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文檔簡介
1、紫泰物業(yè)工程部前期介入方案物業(yè)管理公司的前期介入, 能從業(yè)主對工廠的使用、 辦公和研發(fā)的需要考慮, 依據其豐富的 管理經驗,為建筑商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務,使新開發(fā)的工廠真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的廠區(qū),為廠區(qū)的建設質量每一個環(huán)節(jié),每一道工序,結構安全狀況、 人性化使用方便等把關。 按有關規(guī)范嚴格巡查每一棟樓,每一項設施設備。重點考慮減精品文檔,超值下載少今后物業(yè)管理中產生的問題和矛盾,便于維護與管理,降低成本管理費用。 從物業(yè)管理各項細節(jié)出發(fā),熟悉幾大系統(tǒng)結構,發(fā)現各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工 程等,發(fā)現問題及時向福伊特反映,建議施工方立即整改。同福伊特、監(jiān)理公
2、司及施工方都保持緊密聯系。對項目規(guī)劃設計圖紙進行審閱,機電設備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停 車場管理系統(tǒng)、公共照明設備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進行審查等,提 出專業(yè)合理化建議及改進方案。提升物業(yè)使用的附加值,建立健全各項巡查驗收資料檔案備查,通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動,一步步打開工作局面, 確保前期介入最終達到預期效果。、工程部前期介入人員配置強電工程師11、 大科及以上學歷,強電類相關專業(yè)畢業(yè),現45 歲以下;2、 5 年以上本專業(yè)工作經驗, 3 年以上外企相關工作經優(yōu)先;3、 有 3 年以上變壓器總容量超過 10,000KVA 的 10KVA 供配電系統(tǒng)、發(fā)電
3、機、UPS等項目的運維及工程管理經驗,及與供電部門的溝通協調經驗;4、熟悉供配電系統(tǒng)原理及常見故障處理,具備系統(tǒng)分析、節(jié)能管理、小型電氣工程改造方案制訂、設計、預算、施工管理能力。弱電工程師11、 大科及以上學歷,現 45 歲以下,自動化、電子、計算機等相關專業(yè);2、 5 年以上本專業(yè)工作經驗,3 年以上外企相關工作經驗;3、 有廠務設備自動化設備的運維及工程管理經驗, 及與供電部門的溝通協調經驗;4、有大規(guī)模樓盤 BA 門禁、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)的設計或運維管理能力。暖通工程師11、 大科及以上學歷,現 45 歲以下,制冷或相關專業(yè)畢業(yè);2、5 年以上本專業(yè)工作經驗,有 3 年以上外企相關工作經
4、驗優(yōu)先;3、有 3 年以上大型冷水機組(2000USRT 以上)運維管理經驗;4、熟悉空調系統(tǒng)原理及常見故障處理,具備系統(tǒng)分析、小型工程改造方案制訂、 設計、預算、施工管理能力。土建裝飾工程師11、大及以上學歷,現 45 歲以下,土建、裝修或機電相關專業(yè)畢業(yè);2、 5 年以上設備設施運維及工程管理工作經驗,有3 年以上外企相關工作經驗優(yōu) 先,有工程項目、造價等管理經驗;3、具備小型工程裝修或改造方案制訂、設計、預算、施工管理等能力。二、前期介入1 1、管理范圍負責管理轄區(qū)內如下所有設備設施的審核、驗收、接管:暖通空調、供配電系統(tǒng)、高壓外線、照明、UPSUPS 電源、PDUPDU 設備、EPSE
5、PS 電源、防雷系統(tǒng)、電能管理系統(tǒng)、精密空調、工 廠相關設備、實驗室操作間空調風柜、電梯、給排水、園林綠化供水系統(tǒng)、壓縮空氣系統(tǒng)、 工藝冷卻水系統(tǒng)、液氮系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、BABA、安防(包括閉路監(jiān)控、周界報警)、弱電(包括電話跳線、網絡、綜合布線、會議室AVAV 系統(tǒng)、有線電視、停車場管理系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、燃氣報警系統(tǒng)、消防廣播兼背景音樂系統(tǒng))、門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、卷簾門、水處理、廚房設備、本體建筑(結構、室內外裝修)、人防工程、道路、標識、室外設施、家私設施維護等。2 2、特殊說明:實驗室、生產車間、ITIT 機房等場所內,甲方使用部門單獨使用的個性化末端實驗設備、生產設備、ITIT 設備等確認
