上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧課件

1、上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧成功的典范成功的典范上海寶山上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧事業(yè)一部事業(yè)一部 陳心森陳心森2011年年1月月上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧總用地面積168766平方米建筑面積27萬(wàn)平方米其中：地上為22.78萬(wàn)平方米 地下為4.2165萬(wàn)平方米分期一期工程一期工程二期工程二期工程三期工程三期工程用地39530平方米42151.08平方米87084平方米建筑面積61954平方米63098平方米144953平方米其中地上52878 平方米地下9076 平方米地上59489平方米地下3608平方米地上118

2、010平方米地下26943平方米收購(gòu)時(shí)情況2006年開(kāi)發(fā)完成土建結(jié)構(gòu)已完成凈地l技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧二、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目分析 地理位置好、升值潛力大；地理位置好、升值潛力大； 二期可快速實(shí)現(xiàn)銷售回籠資金二期可快速實(shí)現(xiàn)銷售回籠資金； 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)融資項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)融資； 商住聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)可提高售價(jià)商住聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)可提高售價(jià)； 便于資源整合便于資源整合；上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧1.良好的環(huán)境良好的環(huán)境-地理位置好、升值潛力大地理位置好、升值潛力大 兩邊有自然河道環(huán)繞，具有半島效應(yīng)，地理優(yōu)勢(shì)明顯，周邊有成熟的樓盤； 上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧南側(cè)的旭輝依云灣南側(cè)的旭輝依云灣北側(cè)的圣卡

3、洛鉑庭北側(cè)的圣卡洛鉑庭南側(cè)的東方帕提歐南側(cè)的東方帕提歐西側(cè)的北郊商業(yè)廣場(chǎng)西側(cè)的北郊商業(yè)廣場(chǎng)上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧2.二期可快速實(shí)現(xiàn)銷售回籠資金二期可快速實(shí)現(xiàn)銷售回籠資金 二期工程6萬(wàn)多平方米的住宅主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成，包裝一下就可上市銷售，短時(shí)間內(nèi)可以迅速回籠資金，基本可以實(shí)現(xiàn)資金自給自足；收購(gòu)時(shí)原貌收購(gòu)時(shí)原貌上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧3.可實(shí)現(xiàn)融資可實(shí)現(xiàn)融資收購(gòu)成功以后，根據(jù)需要可以辦理并購(gòu)貸款并購(gòu)貸款開(kāi)發(fā)貸款開(kāi)發(fā)貸款獲得銀行的融資，實(shí)現(xiàn)資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)； 上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧4.商住聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)可提高售價(jià)商住聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)可提高售價(jià)對(duì)岸為我集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)的20萬(wàn)平方米的北郊商業(yè)廣場(chǎng)，有大賣場(chǎng)、

4、上海影院等大型商業(yè)，兩項(xiàng)目規(guī)劃中有市政橋梁相連，隨著北郊商業(yè)廣場(chǎng)逐步開(kāi)發(fā)，對(duì)住宅銷售是一個(gè)很好的賣點(diǎn)，具有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，售價(jià)一定高出單獨(dú)開(kāi)發(fā)；上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧5.便于資源整合便于資源整合o 河對(duì)岸為北郊商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，現(xiàn)有管理團(tuán)隊(duì)和人脈資源可以有效利用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入產(chǎn)出比最大化上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧成功收購(gòu)成功收購(gòu) 根據(jù)上述特點(diǎn)，區(qū)域中心、事業(yè)部積極向集團(tuán)推薦，并拍攝了大量的現(xiàn)場(chǎng)照片，供集團(tuán)設(shè)定底價(jià)時(shí)參考，2009年6月26日該項(xiàng)目正式掛牌拍賣，共有九家公司參與競(jìng)價(jià)，通過(guò)多輪競(jìng)標(biāo)，最后在集團(tuán)設(shè)定的底價(jià)下，以10.65億競(jìng)得了新天地荻涇花園項(xiàng)目 上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧三、項(xiàng)目管

5、理出效益三、項(xiàng)目管理出效益 o 怎樣做到效益最大化，首先就是明確“二期快速銷售，快速回籠資金”的目標(biāo)，在能夠填補(bǔ)收購(gòu)款缺口的同時(shí)，還要保證項(xiàng)目可接受的利潤(rùn)率上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧目標(biāo)明確，迅速推進(jìn)目標(biāo)明確，迅速推進(jìn)實(shí)現(xiàn)二期銷售首先要解決四大問(wèn)題實(shí)現(xiàn)二期銷售首先要解決四大問(wèn)題 盡快接管公司盡快接管公司； 快速辦理預(yù)證快速辦理預(yù)證 ； 沖破阻力進(jìn)場(chǎng)沖破阻力進(jìn)場(chǎng) ；1. 極盡全力趕工極盡全力趕工 ；上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧進(jìn)場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)35天完成的主要工作天完成的主要工作o 15M高的精神堡壘o 售樓處內(nèi)、外裝修、軟裝布置o 三百米樣板段的黑色道路和景觀綠化施工o 增設(shè)單元門頭o 單元內(nèi)門庭平面

6、布局、樓梯間品質(zhì)提升o 外立面局部增加石材、仿石漆上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧樹(shù)立項(xiàng)目形象成果展示成果展示-精神堡壘精神堡壘上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧精神堡壘背景區(qū)域施工過(guò)程精神堡壘背景區(qū)域施工過(guò)程上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧成果展示成果展示-售樓處改造售樓處改造上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧成果展示成果展示-售樓處裝修售樓處裝修上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧成果展示成果展示-樣板段樣板段上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧成果展示成果展示-樣板段樣板段上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧四四.如何深層次挖掘價(jià)值如何深層次挖掘價(jià)值？上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧七大技術(shù)改造，提升二期產(chǎn)品品質(zhì)七大技術(shù)改造，提升二期

