全套房酒店模式研究課件

1、全套房酒店模式研究全套房酒店模式研究營銷策略中心研發(fā)部全套房酒店模式研究本專題框架【一一】全套房酒店相關(guān)全套房酒店相關(guān)（1）全套房酒店概念（2）全套房酒店特征（3）發(fā)展現(xiàn)狀（4）目前存在問題（5）未來發(fā)展趨勢（6）對本項目借鑒【二二】典型案例典型案例（1）七星小筑（2）對本項目借鑒全套房酒店模式研究全套房酒店概念全套房酒店All suite hotel，亦稱為商務(wù)休閑酒店；指在酒店客房的設(shè)計的基礎(chǔ)上將商務(wù)、會議、宴會等功能所占在酒店客房的設(shè)計的基礎(chǔ)上將商務(wù)、會議、宴會等功能所占用的空間融入到客人真正需要的客房中，從而使每套房間都具用的空間融入到客人真正需要的客房中，從而使每套房間都具有獨立的客

2、廳和臥室，有獨立的客廳和臥室，且在服務(wù)配套功能上，全套房酒店更加更加注重于現(xiàn)代商務(wù)和休閑度假客人對現(xiàn)代信息技術(shù)和休閑設(shè)施設(shè)注重于現(xiàn)代商務(wù)和休閑度假客人對現(xiàn)代信息技術(shù)和休閑設(shè)施設(shè)備的需求備的需求。對其概念的理解可以拆開來看，全套房酒店全套房酒店= =全套房全套房+ +酒店酒店。其中全套房是指其功能設(shè)置上的完整性（家庭、商務(wù)等功能集于一體），而酒店是指其管理方式為酒店管理模式； 在一定程度上，全套房酒店將“家庭空間家庭空間”設(shè)置于傳統(tǒng)酒店大樓設(shè)計中，但又更注重家庭中的交往空間及對現(xiàn)代信息配套功更注重家庭中的交往空間及對現(xiàn)代信息配套功能的完善能的完善。全套房酒店模式研究產(chǎn)生背景 全套房酒店的出現(xiàn)是市

3、場細分的結(jié)果。全套房酒店的出現(xiàn)是市場細分的結(jié)果。與其并列的還有旅游與其并列的還有旅游星級酒店、經(jīng)濟型酒店、服務(wù)式公寓、度假酒店、休閑度假公星級酒店、經(jīng)濟型酒店、服務(wù)式公寓、度假酒店、休閑度假公寓寓 酒店酒店依據(jù)：相當一部分商務(wù)和休閑度假客人并不會使用傳統(tǒng)綜合型相當一部分商務(wù)和休閑度假客人并不會使用傳統(tǒng)綜合型高檔酒店高檔酒店 （即，中國市場廣為流行的高檔旅游星級酒店）（即，中國市場廣為流行的高檔旅游星級酒店） 里里的大型多功能會議，宴會，豪華餐廳等額外功能設(shè)施的大型多功能會議，宴會，豪華餐廳等額外功能設(shè)施。而在目前競爭激烈的市場環(huán)境下，為了更好的吸引客源，酒店客房的設(shè)計開始有了針對性，逐步與客人

4、的需求相配套；將客人能夠用到的功能集中于將客人能夠用到的功能集中于“一間一間”客房，提供功能綜合、客房，提供功能綜合、服務(wù)到位的客房。服務(wù)到位的客房。據(jù)此提高酒店的出租率及吸引投資客群的注意力，從而提高酒提高酒店的出租率及吸引投資客群的注意力，從而提高酒店的運營效率，創(chuàng)造較高收益店的運營效率，創(chuàng)造較高收益。全套房酒店模式研究產(chǎn)品特征之一【功能設(shè)計功能設(shè)計】（1）在打破傳統(tǒng)酒店的建筑規(guī)律、空間布局和內(nèi)部設(shè)計的基礎(chǔ)上，更加符合現(xiàn)代商務(wù)、休閑、度假客人的個性化需求；（2）配置國際一流的酒店設(shè)施、設(shè)備和細致體貼的服務(wù)；（3）寬敞的居住空間；（4）為追求住家氛圍和物超所值的高檔商務(wù)、休閑度假客人提供一）

