物業(yè)服務(wù)合同糾紛司法解釋的解讀

1、物業(yè)服務(wù)合同糾紛司法解釋的解讀最咼人民法院公告最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋已于 20092009 年 4 4 月 2020 日由最高人民法院審判委員會(huì)第 14661466次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自 20092009 年 1010 月 1 1 日起施行。二 0000 九年五月十五日最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ?009820098 號(hào)）為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根 據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中 華人民共和國(guó)合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條建設(shè)單位依法與物業(yè)

2、服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合 同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè) 服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗 辯的，人民法院不予支持。解讀：本條針對(duì)部分業(yè)主以自己沒(méi)有在前期物業(yè)服務(wù)合同或者后 期物業(yè)服務(wù)合同上簽字來(lái)否認(rèn)這些合同對(duì)自己的約束力。實(shí)踐中往往有很多業(yè)主并不知曉物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容， 而且認(rèn)為這些合同并沒(méi)有 經(jīng)過(guò)自己的審查或者征得自己的同意后簽訂。 本解釋明確，只要前期 物業(yè)服務(wù)合同以及后期的物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序合法，則對(duì)全體業(yè)主均具有約束力，包括未在合同上簽字的業(yè)主。如果業(yè)主要否認(rèn)這些 合同的效力，則應(yīng)舉證證明這些合同訂立的程序違法。 比如

3、違反了物 業(yè)管理?xiàng)l例等規(guī)定。第二條符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同 或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。解讀：本條賦予了業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主在一定條件下要求解除物業(yè) 服務(wù)合同，或者確認(rèn)合同中部分條款無(wú)效的全力。第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定 的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和 維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)

4、服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者 賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。解讀：本條對(duì)業(yè)主非常有利。第一款賦予業(yè)主對(duì)未按物業(yè)服務(wù)合 同約定履行義務(wù)的行為進(jìn)行追究的權(quán)利。 但是根據(jù)該規(guī)定，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)只能承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等違約責(zé)任，個(gè)人認(rèn)為，還應(yīng) 當(dāng)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)要承擔(dān)減少物業(yè)服務(wù)價(jià)款的責(zé)任。第二款是一個(gè)新的規(guī)定， 目的是為了讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更大的 責(zé)任。有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接業(yè)務(wù)時(shí)， 往往會(huì)將自己的服務(wù)內(nèi)容 和服務(wù)質(zhì)量做擴(kuò)大性的宣傳，而在簽訂了物業(yè)服務(wù)合同后，其服務(wù)質(zhì) 量大打折扣。為此

5、，本解釋特別規(guī)定，只要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)所作 出的承諾，包括其服務(wù)公約、投標(biāo)資料上的內(nèi)容，即使沒(méi)有在物業(yè)服 務(wù)合同中記載，也應(yīng)當(dāng)視為是合同的組成部分。以后業(yè)主就可以根據(jù) 這些內(nèi)容來(lái)衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否完全切實(shí)履行合同約定義務(wù)了。第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí) 施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原 狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。解讀：本條規(guī)定針對(duì)某些業(yè)主的行為即違反了物業(yè)服務(wù)合同， 或 者違反了管理規(guī)約，并且實(shí)施了妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為了， 則應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、

6、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè) 主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的， 人民法院應(yīng) 予支持。解讀：本條規(guī)定指物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)范圍 的情況下，業(yè)主可以拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變 動(dòng)，應(yīng)履行法定的程序。如果多收費(fèi)了，還應(yīng)當(dāng)返還。第六條 經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合 理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的， 人 民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供 服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予

7、支持。解讀：本條規(guī)定針對(duì)未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，如果業(yè)主認(rèn)為 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的某些服務(wù)并不對(duì)自己有利， 僅以此為由來(lái)拒絕支 付服務(wù)費(fèi)用，是不能得到法院支持的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)催收服務(wù)費(fèi)用， 應(yīng)當(dāng)首先履行書(shū)面通知義務(wù)。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定 由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的， 人民法院應(yīng)予支持。解讀：本條針對(duì)出租房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納主體的規(guī)定。業(yè)主將 房屋出租出去，雖然與承租人在租賃合同中約定應(yīng)當(dāng)由承租人交納服 務(wù)費(fèi)用，但是，如果承租人未交納的，業(yè)主仍應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。這種 情況下，我建議出租房屋的業(yè)主，將租賃合同在物業(yè)服務(wù)企業(yè)處備案，

8、并明確告知今后由承租人交納服務(wù)費(fèi)用， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意的，則可 以免除業(yè)主的連帶責(zé)任。第八條業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的， 人民法 院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的， 人民法院應(yīng)當(dāng)告 知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。解讀：實(shí)踐中經(jīng)常有物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘后，拒絕推出服務(wù)區(qū)域 的情況。本條規(guī)定要求，只要業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)了解聘的決定后，若 物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍不退場(chǎng)的，業(yè)主委員會(huì)可以作為原告起訴到法院要求 解除合同。第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企 業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期

9、間的物業(yè)費(fèi)的， 人民法院應(yīng) 予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條 規(guī)定處理。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè) 服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物 業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系 為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。解讀：被解聘后或者物業(yè)服務(wù)合同到期后沒(méi)有續(xù)簽的情況下，如 果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕推出并不移交有關(guān)資料的， 業(yè)主委員會(huì)可以起訴 到法院。同時(shí)， 解聘后物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使仍提供了服務(wù)的， 按照本條 第二款的規(guī)定，是不能要求業(yè)主交納服務(wù)費(fèi)用的。第十一條本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定， 適用于物權(quán)法第七 十六條、第八條、第八十二條所稱(chēng)其他管理人。第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違 反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服 務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。解讀：本條規(guī)定說(shuō)明，如果承租人、借用人等物業(yè)使用人違反了