2015房地產估價理論與方法

1、12015年房地產估價理論與方法試卷及答案一、單項選擇題（共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個最符合題意， 請在答題卡上涂黑其相應的編號。）1、 房地產估價從某種意義上講是（）房地產的價值。A.發(fā)明 B.發(fā)現(xiàn) C.創(chuàng)造 D.隱定2、 不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評 估價值通常不完全相同，這主要是因為（）。A.掌握的有關信息不同 B.作出的估價師聲明不同C.估價對象狀況不同 D.委托人不同3、 下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是（）oA. 內地房地產估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于2003 年 11 日簽署B(yǎng). 內

2、地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004 年 8 月舉辦C. 內地房地產估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師D. 內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現(xiàn)資格互認的專業(yè)技術人員資格之一4、 某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是（）。A. 現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金B(yǎng). 現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價D.當時該房屋的房改成本價5、 在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤

3、率估算開發(fā)利潤 的公式為開發(fā)利潤=（）直接成本利潤率。A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用 B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用C. 待開發(fā)房地產價值+后續(xù)開發(fā)成本D. 待開發(fā)房地產價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產的稅費6 判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產（）。A.目前是否有經濟收入B.過去是否帶來了經濟收益C.是否具有產生經濟收益的能力 D. 目前的收入是否大于運營費用27、 某套住宅總價 30 萬元，套內建筑面積 125 平米，套內墻體面積 20 平米，分 攤的共有建筑面積 25 平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。A.1765 B. 2000 C. 2069 D.

4、24008、 房地產估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（）。A.市場價值 B.清算價值 C.快速變現(xiàn)價值 D.投資價值9、 TN 關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是（）。A.原始價值高于賬面價值 B.投資價值高于市場價值 C.謹慎價值低于市場價值D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值10、 某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為 4500 元每平 米，出租的年末凈收益為 500 元每平米。假設年折現(xiàn)率為 8%,風險補償估計為 現(xiàn)房價格的 3%,則該期房目前的價格為（）元每平米。A.3473B.4365C.4500D.463511、 根據房地產市場租金與租約租金差額

5、的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值 B.共有房地產的價值C. 無租約限制下的價值 D.承租人權益的價值12、引起真正的房地產自然增值的原因是（）。A.裝修改造 B.需求增加 C.通貨膨脹 D.改進物業(yè)管理13、下列情況中會導致房地產價格上升的是（）。A. 上調貸款利率 B.收緊房地產開發(fā)貸款 C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收D. 增加土地供應14、 某宗房地產規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為 18 萬元，預計改為 服裝店后的年凈收益為 20 萬元，除此無其他更好的用途，則根據（）應按服裝店 用途進行估價。A.合法原則 B.最高最佳使用原則 C.估價時點原則 D.替代原則15、

6、 下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是（）。A. 房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B. 房地產估價是提供價值意見而不是作價格保征C. 房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D. 房地產估價是評估房地產的價值而不是價格16、下列關于房地產估價原則的表述中，錯誤的是 （）。3A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則屬于一般性原則C.最高最佳使用原則屬于技木性原則D.謹慎原則屬于一般性原則17、 以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日 B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查看之日 D.未來處置抵押房地產之日18、甲、乙兩宗相鄰土地

7、，價格均為 50 萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地， 合并后的市場價格為 150 萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地， 則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。A.0 50B.5 0 75 C.50 10O D.100 15019、為評估某房地產 2007 年 9 月 1 日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為 2007 年 3 月 1 日，合同交易價格為 4000 元每平米，約定建筑面積為 95 每平米，合同約定面積誤差在 6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100 每平米。自 2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日，當地該類房地產價格平均每

8、月 比上月上漲 0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（）元每平米。20、 某地區(qū)房地產交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產建筑面積為 120 平米，買賣雙方商定，買方付給賣方 30 萬元， 并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價為（）元每平米。21、為估算某建筑物的重新購建價格，經測算其土建工程真接費為 780 元每平米，安裝工程直接費為 450 元每平米（其中人工費為 50 元每平米），裝飾裝修工程直 接費為900 元每平米（其中人工費為 45 元每平米），又知該地區(qū)土建工程綜合費 率為土建工程直接費的 15%，安裝工程綜