5、為追求住家氛圍和物超所值的高檔商務(wù)、休閑度假客人提供一個真正意義的個真正意義的“家外之家家外之家”?！究腿嚎腿骸浚?）更注重傳統(tǒng)空間之外功能的客戶）更注重傳統(tǒng)空間之外功能的客戶，這部分客群在酒店逗留的時間明顯長于在傳統(tǒng)酒店逗留的時間；（2）看重全套房酒店能居住更多的同行人員的客群）看重全套房酒店能居住更多的同行人員的客群（如家庭旅游等）（3）為避免嘈雜環(huán)境的高檔客人）為避免嘈雜環(huán)境的高檔客人，如藝人、知名企業(yè)家等；全套房酒店模式研究產(chǎn)品特征之二【運營運營】（1）相對傳統(tǒng)酒店偏向于公共區(qū)域的投資，全套房酒店主要是注重客房的投資；（2）酒店配套服務(wù)設(shè)施的減少，使得全套房酒店各類管理成本明顯低于傳統(tǒng)

6、酒店，而且更容易管理；（3）由于客房空間的增大，在價格制定上具有與傳統(tǒng)高檔酒店同樣的市場競爭力；如：如：在歐美國家，同檔次的傳統(tǒng)酒店和全套房酒店在針對不同市場細同檔次的傳統(tǒng)酒店和全套房酒店在針對不同市場細分目標客戶群的價格制定上，針對商務(wù)客人的價格基本相同分目標客戶群的價格制定上，針對商務(wù)客人的價格基本相同；針對休閑、度假客人全套房酒店一般比傳統(tǒng)酒店高出休閑、度假客人全套房酒店一般比傳統(tǒng)酒店高出 510 美金美金左右左右。全套房酒店模式研究發(fā)展現(xiàn)狀之一目前，隨著國內(nèi)酒店業(yè)競爭的激烈，越來越多的酒店開始尋求與其他酒店的差異，全套式酒店的運作模式也逐步得到推廣；目前，在國內(nèi)諸多城市都出現(xiàn)了全套房酒

7、店。目前全套房國內(nèi)主要具有如下特征：【區(qū)位分布區(qū)位分布】（1 1）商務(wù)、旅游發(fā)達的城市；）商務(wù)、旅游發(fā)達的城市；如中國金融中心的上海、以旅游度假為城市功能一部分的青島市、海南省等地；（2）而這些酒店在城市中的分布主要集中于全套房客群密集地在城市中的分布主要集中于全套房客群密集地段段。如針對商務(wù)人群的酒店一般集中于城市中心地段，而針對旅游度假類的則通常分布于旅游景點區(qū)或者眾多景點集中的旅游區(qū)中心位置；全套房酒店模式研究發(fā)展現(xiàn)狀之二【配套及管理配套及管理】（1）這些酒店內(nèi)部設(shè)施配套齊全，定位高端；（2）除了套房之外，酒店還配備常規(guī)的商務(wù)會議設(shè)施、健身、酒吧等傳統(tǒng)功能；（3）大部分為外來的酒店巨頭管

8、理，利用其在國外已經(jīng)成熟的運營模式來管理；如上海的綠地豪森全套房酒店由豪森國際創(chuàng)辦；【運營運營】全套房目前的運營主要從兩個方面來反映：入住價格及入住率；入住價格：入住價格：500500及以上及以上+15%+15%左右的服務(wù)費左右的服務(wù)費/ /日；與一般商務(wù)酒店價日；與一般商務(wù)酒店價格相當；格相當；入住率：不等；入住率：不等；全套房酒店模式研究目前存在問題之一（1 1）國內(nèi)全套房酒店還處于發(fā)展初期）國內(nèi)全套房酒店還處于發(fā)展初期從網(wǎng)頁搜索來看，相比旅游星級酒店的信息量要少很多，這在一定程度上說明，全套房酒店并不是目前市場的主流產(chǎn)品；而另一方面，南京市目前還沒有出現(xiàn)這樣的套房酒店（仁恒在南京的酒店可

