房地產(chǎn)評估專業(yè)的實習(xí)總結(jié)復(fù)習(xí)課程

1、房地產(chǎn)評估專業(yè)的實習(xí)總結(jié)首先，我先來談一談對房地產(chǎn)在理論上的認(rèn)識。 房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、 重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨 著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn) 還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估 價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn) 是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起， 雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。 特別是 1992年和 1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱” ，1993年

2、以后開始實施 “宏觀調(diào)控” ，1998 年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟增產(chǎn)點，等等。房地產(chǎn) 業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展中越來越重要。 ?房地產(chǎn)估價從表面上看， 好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價估價人員認(rèn)為值 多少錢就值多少錢。 但實際上， 房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價， 而 應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程， 將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值 揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉 房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及 經(jīng)濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí) 中，通過與萬隆有關(guān)估價

3、人員的接觸， 可以了解到， 他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計 的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟的， 有的甚至是學(xué)會計的， 但在實踐中他們則必須各方面 的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。 ?房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也 可指建筑物， 還可指土地與建筑物的合成體； 房地指土地與建筑物的合成體； 土 地僅指土地部分， 如說土地價格時， 此價格不含地上建筑物的價格； 建筑物僅指 建筑物部分。 ?在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估， 但這種叫法不夠確切。 因為 評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、 等級評估，甚至可以包含房

4、地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以， 稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準(zhǔn)確些。 ?從專業(yè)角度來講， 房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員， 根據(jù)估價目的， 遵循估價 原則，按照估價程序， 選用適宜的估價方法， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素 的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 ?房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法， 不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。 在房地 產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有 一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法 等。但在實習(xí)中，通過一些案例，以及與估價

5、人員的交談，可以看到，無論那種 方法，最終還是由市場決定， 任何一項房地產(chǎn)估價的案例， 受市場這一因素的影 響極大。 ?影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜， 估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn) 價格的因素，以及它們是如何， 及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。 目前影響房 地產(chǎn)價格的因素主要有以下 9 類：1. 自身因素； 2. 環(huán)境因素； 3.人口因素； 4. 經(jīng)濟因素； 5.社會因素； 6. 行政因素； 7.心理因素； 8.國際因素； 9. 其他因素。 ?房地產(chǎn)估價程序， 是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作， 按其內(nèi)在聯(lián)系 性所排列出的先后進行次序。 一般來說， 從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的

6、資 料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下： 1. 獲取估價業(yè)務(wù)； 2. 受理估價委托及明確估價基本事項； 3.擬訂估價作業(yè)方案； 4. 收集估價所需資料； 5.實地查勘估價對象； 6.選定估價方法計算； 7.確定估價結(jié)果； 8.撰寫估價報告； 9. 交付估價報告； 10.估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進行，但 在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的， 相互之間回有一些交叉， 甚至需要一 定的反復(fù)。房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、 客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則 主要有以下 5項：1.合法原則； 2. 最高最佳使用原則； 3. 替代原則； 4.估價時點 原則；5.公平原

7、則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有 認(rèn)識上的一致性， 對同一估價對象在同一估價目的、 同一估價時點下的估價結(jié)果 具有近似性。 ?專業(yè)估價人員， 是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格， 由有關(guān)主觀部門審定注 冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。 要成為一名合格的房地產(chǎn) 專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價 人員的估價結(jié)果是否客觀公正， 不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度， 他 所具有的估價實踐經(jīng)驗， 還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。 在實習(xí)過程中， 我了解到 萬隆的估價人員， 他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格， 有的具有土地估 價

8、師的資格， 有的還具有注冊會計師、 注冊資產(chǎn)評估師的資格。 在與他們短暫的 兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時極其仔細、專業(yè)，只有 這樣，才能對估價對象負(fù)責(zé)。 ?其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認(rèn)識。 雖然我和蔣老師只去兩 個星期，但萬隆的估價人員卻說我們恰逢其實， 因為這一階段正是一年中他們業(yè) 務(wù)較忙的時段， 每年夏天他們都是“天大熱， 人大干”。每當(dāng)他們有評估項目時， 我們都隨同一起去參觀、 了解。通過實際的接觸， 我對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識更深一 層。以下是我在實習(xí)中接觸到的幾個案例。 ?案例一：XX年7月6日8點30分，我們隨同項目經(jīng)理凌濤及其助手小趙， 一同來到位于

9、莘莊的某工廠進行評估。 這是萬隆受閔行區(qū)法院的委托進行的司法 評估項目。該廠原先租用了莘莊 x 村的土地， 由于該塊土地被征管， 在該廠尚未 與 x 村及土地管理所關(guān)于廠房、 辦公樓等價值達成共識之前， 對方就將該廠的廠 房、辦公樓、宿舍等推倒，因此，雙方發(fā)生了爭執(zhí)，該廠將 x 村和土地管理所告 上了法院。 萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受閔行法院的委托， 對該廠已被拆除的廠房 等的價值進行估價。 當(dāng)我們一行來到該廠的原址后， 估價人員馬上開始了取證工 作。由于廠房、辦公樓等已被拆除，他們一方面拍照取證，另一方面要求該廠及 x 村有關(guān)人員在場，進行相關(guān)詢問，并按司法程序每一方簽字作證。在取證時， 樓房

