朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案

1、朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 目 錄1第一章 摘 要 1第二章 基本情況 1一、項(xiàng)目區(qū)域位置 2二、土地利用現(xiàn)狀情況 2三、地上物現(xiàn)狀情況 2四、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說明 3第三章 征地工作方案 3一、征地情況概要 3二、征地政策依據(jù) 4三、征地費(fèi)用構(gòu)成及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 5四、征地補(bǔ)償費(fèi)用 5第四章 拆遷工作方案 5一、拆遷情況概要 6二、拆遷政策依據(jù) 6三、拆遷補(bǔ)償方式 7四、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算 1第五章 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃實(shí)施方案 1一、市政供水方案： 2二、市政雨水方案 2三、市政污水方案 2四、市政供暖方案 2五、市政中水方案 3六、市政電信方案 3七、市政有線電視方案 3

2、八、市政供電方案 3九、市政道路方案 3十、市政建設(shè)費(fèi)用估算 1第六章 土地供應(yīng)方案 1一、供地計(jì)劃 5二、開發(fā)進(jìn)度 1第七章 投資方案 1一、項(xiàng)目總投資估算 3二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算 4三、項(xiàng)目預(yù)期收益 4四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 9附 件 第一章 摘 要1.朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)高碑店北花園，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。 2.本項(xiàng)目總用地面積為538328平方米，其中建設(shè)用地面積為248582.4平方米，代征道路用地用地為119273.9平方米，代征綠化用地面積為170471.7平方米；規(guī)劃地上建筑面積：646300平方米。

3、 本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)涉及國(guó)有土地0.3431公頃，其余全部集體土地，共53.4869公頃，其中農(nóng)用地5公頃，建設(shè)用地48.4869公頃。需要注意的是，我們參照近期朝陽地區(qū)的征地案例，征地補(bǔ)償費(fèi)暫按：每畝40萬元。由于并未同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，征地費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。3.本項(xiàng)目征用北花園村和三間房村集體土地共53.4869公頃，涉及住宅拆遷953戶，拆遷建筑面積135725.25平方米，集體企業(yè)60家，拆遷建筑面積共8.59萬平方米。國(guó)有土地涉及北花園小學(xué)拆遷，拆遷建筑面積1590.23平方米，占地面積3431平方米。需要注意的是，該項(xiàng)目拆遷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采用的是高碑店鄉(xiāng)2002年5月調(diào)查的數(shù)

4、據(jù)，該數(shù)據(jù)可能與項(xiàng)目實(shí)施過程中實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)有誤差，最終數(shù)據(jù)以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)。4.本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)成本主要包括征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（達(dá)到“九通一平”，即場(chǎng)地平整、通上水、通下水、通中水、通電力、通電信、通有線電視、通暖、通燃?xì)?、通路）、前期費(fèi)用等直接成本和間接成本。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)總成本為182825.73萬元，分?jǐn)傊另?xiàng)目總用地地面一級(jí)開發(fā)成本為3396元/平方米，項(xiàng)目建設(shè)用地地面一級(jí)開發(fā)成本為7354元/平方米。5. 本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)總體需要時(shí)間為18個(gè)月，預(yù)計(jì)供地時(shí)間為2009年2月, 預(yù)計(jì)土地出讓金總額為27152萬元，則可實(shí)現(xiàn)土地收益14512.98萬元

5、，成本收益率為6.9%。重要提示：以上內(nèi)容摘自本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀實(shí)施方案全文。 第二章 基本情況一、項(xiàng)目區(qū)域位置本項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園村，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。本項(xiàng)目總用地面積為538328平方米，其中建設(shè)用地面積為248582.4平方米，代征道路用地用地為119273.9平方米，代征綠化用地面積為170471.7平方米。本項(xiàng)目位置示意圖 圖2-1 本項(xiàng)目航拍圖 圖2-2本項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)高碑店北花園村，緊鄰?fù)ɑ莺樱m宜居住。但是與之相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)狀是建筑物大部分較為陳舊，多為平房