9、合費率為安裝工程人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72%，稅金為 3 5%,則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（）元每平米。22、某房地產的重建價格為 2000 萬元，已知在建造期間中央空調系統(tǒng)因功率大 較正常情況多投入 150 萬元，投入使用后每年多耗電費 0.8 萬元。假定該空調系 統(tǒng)使用壽命為 15年，估價對象房地產的報酬率為 12%，則該房地產扣除該項功 能折舊后的價值為（）萬元。4A.1838.0 0C. 1845.87 D. 1850.0023、 某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為 2 年，該廠房建成 5 年后補辦了土地使用權出讓用續(xù)，土地使用期限為

10、40 年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經濟壽命為50 年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。24、 某宗房地產是于 3 年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為 50 年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預計該宗房地產在正常 情況下未來 4 年的凈收益分別為 31 萬元、29 萬元、30.5 萬元、29.5 萬元，報酬 率為 8%。用未來數據資本化公式法計算該宗房地產的收益價格為 （）萬元。25、某商品住宅總價為 98 萬元，首付款為 30%，其余為抵押貸款，貸款期限為 15 年，按月等額還本利息， 貸款年利率為 7.5%，

11、 自有資金資本化率為 8%。 則 其綜合資本化率為 （） 。26、 某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40 年，不可續(xù)期，至今已使用了8 年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6 萬元，以后每年凈收益增長 2%，從第 8 年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為 12400 平米， 土地使用期限為 40 年， 從升工之 日起計算。項目建設期為 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月 租金為 60 元每平米，可出租面積為建筑面積的 65%，正常出租率為 90%，運營 費用為有效毛收入的 25%0目

12、前項目已建設 1 年，約完成了總投資的 60%。假 設報酬率為 8%,折現(xiàn)率為 14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產價值現(xiàn)值為()萬元。28、 運用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤29、通過市場調研，獲得某類房地產 2002 年至 2006 年的價格分別為 3405 元每 平米、53565 元每平米、3730 元每平米、3905 元每平米、4075 元每平米，則采用 平均增減量法預測該類房地產 2008 年的價格為()元每平米。A.4075.0B.42

13、42.5C.4410.0D.4577.530、某幢大廈的總建筑面積為 10000 平米，房地產總價值為 7000 萬元。其中土 地總價值為 3000 萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為 250 平米，房地產價值為 150 萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的 地份 額為()。31、設臨街深度價格修正率見下表。臓撕艮廈kJ12-10AMJO1251加1101帕另設，旁笛對笛角地的影響深庫以 4甌為一級距，芳笛影響抑價率依塗旁街路線價閒 40霸 20 焉則下圖的宗地丘的單價為()元川32、某房地產開發(fā)用地，其土地面積為 10000 平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所 規(guī)定的容積率

14、為 1.2,樓面地價為 1500 元每平米。后經規(guī)劃調整，容積率提高到 1.6,樓面地價不變，則該房地產開發(fā)用地因容積率提高需補地價 （）萬元。A.375B.450C.500D.60033、 暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業(yè)務有（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務 B.城市房屋拆遷補償估價業(yè)務C. 該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產抵押估價業(yè)務彳麗4 Stui-十一路規(guī)價6D. 正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務34、 下列關于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是（）。A. 房地產估價師應親自到估價對象現(xiàn)場， 對估價對象的坐落、用途等情況進行核 對B. 房地產估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，

15、拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝C. 房地產估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D. 估價對象為己經消失的房地產， 房地產估價師也應去估價對象原址進行必要的 調查了解35、估價結果報告通常包括委托人、估價機構、估價對象，估價目的、估價時點、 估價依據、估價原則、估價方法、估價結果、其他需要說明的事項、注冊房地產 估價師及其他參與估價的人員和（）。A. 價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設與限制條件B. 價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C. 價值類型和定義、估價的假設與限制條件、估價報告應用的限制D. 價值類型和定義、估價作業(yè)日期