7、產(chǎn)品品質(zhì)o入口門廳改造入口門廳改造o別墅庭院優(yōu)化別墅庭院優(yōu)化o樓梯間裝修改造樓梯間裝修改造o公寓外立面材料改造公寓外立面材料改造o別墅立面改造別墅立面改造o別墅增加陽(yáng)光房別墅增加陽(yáng)光房o提高公共綠化檔次提高公共綠化檔次上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧門廳改造門廳改造改造前改造后在不增加原有面積的基礎(chǔ)上增加北入口門廳,增加入戶尊貴感上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧庭院優(yōu)化庭院優(yōu)化疊加別墅南側(cè)庭院優(yōu)化，提高產(chǎn)品檔次上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧樓梯間優(yōu)化樓梯間優(yōu)化 對(duì)公寓和別墅的樓梯間進(jìn)行改造，提高產(chǎn)品品質(zhì)上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧涂料改為局部真石漆涂料改為局部真石漆 外立面上對(duì)原有設(shè)計(jì)做優(yōu)化，普通外墻涂

8、料改為局部真石漆，提升立面品質(zhì)上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧干掛石材改造干掛石材改造 疊加別墅南陽(yáng)臺(tái)局部立面上，少量的干掛石材提升整棟建筑的定位品質(zhì)。上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧陽(yáng)光棚陽(yáng)光棚 疊加別墅北露臺(tái)，增加陽(yáng)光棚，豐富立面品質(zhì)的同時(shí)，送小業(yè)主使用面積，提升產(chǎn)品性價(jià)比。上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧水景與綠化水景與綠化 景觀及綠化設(shè)計(jì)做到多層次，多材質(zhì)，水景與綠化硬地有機(jī)結(jié)合。綠化景觀做到高低錯(cuò)落，重點(diǎn)突出。上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧三期設(shè)計(jì)方案調(diào)整，挖掘潛力三期設(shè)計(jì)方案調(diào)整，挖掘潛力o 三期通過(guò)設(shè)計(jì)方案的調(diào)整，將別墅面積有原來(lái)的1.6萬(wàn)平方米，提高到近3萬(wàn)平方米，提高三期整體售價(jià)上海寶山新

9、天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧五五.銷售開(kāi)辟寶山新戰(zhàn)場(chǎng)，首戰(zhàn)告捷，銷售開(kāi)辟寶山新戰(zhàn)場(chǎng)，首戰(zhàn)告捷，實(shí)現(xiàn)利益最大化實(shí)現(xiàn)利益最大化o 二期開(kāi)盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)成交二期開(kāi)盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)成交100多套的佳績(jī)多套的佳績(jī)o 二期二期100天實(shí)現(xiàn)強(qiáng)銷天實(shí)現(xiàn)強(qiáng)銷500多套的輝煌佳績(jī)多套的輝煌佳績(jī) o 三期分五次已全部開(kāi)盤，公寓基本銷售完成三期分五次已全部開(kāi)盤，公寓基本銷售完成，別墅僅剩余三分之一，別墅僅剩余三分之一o 已實(shí)現(xiàn)銷售額已實(shí)現(xiàn)銷售額23.4億億上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧新天地收購(gòu)后的銷售收入統(tǒng)計(jì)表新天地收購(gòu)后的銷售收入統(tǒng)計(jì)表銷售總額銷售總額可售情況可售情況已售情況已售情況未售預(yù)計(jì)額（約數(shù)）未售預(yù)計(jì)額（約數(shù)）二期銷售面積（住

10、宅）58246 57997.19 249 銷售金額724860100 721596596.00 3,263,504 二期銷售面積（商鋪）1699 1446.09 253 銷售金額38884647 32036288.00 6,848,359 二期銷售可面積（車位）153 153 銷售金額7650000 7,650,000 三期（住宅及商鋪）第一批可銷售面積22789 9324.95 13464 銷售金額620068643 250068643.00 370,000,000 第二批可銷售面積26708 24617.50 2091 銷售金額407986587 362826225.00 45,160,3

11、62 第三批可銷售面積24813 24056.75 757 銷售金額363833122 346128519.00 17,704,603 第四批可銷售面積25744 22706.25 3038 銷售金額408394874 359944538.00 48,450,336 第五批可銷售面積13849 13228.00 621 銷售金額250000000 268531977.00 - 18,531,977 三期銷售可面積（車位）540 540 銷售金額27000000 27,000,000 合計(jì)面積173849 140148.73 20472 合計(jì)收入 2,848,677,973 2341132786

12、.00 507,545,187 上海寶山新天地項(xiàng)目總結(jié)和回顧新天地項(xiàng)目現(xiàn)金流量表新天地項(xiàng)目現(xiàn)金流量表2009年2010年時(shí)間7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月后期需要支出/收入費(fèi)用總計(jì)科目現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出收購(gòu)款項(xiàng)3.005.908.90工程款支出0.270.060.010.070.130.330.040.140.210.110.150.240.320.230.190.345.486.85預(yù)計(jì)需要支出款項(xiàng)0.000.020.060.030.140.010.010.330.040.011.090.060.060.080.090.012.03小計(jì)3.

13、000.270.085.980.100.270.340.050.480.260.111.240.290.370.310.280.355.4819.26現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入銷售額(萬(wàn)元）1.751.902.341.020.170.000.040.031.071.281.120.720.724.471.832.492.495.0428.48開(kāi)發(fā)貸款4.601.20-0.205.60小計(jì)1.751.902.341.020.170.004.641.231.071.281.120.720.724.471.832.492.2929.04凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量-3.00-1.520.30-3.34-2.42-2.52-2.861.742.493.304.474.344.775.129.2810.8