10、的高度、 占地面積， 造樓所用的材料是紅磚還是空心磚， 地基怎樣鋪墊的等 內(nèi)容他們都詢問得非常仔細。 關(guān)于廠房雙方發(fā)生了爭執(zhí)， 為此， 我們一行又驅(qū)車 來到距離該廠原址 12 公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當(dāng)我們回到萬隆 時，已是 12 點 30 分。 ?案例二：XX年7月8日13點，我們隨同項目經(jīng)理向海等四人，一同來到位 于嘉定的上海永敬紡織品有限公司進行評估。 該公司有辦公樓一幢， 廠房部分以 及接待所部分三處地方委托 xx 裝潢公司進行裝修， xx 裝潢公司由于業(yè)務(wù)繁忙， 將該裝修工程再出包給其他公司，并預(yù)付給其 10萬元。在工程已進行了一段時 間后，承包方提出資金不夠， 要求 x

11、x 裝潢公司補付 20 萬元，雙方由此發(fā)生爭執(zhí)。 萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受 xx 裝潢公司的委托，對已裝修的部分進行估價。在 我們到達以后 , 估價人員先將三處地方的裝修情況做了一個總的了解 , 進行了現(xiàn) 場勘察, 對裝修所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到心里有底。然后，向?qū)Ψ剿?取了這三處地方的圖紙。 由于測量工作非常復(fù)雜、 耗時，所以雙方約定再安排時 間測量。我們一行在晚上 1 9點才回到了陸家浜路。 ?案例三：XX年7月9日12點，我們隨同助理會計師趙文安等三人，一同來 到位于寶山月浦鎮(zhèn)的某套居民住宅進行評估。 這是萬隆受寶山區(qū)法院的委托進行 的司法評估項目。這是一套建筑面積 57 平方米

12、左右的居民住宅，該套住宅位于 6 樓，在 1993年底進行了裝修，至今已有十年左右的時間。當(dāng)事人由于離婚， 要求進行財產(chǎn)分割。 萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受寶山法院的委托， 對該套住宅的 房屋價值及房屋裝修進行估價。 我們來到 6 樓的住房內(nèi)， 估價人員首先查看了房 產(chǎn)證等有關(guān)文件，然后對房屋面積進行測量，對裝潢的新舊程度、所用的材料、 裝潢時投入的物品等進行記錄， 最后要求當(dāng)事人過目并簽字。 本以為這個估價項 目非常簡單，但當(dāng)我們回到陸家浜路時，也已是16點了。?案例四：實習(xí)的第一個星期，我們主要是隨同萬隆的估價人員出去做項目。 實習(xí)的第二個星期， 由于天氣炎熱， 公司的估價人員都沒有出去做項目

13、， 我和蔣 老師也就在公司了解一些情況， 看他們對估價項目做出來的評估報告。 期間，我 看到了這樣一個評估報告： 萬隆房地產(chǎn)估價有限公司接受金山區(qū)法院的委托， 對 位于虹梅路 269 號的寶城大廈 806室、 807室、 808 室進行拍賣底價估價。寶城 大廈由于位于虹梅路， 這是一個比較成熟的地區(qū)， 周邊環(huán)境已較成熟， 所以該次 估價項目采用市場比較法。估價人員選取了寶城大廈150x室、40x室及位于虹梅路263號的金梅公寓160x室作為比較，這三套房屋均在6月份成交，前兩套 都為二室一廳，成交價分別為 7 008.10 元/平方米和 6 477.30 元/平方米，后一 套為三室一廳，成交價

14、為 6 248.90 元/平方米。估價人員將寶城大廈 806室作為 基數(shù)，通過與這三套房屋一系列因素的對比、修正，得出估價對象，即寶城大廈 806室、807室、808室在XX年6月29日的公允市場單價為 6 374元/平方米。 因為考慮這是要拍賣的房屋， 要求快速、 及時，所以再確定了一個拍賣變現(xiàn)系數(shù) 為80%貝6 374 X 80%=5 099（取整）。這樣，最后確定了寶城大廈 806室、 807室、 808室的單位建筑拍賣底價為 5 099 元/平方米。 ?最后，我再來談一談對房地產(chǎn)估價這一行業(yè)的感觸。 人們常說: “隔行如隔 山?！痹任乙恢闭J(rèn)為我們上課是非常得辛苦， 但通過這一次短暫的實習(xí)， 我認(rèn) 識到其實每行每業(yè)都是很辛苦的， 只是形式上有所不同。 像這次接觸到的房地產(chǎn) 估價業(yè)，他們經(jīng)常要出去工作，或者在戶外，或者要爬