9、認為是高檔公寓，進行出售而非出租），目前只有酒店業(yè)競爭激烈的上海、北京、青島、廣州等地出現(xiàn)了此類產(chǎn)品；（2 2）市場接受度并不是非常高）市場接受度并不是非常高從目前全套房酒店客群來看，使用全套房酒店的均是社會金字塔塔頂?shù)碾A層，雖然目前這些酒店的價位相比五星級及五星級里的套房要低，但更多的客群并沒有側(cè)重考慮全套房酒店，而是選擇五星級及其他酒店；全套房酒店模式研究目前存在問題之二（3 3）市場宣傳度不夠，概念未被炒作）市場宣傳度不夠，概念未被炒作針對目前在國內(nèi)還比較新型的產(chǎn)品而言，一定的市場概念炒作是需要的，但從目前的項目來看，并沒有出現(xiàn)一些大眾的或者小眾的渠道宣傳；似乎市場宣傳均處于一種很傳統(tǒng)的

10、狀態(tài)：酒香不怕巷子深。市場的推廣在很大程度上依賴客戶的口碑進行宣傳。（4 4）潛在市場未得到挖掘）潛在市場未得到挖掘目前的客群大部分集中于商務(wù)人群；家庭出游的客群及同行較多的客群較少，很多這類客群出行都分開住宿于不同的客房，對于他們之間的溝通和交往并不是非常便利。而隨著未來商務(wù)會議、旅游市場的發(fā)展這部分客群將越來越多，市場潛力較大。全套房地產(chǎn)標志一全套房酒店模式研究發(fā)展趨勢（1 1）市場競爭加大，潛在客群將被挖掘）市場競爭加大，潛在客群將被挖掘目前已有較多商家覺察到全套客房的市場潛力，市場上未來將有較多此類概念的項目出現(xiàn)，市場競爭將越來越激烈；針對競爭越來越激烈的市場而言，潛在客群的挖掘?qū)⒊蔀?/p>

11、必然。（2 2）酒店的價位將逐步走向大眾化、平民化）酒店的價位將逐步走向大眾化、平民化從目前已出臺的國民休閑計劃等相關(guān)旅游措施，越來越多的人將走出家庭，去其他地方體驗、旅游等，且這部分人通常要么是同事關(guān)系，要么是以家庭為單位；而為了吸引這部分的客群，為保證酒店的運營效益，必然會采取平價措施，提高入住率，從而實現(xiàn)一定的收益。（3 3）主題化發(fā)展）主題化發(fā)展小型主題酒店是國際酒店業(yè)發(fā)展的方向，在美國小型度假酒店已占到美國酒店業(yè)總量的70%。全套房地產(chǎn)標志二全套房酒店模式研究對本項目的借鑒之一【機會點機會點】（1 1）市場競爭少；）市場競爭少；目前南京市并沒有此類產(chǎn)品的出現(xiàn)，故本項目可以一鳴驚人，引

12、領(lǐng)潮流；（2 2）可借助資源較多；）可借助資源較多；溫泉資源將成為其一大優(yōu)勢，針對目前南京市的旅游客群，可借助優(yōu)異的溫泉資源將其吸引，并據(jù)此開拓市場；（3 3）市場潛力大；）市場潛力大；本項目位于距離南京市40-60公里處，正是城市近郊游的主要目的地，而現(xiàn)在去向老山森林公園旅游的客群并不能將景區(qū)內(nèi)部的全部景點及資源進行觀賞，主要原因在于老山缺乏相應(yīng)的住宿及配套設(shè)施，而本項目可開發(fā)部分平價產(chǎn)品以滿足這部分客群需要，同時可以據(jù)此推廣項目其他的產(chǎn)品，如溫泉、創(chuàng)意工坊、六朝市場等；全套房酒店模式研究對本項目的借鑒之二【挑戰(zhàn)點挑戰(zhàn)點】（1 1）合作單位少；）合作單位少；目前南京的商務(wù)、旅游市場并不發(fā)達，