6、，村內(nèi)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，亟需改造。二、土地利用現(xiàn)狀情況本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)涉及國(guó)有土地0.3431公頃，為北花園小學(xué)；其余為集體土地，共53.4869公頃，其中農(nóng)用地5公頃，建設(shè)用地48.4869公頃。三、地上物現(xiàn)狀情況從地形圖上看，該項(xiàng)目范圍內(nèi)有居民點(diǎn)、企業(yè)以及村內(nèi)的電線桿、道路等公共設(shè)施。四、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說明根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)規(guī)劃意見書（2007規(guī)意選字0054號(hào)），高碑店北花園居住小區(qū)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：538328平方米其中：規(guī)劃地上建筑面積：646300平方米規(guī)劃土地利用性質(zhì)為住宅、公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共安全設(shè)施。第三章 征地工作方案一、征地情況概要

7、根據(jù)朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)提供的資料，本項(xiàng)目征用北花園村和三間房村集體土地53.4869公頃（合802.3畝），涉及953戶。 征地情況一覽表 表3-1序號(hào)類型數(shù)量（畝）備注1農(nóng)用地耕地30其它農(nóng)用地45小計(jì)752集體建設(shè)用地宅基地集體企業(yè)用地公建設(shè)施占地小計(jì)合計(jì)二、征地政策依據(jù) 1.北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（148號(hào)令）；2.關(guān)于實(shí)施<北京市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知（京國(guó)土征（2004）227號(hào)）；3.北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定（市政府（1994）21號(hào)令）；4.北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市2005540號(hào)）；5.北京市實(shí)施中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行

8、條例的辦法（京政198793號(hào)）； 6.北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費(fèi)收繳和使用管理辦法的通知（京政發(fā)200251號(hào)）。三、征地費(fèi)用構(gòu)成及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.土地補(bǔ)償費(fèi)：依據(jù)北京市人民政府148號(hào)令及京國(guó)土征（2004）227號(hào)文件，由于并未同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，我們參照近期朝陽地區(qū)的征地案例，征地補(bǔ)償費(fèi)暫按：每畝40萬元（該費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)）。 2.防洪費(fèi)：依據(jù)北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定（市政府1994）21號(hào)令），項(xiàng)目總用地面積20元/。3.耕地開墾費(fèi)：依據(jù)北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費(fèi)收繳和使用管理辦法的通知（京政發(fā)200251號(hào)）

9、，一般耕地每公頃30萬元。4.耕地占用稅：依據(jù)北京市實(shí)施（中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例）的辦法（京政發(fā)198793號(hào)），朝陽的耕地占用稅為9元/m2，在測(cè)算中，我們按照9元/m2計(jì)算。四、征地補(bǔ)償費(fèi)用802.3畝40萬元畝=32092萬元耕地開墾費(fèi)：30萬元/公頃2公頃=60萬元耕地占用稅：27元/平方米2公頃=54萬元本項(xiàng)目征地總費(fèi)用如下表：項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量（畝）金額（萬元）土地補(bǔ)償費(fèi)40萬元/畝32092防洪費(fèi)20元/平方米耕地開墾費(fèi)30萬元公頃3060耕地占用稅9元平方米30合計(jì)第四章 拆遷工作方案一、拆遷情況概要高碑店鄉(xiāng)2002年5月對(duì)北花園村進(jìn)行了摸底調(diào)查，本項(xiàng)目拆遷涉及住宅共計(jì)

10、953戶，涉及拆遷建筑面積135725.25平方米。個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)面積共計(jì)20358.79平方米。非住宅拆遷涉及村集體企業(yè)共60家，拆遷建筑面積85900平方米；涉及國(guó)有土地拆遷1家，為北花園小學(xué)，占地面積3431平方米，因未提供建筑面積，從地形圖上量得建筑面積1590.23平方米 。拆遷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 表4-1序號(hào)項(xiàng)目拆遷戶數(shù)拆遷總?cè)丝谡嫉孛娣e（平方米）建筑面積（平方米）營(yíng)業(yè)建筑面積（平方米）1居（農(nóng)）民9532集體企業(yè)859003國(guó)有企業(yè)3431二、拆遷政策依據(jù)1.北京市城市房屋拆遷管理辦法（市政府87號(hào)令）；2.關(guān)于修改并重新印發(fā)<北京市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見>的通知（京國(guó)

