且所占股份超過 50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)（公 司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2. 企業(yè)股權(quán)重組不征3. 企業(yè)合并免征合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4. 企業(yè)分立不征企業(yè)依照法律規(guī)定、 合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企 業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。5. 企業(yè)出售買受人妥善安置原企業(yè) 30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房 屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。6. 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵

14、償債務(wù)的，免征契稅； 對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。7. 房屋的附屬設(shè)施對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，征收契稅，不涉及的， 不征。七、企業(yè)所得稅（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的， 對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā) 產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤 率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié) 算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。（二）預(yù)計利潤率1. 非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目：（ 1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于 20%；（ 2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于 10%。2. 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目，不得低于 3%。八、個人所得稅1. 職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）2. 企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義 組織旅游活動，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對個人實行的營銷業(yè)績獎勵（包括 實物、有價證券等） ，應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計入營銷人員應(yīng)稅所得（按勞 動報酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。九、印花稅