土地增值稅竣工清算條件及流程

1、一、土地增值稅清算必須符合那些基本條件土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法1995006 號(hào)，1995年1月27日）即財(cái)稅政策第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)，2006 年 12 月 28 日）第二條：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列

2、情形之一的，主管財(cái)稅審計(jì)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省財(cái)稅審計(jì)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī) 程的通知（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)，2009年5月12 日）第九條：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 直接轉(zhuǎn)讓

3、土地使用權(quán)的。第十條：對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。二、土地增值稅的“清算單位”如何確認(rèn)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為

4、單位。2006財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅20060號(hào)，自年3月2日起施行）（1 ）納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。（2）各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā) 展情況，區(qū)別普通住房、 非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)，2006 年 12 月 28 日）（1） 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；（2 ）對(duì)于“分期開(kāi)發(fā)的

5、項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格，回購(gòu)安置房的，應(yīng)如何確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入？在總局未明確之前， 政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格，回購(gòu)安置房的，原則上應(yīng)允許房地產(chǎn)企業(yè)按照實(shí)際收到的回購(gòu)價(jià)款確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。三、清算收入審核的方法和內(nèi)容（一）收入檢查的方法：1、確認(rèn)總可售面積與已銷售面積：總可售面積：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、大產(chǎn)權(quán)證、測(cè)繪表；已銷售面積：銷售合同、銷控表、代銷清單、視同銷售業(yè)務(wù)文件、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、銷售成本明細(xì)賬；2、確認(rèn)銷售金額：銷售金額：銷售合同、銷控表、按揭貸款合同、視同銷售

6、文件、銷售發(fā)票、銷售收據(jù)、預(yù)收賬款、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；3、確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)間:銷售合同約定的交款時(shí)間、按揭貸款合同約定的付款時(shí)間、簽訂正式銷售合同（網(wǎng)簽）時(shí)間、視同銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。實(shí)操中一般以交樓時(shí)間為準(zhǔn)，預(yù)售房款（含銀行按揭款）按預(yù)收賬款處理，并以預(yù)收賬款為計(jì)稅基數(shù)。（二）收入檢查的內(nèi)容：1、正確劃分清算項(xiàng)目收入與非清算項(xiàng)目收入。2、正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。3、銷售收入是否全額入賬，有無(wú)只開(kāi)票不入賬，偷逃土地增值稅的情況。4、確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷

7、售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。5、 審核按揭款收入有無(wú)申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收 入申報(bào)納稅的情形。6、發(fā)生視同銷售業(yè)務(wù)，不做收入處理。7、銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是 否按規(guī)定處理。&審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。9、以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建 造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅來(lái)減低財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。四、清算時(shí)可以扣除的項(xiàng)目包括哪些內(nèi)容土地增值稅暫行條例第六條：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目主要包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付

8、的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知（財(cái)稅201643 號(hào)，2016年4月25 日）:中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。五、取得土地使用權(quán)所支付的金額包括什么土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則：第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地

9、價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金或按照建筑面積計(jì)算分額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?攤，也可以按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＃▏?guó)稅函1999112 號(hào)，1999 年 3 月 5 日）根據(jù)土地增值稅立法精神，細(xì)則第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按細(xì)則第七條法規(guī)，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土

10、地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220 號(hào)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。在實(shí)際工作中，一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)的、同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除？納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，或者同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的，土地成本的分?jǐn)偘凑胀恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則第九條規(guī)定，應(yīng)按照占地面積法進(jìn)行分?jǐn)偂＃?）按轉(zhuǎn)讓土地使

11、用權(quán)面積占總土地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?5000 X【4 -（14 8 ）】=30000 萬(wàn)元（2 ）按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?45000 X12 -（12 + 1.9 ） = 38848 萬(wàn)元清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國(guó)土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除？分析：國(guó)稅函2010220 號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知第四條，明確土地閑置費(fèi)不予扣除。清算時(shí)，地方政府、財(cái)政部門(mén)以各種名義給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的返還款在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？這個(gè)問(wèn)題，全國(guó)各地掌握的不一致，絕大多數(shù)地區(qū)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得地方政府、財(cái)政部門(mén)以各種名義向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目返還的土地出讓金、城

12、市建設(shè)配套費(fèi)、 稅金等，無(wú)論會(huì)計(jì)上怎樣核算，實(shí)際上是變相降低了實(shí)際開(kāi)發(fā)支出。因此，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)抵減相應(yīng)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。對(duì)未明確返還名目的返還資金， 一律抵減土地出讓金。未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)）第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房

13、地產(chǎn)有關(guān)稅金， 須提供合法有效憑根據(jù)以上規(guī)定，企業(yè)無(wú)論是以任何形式取得土地，包括出讓、轉(zhuǎn)讓、接受投資、企業(yè)改制、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等，均應(yīng)在支出實(shí)際發(fā)生、并按照稅收法律規(guī)定取得相應(yīng)合法憑據(jù)后方能計(jì)算扣除。支出雖然實(shí)際發(fā)生，但是，取得憑據(jù)不符合要求的，也不應(yīng)予以 扣除。經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)同意，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒(méi)有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)）第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅

14、金，須提供合法有效憑證；不能提供合法 有效憑證的，不予扣除?！遍_(kāi)發(fā)商與國(guó)土部門(mén)簽訂了土地出讓合同， 代政府完成拆遷或支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 并以此抵 頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無(wú)票據(jù)，差額部分支付了地價(jià)款并取得票據(jù)。 抵頂 部分能否扣除？企業(yè)發(fā)生的以拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂土地出讓金的支出（無(wú)論是現(xiàn)金還是實(shí)物），在計(jì)算土地增值稅時(shí)原則上應(yīng)允許據(jù)實(shí)扣除，但是，扣除時(shí)對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的實(shí)際支付情況必須從嚴(yán)審核， 未實(shí)際支付的不允許扣除。母公司購(gòu)得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊(cè)全資子公司，作為開(kāi)發(fā)此地的項(xiàng)目公司， 與土地局簽定合同補(bǔ)充條款， 將土地的受讓人變更為子公司， 相關(guān)稅費(fèi) 及土地證由

15、子公司辦理，總公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來(lái)款項(xiàng)。土地出讓金專用票對(duì)于母公司購(gòu)地， 子公司開(kāi)發(fā)的，如果土地使用證直接辦理到子公司，并且能夠證明取得土地使用權(quán)支出是真實(shí)的，土地成本的扣除按照以下原則掌握：首先，要求企業(yè)到土地管理部門(mén)換票，如果能夠換取發(fā)票的允許扣除；其次，不能換取發(fā)票的，如果能夠取得土地管理部門(mén)的證明，可以將其證明作為支付土地款的憑證，其土取得地使用權(quán)支出允許扣除。（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知（財(cái)稅2016140號(hào)）：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定（財(cái)稅201636號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中"向政府部門(mén)支付的土地價(jià)

16、款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí) 扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、 拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體） 受讓土地向政府部門(mén)支付土 地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)， 同時(shí)符合下列條件的， 可由項(xiàng)目公司按規(guī) 定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、 項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司； 政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)， 土地價(jià)款總額不變； 項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)，無(wú)票據(jù)，房屋建成后清算時(shí)土地成本如何扣除？改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)，如果能夠提供足夠的改制文件證明其土地價(jià)格為改制時(shí)確認(rèn)的真實(shí)價(jià)格，原則上清算時(shí)應(yīng)允許扣除。六、開(kāi)發(fā)土地和新建房屋及