11、土房管拆2007777號(hào)）；3.關(guān)于印發(fā)<北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）>的通知（京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)）；4關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)（京政函2001109號(hào)）；5.關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知（京房管拆字2003808號(hào)）；6.關(guān)于印發(fā)<北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知（京房地評(píng)字（1999）656號(hào)）；7.關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知(京價(jià)（房）1997第398號(hào))；8.關(guān)于房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函（京價(jià)(收)字(1993)第238號(hào)、京財(cái)綜(1993)1465號(hào)）。三、拆遷補(bǔ)

12、償方式本次拆遷補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式。四、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算（1）拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：根據(jù)市政府87號(hào)令、京政函2001109號(hào)、京房管拆字2003808號(hào)、京房地評(píng)字（1999）656號(hào)等據(jù)實(shí)際情況確定。 （2）拆遷評(píng)估費(fèi)根據(jù)北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知(京價(jià)（房）1997第398號(hào)) ，按照拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的0.8計(jì)取。（3）拆遷服務(wù)費(fèi)根據(jù)北京市物價(jià)局、財(cái)政?幀豆賾詵課薟鵯芾矸押頭課薟鵯穹咽輾馴曜嫉母春貳簿?收)字(1993)第238號(hào)、京財(cái)綜(1993)1465號(hào)，按照拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的1計(jì)取。（4）拆除費(fèi)根據(jù)全市拆遷市場(chǎng)的平均水平，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，取20元/平

13、方米 。（1）農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（按市政府第87號(hào)令規(guī)定）。A.基準(zhǔn)地價(jià)按1600元/計(jì)算（據(jù)市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則(暫行)的通知京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)文件，該地塊屬于五類地區(qū)確定）。B.基準(zhǔn)房?jī)r(jià)按600元/計(jì)算（據(jù)市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則(暫行)的通知京國(guó)土房管拆字20011234號(hào)文件，該地塊屬于五類地區(qū)確定）。房屋重置成新價(jià)：800元/ （根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知京房管拆字2003808號(hào)進(jìn)行測(cè)算確定，該重置成新價(jià)含房屋重置成新價(jià)、附屬物補(bǔ)償、樹木

14、補(bǔ)償?shù)龋?。C.分體式空調(diào)拆裝費(fèi)：每臺(tái)一次性補(bǔ)助400元。D. 移機(jī)費(fèi)：每部一次性補(bǔ)助235元。E.有線電視拆移費(fèi)：每戶一次性補(bǔ)助350元。F.熱水器改移費(fèi)：每戶一次性補(bǔ)助300元。G.危電改造費(fèi)：每戶一次性補(bǔ)助150元。H.臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)：每戶一次性補(bǔ)助5000元。I.提前搬家獎(jiǎng)：每戶2000元。J.工程配合獎(jiǎng)：每戶40000元。K.一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)合法的營(yíng)業(yè)面積，按照1100元/的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。L.搬家補(bǔ)助費(fèi):按宅內(nèi)房屋建筑面積20元/計(jì)算。M.購房補(bǔ)貼費(fèi)用1500元/平方米（被拆建面）拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：農(nóng)、居民拆遷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表 表42住宅拆遷及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)項(xiàng)目補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（

15、萬元）區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)1600元/平方米重置成新價(jià)800元/平方米搬家補(bǔ)助費(fèi)20元/平方米空調(diào)移機(jī)費(fèi)400元/戶953 移機(jī)費(fèi)235元/戶953有線電視拆移費(fèi)350元/戶953熱水器改移費(fèi)300元/戶953危電改造費(fèi)150元/戶953臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)5000元/戶953提前搬家獎(jiǎng)5000元/戶953工程配合獎(jiǎng)40000元/戶953停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)1100元/平方米購房補(bǔ)貼費(fèi)1500元/平方米合計(jì)（2）國(guó)有土地上企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：A.拆遷補(bǔ)償價(jià)：根據(jù)京房地字（1999）656號(hào)文確定非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格K1K2K3建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià) 其中：K1為容積率調(diào)整系數(shù) K2為房屋

16、原用途調(diào)整系數(shù) K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取1.0。 B.房屋重置成新價(jià)1200元/ 。根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知（京房管拆字2003808號(hào)）進(jìn)行測(cè)算確定。C.停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)（京政函2001109號(hào)）。D.搬遷補(bǔ)助費(fèi):按拆遷建筑面積25元/計(jì)算。拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：國(guó)有企業(yè)拆遷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表 表4-3國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（萬元）區(qū)位補(bǔ)償(地價(jià))4000元/平方米1590.23 956.

