住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)原則

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-312編號：_住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)原則審核：_時間：_單位：_住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)原則用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)與原則依據(jù)建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法(以下簡稱“管理辦法”)的要求，居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行?！肮芾磙k法”第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)

2、選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂 物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！睘榱藢ξ飿I(yè)管理公司的選聘與對管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。一、管委會的組建及其權(quán)利與義務(wù)(一)管委會的組建該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的 代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。(二)管委會的權(quán)利與義務(wù)管委會的權(quán)利：1.制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人，使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司

3、；3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；4.審查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。管委會的義務(wù)：1.根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；4.接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開始到住戶入住前，其物業(yè)管理從三個階段進(jìn)行。物業(yè)公司專業(yè)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂 合同分別同步管理(以上的

4、管理為“同步介入”或稱為“超前管理”)；居住小區(qū)物業(yè)管理。 其中，第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性，依據(jù)不同的管理項目。三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)建設(shè)部“管理辦法”的制訂，有兩個重要的目的：一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”；二是“對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備進(jìn)行維護(hù)修繕和整治”。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標(biāo)來實現(xiàn)。第一是社會效益 。這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境，它對調(diào)解人際關(guān)系、 維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)具有重要的意義。第二是經(jīng)濟(jì)效益。這種經(jīng)濟(jì)效益

5、從以下幾方面表現(xiàn)出來：一是從政府方面來說，不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理，對維護(hù)好房屋住宅及 附屬設(shè)備、設(shè)施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說，居住小區(qū)的社會效益有利于房產(chǎn)的銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理通過各 種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加管理費用的來源。第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。四、

6、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則物業(yè)公司是一種服務(wù)型行業(yè)，它不僅具有獨立的法人資格，又是自負(fù)盈虧、獨立經(jīng)營、 獨立核算的企業(yè)，居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)，應(yīng)密切聯(lián)系服務(wù)與經(jīng)營來進(jìn)行。為此，它遵循的主要原則是：1.業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的 特點，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是 實行這一原則的關(guān)鍵。2.服務(wù)至上、寓管理于服務(wù)之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務(wù)性很

7、強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服 務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點：服務(wù)時限很長，往往幾十年以上；服務(wù)對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流 動性大、變化快。因此，必須堅持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù) 之中”的原則，樹立“為民服務(wù)、對民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。3.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。實行所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權(quán)”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊 端很多。因此，必須實行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實行管理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務(wù)。4.企業(yè)經(jīng)營、獨立核算。必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實體，具有相對獨立的經(jīng)營自主權(quán)，逐步實現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。5.有償服務(wù)和費用合理分擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來源。資金