6、在此范圍內?其他公用設施設備的功能測試、驗收工作包含在總包服務范圍。三、物業(yè)管理公司前期介入的內容1 1項目定位、規(guī)劃設計、建筑布局、道路交通、人流物流。2 2建筑立面、外墻用材、戶型結構、門窗構造。3 3變配電房、高低壓線、動力用電、工廠相關設備、公共照明。4 4.供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水處理、消火水栓。5 5弱電系統(tǒng)、網絡布線、電訊電視、寬帶入網、三表抄計、可視對講、監(jiān)控報警、BABA、電子巡更、一卡通等。6 6園林景觀、雕塑小品、噴灌系統(tǒng)、照明燈具。7 7配套設施、商業(yè)網點、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。物業(yè)管理前期介入的內容很多,但必須重點關注安防設備的布局、選材、安裝、調試,
7、因為其直接影響今后的安全管理;再就是要注意與運行成本有關的內容,其關系到福伊特驅動公司今后的效益。四、物業(yè)管理公司前期介入的方法1.1. 物業(yè)管理公司以業(yè)主今后入住的標準審視項目的規(guī)劃設計、材料選用、設備功能、施工 建設,參與討論并提出建設性意見,以達到滿足業(yè)主諸多生活需求的目的。2.2. 熟悉了解土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況,特別是隱蔽工程部分,避 免或減少給日后維修使用帶來困難和不便,及時發(fā)現問題,提出改善性意見。3.3. 監(jiān)督公用設備設施的建設、安裝和調試,發(fā)現問題及時與福伊特、承建商、工程監(jiān)理聯 絡溝通,盡量避免工程質量問題的出現。4.4. 深入了解物業(yè)的各方面情況,掌
8、握物業(yè)各系統(tǒng)的參數和資料,以便今后物業(yè)管理公司制 定相應的管理模式和規(guī)章制度,使物業(yè)管理工作得以有序進行。5.5. 熟悉并了解整個物業(yè)及配套細節(jié),特別是消防設施、監(jiān)控設備,以便接管后遇到特殊緊 急事件時能立即找到關鍵部位,采取應急措施,維護公共安全。6.6. 前期介入檢查缺陷分類,將所有缺陷分類統(tǒng)計分類匯總定期匯報福伊特公司并督促施工 方及時整改A 類問題1.涉及人身健康安全1. 涉及變配電變壓器、開關柜、電容柜等設使用功能及安全性方面的問題;2. 涉及柴油發(fā)電機使用功能及安全性方面的問題;3. 涉及空調主機、鍋爐、冷卻塔、蓄冰池、 板交、水箱等設備使用功能及安全性方面的 問題;4. 涉及電梯
9、使用安全類的問題;5. 涉及消防、監(jiān)控、門禁、BA 等控制系統(tǒng)主機使用功能方面問題;6. 涉及重要中心主機房的漏水問題;7. 涉及玻璃幕墻結構安裝的安全類問題。2.消防安全3.主系統(tǒng)問題、結構問題等;4.直接影響設備運行5.未來因運行無法整改或較難實施整改B 類問題1.影響客戶正常業(yè)務運營工作1. 各類循環(huán)泵、變頻泵、排污泵、補水泵、隔油池;2. 樓層空調箱、排煙風機、正壓風機等。2.影響到動力設施主系統(tǒng)運行C 類問題1.潛在設備故障影響到客戶各類末端電氣控制柜、排風機、誘導風機、2. 一般維修分體空調、攝像機、終端模塊等。6.6.物業(yè)管理公司從今后廠區(qū)管理角度審視項目,提出建議,避免施工造成
10、物業(yè)管理運作上的困難和麻煩,便于今后管理操作和設備維修;建立一個安全有序的廠區(qū)管理服務體系,營造高效環(huán)境條件和高品質的人文氛圍。五、人員費用序號崗位數量(人月)2016.9.1 2013.9.30綜合人工費用(元/月人)月總費用1強電工程師121717217172弱電工程師121717217173暖通工程師121717217174土建裝飾工程師11941919419六、物業(yè)管理公司前期介入與福伊特驅動配合物業(yè)管理公司的前期介入工作,關鍵在于與福伊特的配合。我們應依據和福伊特簽訂的物業(yè)服務前期合同,主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經驗和教訓告知相關人 員,要以前瞻性和預見性去感知可能會發(fā)生的問題,積極主動地采取措施, 將問題處理在萌芽狀態(tài)。重大問題一定要書面函告福伊特,方能引起其重視,同時也能規(guī)避物業(yè)管理責任。福伊特能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決于以下幾方面:一是會不會增加其成本;二是難度大不大;三是對設計風格和外立面的影響。基于各方面的因素考慮,福伊特不會對物業(yè)管理公司的建議全面采納,但是協調得越好,采納得越多。同時,物業(yè)管理公司前期介入時應注意幾點:對福伊特的建議一定要專業(yè),否則沒人聽;分析產生問題的原因、危害和影響,要準確、有
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