17、68 重置成新價(jià)1200元/平方米1590.23 搬遷補(bǔ)助費(fèi)25元/平方米1590.23 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助1100元/平方米1590.23 合計(jì)1326.42 （3）集體土地上企事業(yè)單位拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A.房屋重置成新價(jià)：1225元/根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京房管拆字2003808號(hào)）進(jìn)行測(cè)算確定，該重置成新價(jià)含房屋重置成新價(jià)、附屬物補(bǔ)償、樹木補(bǔ)償?shù)?。C.停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)：關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)（京政函2001109號(hào)）。D.搬遷補(bǔ)助費(fèi):按拆遷建筑面積25元/計(jì)算。拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 村集

18、體企事業(yè)拆遷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表 表4-4村集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（萬元）重置成新價(jià)1225元/平方米85900搬遷補(bǔ)助費(fèi)25元/平方米85900一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)1100元/平方米859009449合計(jì)20186.50 拆遷總成本詳見下表： 住宅拆遷及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)項(xiàng)目補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（萬元）區(qū)位補(bǔ)償費(fèi)1600元/平方米重置成新價(jià)800元/平方米搬家補(bǔ)助費(fèi)20元/平方米空調(diào)移機(jī)費(fèi)400元/戶953 移機(jī)費(fèi)235元/戶953有線電視拆移費(fèi)350元/戶953熱水器改移費(fèi)300元/戶953危電改造費(fèi)150元/戶953臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)5000元/戶953提前搬家獎(jiǎng)5000元/戶953工

19、程配合獎(jiǎng)40000元/戶953停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)1100元/平方米購房補(bǔ)貼費(fèi)1500元/平方米合計(jì)國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)區(qū)位補(bǔ)償(地價(jià))4000元/平方米重置成新價(jià)1200元/平方米搬遷補(bǔ)助費(fèi)25元/平方米一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助1100元/平方米合計(jì)村集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)重置成新價(jià)1225元/平方米85900搬遷補(bǔ)助費(fèi)25元/平方米85900一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)1100元/平方米859009449合計(jì)以 上 合 計(jì)拆遷評(píng)估費(fèi)拆遷服務(wù)費(fèi)拆除費(fèi)20元/平方米總 計(jì) 第五章 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃實(shí)施方案朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目位于朝陽區(qū)高碑店三間房，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五

20、環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，完成項(xiàng)目用地的地上物拆遷、大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使項(xiàng)目用地達(dá)到“九通一平”（即宗地外通上水、通下水、通中水、通電、通路、通訊、通暖、通燃?xì)?、通有線電視，宗地內(nèi)土地平整）。一、市政供水方案：目前在用地紅線外無市政給水管網(wǎng)，經(jīng)咨詢自來水公司，本項(xiàng)目用水?dāng)M采用建設(shè)四口自備水源井，滿足本項(xiàng)目用水需要。 由于目前建筑規(guī)劃指標(biāo)不夠詳細(xì),所以用水量只能估測(cè).按控規(guī)指標(biāo)總建筑面積約為65萬平方米,其中居住面積暫按61萬平方米計(jì)算.用水量指標(biāo)為每天每建筑平方米6升,最高日用水量為3660立方米,配套建筑面積為4萬平方米, 用水量指標(biāo)為每天每建筑平方米9升,最

21、高日用水量為360立方米.擬在新建的道路上鋪設(shè)給水管道與水源井接通， DN300給水球墨鑄鐵管870米,二、市政雨水方案北花園項(xiàng)目需改造現(xiàn)狀灌渠。本項(xiàng)目采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置雨水管道，負(fù)擔(dān)道路及兩側(cè)地塊雨水排放，最終匯集到改造灌渠。建設(shè)雨水管道d500-d1000雨水管1218米，改造現(xiàn)狀灌渠。三、市政污水方案目前北京市排水公司正在通惠河南側(cè)建設(shè)市政污水干管。本項(xiàng)目可接入該干管。本項(xiàng)目采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置污水管道，負(fù)擔(dān)道路兩側(cè)地塊污水排放，并分別排入通惠河南側(cè)市政污水干管管道。本項(xiàng)目新建D400-D800污水管910米。四、市政供暖方案本項(xiàng)目擬建熱交換站3座，D300