16、、估價報告應用的限制二、多項選擇題（共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符 合題意，請在答題卡上涂黑其相應得編號。全部選對的，得 2 分；錯選或多選的。 不得分，少選且選擇正確的，每個選項得 0.5 分。）1、 與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。A.是一種專業(yè)意見 B.估計價格或價值 C.實行有償服務D.承擔法律責任 E.估價作業(yè)日期長2、房地產的獨一無二特性導致了 （）。A.難以出現(xiàn)相同房地產的大量供給B.房地產市場不能實現(xiàn)完全競爭C. 房地產交易難以采取樣品交易的方式D. 房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產價值量大3、根據求取建筑物重新

17、購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分， 求取建筑 物重新購建價格的方法有（）。A.單位比較法 B.市場提取法 C.分解法 D.工料測量法 E.分部分項法4、在房地產抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償 款。法定優(yōu)7先受償款包括（）。A.劃撥土地應補交的出讓金 B.已抵押擔保的債權數額C.發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款D.強制執(zhí)行費用 E.估價費用5、 工業(yè)房地產的區(qū)位影響因素主要考慮（）。A.臨街狀況 B.動力是否易于取得 C.廢料處理是否方便 D.接近大自然E. 產品原料的獲取方便程度6 利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象 的（）。A.

18、最佳規(guī)模 B.最佳經營手段 C.最佳集約度 D.最佳管理方式 E.最佳投資渠道7、 城市房屋拆遷估價中，房地產估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于（）A.被拆遷房屋的權屬證書記載的面積B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C. 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果D. 具有房產測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、E. 房地產管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積8、某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權益狀況調整時，應包括的內容有 （）。A.后退道路紅線距離 B.土地使用期限 C.基礎設施完備程度D.容積率 E.合并的可能性9、 征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括（）。

19、A. 土地補償費 B.安置補助費 C.拙上附著物和青苗的補償費D. 土地使用權出讓金等土地有償使用費用E.安排被征地農民的社會保障費用10、 可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入 B.有效毛收入 C.凈運營收益 D.稅前現(xiàn)金流量 E.稅后現(xiàn)金流量11、 假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經營期為（）.A.開發(fā)期+經營期 B.開發(fā)期+運營期 C.開發(fā)期+經營期-前期-建造期D.開發(fā)期+運營期-前期-建造期 E.前期+建造期+經營期12、 長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格，還可用于（）。A. 假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值的預

20、測B. 收益法中未來租金、運營費用的預測8C. 成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核D. 市場比較法中對房地產狀況進行調整E. 某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補13、 下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有（）。A.估價對象 B.估價時點 C.價值類型 D.估價方法 E.估價所需材料14、 評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內涵。 基 準地價的內涵包括（）。A.基準日期 B.土地開發(fā)程度 C.基準地價修正體系 D.土地用途E.基準地價公布日期15、 房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。A.說明估價報告的合法性、真實性 B.說明估價的獨立、客觀、

21、公正性C.規(guī)避估價風險 D.保護估價報告使用者 E.防止委托人提出高估或低估要求200年房地產估價師（房地產估價案例與分析）考試試卷后附答案間苔園丸S辿，星世LO片詭押晉至口在晉刊舐對匡曲題母FJ【一怎工廠坐越干喊兩中心區(qū)阿.有一膳斑嗟，土軸使圈祝性質為制扳旳國喬?r設用昨用稅，用二業(yè)用地，號.;.IM41覘創(chuàng)卞地塊逍整/1!|_ 1 .，此I忖-r地氓土：.匸忙壬，總托#亠川宀性牡匸購適廣吉占怙-Iif同i1，丹估詡T居地產妝期怡斜滬*如何貝運土地用逑T適巨匹用吁空估佛方鎧V2.政府收購謹來雋坡產后*蔣甚變対岀訃存地i不鬲桂人卿詔月Fv訐侑謫守蘭地宙訃亠T略旳.和何耳宕土施用篩詣盲琵用邸時伎

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