物業(yè)服務(wù)合同糾紛司法解釋的解讀

1、物業(yè)服務(wù)合同糾紛司法解釋的解讀最咼人民法院公告最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋已于 20092009 年 4 4 月 2020 日由最高人民法院審判委員會第 14661466次會議通過，現(xiàn)予公布，自 20092009 年 1010 月 1 1 日起施行。二 0000 九年五月十五日最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋2009820098 號）為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根 據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國物權(quán)法、中 華人民共和國合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條建設(shè)單位依法與物業(yè)

2、服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合 同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè) 服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗 辯的，人民法院不予支持。解讀：本條針對部分業(yè)主以自己沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同或者后 期物業(yè)服務(wù)合同上簽字來否認這些合同對自己的約束力。實踐中往往有很多業(yè)主并不知曉物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容， 而且認為這些合同并沒有 經(jīng)過自己的審查或者征得自己的同意后簽訂。 本解釋明確，只要前期 物業(yè)服務(wù)合同以及后期的物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序合法，則對全體業(yè)主均具有約束力，包括未在合同上簽字的業(yè)主。如果業(yè)主要否認這些 合同的效力，則應(yīng)舉證證明這些合同訂立的程序違法。 比如

3、違反了物 業(yè)管理條例等規(guī)定。第二條符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同 或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。解讀：本條賦予了業(yè)主委員會和業(yè)主在一定條件下要求解除物業(yè) 服務(wù)合同，或者確認合同中部分條款無效的全力。第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定 的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和 維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)

4、服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者 賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則， 應(yīng)當認定 為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。解讀：本條對業(yè)主非常有利。第一款賦予業(yè)主對未按物業(yè)服務(wù)合 同約定履行義務(wù)的行為進行追究的權(quán)利。 但是根據(jù)該規(guī)定，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)只能承擔繼續(xù)履行、采取補救措施等違約責任，個人認為，還應(yīng) 當規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)要承擔減少物業(yè)服務(wù)價款的責任。第二款是一個新的規(guī)定， 目的是為了讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔更大的 責任。有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接業(yè)務(wù)時， 往往會將自己的服務(wù)內(nèi)容 和服務(wù)質(zhì)量做擴大性的宣傳，而在簽訂了物業(yè)服務(wù)合同后，其服務(wù)質(zhì) 量大打折扣。為此

5、，本解釋特別規(guī)定，只要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開所作 出的承諾，包括其服務(wù)公約、投標資料上的內(nèi)容，即使沒有在物業(yè)服 務(wù)合同中記載，也應(yīng)當視為是合同的組成部分。以后業(yè)主就可以根據(jù) 這些內(nèi)容來衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否完全切實履行合同約定義務(wù)了。第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實 施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原 狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持。解讀：本條規(guī)定針對某些業(yè)主的行為即違反了物業(yè)服務(wù)合同， 或 者違反了管理規(guī)約，并且實施了妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為了， 則應(yīng) 承擔相應(yīng)的責任。第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、

6、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè) 主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的， 人民法院應(yīng) 予支持。解讀：本條規(guī)定指物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自變更收費標準以及收費范圍 的情況下，業(yè)主可以拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用。 物業(yè)服務(wù)收費標準的變 動，應(yīng)履行法定的程序。如果多收費了，還應(yīng)當返還。第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合 理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的， 人 民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供 服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予

7、支持。解讀：本條規(guī)定針對未交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，如果業(yè)主認為 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的某些服務(wù)并不對自己有利， 僅以此為由來拒絕支 付服務(wù)費用，是不能得到法院支持的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)催收服務(wù)費用， 應(yīng)當首先履行書面通知義務(wù)。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定 由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的， 人民法院應(yīng)予支持。解讀：本條針對出租房屋物業(yè)服務(wù)費用交納主體的規(guī)定。業(yè)主將 房屋出租出去，雖然與承租人在租賃合同中約定應(yīng)當由承租人交納服 務(wù)費用，但是，如果承租人未交納的，業(yè)主仍應(yīng)承擔連帶責任。這種 情況下，我建議出租房屋的業(yè)主，將租賃合同在物業(yè)服務(wù)企業(yè)處備案，

8、并明確告知今后由承租人交納服務(wù)費用， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意的，則可 以免除業(yè)主的連帶責任。第八條業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的， 人民法 院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的， 人民法院應(yīng)當告 知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。解讀：實踐中經(jīng)常有物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘后，拒絕推出服務(wù)區(qū)域 的情況。本條規(guī)定要求，只要業(yè)主大會依法通過了解聘的決定后，若 物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍不退場的，業(yè)主委員會可以作為原告起訴到法院要求 解除合同。第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企 業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期

9、間的物業(yè)費的， 人民法院應(yīng) 予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條 規(guī)定處理。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè) 服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物 業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系 為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。解讀：被解聘后或者物業(yè)服務(wù)合同到期后沒有續(xù)簽的情況下，如 果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕推出并不移交有關(guān)資料的， 業(yè)主委員會可以起訴 到法院。同時， 解聘后物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使仍提供了服務(wù)的， 按照本條 第二款的規(guī)定，是不能要求業(yè)主交納服務(wù)費用的。第十一條本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定， 適用于物權(quán)法第七 十六條、第八條、第八十二條所稱其他管理人。第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違 反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服 務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。解讀：本條規(guī)定說明，如果承租人、借用人等物業(yè)使用人違反了