22、供熱管1457米。五、市政燃?xì)夥桨?本項(xiàng)目擬建D200-D300燃?xì)夤?187米。五、市政中水方案為節(jié)約用水，本項(xiàng)目綠化用水?dāng)M采用經(jīng)高碑店污水處理廠處理后可供利用水源。擬建設(shè)D100-D300中水管1728米。六、市政電信方案具體投資建設(shè)由網(wǎng)通公司負(fù)責(zé)。七、市政有線電視方案擬建設(shè)2孔有線電視電纜管孔2870米。八、市政供電方案為保證本項(xiàng)目用電需要，擬建設(shè)開閉站2座，新建10150+2100電力干線1214米九、市政道路方案為保證本項(xiàng)目居民出行需要，擬建設(shè)道路27890平方米。十、市政建設(shè)費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目單位工程量綜合單價(jià)合價(jià)（萬元）一道路工程1土方工程道路土方立方米202路基路面工程機(jī)動(dòng)車道路

23、面平方米27890195機(jī)動(dòng)車道路基平方米80非機(jī)動(dòng)車道路面平方米175非機(jī)動(dòng)車道路基平方米70路緣石米12592653附屬設(shè)施工程人行步道磚平方米85盲道磚平方米100人行道基層平方米45雨水篦個(gè)725325樹池座195-4綠化工程綠籬/花草平方米樹木棵170-5交通工程米1752982紅線道路面積二雨污水工程1雨水工程管道土方-D1000管道米1218管道鋪設(shè)-D1000管道米1218灌渠改造雨水附屬構(gòu)筑物-零星工作項(xiàng)-2污水工程管道土方D800管道米910管道鋪設(shè)D800管道米9108附屬構(gòu)筑物910管件項(xiàng)910零星工作項(xiàng)三供水工程管道土方米1870供水管道DN300米1870附屬構(gòu)筑物

24、1870自備井座4250000管件項(xiàng)零星工作項(xiàng)四中水工程管道土方米1728中水管道DN100米-中水管道DN200米-中水管道DN300米1728閥門井/閘井/檢查井座1728管件項(xiàng)-零星工作項(xiàng)-五24孔電信管道公里14400000六有線電視工程電信管道孔公里240000七供熱工程管道土方米1457供熱管米1457熱交換站座32500000八燃?xì)夤こ坦艿劳练矫?187中壓管道DN300米2187附屬構(gòu)筑物米2187管件項(xiàng)-零星工作項(xiàng)-九電力工程管道土方米121410150+2100電力管道米1214開閉站座24500000零星工作項(xiàng)-合計(jì) 第六章 土地供應(yīng)方案一、供地計(jì)劃本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)預(yù)計(jì)

25、一級(jí)開發(fā)總體需要時(shí)間為18個(gè)月，預(yù)計(jì)供地時(shí)間為2009年2月。本項(xiàng)目供應(yīng)土地538328平方米，其中建設(shè)用地面積為248582.4平方米，代征道路用地用地為119273.9平方米，代征綠化用地面積為170471.7平方米。為了確定本項(xiàng)目開發(fā)完畢后土地在二級(jí)市場(chǎng)中能實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)價(jià)格，我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況及二手房的成交價(jià)格進(jìn)行了分析，并在對(duì)北京市商品房售價(jià)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，采用房地產(chǎn)評(píng)估中常用的假設(shè)開發(fā)法對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)完畢后的土地市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行了測(cè)算和評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法適用于現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。其公式為：宗