13、所以所以具有豐富的運營經(jīng)驗的國際機構(gòu)未必愿意投資，因而能夠達成合具有豐富的運營經(jīng)驗的國際機構(gòu)未必愿意投資，因而能夠達成合作協(xié)議的可能性較小作協(xié)議的可能性較?。唬? 2）項目周邊及內(nèi)部資源開發(fā)不充分；）項目周邊及內(nèi)部資源開發(fā)不充分；而這一狀況對于即將進入投資建設(shè)的項目而言，市場容量較小，前期投資回報較慢。針對這一狀況，需要對項目及周邊資源進行完全整合，即使無法呈即使無法呈現(xiàn)一個已經(jīng)開發(fā)好的現(xiàn)狀也需給人留下前景明朗的印象；現(xiàn)一個已經(jīng)開發(fā)好的現(xiàn)狀也需給人留下前景明朗的印象；（3 3）項目的可達性較低；）項目的可達性較低；目前僅有三橋及大橋可以達到項目所在地，自駕車耗時在1個小時左右；若是公交車通行，

14、耗時2個小時以上，這對于項目所要吸引的客群而言，交通不便利；為此可交通不便利；為此可考慮采取度假村專用車輛來解決考慮采取度假村專用車輛來解決；全套房酒店模式研究典型項目七星小筑【區(qū)位區(qū)位】延慶縣延慶縣 龍聚山莊東區(qū)（石京龍滑雪場西側(cè)）龍聚山莊東區(qū)（石京龍滑雪場西側(cè)）；與著名的旅游場所石京龍滑雪場為鄰，周邊還有松山、玉渡山、野山峽、古崖居、官廳水庫等眾多的旅游景點。【項目簡介項目簡介】占地面積：占地面積：0.9公頃；建筑面積：建筑面積：10007平米依山而建，由會所、溫泉公館和會所、溫泉公館和TOWN HOUSE度假別墅度假別墅共同構(gòu)成。由于公館和別墅客房均以套間為主，故該公館屬全套間式酒店公館

15、和別墅客房均以套間為主，故該公館屬全套間式酒店類型類型；該公館是七星地產(chǎn)在京郊開發(fā)的分時度假連鎖店之一分時度假連鎖店之一，主營主營Spa浴療保健項目，并按產(chǎn)權(quán)式酒店的模式經(jīng)營浴療保健項目，并按產(chǎn)權(quán)式酒店的模式經(jīng)營。全套房酒店模式研究區(qū)位/外景/鳥瞰/周邊環(huán)境全套房酒店模式研究七星小筑公館區(qū)共七星小筑公館區(qū)共4棟建筑棟建筑（1）會所是公館區(qū)的主體建筑）會所是公館區(qū)的主體建筑內(nèi)部主要功能：溫泉水療館、溫泉休閑館、溫泉酒吧、VIP洗浴包廂、溫泉池、空中酒吧、空中茶苑、冰雪餐廳、小型商務(wù)宴會廳、休息包廂、美容美發(fā)室、棋牌室、精品店、商務(wù)會議室等。（2）另外三棟建筑設(shè)有特色客房）另外三棟建筑設(shè)有特色客房

16、70套套包括：Family溫泉套房溫泉套房26套套；SPA-Jeep情侶套房情侶套房14套（帶車庫）套（帶車庫）；SPA溫泉商務(wù)套房溫泉商務(wù)套房14套套；總統(tǒng)套房總統(tǒng)套房1套和溫泉度假小屋套和溫泉度假小屋15套套。套房全部裝有戶式中央空調(diào)，雙熱水溫泉浴缸和整體櫥柜?？头績?nèi)除具有完善的休閑、保健和商務(wù)功能外，還為客房提供五星級酒店用品。建筑入口夜景圖全套房酒店模式研究SPA溫泉商務(wù)套房溫泉商務(wù)套房(G、H)戶型戶型建筑面積：建筑面積：111.06 m2/110.53平方米專為企業(yè)精英款待客戶而精心籌劃的三層躍層式豪華套房，設(shè)有獨立會客廳、茶藝室和主賓臥室（均設(shè)有衛(wèi)生間）。陽光客廳：陽光客廳：裝有