26、地價(jià)格開發(fā)價(jià)值成本費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)商利潤(rùn)（1）測(cè)算開發(fā)價(jià)值開發(fā)價(jià)值指房屋的市場(chǎng)價(jià)值。委估宗地為住宅用地，通過對(duì)委估宗地同類住宅用房市場(chǎng)的調(diào)查。本項(xiàng)目是朝陽區(qū)雙限商品房?jī)?chǔ)備用地，由于政策限制雙限商品房銷售價(jià)格要比周邊普通商品房?jī)r(jià)格低10%左右。根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目的售價(jià)調(diào)查，本項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目的售價(jià)一般在7500元/平方米左右。通過對(duì)朝陽區(qū)商品房銷售價(jià)格變化趨勢(shì)分析，本項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)成功后，周邊普通住宅均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/平方米，我們確定本項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)成功后住宅部分售價(jià)為7000元，根據(jù)對(duì)類似項(xiàng)目商業(yè)配套用房部分的市場(chǎng)租金及售價(jià)的調(diào)查，我們確定商業(yè)部分的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/平方米。選

27、取的案例如下表： 表6-1售價(jià)記錄時(shí)間項(xiàng)目名稱位置售價(jià)（元/平方米）水郡長(zhǎng)安朝陽京通快速路雙橋出口，通惠河南路向西400米7500朝陽旺角朝陽雙橋城鐵站南出口東行700米7200珠江綠洲朝陽建國(guó)路18號(hào)京通高速路高碑店出口向東1800米路南7800合生綠里 （珠江綠洲三期）朝陽建國(guó)路18號(hào)京通高速路高碑店出口向東1800米路南7000（2）成本費(fèi)用根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料和委估宗地建筑物的實(shí)際狀況，確定住宅的建筑安裝費(fèi)取1500元/平方米，商業(yè)部分建筑安裝費(fèi)取2500元/平方米，開發(fā)期為兩年。紅線內(nèi)市政費(fèi)用按建安費(fèi)用的10計(jì)，其它費(fèi)用按5計(jì)。建造成本為以上三項(xiàng)之和。取值范圍為建安費(fèi)用的51

28、0，根據(jù)物業(yè)情況，按建安費(fèi)用的5計(jì)算。取值范圍為建造成本的510，根據(jù)實(shí)際情況，按建造成本的5計(jì)算。取以上三項(xiàng)合計(jì)款為基數(shù)，貸款利率取中國(guó)人民銀行2007年5月公布的一至三年期貸款利率6.75，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè)開發(fā)期為二年，以復(fù)利計(jì)算。（3）銷售費(fèi)用A.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加取開發(fā)價(jià)值的5.5B.買賣手續(xù)費(fèi)、代理及廣告宣傳費(fèi)取開發(fā)價(jià)值1.5。（4）利潤(rùn)根據(jù)北京市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料，我們選定開發(fā)周期二年的項(xiàng)目投資回報(bào)率15，取費(fèi)基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)三項(xiàng)成本費(fèi)用合計(jì)；由于商業(yè)部分為住宅的配套商業(yè)建筑，因此，取

29、住宅項(xiàng)目的回報(bào)率作為商業(yè)用途部分的回報(bào)率。（5）求取熟地價(jià)開發(fā)余值開發(fā)價(jià)值成本費(fèi)用銷售費(fèi)用利潤(rùn)B.開發(fā)余值為開發(fā)完畢的土地使用權(quán)價(jià)格，包括了土地開發(fā)的利息和利潤(rùn)，應(yīng)予以扣除，則熟地價(jià)格為：熟地總價(jià)=開發(fā)余值1+（1+6.75%）2-1+6.75% 居住用途假設(shè)開發(fā)法計(jì)算過程 表6-2項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)金額銷售單價(jià)7000單方造價(jià)1500紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)10%150其他費(fèi)用5%75建造成本2341725不可預(yù)見費(fèi)5.0%75專業(yè)人士費(fèi)5.0%三項(xiàng)合計(jì)7=8=9貸款利息6.75%成本費(fèi)用合計(jì)6+7+8+9營(yíng)業(yè)稅及附加5.50%385房地產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)1.00%70代理及廣告宣傳費(fèi)0.50%35銷售費(fèi)用

30、11+12+13490開發(fā)商利潤(rùn)15%開發(fā)余值樓面熟地單價(jià)3267 商業(yè)用途假設(shè)開發(fā)法計(jì)算過程 表6-3項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)金額銷售單價(jià)11000單方造價(jià)2200紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)10%220其他費(fèi)用5%110建造成本2342530不可預(yù)見費(fèi)5.0%110專業(yè)人士費(fèi)5.0%三項(xiàng)合計(jì)7=8=9貸款利息6.75%成本費(fèi)用合計(jì)6+7+8+9營(yíng)業(yè)稅及附加5.50%605房地產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)1.00%110代理及廣告宣傳費(fèi)0.50%55銷售費(fèi)用11+12+13770開發(fā)商利潤(rùn)15%開發(fā)余值樓面熟地單價(jià)5320（6）綜合確定項(xiàng)目開發(fā)完畢后的可實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)格經(jīng)過上述測(cè)算，我們?cè)u(píng)估出該項(xiàng)目開發(fā)完畢后居住用途部分可實(shí)現(xiàn)的

31、樓面熟地單價(jià)為3267元/平方米；商業(yè)配套部分可實(shí)現(xiàn)的樓面熟地單價(jià)為5320元/平方米。（7）銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按照90%的居住用地、10%的商業(yè)用地進(jìn)行計(jì)算，該地塊土地一級(jí)開發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計(jì)為224490.71萬元。 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)表 表6-4規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積（ha）樓面熟地價(jià)（元/m2）熟地總價(jià)（萬元）居住3267商業(yè)配套532034580合計(jì)一級(jí)開發(fā)完成后，該項(xiàng)目供應(yīng)的土地狀態(tài)為“九通一平”，即場(chǎng)地平整、通上、通下水、通中水、通電力、通訊、通有線電視、通暖、通燃?xì)?、通路。該部分開發(fā)成本由將來通過招標(biāo)確定的一級(jí)開發(fā)主體支付完成。二、開發(fā)進(jìn)度預(yù)期2007年8

32、月可完成土地一級(jí)開發(fā)主體的授權(quán)工作，簽訂一級(jí)開發(fā)委托合同。第一階段：2007年8月至2008年5月完成項(xiàng)目的開發(fā)立項(xiàng)、規(guī)劃審批、征地手續(xù)、拆遷手續(xù)。第二階段：2008年2月至2009年1月在評(píng)估的基礎(chǔ)上，與村民及企業(yè)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，完成地上物的拆除。第三階段：2008年2月至2009年1月完成市政設(shè)施建設(shè)第四階段：2009年1月至2009年2月驗(yàn)收交地并組織入市交易。 土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)度表 表6-3TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9T+10T+11T+12T+13T+14T+15T+16T+17項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃手續(xù)辦理征地手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理拆遷評(píng)估村民動(dòng)遷建筑物拆除市政工程規(guī)劃

33、意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證（市政工程）市政工程施工圖設(shè)計(jì)市政工程規(guī)劃許可證市政設(shè)施建設(shè)組織驗(yàn)收入市注：T為取得一級(jí)開發(fā)主體資格，簽訂授權(quán)委托協(xié)議時(shí)點(diǎn)，即一級(jí)開發(fā)零點(diǎn) 第七章 投資方案一、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)成本表 表7-1序號(hào)項(xiàng)目成本一直接費(fèi)用1征地費(fèi)用征地補(bǔ)償費(fèi)征地相關(guān)稅費(fèi)2拆遷費(fèi)用拆遷補(bǔ)償費(fèi)居民拆遷費(fèi)村集體企業(yè)拆遷國(guó)有體企業(yè)拆遷費(fèi)評(píng)估服務(wù)費(fèi)拆遷服務(wù)費(fèi)拆除費(fèi)3市政費(fèi)用市政供水市政下水中水工程市政燃?xì)馐姓┡娦庞芯€電視電力市政道路臨時(shí)市政接用二其它費(fèi)用1編制項(xiàng)目建議書（代可研報(bào)告）2土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi)3編制市政規(guī)劃方案費(fèi)4用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi)5編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)6編制交通影