17、整體櫥柜、冰箱、高檔坐椅和茶幾、高清背投影電視、豪華電話、按摩椅及棋牌桌。主賓臥室：主賓臥室：均備有29吋彩電、高檔席夢思、寫字臺和保險柜。主衛(wèi)生間：主衛(wèi)生間：裝有潔身器、柜式洗面器、雙熱水（溫泉水和熱水）單人三角浴缸、電話、遠紅外光波浴房。茶茶 藝藝 室：室：為日式風格。戶型之一全套房酒店模式研究白領(lǐng)溫泉套房及家庭套房白領(lǐng)溫泉套房及家庭套房建筑面積建筑面積：52.05平方米專為三口人家庭的度假游客而設(shè)計。主要于服務(wù)婦女兒童和老年游客。刻意營造“酒店之家的溫馨環(huán)境。房間：房間：裝有整體櫥柜、轉(zhuǎn)角沙發(fā)、餐桌、穿衣鏡、梳妝臺、冰吧、29吋彩電、電話、微波爐和保險柜等。同時酒店還可為游客提供DVD影

18、碟、各類游戲機（包括PS2、FC等機型）以及成品半成品送餐服務(wù)。衛(wèi)生間：衛(wèi)生間：裝有干膚干發(fā)器、電話、高檔恭桶、臺式洗面面盆、雙熱水（溫泉水和熱水）單人浴缸、墻面鏡和拉桿式美容鏡。戶型之二全套房酒店模式研究戶型之三SPA-Jeep情侶套房（情侶套房（E）戶型戶型建筑面積：建筑面積：96.16平方米專為時尚情侶和貴賓而準備。躍層戶型，設(shè)計有獨立客廳臥室和車庫，車庫內(nèi)備有敞棚JEEP。陽光客廳：陽光客廳：裝有整體櫥柜、高檔日式沙發(fā)和茶幾、冰箱、高清背投影電視、DVD、高檔電話、雙人餐桌和竹制花瓶等。臥臥 室：室：備有29吋彩電、大號雙人席夢思、梳妝臺、保險柜。衛(wèi)生間：衛(wèi)生間：裝有潔身器、柜式洗面器

19、、雙熱水（溫泉水和熱水）三角浴缸、電話、遠紅外光波浴房。遠紅外光波浴房內(nèi)裝配有負氧離子發(fā)生器、雜志和杯架。全套房酒店模式研究客群【個人個人 】適合購買人群：適合購買人群： （1）年齡3545歲。希望通過投資增加家庭收入進一步提高生活質(zhì)量，同時享受度假生活的中青年有車一族。 （2）年齡4059歲，尚未退休的教師，生活品位高、有較強的購買力，希望在退休后仍能保持理想的生活水準的中老年投資人。 【企業(yè)企業(yè)】用于款待客戶和員工度假。閑置期交予酒店經(jīng)營，可為企業(yè)節(jié)約大量的公關(guān)費用并贏得可觀的經(jīng)濟收益。全套房酒店模式研究【別墅套房別墅套房銷售價格銷售價格】面積為110，75萬元/套（毛坯），80萬元/套（精裝修）；90平方米，54萬元/套（毛坯），66萬元/套（精裝修）；96，57萬元/套（毛坯），70萬元/套（精裝修）。10余套3層公寓在售：面積為52一居，價格為32、35萬元/套（全部為精裝修，但裝修風格不同，價格隨之不同），目前已經(jīng)全部售罄。（信息時間為2007年6月）價格時間銷售均價2006.06.07 - 至今 7000.00 2005.08.29 - 2006.06.07 5800.00 2004.11.04 - 2005.08.29 6800.00 室內(nèi)精裝現(xiàn)狀圖全套房酒店模式研究（1）結(jié)合市場對投資與度假的雙重需求）結(jié)合市場對投