34、響評(píng)估費(fèi)7土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi)8地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)9委托入市交易費(fèi)10招標(biāo)代理費(fèi)三間接費(fèi)用1貸款利息2不可預(yù)見費(fèi)3一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)4營(yíng)業(yè)稅四總成本需要說明的是：1.征地、拆遷、市政建設(shè)費(fèi)用為前文所測(cè)算的一級(jí)開發(fā)成本。2.其他費(fèi)用主要包括：（1）編制項(xiàng)目建議書（代可研報(bào)告）依據(jù)國(guó)家計(jì)委<關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定>的通知（計(jì)價(jià)格19991283號(hào)），按照編制項(xiàng)目建議書的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項(xiàng)目的咨詢費(fèi)用，計(jì)取基數(shù)為表7-1中總投資額。（2）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi)依據(jù)國(guó)家計(jì)委<關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定>的通知（計(jì)價(jià)格19991283號(hào)），按

35、照編制可行性研究報(bào)告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項(xiàng)目的咨詢費(fèi)用，計(jì)取基數(shù)為表7-1中總投資額。（3）編制市政規(guī)劃方案費(fèi)根據(jù)國(guó)家物價(jià)局和建設(shè)部關(guān)于發(fā)布城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（1993價(jià)費(fèi)字168號(hào)文）計(jì)取。（4）用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi)依據(jù)關(guān)于印發(fā)<測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格>和<測(cè)繪工程產(chǎn)品困難類別細(xì)則>的通知（國(guó)測(cè)財(cái)字20023號(hào)），財(cái)政部、國(guó)家計(jì)委關(guān)于將部分行政事業(yè)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)（價(jià)格）的通知（財(cái)綜200194號(hào)）計(jì)取。（5）環(huán)評(píng)費(fèi)用根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。（6）交評(píng)費(fèi)用根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知（市規(guī)發(fā)20011

36、001號(hào)）計(jì)取。（7）土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi)依據(jù)關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知(京價(jià)（房）1997第398號(hào))的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和為基礎(chǔ)計(jì)取。（8）地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)國(guó)土資源部地質(zhì)環(huán)境司2005年4月地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行稿）計(jì)取。（9）委托入市交易費(fèi)依據(jù)北京市儲(chǔ)備中心入市交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計(jì)一級(jí)開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和作為計(jì)取的基礎(chǔ)。（10）招投標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國(guó)家計(jì)委招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法（計(jì)價(jià)格20021980號(hào)），計(jì)取基數(shù)為表7-1中總投資額。3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目貸款利息以直接費(fèi)用和其他費(fèi)用之和為計(jì)息基礎(chǔ)，以開發(fā)周期年計(jì)算，貸款利息的計(jì)算

37、按照一年期貸款利率%，以復(fù)利計(jì)算，計(jì)取財(cái)務(wù)費(fèi)用。4.不可預(yù)見費(fèi)：取上述直接費(fèi)用中的征地費(fèi)用、拆遷和市政費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%。5.一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)：取上述直接費(fèi)用和其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用之和的8%。6兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅及附加)取上述直接費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和貸款利息之和為基數(shù)，公式：(計(jì)取基數(shù))5.5%/94.5%。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件可以看出，總用地面積53.8328公頃，其中建設(shè)用地面積24.85824公頃，規(guī)劃總建筑面積64.63萬平方米。按照上述投資估算可以看出，本項(xiàng)目建設(shè)用地地面一級(jí)開發(fā)成本7355元/平方米，樓面一級(jí)開發(fā)成本為2829元/平方米。二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算項(xiàng)目規(guī)劃居

38、住用地規(guī)劃建筑面積64.63萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按18個(gè)月后土地出讓的居住用地樓面熟地價(jià)3267元/平方米，商業(yè)配套用地樓面熟地價(jià)5320元/平方米，該地塊土地一級(jí)開發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計(jì)為224490.71萬元。三、項(xiàng)目預(yù)期收益如果不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，根據(jù)上述測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目預(yù)期可以收回土地一級(jí)開發(fā)成本，預(yù)計(jì)土地出讓金總額為27152萬元，則可實(shí)現(xiàn)土地收益14512.98萬元，成本收益率為6.9%。預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的土地出讓金出讓金計(jì)算表 表7-2規(guī)劃用途出讓金水平（元/平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）出讓金總價(jià)（萬元）居住40023252商業(yè)配套6003900合計(jì)27152項(xiàng)目利潤(rùn)